Création SCI
DOSSIERS SUR LA SCI

Nos articles sur la société civile immobilière sont accessibles depuis les rubriques suivantes :

1

Les raisons de créer une société civile immobilière

2

Constitution d'une société civile immobilière

3

Le gérant et les associés

  • Le gérant de SCI : présentation de son rôle, de ses obligations comptables, de réunir l'assemblée générale annuelle, d'en établir le procès-verbal...
  • Statut d'associé : comment devenir associé d'une SCI, quels droits en résultent, quelles obligations ?

4

Dossier fiscal

  • Fiscalité d'une SCI : à la question du choix de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, s'ajoutent celles concernant l'imposition à la TVA, à l'ISF et autres taxes.
  • L'imposition des cessions de parts sociales à la plus-value permet aussi de traiter toutes les possibilités de sortir d'une SCI.
  • La dissolution d'une société civile immobilière est étudiée d'un point de vue fiscal mais aussi juridique, en présentant les démarches de redressement, de dissolution et de liquidation.

5

Gestion d'un immeuble en SCI


Tout sur la création d'une Société Civile Immobilière (SCI)

Ce site de conseils pour créer une SCI a pour but de souligner les véritables raisons juridiques qui peuvent justifier la création d'une société immobilière pour l'acquisition d'une résidence principale, transmettre un patrimoine immobilier entre parents et enfants (SCI familiale), réaliser un investissement immobilier locatif (défiscalisé), une résidence secondaire, détenir un local professionnel...

Ainsi, les dossiers de notre menu principal détaillent quatre grandes parties :
- les objectifs recherchés par la création d'une SCI, en particulier la transmission d'un patrimoine immobilier,
- les modalités de constitution d'une société SCI (exemple de statuts, détail des formalités à accomplir),
- la gestion d'une société civile immobilière, assurée par le gérant mais sous le contrôle des associés,
- la fiscalité d'une SCI, applicable aux résultats annuels, en cas de cession de parts, de dissolution...

Au total, 300 articles sur le thème des sociétés civiles immobilières, les dernières publications étant présentées ci-dessous :

DERNIERES PUBLICATIONS
Le contenu du site Création SCI est mis à jour très régulièrement, aussi nous vous indiquons nos plus récents articles :

Evaluation de parts de SCI à l'ISF


Lorsqu'un immeuble est détenu via une société civile immobilière, les parts sociales de cette société deviennent plus difficilement cessibles que si l'immeuble était détenu directement. En effet, la cession de parts sociales peut être réglementée dans les statuts, et trouver un investisseur pour s'associer à des personnes qu'il ne connait pas est toujours relativement compliqué. Mais un arrêt de la Cour de cassation reconnaît qu'un autre abattement peut être appliqué lorsqu'existe une situation d'indivision des détenteurs de parts de SCI. Au total, c'est un abattement de 36% qui devient applicable, soit supérieur à l'abattement de 30% accepté pour la résidence principale !

Délai pour vendre une résidence principale


Lors de la cession d'une résidence principale, la plus-value éventuelle n'est pas imposable. Mais que se passe-t-il si cette vente n'intervient pas rapidement, et que le foyer occupe déjà sa nouvelle résidence principale. Quelles sont les conditions pour conserver le droit à cette exonération de plus-value ?

Le risque d'un investissement Pinel en zone B2


Lorsqu'une société civile immobilière achète un immeuble en loi Pinel, il est indispensable que ce logement soit loué rapidement. Dans le cas contraire, l'avantage fiscal correspondant sera remis en cause par le fisc. Aussi, l'état du marché locatif est à anticiper, d'autant que de plus en plus de programmes Pinel sont aujourd'hui proposés en zone B2.

Saisir un compte courant d'associé


Un associé peut-il mettre à l'abri dans une société civile immobilière des liquidités via son compte courant ? Autrement dit, quels sont les droits de ses créanciers personnels sur ce compte courant détenu par une société civile ?

Investir en loi Malraux


Une société civile immobilière peut profiter de la loi Malraux pour apporter un crédit d'impôt à ses associés et augmenter sa rentabilité à court terme. L'immeuble rénové dans le cadre de programme sera ensuite loué durant 9 années. La loi Malraux est une opportunité pour diversifier ses investissements immobiliers.


FAIRE UNE SCI

Mais pourquoi faire une SCI ? Cette question est fréquente sur nos forums, et nos réponses renvoient à nos premiers dossiers sur la société civile immobilière :
- Créer une SCI traitant des réponses juridiques apportées par une SCI à des objectifs donnés (acquérir une réidence principale, réaliser un investissement locatif...),
- SCI familiale s'appuyant sur des cas pratiques pour souligner l'utilisation potentielle d'une SCI familiale pour transmettre ou gérer un patrimoine familial.

GERANT DE SCI

Nous proposons des documents gratuits (statuts sci, PV AG...) et des informations juridiques à destination des gérants de SCI :

Exemples de statuts et démarches de modification des statuts

Dossier comptabilité : notre logiciel comptable gratuit pour SCI


Modèle de procès-verbaux d'assemblée générale de SCI

Documents nécessaires dans le cas d'une cession de parts


GESTION D'UNE LOCATION

Par ailleurs, pour les bailleurs en général, les modèles suivant sont à télécharger :

Exemples de bail commercial, professionnel, habitation et états des lieux

Exemple d'acte de cautionnement (caution locative) et de dépôt de garantie


Courrier d'augmentation d'un loyer et de régularisation des charges

Courrier donnant congé à un locataire (règles particulières pour les SCI)


TOUT SUR LA SCI

Le site Creation SCI s'organise globalement comme suit :

L'utilisation d'une SCI pour acheter une résidence principale, un bien locatif... et les modalités d'apports qui déterminent le montant du capital social.

Le rôle du gérant, des assemblées générales des associés, des modèles de procès-verbal d'AG, l'utilisation des comptes courants d'associés.


Les démarches de creation d'une S.C.I. : modèles de statuts gratuits, dépôt au greffe, annonce dans un journal d'annonces légales.

L'étude de l'imposition à l'impôt sur les sociétés (IS) comparativement à l'impôt sur le revenu (IR), et de l'imposition à la TVA.


La cession de parts sociales : exemple type d'acte sous seing privé de cession de parts sociales, calcul et imposition de la plus-value, formalités de cession.

L'étude de la dissolution d'une société civile immobilière : modalités et conséquences fiscales du partage des biens ou liquidités détenus par la société.


INCONVENIENTS D'UNE SCI

La création d'une SCI est contraignante et sa gestion oblige à la plus grande rigueur :
- tenue d'une comptabilité dans le but de transmettre aux associés leur quote-part de revenus fonciers à reporter dans leur déclaration n°2044 et d'établir annuellement une déclaration fiscale n°2072 pour le compte de la SCI,
- chaque année, préparation par le gérant d'un rapport de gestion, convocation des associés à l'assemblée générale, tenue effective de cette assemblée et rédaction du procès-verbal correspondant,
- distribution éventuelle des bénéfices de la société aux associés une fois seulement appouvée en AG la décision de distribuer ce bénéfice. Autrement dit, la trésorerie de la SCI ne peut être répartie entre les associés non pas au fur et à mesure de l'encaissement de loyers mais avec un décalage d'un an environ.
- contraintes en matière locative : par exemple, une SCI non familiale ne peut pas demander de caution solidaire.

SCI OU INDIVISION

Aussi, la SCI n'est pas toujours l'outil juridique idéal pour détenir un bien immobilier. Une acquisition en indivision est souvent préférable, en rendant cette dernière plus stable par une convention d'indivision éventuellement. Une société civile ne convient finalement que dans quelques cas particuliers, en répondant à des objectifs patrimoniaux de long terme qui justifient la création d'une telle structure, où par le choix d'une fiscalité particulière, l'imposition à l'impôt sur les sociétés permettant une certaine optimisation fiscale grâce à l'amortissement fiscal des immeubles détenus, la déduction des frais d'acquisition et de la rémunération du gérant notamment. Dans tous les cas, la création d'une SCI doit découler d'une étude juridique et fiscal, et nous invitons régulièrement des professionnels, avocats, gestionnaires de patrimoine, experts-comptables, à intervenir sur ce site pour apporter leurs compétences et préciser leur rôle de conseil dans le choix de créer une SCI.

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