Création SCI

Création d’une SCI familiale

Pourquoi créer une SCI familiale ? Dans le but de transmettre un patrimoine immobilier. Le montage consiste toujours pour des parents à apporter un bien immobilier à une société civile immobilière, puis à permettre l’entrée de leurs enfants au capital.

La donation de parts sociales des parents à leurs enfants est le premier moyen de transmettre petit à petit des actifs immobiliers. Cette donation est effectuée en franchise de droits dans les limites légales, et ne retire aucunement la gestion des biens gérés par la SCI aux parents qui peuvent s’en assurer dans les statuts si c’est leur souhait.
Les parents peuvent d’ailleurs limiter leurs donations à leurs enfants à la nue-propriété de leurs parts sociales. Ce choix réduit le montant de ces donations et les droits correspondants. Ensuite, il autorise les usufruitiers à voter la mise en réserve des bénéfices, augmentant ainsi chaque année la valeur des parts détenues par leurs enfants.

Par ailleurs, des apports comptes courants importants à une SCI familiale par des parents sont un moyen légal de financer l’acquisition d’un immeuble, des travaux ou le remboursement d’un emprunt sans pour autant modifier la répartition du capital de cette société civile immobilière entre parents et enfants. Des parents, minoritaires dans une SCI familiale, peuvent ainsi apporter l’essentiel des fonds nécessaires à l’acquisition d’un patrimoine immobilier et transmettre le bénéfice de ces apports à leurs enfants.

La donation temporaire d’usufruit est une autre solution pour des parents de donner à leurs enfants non pas la propriété d’un bien immobilier mais les revenus locatifs attachés à ce bien. Cette donation est temporaire dans la mesure où au terme de cette opération, les parents retrouvent l’entière propriété de leur immeuble. Cette solution s’adapte donc particulièrement bien à une gestion de patrimoine qui vise d’une part la transmission de revenus entre parents et enfants et d’autre part la préparation de la retraite des parents.

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SCI familiale Avantages

La SCI est un outil juridique qui permet de gérer et transmettre un patrimoine immobilier, tout d’abord en créant une structure juridique stable dont les règles de fonctionnement sont fixées dans les statuts, ensuite en utilisant l’endettement ou encore les comptes courants pour acquérir et gérer en commun un ou plusieurs immeubles.

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Affectation des bénéfices d’une SCI familiale

Suite au démembrement des parts sociales d’une SCI familiale, les parents, usufruitiers des parts sociales, ont la possibilité de voter l’affectation aux réserves des bénéfices annuels, s’interdisant ainsi de percevoir des dividendes de leur SCI, ce qui favorise directement leurs enfants, nus-propriétaires, sans constituer pour autant une donation partage.

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Répartion des bénéfices d’une SCI et donation

Au sein d’une SCI familiale, des parents accordent-ils une donation déguisée à leurs enfants en modifiant la répartition des bénéfices et en ne respectant pas la répartition des parts sociales entre les associés ? La Cour de Cassation a confirmé ce montage juridique qui permet à des parents de favoriser leurs enfants en versant des dividendes à certains associés sans tenir compte du nombre de parts sociales détenu par chaque associé.

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Donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit est une alternative à la donation de liquidités. Elle permet à des parents de limiter les droits de donation mais surtout leurs revenus fonciers et leur ISF durant toute la durée de ce transfert de revenus fonciers au profit de leurs enfants. La création d’une SCI est alors un moyen pour les parents de conserver la gestion des immeubles locatifs concernés.

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Louer à sa famille via une SCI

Il est légal de louer un logement à sa famille, que ce logement soit détenu via une société civile immobilière ou non. Maintenant, cette particularité a des incidences en matière financière, aussi bien pour le locataire qui ne peut plus alors demander les APL, que pour la SCI, qui a éventuellement la possibilité de déduire les charges liées à cet immeuble.

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SCI pour aider un enfant à acheter un logement

Pour permettre à un enfant d’acheter un logement, des parents s’interrogent sur l’intérêt de créer une société civile immobilière. Une SCI est un montage possible pour aider l’un de ses associés à acquérir sa résidence principale, mais les parents conserveront des droits importants dans la société, et leur sortie éventuelle du capital doit être anticipée.

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Droits de succession

Montant et mode de calcul des droits de succession.

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