Congé locataire délai préavis congé fin de bail

Un locataire a la possibilité de quitter lo logement loué à tout moment, en respectant le délai de préavis légal.
Au terme d’un bail d’habitation, le bailleur a lui la possibilité de réévaluer le loyer de son locataire ou encore de donner congé au locataire pour disposer de son bien. Cependant, ces possibilités sont restreintes dans le cadre d’une SCI.

Congé du locataire à son bailleur en cours de bail

Un locataire n’est pas tenu d’attendre la fin de son bail pour donner congé à son bailleur. Cependant, il devra pour cela donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le délai de préavis légal. Le délai de préavis d’un bail d’habitation est de 3 mois. Mais le délai de préavis réduit de 1 mois peut être utilisé par le locataire dans les deux cas suivants :
1) le locataire peut justifier d’une mutation,
2) le locataire peut justifier d’une perte d’emploi.

Lorsque le bail a été consenti au profit de deux colocataires, il suffit que l’un des colocataires justifie avoir été muté ou avoir perdu son emploi pour que le préavis réduit s’applique.

En revanche, rien n’empêche un bailleur d’accorder le préavis réduit à un locataire lorsque le congé émane de ce dernier. Mais une fois accordée, le propriétaire ne pourra pas revenir sur cette faveur et contester par la suite ce délai abrégé de préavis.

Cas particulier : CDD et délai de préavis

L’arrêt de la Cour de cassation ci-dessous confirme la décision de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion du 5 septembre 1997 en reconnaissant le terme d’un CDD comme un motif permettant à un locataire de bénéficier du délai de préavis réduit (de 1 mois).
Dans la pratique, les agences immobilières ont des positions divergentes sur ce point. Par ailleurs, les tribunaux ne sont pas obligés de suivre une décision isolée. Un locataire ayant respecté les conditions pour bénéficier du délai de préavis réduit en invoquant la fin de son CDD peut donc se voir opposer un refus de son bailleur ou son représentant. Dans ce cas, notre position est la suivante :

• Pour le locataire : s’appuyer sur cette jurisprudence pour négocier un préavis réduit avec son bailleur.
• Pour le propriétaire : reconnaître le droit de son locataire à un préavis réduit au terme de son CDD. En effet, le contrat de travail d’un locataire potentiel est une pièce indispensable à sa sélection. Par conséquent :
  • Ou bien le bailleur avait connaissance de l’emploi en CDD de son locataire ou de toute autre situation précaire (formation, chômage...) lors de la signature du bail et son choix a été fait en toute connaissance de cause,
  • Ou bien le locataire choisi était employé en CDI lors de la signature du bail et, depuis, il a perdu cet emploi ou démissionné avant d’accepter un nouveau contrat de travail en CDD. Sa situation financière ne lui permet pas de poursuivre le bail. Lui refuser un préavis réduit, c’est prendre le risque de loyers impayés et d’une procédure qui ne conclura pas forcément en faveur du bailleur.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 8 décembre 1999
N° de pourvoi : 98-10206
Publié au bulletin Rejet.

Président : M. Beauvois ., président
Rapporteur : M. Dupertuys., conseiller rapporteur
Avocat général : M. Sodini., avocat général
Avocat : la SCP Guiguet, Bachellier et de la Varde., avocat(s)

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Saint-Denis de la Réunion, 5 septembre 1997), que M. X... a donné à bail aux époux Y... un immeuble, le 23 août 1994, à compter du 1er octobre 1994 ; que ceux-ci, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 29 juillet 1995, ont notifié au bailleur un congé avec un délai de préavis réduit à un mois ; que M. X... a assigné les époux Y..., notamment en paiement des loyers dus au titre du préavis de trois mois non respecté ;

Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen, 1° que l’article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 ne permet au locataire de donner congé avec un préavis réduit d’un mois, qu’en cas de mutation, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, et la régularité du congé doit être appréciée dans les termes où il a été donné, qui lient le locataire ; qu’ainsi, en l’espèce, où les époux Y... avaient fait état dans le congé d’une mutation professionnelle, la cour d’appel, en considérant que M. Y... était fondé à bénéficier du préavis réduit à raison d’une perte d’emploi, a violé le texte susvisé ; 2° qu’en validant un congé pour lequel le locataire avait invoqué cumulativement, dans le congé lui-même, dans une lettre du 16 août 1995, au gérant et dans ses conclusions, les trois motifs différents prévus par l’article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, la cour d’appel a violé ledit texte ; 3° que la perte d’emploi au sens de l’article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 doit résulter d’un événement qui n’était pas prévisible à la date à laquelle le bail à été signé ; qu’ainsi, en considérant que l’arrivée à son terme du contrat de travail à durée déterminée qu’avait conclu M. Y..., antérieurement à la signature du bail, constituait une perte d’emploi ouvrant droit à la réduction de la durée du préavis, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Mais attendu qu’ayant constaté, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoyant pas, à peine de nullité, que le locataire, lors de la délivrance du congé, indique le motif lui permettant de bénéficier du délai de préavis réduit à un mois, que M. Y..., employé en qualité de clerc selon un contrat de travail à durée déterminée, n’avait pas été reconduit dans ses fonctions à l’arrivée du terme au 31 mai 1995, la cour d’appel en a exactement déduit que les locataires étaient fondés à bénéficier du préavis réduit à un mois prévu par l’article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 en cas de perte d’emploi ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.

Réévaluation du loyer en fin de bail

Rappelons tout d’abord que dans le cadre d’une SCI non familiale, la durée légale des contrats d’habitation est de 6 ans (voir inconvénient de la SCI)

A l’expiration d’un bail d’habitation, lorsque le loyer est sous-évalué, le propriétaire peut modifier les conditions du contrat de location en suivant la procédure suivante :
1) Prévenir son locataire au moins six mois avant l’expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception du renouvellement de son bail assorti d’une proposition d’augmentation de loyer et d’un avenant prévoyant dorénavant son indexation en fonction de l’évolution de l’indice de L’INSEE.
Il faut dans ce courrier reproduire l’article 14C de la loi du 6 juillet 1989 et indiquer votre motivation.
Il est également conseillé de joindre des références de loyers de voisinage pour soutenir votre demande.
2) Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour accepter cette proposition.
3) En l’absence de réponse de la part du locataire, le propriétaire devra saisir la commission départementale de conciliation.

Motifs de congé au locataire en fin de bail

Le propriétaire d’un logement peut récupérer celui-ci au terme d’un bail d’habitation pour l’une des trois raisons suivantes :

• Pour vendre ce bien.
• Pour l’occuper lui-même ou le faire occuper par un descendant ou ascendant direct. Mais attention, ce motif n’est recevable que pour les SCI familiales. Pour les SCI non familiales, ce motif ne peut être invoqué (voir inconvénient des SCI).
• Pour un motif sérieux et légitime, par exemple des impayés de loyers récurrents.