Coût création SCI et fonctionnement
Coût de la création d’une SCI
Le coût de la création d’une SCI a déjà été étudié sur ce site.
S’il peut être limité, ce coût initial devra être systématiquement augmenté des honoraires d’un professionnel (votre notaire) dès lors que les motifs de la création d’une SCI pourront être perçus par des tiers comme la volonté de frauder.
Protéger le local d’une entreprise
La création d’une SCI possédant le local commercial utilisé par l’entreprise de l’un de ses associés permet de soustraire ce bien immobilier du patrimoine de l’entreprise et donc de le protéger des créanciers de cette entreprise. Cependant, en cas de faillite, ces créanciers chercheront à contester la SCI pour réintégrer les locaux dans le patrimoine de l’entreprise.
Frauder le fisc
La création d’une SCI dans un seul but fiscal faire courir le risque que cette SCI soit un jour contestée par le fisc. Il faudra alors prouver :
- que des apports ont été réalisés (quitte à ce que ces apports n’aient pu être effectués que grâce à une donation préalable de l’un des associés à d’autres associés, des parents à leurs enfants par exemple),
- qu’il y a eu partage des bénéfices de la SCI entre tous les associés,
- l’existence d’un intérêt commun.
Avantager et désavantager des héritiersSi une SCI permet à des parents de soustraire un bien immobilier de leur patrimoine ou de favoriser l’un de leurs héritiers (par exemple pour la gestion d’un bien immobilier utilisé par une entreprise familiale reprise par l’un de leurs enfants), les autres héritiers pourront, au moment de la succession, contester la création de cette SCI et obtenir que les apports des parents à cette SCI constituaient en réalité une donation déguisée.
Dans ce cas, il est donc conseillé d’avoir recours à un notaire qui saura anticiper les problèmes posés par la création d’une SCI entre des parents et l’un de leurs héritiers, notamment par une valorisation au prix du marché des biens apportés ou des parts cédés.
Sortir des biens immobiliers d’une communautéUne SCI pourrait être utilisée par un époux pour sortir des biens propres, ou même des biens de la communauté, au profit d’une personne extérieure (un concubin ou une concubine par exemple). Dans ce cas, son conjoint et ses héritiers pourraient demander la nullité de la société.
Au coût initial de création d’une SCI il faut ajouter le coût de la modification des statuts chaque fois que cela sera nécessaire (augmentation de capital, changement de gérance...).
Règles de fonctionnement d’une SCI
En plus de la gestion des biens immobiliers détenus par la SCI, les règles de fonctionnement courantes de la SCI ne sont pas à négliger et demandent quelque formalisme :
établissement du bilan annuel,
rédaction du rapport annuel de gestion par le gérant,
convocation des associés,
rédaction d’un procès-verbal de l’assemblée générale annuelle.
En conclusion, le coût de création et le fonctionnement d’une SCI exigent de poursuivre un véritable intérêt lors de la création d’une société pour gérer un bien. L’indivision est en effet une solution à la fois plus simple et moins couteuse.
Forum
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Coût création SCI et fonctionnement, 5 juin 2011, par ZONCA claudela SCI a t’elle le droit de louer des locaux en meuble et en saisonnier ou seulement a l’annee avec bail .
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SCI meublé location temporaire, 15 juin 2011, par SCI société civile immobilière
Dans quelques rares cas, une SCI peut obligatoirement être soumise à tva : voir SCI soumise TVA. En effet, certaines locations de courte durée entrent dans ce cadre.
Mais surtout, une SCI qui loue un logement meublé risque d’être imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). Cette imposition à l’IS n’est pas obligatoirement un inconvénient fiscal, mais dans tous les cas la liasse fiscale des BIC est plus lourde que la déclaration n°2072 des SCI soumises à l’IR.
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Création SCI entre concubins pour investissement locatif, 3 février 2010, par Chollet
Bonjour,
Mon ami est propriétaire de notre résidence principale (je suis donc logée à titre gratuit). Ayant déjà un emprunt immobilier, il ne peut pas acheter tout seul un autre bien pour louer. Je souhaite investir pour ma part dans un bien immobilier car je ne suis pas propriétaire. Nous le mettrions en location. Compte tenu de notre possibilité d’emprunt, j’investierai presque la totalité dans ce bien (environ 80%, voir plus). Que nous conseillez-vous de faire ? Est-ce rentable et valable de créer une SCI entre concubins ? Comment se passe ensuite la répartition du loyer retiré de la location ? Je vous remercie de bien vouloir nous renseigner. Dans cette attente, Cordialement.
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SCI entre concubins, 3 février 2010, par creationsciLa SCI entre concubins est effectivement une alternative à l’indivision. Je vous propose de lire les cas pratiques de la rubrique "SCI entre époux ou concubins" de ce site. En attendant, avec une répartition 20-80 du capital, vous seriez responsable de 80% des dettes de la SCI. En revanche, vous tireriez 80% des revenus de cette SCI. En effet, chaque année, vous voteriez en AG avec votre concubin l’affectation des résultats et auriez droit à 80% de ces derniers.
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Coût de création d’une SCI et fonctionnement, 22 janvier 2009BONJOUR . MON MARI ET MOI AIMERIONS CREER UNE SCI POUR POUVOIR RACHETER NOTRE RESIDENCE PRINCIPALE OU NOUS AIMERIONS RESTER. CECI NOUS PERMETTRAIT D AVOIR UN APPORT POUR ACHETER UN FONDS DE COMMERCE TRES INTERRESSANT . EST CE POSSIBLE ET SURTOUT EST CE LEGAL ? MERCI POUR VOS REPONSES
