Droits enregistrement dissolution SCI

La liquidation d’une SCI et le partage de son actif entre les associés donne lieu au règlement par les associés de droits d’enregistrement, un droit de partage de 1,10% ou l’application du tarif des ventes selon les cas.

1) Taxe de publicité foncière de 0,60% lors reprise d’un apport

L’associé qui a effectué l’apport d’un bien immobilier à une SCI peut récupérer son bien lors du partage. Cependant, il est toujours possible aux associés de déroger à cette règle par une décision en assemblée générale à l’unanimité ou à la majorité prévue dans les statuts.
Cependant, l’attribution d’un bien immobilier à l’associé qui l’a initialement apporté permet de réduire les frais de partage. En effet, dans ce cas, l’associé concerné devra acquitter une taxe de publicité foncière de 0,60% sur la valeur du bien lors de la publication de l’acte de partage, à laquelle s’ajouteront les frais du notaire chargé de cette publication au bureau des hypothèques.

2) Droit de partage de 1,10%

Ce droit de partage de 1,10% du montant de l’actif partagé correspond au coût fiscal minimum (hormis cas précédent) lors de la liquidation d’une SCI.
Il est applicable dans les cas suivants :

a) Le partage de la trésorerie de la SCI.
Aussi, lorsque les associés décident de céder les biens immobiliers de la SCI avant d’en prononcer la dissolution, la vente des biens de la SCI engendrera des droits de mutation (acquittés par l’acquéreur) et la répartition du prix de cette vente entre les associés donnera lieu à des droits d’enregistrement de 1,10% sur le total du numéraire réparti.

b) Le partage des biens acquis par la société.
Le droit de partage de 1,10% s’applique sur la valeur des biens partagés diminuée du passif de la SCI et des soultes imposées différemment :

• La valeur des biens partagés. Il s’agit de la valeur de marché de ces biens immobiliers, déterminée par les associés ou un expert. Lorsque la valeur de ces biens est minorée pour réduire les droits d’enregistrement correspondant, les associés concernés risquent un redressement par le fisc. Il faudra alors démontrer la valeur retenue pour le partage à partir d’exemple de cessions de biens équivalents, en tenant compte de l’état de l’immeuble, de son rendement... ou bien accepter le redressement ainsi que les intérêts de retard.
• La base de calcul des droits de partage de 1,10% correspond à la valeur des biens partagés diminuée des éléments suivants :
  • du passif de la SCI : les comptes courants d’associés, les frais de liquidations...
    Les sommes apportées à la SCI en comptes courants sont donc remboursées aux associés sans aucun droit particulier. On retrouve là l’un des avantages des comptes courants en SCI qui permettent sa constitution, l’acquisition d’un immeuble ou son fonctionnement sans obligation des les rémunérer et sans aucune taxation lors du partage des biens de la SCI. Les associés effectuant ces apports en comptes courants peuvent donc légalement favoriser les autres associés qui profitent indirectement de cette apport gratuit de liquidités à la SCI dans laquelle ils détiennent des parts.
  • des soultes. Les soultes sont les sommes versées par un associé aux autres associés en contrepartie d’un bien reçu d’une valeur supérieure à celle de sa quote-part. Ces soultes ne sont pas soumises au droit de partage de 1,10% (donc déduites de la base de ces droits de partage) mais au tarif des ventes comme étudié ci-dessous.

c) Le partage d’un bien ayant fait l’objet d’un apport par les indivisaires
Il s’agit par exemple du cas d’une propriété familiale recueillie par succession au sein d’une SCI familiale constituée entre les héritiers. Les droits d’enregistrement de 1,10% seront à acquitter sur la valeur des biens attribués.

3) Tarif des ventes de 5,09%

Le tarif des ventes de 5,09% s’applique dans les cas suivants :

a) Lors de l’attribution d’un bien à un tiers.
Les associés peuvent décider (à l’unanimité ou à la majorité prévue dans les statuts) d’attribuer un bien apporté à la SCI par un associé à un autre associé. Dans ce cas, l’associé qui reçoit ce bien devra acquitter les droits de vente correspondant.

Par exemple, des parents qui ont apporté à une SCI familiale un bien immobilier peuvent décider de le transmettre à leurs enfants lors de la liquidation de la société. Cependant, le coût fiscal de cette mutation sera le même que celui d’une vente de ce bien par les parents à leurs enfants.

b) Sur les soultes versées par un associé aux autres associés.
Lorsqu’un associé reçoit lors de la liquidation d’une SCI un bien immobilier dont la valeur est supérieure à sa quote-part dans l’actif net de la SCI (que ce bien ait été acquis par la SCI ou qu’il s’agisse d’un bien apporté à la SCI par cet associé mais qui a pris de la valeur depuis cet apport), celui-ci doit verser une soulte aux autres associés.
Les soultes versées sont imposées au tarif des ventes de 5,09%.

Considérons par exemple le cas d’une SCI familiale qui a acquis un bien immobilier il y a plus de quinze ans pour 100.000 euros (par le biais des comptes courants des parents) et dont les enfants détiennent 40% du capital (dont le montant a été fixé à une faible valeur pour permettre l’entrée des enfants). Lors du partage, ce bien est estimé à 150.000 euros et les comptes courants ont été intégralement remboursés (grâce aux loyers perçus sur la location de ce bien).
L’actif net à partager s’élève à 150.000 euros sur lesquels les enfants possède un droit de 60.000 euros. Ils devront donc verser à leurs parents une soulte de 90.000 euros imposable aux droits de 5,09%. En revanche, cette SCI aura permis aux parents de transmettre 60.000 euros à leurs enfants hors droits de vente.