Evaluation parts sociales sci

Forum

• Cession de parts et modification statuts sci, 25 janvier 2012, par Marie45

  Bonjour, les parts d’une SCI familiale créée par 2 associés (mon père et mon frère) ont été totalement cédées, pour leur valeur nominale, et par acte notarié, à ma femme et à moi. Les cédants avaient donné procuration totale au notaire pour accomplir la cession et toutes les formalités. Le capital de la société était en francs à l’origine et a été converti automatiquement en euros en 2002 par le greffe de tribunal. La cession de parts ayant eu lieu en 2005, les actes de cession ont été établis en euros. Le KBis de la SCI, transmis par le notaire après l’enregistrement de la cession, mentionne bien les noms des nouveaux associés et le montant du capital en euros. Le notaire a pris sa retraite en 2006 et a été remplacé par son fils, alors que les formalités de cession étaient encore en cours et je me suis rendu compte récemment qu’il ne m’avait jamais fourni les actes de cession authentiques, ni les statuts modifiés à la suite de la cession. Le nouveau notaire vient de me les envoyer, à ma demande et je constate avec surprise que dans les statuts modifiés, l’article 7 (capital social) indique simplement le nom des nouveaux associés à la place des anciens, sans aucune mention de la cession de parts et surtout, que le capital est toujours exprimé en Francs, au lieu d’être en Euros ! Est-il normal que le Greffe ait accepté en 2005 des statuts toujours établis en Francs, avec des actes de cession établis en Euros ? J’aimerais avoir votre avis avant d’interroger le notaire et le greffe sur ce point... S’il s’agit d’une omission du notaire, peut-on lui demander de réparer son oubli et de régulariser les statuts déposés au Greffe ?

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  • Cession de parts et modification statuts sci, 25 janvier 2012, par Marie45

    Je crois que je n’ai pas posé ma question sur le bon forum. Je vais la reposer sur le forum consacré aux formalités des cessions de parts.

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  • forum cession parts SCI, 27 janvier 2012, par SCI société civile immobilière

    Réponse sur le forum cession parts SCI

    forum cession parts SCI

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• Evaluation parts sociales sci, 4 octobre 2011, par giov18100

  Bonjour,

  Avec mon frère, nous avons créé uns SCI "familiale" en Décembre 2008. Nous avons acheté un bien immobilier en contractant un prêt par le biais de cette SCI.

  Suite à quelque différent, mon frère à "donner" ses part SCI à ma maman. Donc, actuellement, moi et ma maman sommes associés à 50% chacun. Quels sont les démarches et les coûts pour que je puisse récupérer 49% des 50% de ma maman afin que je sois associé à 99% et elle à 1%. Le but est que ma maman soit impliqué le moins possible...

  Merci de votre aide

  Giovanni

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  • cession parts sociales sci, 4 octobre 2011, par SCI société civile immobilière

    Cession de parts sociales ou donation sont les deux solutions possibles :

    cession parts sociales

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• Evaluation parts sociales sci, 29 août 2011, par lili

  Est-il possible qu’un associé me cède ses parts à un prix "arbitrairement" fixé à leur valeur nominale (convertie du franc vers l’euro : si oui, comment s’effectue cette conversion ?), même si ce prix ne correspond pas à leur valeur réelle ? L’autre associé de la SCI, qui en est aussi le gérant (et mon père) donnerait son agrément.

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  • Sous-évaluation parts sociales sci, 30 août 2011, par SCI société civile immobilière

    Sous évaluer des parts sociales de SCI lors d’une cession, c’est sous-évaluer la plus-value éventuelle et les droits d’enregistrement à acquitter par l’acheteur. Aussi, sous évaluer des parts sociales de SCI c’est risquer un redressement fiscal.

    fiscalité cession parts société civile immobilière

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• Calcul de rachat de part ?!, 21 août 2011, par dif

  Bonjour,

  Avec ma conjointe nous pensons acheter un appartement pour bien principal par le biais d’une SCI, car seul ma conjointe peut contracter un crédit, ainsi pour que mes remboursements soit transformer en part immobilière la SCI semble être la meilleur solution (selon avocat et notaire).

  Dans le cas ou ses rachats se feront une fois par an, ma question est de savoir quels sont les frais qui vont s’en suivre ? (comptabilité réalisé par nous même)

  Aussi, c’est un credit de 600€ mensuel, donc a l’année je vais lui racheter 3600€ de part (apport de 36000€ elle et 4000 moi) qui seront reversé à ma conjointe, sera t’elle taxé ou imposé sur cette transaction annuel ??

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  • SCI entre concubins, 6 septembre 2011, par SCI société civile immobilière

    Oui, absolument, l’associé qui vend ses parts sociales de SCI est imposé à chaque transaction sur la plus-value, et l’acquéreur doit verser les droits d’enregistrement correspondant.

    Quel montage vous a conseillé votre notaire ? Quelle solution avez-vous si votre associé refuse, à la fin d’une année de vous céder ses parts sociales, de vendre le bien alors qu’il a encore une participation au capital suffisante pour vous imposer cette décision ou tout autre décision ? Qui rédigerait les statuts de cette SCI ?

    imposition cession parts sociales

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• Récompense pour gestion ?, 12 août 2011, par Nelly

  Bonjour,

  Nous sommes en train de liquider notre communauté de biens. Je suis d’accord sur les évaluations mais je me demandais si je pouvais prétendre à une récompense ou salaire différé pour avoir géré une SCI pendant 25 ans sans rémunération ni avantage. Merci pour votre réponse.

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  • Récompense pour gestion SCI, 24 août 2011, par SCI société civile immobilière

    Rétroactivement, obtenir une rémunération pour votre gérance ? De plus, la rémunération du gérant d’une SCI soumise à l’IR est considérée comme une avance sur sa quote-part de bénéfice :

    rémunération gérant SCI

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• Evaluation des parts sociales de sci, 27 juillet 2011, par Christian

  Bonjour, je suis gérant d’une SCI crée en mars 2006. Nous sommes quatre associés détenant chacun 25% des parts. La SCI a été constitué avec un capital social de 2000€ (200 parts à 10€). La SCI a acheté un appartement juste aprés sa création d’une valeur de 150000€ (hors frais d’acquisition)(des travaux avant la mise en location ont été réglé directement par les associés). cette aquisition a été financé par un apport de 37500€ en numéraires apporté par un associé et par un crédit de 112500€ contracté par la SCI et remboursé par les trois autres associés. Compte tenu de la valeur de l’appartement (200000€), du crédit restant la difference entre l’actif et la passif et de 82000€. Un des associés ayants eu recours au crédit veut me céder ses 50 parts. Pouvez m’indiquer comment doit être calculé la valeur des part et plus value pour le vendeur ainsi que l’impact financier pour l’acquéreur. Merci d’avance pour les renseignements

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  • Exemple évaluation parts sociales de sci, 2 août 2011, par SCI société civile immobilière

    Vous ne trouverez personne pour évaluer des parts sociales de SCI sans établir une étude approfondie de la situation économique et comptable de la SCI, et de la fiscalité passée sur les parts vendues.

    Le bien détenu a une valeur économique de 200.000€ (évaluation d’expert ?), actif auquel il faut ajouter les autres actifs de la SCI (au moins le solde du compte bancaire) contre des dettes de 118.000€ (solde emprunt + comptes courants notamment). Certes, on en déduit que les 200 parts du capital permettraient de réaliser une plus-value immédiate de 82.000€. Mais d’un autre côté, en cas de cession de l’actif de cette SCI, la plus-value réalisée serait imposable, réduisant l’intérêt de l’opération. De plus, des parts sociales sont difficiles à vendre, ces deux éléments justifiant la décote admise de 20%.

    A l’inverse, le vendeur a déclaré sa quote-part de bénéfice durant plusieurs années sans percevoir de trésorerie de la SCI (la SCI ayant un besoin de trésorerie du fait de l’emprunt et ne pouvant distribuer ses bénéfices comptables). Aussi, il faudrait totaliser ce coût fiscal de détention de ses parts en actualisant ces montants au jour de la cession (1€ d’hier valant plus qu’1 € d’aujourd’hui).

    Enfin, quel serait votre prix, quel serait celui du vendeur ?

    Au final, il n’existe pas de réponse exacte et c’est à vous de vous mettre d’accord sur le prix de vente avec le vendeur des parts. A défaut, vous pouvez demander une évaluation de ces parts par un expert (notaire, expert-comptable...).

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• Evaluation des parts sociales de sci, 22 juillet 2011, par Aurélie

  Bonjour,

  nous avons créé une SCI pour notre maison en résidence principale (pour moi et mon concubin) à titre gratuit. La SCI se répartit entre mon concubin (50% des parts), mes parents (40%) et moi même (10%) ... Mes parents veulent maintenant céder leurs parts à moi même, comme on sera plus que 2 dans la SCI à 50% chacun. Est t il possible de faire ça et peut on céder les parts gratuitement ou y a t’il des frais de cession des parts ?

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  • cession parts sociales, 25 juillet 2011, par SCI société civile immobilière

    Effectivement, des démarches sont à accomplir lors d’un changement d’associés, que ce changement provienne d’une cession de parts ou d’une donation (donation qui devra également tenir compte de la valeur réelle des parts de la SCI).

    cession parts sociales

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• Evaluation des parts sociales de sci, 27 juin 2011

  bonjour. J’herite de parts d’une sci constituée d’un batiment à usage médical, en clair une clinique privée. Les loyers payés par les medecins qui y exercent constituent les revenus de la sci. Située en centre ville, cette clinique devrait déménager en périphérie pour s’agrandir. Les medecins vont donc quitter cette clinique (qui cessera de fait de fonctionner) et la mairie devrait préempter le terrain afin de détruire les batiments vidés de leurs occupants et réaliser sur ce terrain un projet x ou y. Comment évaluer le prix des parts de cette sci que devrait payer la municipalité ?

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  • Evaluation parts sci, 30 juin 2011, par SCI société civile immobilière

    La valeur des actifs de la SCI est donc constituée par la valeur du terrain diminué des frais de démolitions. Etant donné l’importance apparente de la transaction, mieux vaut avoir recours à des experts (notaire, agent immobilier...).

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• emprunt a faire par SCI ou detenteurs de part sociales, 14 juin 2011, par cyrius

  Bonjour, Nous sommes sur le point de creer une SCI avec mon frere pour acheter un bien immobilier en vue de la location. Nous souhaitons que la repartition des parts sociales soit de 50/50. si je comprends 2 solutions se presentent pour l’ emprunt :

  1) Nous faisons un emprunt+apport initial chacun de notre cote et nous apportons cet argent a la SCI (chacun 80, 000 euro). Nous pouvons alors mettre en capital social la valeur reelle du bien immobilier dans les statuts.Toutefois la SCi ne pourra nous verser les loyers qu une fois par an et pas tous les mois d ou probleme potentiel de remboursement d emprunt les 12 premiers mois. De plus nous allons payer 2 frais de dossiers etc.. pour les 2 emprunt 2) 2eme solution, si c est la SCI qui emprunte. Dans ce cas la SCI emprunte, touche les loyers et nous approvisionons tous les mois chacun de notre cote le compte SCI pour regler le deficit loyer moins emprunt.Le probleme c est que l apport initial a l emprunt sera de 50, 000 euros pour ma part et de 0 pour mon frere. Dans ce cas est ce que ca signifie forcement que je vais detenir la quasi totalite des parts ? comment faire pour rester a 50/50 au niveau du capital social ? (avec un remboursement mensuel au prorata equivalent a 80, 000 d emprunt pour mon frere et 30, 000 pour ma part) Merci

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  • emprunt SCI ou emprunt associés SCI, 17 juin 2011, par SCI société civile immobilière

    Il n’y a aucune obligation de libérer le capital d’une SCI au jour de sa création (sauf stipulation contraire dans les statuts). Le montant du capital peut donc correspondre à vos apports prévus et pourra être libéré par chaque associé à tout moment. En particulier, l’apport à la SCI peut être effectué par une compensation avec un compte courant d’associé lorsque les montants inscrits en compte courant sont équivalents aux apports en numéraire. Vous pouvez donc répartir le capital à 50/50, apporter initialement des fonds inégaux à la SCI, effectuer des apports en compte courant pour, au final, intégrer ces comptes courants au capital et aboutir à des apports égaux (correspondant donc à la répartition du capital). Il faut spécifier cette particularité dans une clause spécifique des statuts.

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• Evaluation des parts sociales de sci, 12 mai 2011, par ulysse

  Je possède la moitié des parts d’une SCI constituée d’un local commercial + terrain. Ce local très bien placé en centre ville est loué à une société nationale depuis 13 ans. Le local est construit depuis 13 ans. Le bénéfice annuel après impôt est de 36 000 euros dont je perçois la moitié.

  Je souhaite vendre mes parts en viager à mon associé car j’ai 65 ans et pas d’héritiers en ligne directe.

  Une telle forme de vente est elle possible ?

  Quelle est l’évaluation raisonnable en se basant sur les dividendes à priori pérennes ?

  Comment est calculée la plus value dans ce cas ?

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  • vente parts sociales en viager, 13 mai 2011, par SCI société civile immobilière

    Je n’ai jamais étudié le cas de la vente de parts sociales de SCI en viager, il vaudrait mieux consulter votre notaire ou un gestionnaire de patrimoine. Concernant l’évaluation de ces parts, leur prix doit tenir compte de la valeur de l’immeuble détenu et de la rentabilité apportée par le loyer.

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• Evaluation des parts sociales de sci, 26 mars 2011, par BOUGON

  Nous avons une SCI familiale A dont le capital est réparti à égalité entre moi-même, mon fils cadet et son épouse.Cette SCI possède 2 biens immobiliers dont la résidence principale de mon fils et de son épouse. Je veux me désengager de cette SCI en cédant mes parts à mon fils cadet. Nous avons une autre SCI familiale B dont le capital est réparti entre mon mari et moi et nos 3 enfants. Cette SCI possède un bien immobilier (résidence principale de notre fille).Mon fils cadet veut se désengager de cette SCI et me céder ses parts. Existe-t-il la possibilité de faire un échange de parts entre mon fils cadet et moi-même sachant que les parts des 2 SCI A et B restent au sein du groupe familial et à quelles conditions ?

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• Evaluation des parts sociales de sci, 6 février 2011, par moi

  Bonjour En 2002 ma compagne et moi nous ne sommes pas mariés avons constitué une sci pour construire une maison pour résidence principale.Nous sommes à parts égales dans la sci et caution de l’emprunt de la sci.En 2006 nous nous sommes séparés et depuis j’habite seul dans le logement et je fais face seul au remboursement de l’emprunt depuis la séparation et je paie seul la taxe fonciére et les frais de banque (agios )du fait que la sci a un compte professionnel.La sci a un bilan comptable tous les ans depuis sa création et à ce jour mon ex compagne me demande de lui racheter ses parts mais on ne s’entend pas sur le montant de ces parts.J’ai investi avec mes fonds propres dans des travaux pour l’amélioration de cette maison (piscine,création parc,portail automatisé,parking et divers travaux murs pour cloturer le terrain entretien divers de la maison toiture comment estimer ses parts merci de me répondre

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  • Evaluation des parts sociales de sci, 7 mars 2011, par creation sci

    Vous occupez un bien appartenant pour moitié à votre ex-compagne sans verser de loyer. Or vos apports en compte courant à la SCI pour payer les remboursements d’emprunts sont des dettes de la SCI envers vous-même, qui diminuent donc la valeur des parts de votre associé.

    Il faut également tenir compte que votre associé restera responsable des dettes de la SCI durant 2 ans suite à la cession de ses parts, une garantie qui a un coût.

    A l’inverse, si votre ex-compagne ne vous vend pas ses parts, à qui pourra-t-elle les vendre. Une décote semble donc justifiée sur la valeur du bien.

    Il faudrait faire estimer ce bien par un professionnel (on ne retrouve jamais totalement le prix des travaux effectués) qui tiendrait compte également de la comptabilité de la SCI (montant des comptes courants en particulier) pour évaluer ces parts sociales. Un notaire a cette double compétence (connaissance du marché de l’immobilier et lecture comptabilité SCI).

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• Evaluation des parts sociales de sci, 2 février 2011, par vinpar

  Bonjour, Lors du rachat d’une SCI, on rachète un bien partiellement ou complètement amorti. Si l’on se place danes le cas où la SCI est soumise à l’IS, cela signifie que le vendeur a profité de la déduction fiscale du prix d’achat initial du bien. Lors du rachat, on "repaie" le bien qui est réévalué pour corriger l’actif net de la SCI, sans pouvoir déduire fiscalement ce cout d’achat (puisqu’il reste dans la valeur des titres et ne redescend pas dans le bilan de la SCI). Comment traiteriez vous ce cas de figure en terme d’évaluation de la valeur des parts de la SCI ? Merci

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  • Evaluation des parts sociales de sci IS, 7 mars 2011, par creation sci

    Vous avez parfaitement raison : les amortissements pratiqués sont déductibles dans une SCI soumise à l’IS et lors de la cession de parts d’une SCI qui détient un bien totalement amorti, le vendeur a bénéficié de cet avantage fiscal et l’acheteur ne pourra plus y prétendre. En revanche, lors de la cession, le bien n’est pas comptablement réévalué (la cession de parts ne modifiant pas les comptes de la SCI) mais la valeur réelle du bien est prise en compte pour évaluer le prix de la transaction. Aussi, de la même façon, il faut prendre en compte la fiscalité passée et future pour évaluer ces parts de SCI. Dans votre cas, la plus-value professionnelle potentielle attachée à ces parts est à prendre en compte pour les évaluer. Autre façon de le voir : si la SCI était liquidée au jour de la transaction, quelle somme en retireriez-vous ? Cette somme, c’est la valeur de ces parts. Ensuite, la valorisation peut tenir compte d’autres éléments (décote notamment).

    avantages IS SCI

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• Evaluation des parts sociales de sci, 27 décembre 2010, par Neo76

  Bonjour,

  Un des associés de ma SCI souhaite se retirer de la société en revendant ses parts à un autre associé. La société vient d’être créée, le capital n’est pas totalement appelé, elle n’a pas encore acquis de bien et elle n’a souscrit aucun prêt. A l’actif nous avons donc que les frais de constitution (environ 300 euros), le capital non appelé (296 000 euros) et appelé (9000 euros). Au passif nous avons le capital souscrit et appelé (9000 euros) et le capital nous appelé (296 000 euros). L’associé qui souhaite se retirer possède 7% du capital (soit environ 21 000 euros), il a souscrit pour l’instant 630 euros (sa quote part du cpaital appelé = 9000*7%). Si on applique la méthode d’évaluation indiquée dans votre article, nous obtenons une valeur de la SCI de 305 300 - 305 0000 = -300 euros. Faut il comprendre que pour l’instant, la valeur des parts est négative ? Ce qui signifierait qu’en cas de cession des parts d’un associé à l’autre, il n’y aurait pas de droit d’enregistrement à payer ? Merci pour votre réponse car, ni le greffe du Tribinal de Commerce, ni mon centre des impôts ne sont capables de me répondre.

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  • Exemple valuation des parts sociales de sci, 27 décembre 2010, par creation sci

    Des parts sociales ne peuvent pas avoir une valeur négative, au pire elles ne valent rien. Dans le cas présent, la SCI n’a eu aucune activité si ce n’est de régler des frais de constitution pour 300€. Aussi, les parts sociales ont une valeur quasiement égale à leur valeur nominale. Certes, on peut même considérer que ces parts n’ont aucune valeur étant donné l’basence d’intérêt pour un tiers d’acquérir ces parts. Le montant souscrit étant d’un peu plus de 600€, constatez une vente proche de ce montant ou bien faites racheter ces parts sociales par la SCI.

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• Evaluation des parts sociales de sci, 21 octobre 2010

  Lors de travaux conséquents dans un des immeubles de la sci ,payes par une partie des associes... Doit-on réévaluer la quantité de parts de chacun au prorata du nouvel apport ? Ou bien il suffira de prouver cet apport au moment d’une éventuelle session ?

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  • apports sci pour travaux, 7 décembre 2010, par creation sci

    De quel type d’apport s’agit-il ?
     apport en capital : augmentation de capital décidé par AG,
     apports en compte courant : destinés à être remboursés aux associés. En cas de déséquilibre des apports, ces comptes courants peuvent être rémunérés.

    apports compte courant sci pour travaux

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• Retrait d’un GFA familial, 10 octobre 2010, par Retrayant

  Bonjour,j’ai demandé mon retrait d’un GFA au moment où les statuts me le permettaient, avec attribution en nature sous forme d’immeubles. Ces immeubles, une ancienne cave à vin et un peu de terrain ne contribuent pas au fonctionnement du GFA ; leur disparition du GFA ne modifierait donc pas son rendement. Comme les statuts le leur permettaient, mes associés m’ont refusé l’attribution en nature et ont choisi de racheter mes parts. Au cours de l’AGE nous avons désigné à l’unanimité un expert judiciaire. Il a estimé en valeur vénale les vignes en location avec 15% de décôte et les autres immeubles utilisés comme résidence secondaire, sans décôte. Mes associés veulent me rembourser mes parts avec une décôte de 26% sur la valeur donnée par l’expert, ce que je conteste. Qui a raison ? Merci

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• Evaluation des parts sociales de sci, 30 août 2010

  Je possède la moitié des parts d’une SCI constituée pour l’acquisition d’un bien immobilier. Mariée sous le régime de la communauté légale mon mari et moi avons souscrit un emprunt bancaire pour fiancer ce bien. Le remboursement de cet emprunt se termine le mois prochain et la totalité du remboursement des échéances a été réglée sur mon propre compte qui n’est pas joint. A ce jour mon mari avec je suis depuis en instance de divorce souhaite que je lui rachète ses 50 % de la SCI. Dans ce cas pourrais je déduire de l’estimation du bien le montant du pret immobilier que j’ai seule reboursé. D’avance merci de me fixer. Hèlène

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  • Evaluation parts sociales de sci et compte courant, 10 septembre 2010, par creationsci

    Les apports effectués à la SCI pour rembourser le prêt immobilier constituent des apports en compte courant. Ces apports sont une dette de la SCI envers ses associés, dette qui figure au passif du bilan (comme le capital restant dû de l’emprunt). Aussi, pour évaluer les parts sociales de la SCI, il faut tenir compte du solde de ces comptes courants de la même façon que l’on tient compte des emprunts bancaires de la SCI.

    En même temps que l’on rachète les parts d’un associé, on lui rembourse ses comptes courants.

    Maintenant, le problème est : quels associés ont effectué des apports en compte courant ? Si ces apports ont été effectués par la communauté, ils sont à répartir entre votre mari et vous-même. Si vous pouvez prouver que ces apports proviennent de biens propres, alors le compte courant doit être à votre nom dans les comptes de la SCI. Qui est le gérant de cette SCI ? Qu’indique les comptes annuels, les PV d’AG (qui doivent figurer dans un registre spécial dont les pages sont signées et paraphées par le greffe) ?

    compte courant SCI

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• Le sort de mes parts sociales, 19 août 2010, par amara59

  Bonjour,

  Nous avons crée une SCI avec mon ami (qui est par la suite devenu mon époux suivant un régime de séparation de biens) dans laquelle nous détenons chacun 50 parts égales. Mon ami en est le gérant. Sur le point de divorcer, je pense à me retirer de la société, toutefois, je voudrai savoir au préalable si je bénéficierai bien du versement de mes parts sociales. En effet, mon mari me rétorque que je n’ai le droit à rien dans la mesure où il a entièrement financé le prêt pour l’acquisition du bien immobilier, et qu’il a, par la suite, financé seul des travaux dans notre bien (je précise que malgré sa fonction de gérant, il n’a jamais tenu de comptabilité). Est ce que ces éléments ont des conséquences sur la valeur de mes parts ? Que dois je exactement à la société (et/ou à mon mari) ? Je vous remercie de vos réponses

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  • Le sort de mes parts sociales, 9 septembre 2010, par creation sci

    En cas de cession de vos parts sociales ou de dissolution de la SCI, il faut pouvoir évaluer le passif de la SCI. Or un élément de comptabilité manque : le montant du compte courant de votre mari (apports de liquidités effectués pour financer les travaux). En effet, si votre mari a réalisé des apports sur ses biens propres, ceux-ci constituent pour la SCI une dette qu’elle doit lui rembourser et qui diminue d’autant la valeur des parts sociales de la SCI. Il est donc urgent de reconstituer la comptabilité de la SCI et de s’entendre sur ses comptes annuels. Maintenant, comment procéder ? Avoir recours à un tiers (un expert-comptable) ?

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• Evaluation des parts sociales de sci, 18 juillet 2010, par lucdominique

  Nous avons créé une SCI pour l’achat d’un bien en viager. Le Capital de SCI était a minima(800,00€). Aujourd’hui la SCI est pleinement propriétaire de l’immeuble d’une valeur d’environ 300.000,00€. Comment réévaluer au juste prix la valeur de la SCI est des parts sociales, et bien sur cette réévaluation doit elle être enregistrée au registre du commerce ainsi qu’au centre des impôts.

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  • réévaluation parts sociales de sci, 8 septembre 2010, par creationsci

    Pourquoi réévaluer ces parts au bilan de la SCI ? Cela est inutile, en cas de cession de parts c’est leur valeur d’acquisition qui serait prise en compte pour le calcul de la plus-value et, en cas de vente de l’immeuble, sa valeur d’acquisition.

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• Evaluation des parts sociales de sci, 8 avril 2010, par lod

  Bonsoir, Je suis gérante d’une sci familiale créée il y a 3 ans afin de financer l’achat d’un appartement de 249 000 euros dont j’ai la jouissance à titre gratuit. Mes parents (2% chacun) ont fait un don manuel de 100 000 euros à ma soeur (38%) et à moi-même (58%). Aujourd’hui ma soeur souhaite récupérer ses 100 000 euros. Je souhaiterais avoir des conseils concernant la suite à donner à son projet (rachat de ses parts, liquidation de la sci ou autre solution) en fonction de la fiscalité des différentes solutions. Merci d’avance. Lod

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  • sortie d’un associé de SCI, 10 mai 2010, par creationsci

    Si je comprends bien, votre soeur a un compte courant de 100000€ dans cette SCI qui détient un seul bien que vous occupez à titre gratuit. Effectivement, si la rémunération des comptes courants n’était pas prévue, je ne vois pas quel intérêt votre soeur aurait à rester dans cette SCI.

    La question qui se pose est plus votre intérêt pour le bien que vous occupez : soit vous vendez le bien, soit vous achetez les parts de votre soeur.
     le rachat des parts de votre soeur n’aurait pas de conséquences fiscales particulières pour vous (acte sous seing privé possible, imposition de la plus-value éventuelle pour votre soeur),
     la cession du bien engendrerait un acte notarié et des frais de mutation, droits de partage en cas de dissolution.

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• remboursement du compte courant, 23 mars 2010, par sandy

  avant d’acheter les parts de ma SCI voilà comment celle-ci s’est crée. la SCI a fait un prêt pour posséder un local médical. le loyer ne suffisant pas au remboursement du prêt, les deux associés ont injectés de l’argent en compte courant pour que le bilan de la SCI reste nul. nous sommes deux à avoir racheter les parts de l’un des deux associés, on ne nous a pas présenté le bilan de la SCI dans lequel figure les comptes courant de chacun des deux associés (à hauteur de 30000 € chacun). nous avons donc acheter les parts réévaluées a la valeur actuelle du bien moins le crédit en cours (encore en cours sur un an a la date de l’achat)donc sans en déduire le compte courant. au jour d’aujourd’hui l’autre associé restant qui possède encore la moitié des parts totale de la SCI désire récupérer son compte courant. comment peut elle le faire ? est-ce légal alors que nous n’étions pas au courant ? peut-on éviter ça ?

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  • remboursement du compte courant, 26 mars 2010, par creationsci

    Effectivement, le problème date de l’évaluation des parts au moment de l’acquisition. En effet, les comptes courants constituent une dette à prendre en compte au même titre qu’un emprunt. Aussi, les associés sont en droit de demander le remboursement de leur compte courant.

    La seule solution que j’imagine serait de contester l’évaluation des parts acquises. En effet, cette surévaluation des parts constituent une donation déguisée des 2 acheteurs au profit du vendeur. Mais comment procéder, je n’en ai aucune idée ? Consulter un avocat serait peut-être bénéfique dans votre cas ? Un visiteur apporter sa contribution ?

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• Evaluation des parts sociales de sci, 1er février 2010, par val

  je suis gérante d’une sci qui possède un immeuble d’une valeur de 300 000 €. Les associès sont : mon mari, ses parents (père et mère) ainsi que son frère. Nous avons monté cette socièté pour acheter notre maison ainsi la banque nous a prêté la somme pour cet achat. Au départ les associés nous ont aidé à financer le projet à hauteur de 60 000€.puis nous avons pris (le couple) les traites de la maison entièrement à notre charge soit environ 250 000€. Aujourd’hui le bien immobilier est payé. Avec l’accord de tous les associés nous voulons racheter les parts n’étant pas en notre possession pour un montant global de 57 000€, soit 57 parts (valeur de la part sera de 1000€). Cette somme permettra de financer un studio pour un des enfants de mes beaux parents. Ce scenario est-il viable et légal, puisque nous fixons d’un commun accord le montant de la part, sachant que cela permettra de rembourser les apports effectués par les associès sortants.

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  • accord sur la valeur de parts sociales de sci, 24 février 2010, par creationsci

    Effectivement, l’essentiel lors d’une cession de parts de SCI, c’est d’être d’accord sur le montant de cette vente.

    Cependant, l’administration fiscale sera attentive à ce que ces parts ne soient pas sous-évaluées. En effet, de l’évaluation de ces parts dépend l’imposition sur les plus-values réalisées éventuellement par le ou les vendeurs.

    Aussi, pour déterminer la valeur des parts, il faudra tenir compte de la valeur de marché du bien détenu diminuée du montant des comptes courants existants. En effet, vos apports pour le règlement des mensualités d’emprunt ont été cumulés dans un compte courant qui apparaît dans les dettes de la SCI (se référer au dernier bilan établi par le gérant, vous-même, ou bien reconstituer d’urgence ces comptes courants et les faire approuver par l’AG qui approuvera les comptes 2009.

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• Evaluation des parts sociales de sci, 14 juillet 2009, par marina

  bonjour en 2008 nos enfants nous ont fait cession de leur part de sci à mon epoux pour que nous eyons 50/50 % dans notre sci cette cession a ete faite à l euro symbolique aujourhuis nous sommes obliges de vendre nos nos mur commercials de la sci car mon mari est malade quelles sont les droit que nous allons payes pour cette vente comment faut il vente ? en revendant les parts ou une vente simple des murs commercials nous avons achete en 1995 dans ces murs nous avont notre abitation principale pouvez vous nous eclairsire nous somms un peux perdus bien cordialement marina

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• Evaluation des parts sociales de sci, 29 mai 2009

  notre sci vient de vendre un bien dans quelles conditions peut ont distribuer aux associes le fruit de la vente etant entendu que le notaire a acquitte la plus value et remboursse à la banque le solde du pret ayant servi à l’acquisition du bien.

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  • Evaluation des parts sociales de sci, 1er janvier 2011

    Bonjour.

    Nous nous trouvons exactement dans la même situation que l’auteur du message ci-dessus et nous nous posons la même question.

    Quelqu’un a t il résolu ce problème ?

    Cordialement.

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• Evaluation des parts sociales de sci, 24 mai 2009, par HerveP

  Bonjour, Ma SCI est déficitaire depuis quelques temps. Certains associés ont donc apporté des fonds en compte-curants pour compenser les manques de trésorerie. Il en résulte des compte-courants positifs à l’actif pour les associés ayant apportés des fonds, et au passif positifs pour les associés n’ayant pas apportés de fonds (résultat de l’affectation de résultat négatif).

  Comment ces comptes-courants au passif doivent-ils être considérés dans l’estimations de la valeur dela SCI ?

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  • Evaluation des parts sociales de sci, 25 mai 2009, par creationsci

    Il me semble que c’est l’inverse :
     figure au passif de la SCI les comptes courants des associés (qui ont apporté des liquidités à la SCI provisoirement et dans l’attente de remboursements) : ces comptes courants viennent diminués l’actif de la SCI.
     à l’actif et en négatif figurent les reports à nouveaux déficitaires. Il s’agit simplement du report des pertes antérieures. Ce report à nouveau ne sera pas à rembourser par la SCI à ses associés. Il ne s’agit pas réellement d’une dette.

    Aussi, pour évaluer la SCI, il faut simplement tenir compte de la valeur des biens détenus et la diminuer des dettes remboursables (comptes courants + emprunt).

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• Evaluation des parts sociales de sci, 22 avril 2009, par sci

  Ma sci a un deficit aux derniers exercices , plus le deficit cumulé depuis plusieurs annees (pret in fine ,interets d’emprunt superieurs aux loyers)Pour calculer la valeur des parts sociales : je fais figurer le deficit annuel+les deficits cumules au passif exemple : - 5000euros merci de votre aide

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  • Evaluation des parts sociales de sci, 22 avril 2009, par creationsci

    Il faut déterminer :
     la valeur de l’actif de la SCI (la valeur de marché des biens détenus), appliqué éventuellement une décote de 15% environ pour tenir compte du manque de liquidité des parts (et de l’occupation des biens loués),
     la valeur du passif (emprunt, capital, reports à nouveau négatifs dans votre cas).

    La valeur nette de la SCI et donc de ses parts sociales sera égale à l’actif moins le passif.

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  • Evaluation des parts sociales de sci, 22 janvier 2010

    "La valeur nette de la SCI et donc de ses parts sociales sera égale à l’actif moins le passif."

    J’’aime bcp ! mais puisqu’un pincipe de base soustend à affirmer que l’actif=le passif, cela signifierai que toute sci aurait une valeur nulle.. mais merci de votre intervention !

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  • SCI et ironie, 25 février 2010, par creationsci

    Dans le cadre de l’évaluation de parts sociales :
     on ne compte pas le capital au passif puisqu’il s’agit justement de l’évaluer,
     on compte les immeubles pour leur valeur de marché (contrairement aux comptes courants qui ne sont jamais réévalués), or c’est leur coût d’acquisition qui figure au bilan.

    Autrement dit, rien de plus faux qu’un bilan exact :

    cours de comptabilité en ligne

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• Evaluation d’un groupement foncier agricole GFA, 24 décembre 2008

  Comment évaluer un GFA ? (il s’agit d’un GFA donnant à bail ses terres agricoles)

  Quelle relation entre valeur du GFA et valeur des parts sociales ? Merci.

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• Evaluation des parts sociales de sci, 13 décembre 2008, par polo46

  bonjour je possède 30% de parts dans une sci immobiliere cette derniere n’a plus aucun credit donc seuleument des revenus locatif je souhaites revendre mes parts quelles sont les differentes manieres que l’on peu utilisé pour les evaluées

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  • Evaluation des parts sociales de sci, 8 mars 2009, par creationsci

    L’article précédent vous donne quelques réponses non ? Évaluation du bien en fonction du rendement de l’immeuble, de sa valeur marchande, généralement on fait appel à au moins deux experts (notaire + agent immobilier par exemple) pour fixer le prix des parts lorsque des associés ne s’entendent pas sur la valeur du bien détenu par la SCI. Ensuite, on peut éventuellement prendre en compte un décote de 10% environ.

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