Exemple calcul plus-value immobilière sur cession parts
NB : le calcul de l’imposition des plus-values immobilières sera modifié dès le 1er février 2012 et le gestionnaire de patrimoine Monsieur Pascal Chauvet nous détaille les modalités de cette réforme.
Pour 2011, le calcul des plus-values immobilières demeure celui décrit dans l’article ci-dessous :
Lors de la cession de parts sociales de SCI, le vendeur est imposé sur la plus-value réalisée. La plus-value est la différence entre le prix de cession et le coût d’achat.
1) Plus-value sur cession de parts et fixation du capital social
Le prix de cession est librement déterminé entre le vendeur et l’acquéreur de ces parts sociales (voir évaluation parts sociales).
Le prix d’achat, si l’associé vendeur a participé à la création de la SCI, est la valeur nominale des parts sociales. Cette valeur nominale correspond à son apport initial incorporé au capital. Le calcul de la plus-value ne tient donc aucunement compte des avances éventuelles en compte courant qui ont permis de compléter le capital social de la SCI pour l’acquisition d’un bien immobilier ou de couvrir ses besoins courants de trésorerie du fait d’un capital initial trop faible.
La plus-value réalisée n’étant pas diminuée des soldes de ces comptes courants, il est donc conseillé, lorsque la cession du bien acheté est envisagé dans un délai inférieur à 15 ans (délai au-delà duquel la cession est exonérée de plus-value), de fixer la valeur nominale des parts sociales d’une SCI à un montant lui permettant de fonctionner en limitant le recours aux comptes courants pour diminuer d’autant la plus-value qui sera réalisée (quitte à ne pas libérer totalement le capital social de la SCI lors de la création mais au fur et à mesure des bénéfices de la SCI).
2) Imposition des plus-values
On rappelle les règles fiscales applicables aux plus-values sur cessions de parts sociales de SCI.
- Le prix de cession est diminué des frais et taxes payés par le vendeur et des commissions versées à un intermédiaire (agent immobilier, architecte...).
- Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition pour leur valeur réelle.
- La plus-value calculée est diminuée d’un abattement de 10% par an au delà de la 5ème année de détention.
- Un abattement fixe de 1000 euros est appliqué sur la plus-value réalisée par chaque associé.
- La plus-value définitive est taxée au taux de 19% + 12,3% (au titre de la CSG et la CRDS) soit un total de 31,3% prélevés par le notaire lors de la vente.
3) Exemple de calcul de plus-value sur cession de parts sociales
Exemple pour des parts sociales acquises pour 60.000€, détenues depuis 10 ans et vendues 120.000€ (soit le double du prix d’achat).
| Prix cession | 120.000 |
| Prix acquisition | -60.000 |
| frais acquisition valeur réelle | -3.000 |
| Prix acquisition corrigé | -63.000 |
| Plus-value | 57.000 |
| Abattement pour 10 ans (10-5)x10% | 28.500 |
| Abattement fixe | 1.000 |
| Plus-value imposable | 27.500 |
| Impôt (31,3%) | 8.608 |
Il faut noter qu’une année supplémentaire de détention de ces parts sociales aurait permis au vendeur une économie de droits de 57.000€ x 10% x 31,3% soit environ 1.800€. Aussi, lorsque la date d’anniversaire de détention des parts est proche de la date prévue pour la cession, il est souhaitable de reporter celle-ci pour bénéficier d’une année supplémentaire d’abattement.
4) Exemple de calcul de plus-value sur cession d’un immeuble
Pour mettre en évidence les différences fiscales entre l’imposition de la plus-value réalisée sur la cession d’un immeuble et la plus-value dégagée lors de la vente de parts sociales de SCI, considérons l’exemple suivant :
cession par la SCI d’un immeuble acquis pour 60.000€ il y a 10 ans et vendu 120.000€ (soit le double du prix d’achat).
| Prix cession | 120.000 |
| Prix acquisition | -60.000 |
| frais acquisition (forfait 7,5%) | -4.500 |
| Majoration travaux (forfait 15%) | -9.000 |
| Prix acquisition corrigé | 73.500 |
| Plus-value | 46.500 |
| Abattement pour 10 ans (10-5)x10% | 23.250 |
| Abattement fixe | 1.000 |
| Plus-value imposable | 22.250 |
| Impôt (31,3%) | 6.964 |
5) Différence plus-value immeuble plus-value cession parts
La plus-value lors de la cession d’un immeuble est moins importante que lors de la cession de parts sociales en raison :
de la déduction des frais d’acquisition pour une valeur forfaitaire de 7,5% (lorsque ce montant est supérieur à celui de la valeur réelle de ces frais),
de la déduction des travaux effectués pour leur valeur réelle ou un montant forfaitaire de 15% du prix d’acquisition.
Forum
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Exemple calcul plus-value immobilière sur cession parts, 10 décembre 2011, par laburteBonjour, Nous avons acheté en 1998 un appartement via 1 SCI, SCI incluant mon époux et mes 2 enfants Cet appartement est le seul bien de la SCI. Nos enfants possèdent à ce jour chacun 25 % de la nue-propriété. Nous aimerions leur donner maintenant à chacun 50% de la nue-propriété. Y aura-t-il des taxes/ impôts à payer sur une éventuelle plus-value ? Si nous revendons cet appartement dans les années prochaines, pour en acheter un plus grand qui fera partie de la SCI, aurons nous là encore à payer des taxes/impôts en cas de plus-value. Merci d’avance.
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Exemple calcul plus-value immobilière sur cession parts, 7 octobre 2011, par ludovic
Bonjour,
Mes parents ont deux SCI. Ils nous ont donné, à moi et ma soeur, 40% chacun des parts des deux sci en nu propriété.
Aujourd’hui, on voudrait être nu propriétaire d’une sci chacun.
Pourrait-on s’échanger les parts ? Quelle est la fiscalité applicable ? Une SCI à une valeur supérieure à l’autre. Dans ce cas la, faut t’il verser une soulte ? Quelle est la fiscalité ?
Je vous remercie d’avance du temps que vous allez consacrer pour me répondre.
Bien cordialement.
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Exemple calcul plus-value immobilière sur cession parts, 30 septembre 2011, par jpb
Bonjour
Vous écrivez dans votre réponse au message d’EMILE du 28 septembre que :
"la vente des parts de SCI est déjà soumise au nouveau régime d’imposition des PV immobilières, contrairement à la vente des biens avant le 1er février 2012".
Pouvez vous m’éclairer / me confirmer SVP : la cession avant le 1er février 2012 de parts de SCI détenue depuis 13 ans ne peut plus bénéficier de l’abattement pour détention ?
Cordiaux remerciements anticipés jp
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Exemple calcul plus-value immobilière sur cession parts, 3 octobre 2011, par SCI société civile immobilière
La réponse que j’avais apportée à votre questions était erronée et je l’ai effacée. De même, je vais corriger la réponse dont vous faites mension dans votre message.
C’est l’apport d’un bien immobilier à une SCI qui entraine l’imposition de la plus-value selon le nouveau régime d’imposition depuis le mois d’août 2011. En revanche, pas de traitement différent entre cession de parts et cession de l’immeuble.
Si vous vendez le bien, j’ignore la réponse à ce cas particulier : les plus values se calculent depuis la création du bâtiment en 1992 (financé par crédit bail) ou depuis la fin du crédit bail 2007 ? Peut-être serait-il plus prudent de prendre conseil auprès d’un gestionnaire de patrimoine vous pouvez pour cela utiliser notre annuaire :
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Exemple calcul plus-value immobilière sur cession parts, 28 septembre 2011, par EmileBonjour, Nous avons consitué en 1992 une SCI familliale, 2 associés 50/50, nous sommes imposés à l’IR. Cette SCI a acquis en 1992 un bâtiment à usage commercial par l’intermédiaire d’un crédit bail. Ce dernier est arrivé à son terme en 2007. Nous avons à cette date versé la valeur d’achat final. Nous sommes donc propriétaires des bâtiments détenus par cette SCI depuis 2007.Nous détenons par contre les parts de la SCI depuis 1992. Nous avons accolé un deuxième bâtiment au premier en 2005, qui lui n’a pas été financé par crédit bail mais par crédit classique.... Nous venons de recevoir une offre d’achat de nos 2 bâtiments, Les plus values se calculent-elles depuis la création 1992 ou depuis la propriété 2007 et 2005 pour le deuxième bâtiment ? Y a t-il une incidence(plus values) à vendre les biens de la SCI plutôt que les parts de la SCI ? Merci d’avance pour votre réponse
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Exemple calcul plus-value immobilière sur cession parts, 3 octobre 2011, par SCI société civile immobilièreJ’annule ma réponse initiale et la corrige : c’est l’apport à une SCI qui est immédiatement imposable selon le nouveau barème de l’abattement des plus-values immobilières, et non la cession de parts de SCI.
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Exemple calcul de plus-value sur cession parts, 10 juillet 2011, par Pierre L.Bonjour, Je suis actionnaire d’une sci depuis 6 ans avec mon épouse et mon beau père. Au travers de cette Sci, nous (les trois associés) avons acheter une maison qui est notre (mon épouse et moi meme) résidence principale. En procedure de divorce, mon beau père souhaite racheter mes parts sociales. Au travers de ce que j’ai lu, je ne serais pas imposable sur la valeur de cession de mes parts. Quelle est la procédure à suivre lors de la cession des mes parts et de la déclaration fiscale pour ne avoir à payer de plus value ? Merci.
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plus-value sur cession parts résidence principale, 3 août 2011, par SCI société civile immobilièreEffectivement, la plus-value réalisée sur la cession de parts sociales d’une SCI qui détient la résidence principale de ses associés est exonérée d’impôt. Cette plus-value se déclare donc comme la plus-value constatée lors de la cession de sa résidence principale.
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revente d’un lot apres modification de ce lot appartenant à la sci familiale, 3 décembre 2010, par sci_mariannebonjour , nous avons acheté mon epouse et moi notre habitation principale en sci en 99(non mariés a l’epoque) pour et par un credit de 110Kf (restant dû 85). Agrandie en 2008 par l’acquisition de l’etage inferieur pour 143 kf (credit) . sans revenu locatifs, nous effectuons uniquement les remboursement des credits par paiement partagé de deux loyers distincts à la sci. ma situation professionnelle ayant changée , j’envisage d’effectuer des travaux afin de séparer l’appartement inferieur afin de le revendre, et rembourser les deux emprunts. est ce possible ? faut il mieux , vendre des parts sociales au nouvel acquereur (sil accepte) ou effectuer une vente du lot correspondant et incorporer le produit de cette vente dans les comptes de la sci ?
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revente d’un lot apres modification de ce lot appartenant à la sci familiale, 6 décembre 2010, par creation sciSi vous vendez des parts de la SCI, l’acquéreur aura des droits sur l’ensemble des biens détenus par la SCI proportionnellement à sa participation au capital : ce n’est pas ce que vous souhaitez, ni l’acquéreur d’ailleurs. Il faut donc vendre le lot, cette vente par la SCI va permettre une entrée de trésorerie que vous pourrez récupérer par le remboursement de vos comptes courants (vos apports mensuels pour rembourser les mensualités devant être comptabilisés en comptes courants).
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Exemple calcul de plus-value sur cession parts, 10 septembre 2010bonjour, Je suis actuellement associée d’une SCI pour 50 % des parts. Nous sommes un couple pacsé et mon partenaire détient les 50 % restant. Nous n’avons pas d’enfant commun cependant nous avons chacun des enfants de précédentes unions. Cette SCI créée avec un capital de 1 000 il y a 2 ans a été créé par un notaire (acte authentique) dans le but d’acquérir un local dans lequel nous avons installée notre entreprise. Aujourd’hui les comptes-courant d’associé sont proches de zéro car les loyers suffisent à peine à rembourser l’emprunt. Nous souhaitons nous protéger mutuellement et donc pouvoir conserver la SCI et l’entreprise sans que nos héritiers respectifs en cas de décès de l’un ou de l’autre ne posent des problèmes. Un ami avocat nous indique que nous pourrions procéder à ’échange de l’usufruit de nos parts sociales tout en conservant la nu-propriété (aussi bien pour la SCI que pour la SARL). Il nous propose de refaire nos statuts en démembrement directement les parts puis de procéder à un échange. Avez vous entendu d’un tel procédé ? Est ce possible ? ou faut-il faire cela devant notaire merci
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Exemple calcul de plus-value sur cession parts, 30 août 2010, par jml14910a la lecture des différentes infos que je viens de consulter, il me reste un soucis de taille !!!! Comment doit on procéder pour calculer les plus values réaslisées lors de la cessions de part sociales de SCI dans la mesure ou les parts cédées ont été acquises en plusieurs étapes. Dans mon cas 625 parts lors de la constitution en 1996 puis 80 parts acquises à un associées sortant en 1999 et enfin 170 parts acquises à un autre associé sortant de la SCI en 2002. comment faire pour établir les abattements proportiennels aux années de détention ???? Merci de vos réponses JML14910
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fiscalité sci, 1er février 2010, par boissieresBonjour ;Nous cédons une SCI crée il y a 20ans dont je possède 50% des parts acquises par donation en 2005 et expertisée 150000 euros La vente est de 315000 euros.J’ai lu"Lorsque le bien est vendu par une société l’abattement est appliqué à la plus value constatée par la société et non à la quote part de plus value revenant à chaque associé"Dans mon cas quel serait la fiscalité y aurait ’il plus value Merci de votre réponse.
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plus-value cession sci, 11 février 2010, par creationsci
Vous vendez vos parts ou la SCI vend le bien qu’elle détient ?
En ce qui concerne le texte cité, je ne le comprends pas pour les SCI. Selon moi, il n’y a aucun cas particulier dans celui que vous décrivez et vous serez imposé sur la plus-value.
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question, 17 janvier 2010, par Eliebonjour, mon concubin et moi même avons monté une sci il y a 5 ans pour acheter notre habitation principale. nous ne détenons que ce bien.pas d’impôt car nous ne louons pas. voilà aujourd’hui nous pensons à revendre pour soucis personnels et nous nous posons des questions : vendre le bien tel et garder la SCI (voir la dissoudre ensuite)ou vendre toutes les parts de la sci ?.il y aurait aussi vendre la SCI ? Est ce que les acheteurs auraient des des frais de notaire ? et nous des frais de plus values ? de plus , ce bien pourrait aller pour maison de vacance et locatif. Peut être pourriez vous nous éclairer un peu.MERCI.
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SCI résidence principale, 24 février 2010, par creationsci
Que vous vendiez le bien de la SCI ou des parts de SCI ne change rien à l’imposition des plus-values. En revanche, étant donné que le bien de la SCI constitue votre résidence principale, vous ne serez pas imposés à plus-value.
En ce qui concerne l’acquéreur :
en cas d’acquisition du bien de la SCI : droits de mutation,
si acquisition de parts : droits enregistrement au taux de 5%, donc peu de différence de ce point de vue. En revanche, un acquéreur trouvera toujours suspect de devoir acheter des parts de SCI plutôt qu’un bien, compliquant ainsi la vente. Aussi, la cession du bien avant la dissolution éventuelle de la SCI semble plus logique (en la conservation de la SCI sans activité).
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Achats de 100 % des parts d’une sci, 10 septembre 2009, par Laurent L.
Bonjour,
Je souhaite acheter un bien immobilier détenu par le vendeur en SCI . J’aimerais acheter les 100 % de ses parts . Y a t il un avantage pour le vendeur, et j’écris bien pour le vendeur, de me vendre sa sci au lieu du bien immobilier ?
Laurent L.
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Achats de 100 % des parts d’une sci, 23 novembre 2009, par emaelle2412
l’avantage à acquérir les parts d’une sci au lieu de l’immeuble, c’est au niveau fiscal : taxe de 5% pour cession parts et 5,09% pour droit de mutation à titre onéreux.
danger de l’acquisition de parts d’une société : les dettes de cette société qui ont pu être dissimulées. Faut absolument prévoir une clause de garantie de passif.
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Exemple calcul de plus-value sur cession parts, 16 juillet 2009, par nadine 13bonjour, Nous avons constitué une SCI fin 1998 pour un achat de maison debut 1999. La finalité de cette opération était de me loger avec mes deux enfants vivant encore chez moi. J’ai contracté en mon nom personnel un emprunt( moins de la moitié du prix d’achat) qu’a dû cautionner ma mère. Cette SCI a comme associés : moi même pour 98 parts/110 (à 1000 Francs chacune) l’ainé de mes fils , majeur à l’époque, pour 10 parts sur 110, ma mère pour 2 parts(la banque avait exigé de l’impliquer dans la SCI car elle etait caution...) Ma mère est actuellement très âgée et souhaiterait me céder ses deux parts à titre onéreux pour éviter les problèmes ultérieurs avec un de mes frères. J’habite la maison objet de la sci dont je suis la gérante , j’assume toutes les charges financieres(emprunts : capital et intérêts, impôts et taxes, entretien et réparations). Une somme résiduelle de 26000€ sur l’emprunt reste à courir courir jusqu’en 2015. Nous ne savons pas comment calculer la valeur de cession des parts. je lirai vos avis avec le plus grand intérêt. merci infiniment, cordialement nadine
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définition date anniversaire détention des titres, 2 juin 2009, par IMbonjour, j’ai cédé des parts sociales de SCI,au terme de la quinzième année de détention donc en principe exonération mais je m’aperçois que si la date de signature des statuts donc création de la SCI devant notaire est bien antérieure de plus de 15 ans à la date de cession mais que la date de dépôt légal des statuts de la société au RCS est à une date ultérieure qui ne couvre pas quinze années révolues. Quelle date retenir comme date anniversaire de détention des titres (date signature statuts devant notaire ou date dépôt légal des actes) ? Merci d’avance pour votre réponse. IM
