Création SCI

Formalités et coût dissolution SCI

Cet article détaille les étapes à suivre pour dissoudre une société civile immobilière et donne le coût approximatif de ces démarches juridiques.

Il est important de noter que le coût principal d’une telle dissolution est un coût fiscal, celui-ci étant étudié dans un dossier distinct.

Décision de la dissolution de la SCI

Lorsque la décision de dissoudre la SCI est à l’initiative de ses associés, il faut les convoquer ou demander leur convocation en assemblée générale.
Lorsque la SCI est en cessation de paiement ou lorsqu’un associé ne respecte pas ses obligations, il faut saisir le juge qui prononcera éventuellement la dissolution de la SCI.

Dans tous les cas, la décision de dissoudre la SCI devra également prévoir la nomination d’un liquidateur chargé de procéder au partage et d’accomplir les formalités nécessaires :
- ce liquidateur sera nommé par les associés conformément aux statuts. Si les statuts ne prévoient rien, les associés devront désigner parmi eux ou non un liquidateur à l’unanimité.
- un liquidateur judiciaire sera nommé par le juge lorsque les associés ne parviendront pas à nommer un liquidateur ou en cas de dissolution judiciaire.

Enregistrement de l’acte de dissolution

Le procès-verbal de l’assemblée générale des associés ayant prononcé la dissolution de la société devra faire l’objet d’un enregistrement par le liquidateur à la recette des impôts du domicile de l’un des associés.
Lorsque la dissolution a fait l’objet d’un acte notarié, c’est le notaire qui fera enregistré l’acte.

Le coût de la rédaction éventuelle de cet acte notarié sera compris entre 500 et 1.000 euros.
Le coût de l’enregistrement de l’acte s’élèvera dans tous les cas à un droit fixe de 375 euros.

Publicité de la dissolution dans un journal d’annonces légales

Pour permettre aux créanciers de faire valoir leurs droits, ils doivent être informés de la mise en liquidation de la SCI et du nom du liquidateur. Par conséquent, la SCI qui a nommé un liquidateur doit publier une annonce dans un journal d’annonces légales qui indiquera la dissolution de la SCI et sa mise en liquidation ainsi que les coordonnées du liquidateur (nom, adresse).

Le coût d’une annonce dans un journal d’annonce légale est d’environ 150 à 250 euros. Pour rédiger votre annonce légale et obtenir le coût le plus bas pour votre annonce légale, consultez notre présentation du site Annonces Légales.

Dépôt au greffe et avis dans le Bodacc

Pour être opposable aux tiers, la dissolution et la mise en liquidation de la SCI doit faire l’objet d’une déclaration au registre du commerce et des sociétés (RCS) dans un délai d’un mois à compter de la décision de dissolution (assemblée des associés ou décision judiciaire).
Le liquidateur devra remettre au greffe deux exemplaires timbrés et enregistrés auprès de la recette de s impôts du procès-verbal décidant la dissolution et nommant le liquidateur, certifiés conformes par le représentant légal.

Le greffe demande également au liquidateur de compléter un formulaire M2 (à demander au greffe) et l’attestation de parution de l’avis de dissolution dans un journal d’annonces légales.

Le greffe publiera alors la dissolution de la SCI au Bodacc (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales).

Le coût de ce dépôt au greffe est d’environ 200 euros.

Liquidation de la SCI

Le liquidateur doit désintéresser tous les créanciers de la société. Pour cela, il peut procéder à la cession d’éléments de l’actif de la SCI. En particulier, la vente d’un bien immobilier peut être nécessaire pour rembourser le capital restant du d’un emprunt ou encore les comptes courants d’associés.

Ensuite, le liquidateur présentera les comptes de liquidation de la SCI. Les associés réunis en assemblée générale devront approuver ces comptes avant de voter la clôture de la liquidation.

Publicité de la liquidation dans un journal d’annonces légales

La liquidation de la SCI devra faire l’objet d’une nouvelle annonce dans un journal d’annonces légales (toujours pour un coût de 150 à 200 euros). En effet, il n’est pas possible de regrouper en une seule annonce la dissolution (et donc la mise en liquidation) et la clôture de la liquidation d’une société. En effet, selon les juges du fond, une formalité unique « aurait pour effet de diminuer la portée de l’information des tiers ».

Encore une fois, pour limiter le coût d’une annonce légale et rédiger une annonce légale, nous conseillons d’utiliser le site Annonces Légales.

En pratique, c’est le greffier qui vérifiera la réalité d’une publication de l’avis au journal d’annonces légales. En effet, l’article 23, 3, du décret du 30 mai 1984 impose d’indiquer dans la déclaration en vue de l’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés, la référence au journal dans lequel a été publiée la nomination des liquidateurs. L’initiative de la publicité incombe aux dirigeants sociaux et au liquidateur désigné.

Radiation de la SCI au RCS

Le liquidateur devra procéder à la radiation de la SCI du registre du commerce et des sociétés dans un délai d’un mois à compter de l’approbation par les associés de la clôture de la liquidation. Pour cela, il devra déposer au greffe du tribunal de commerce en deux exemplaires certifiés conformes par le liquidateur :
- l’acte ou le procès-verbal de l’assemblée générale constatant la clôture des opérations de liquidation,
- les comptes de clôture approuvés par les associés,
- une attestation de parution dans un journal d’annonces légales.

Par ailleurs, le liquidateur doit remettre un formulaire M4 à retirer auprès du greffe.

Cette radiation du RCS a un coût de 20 euros seulement.

Disparition personnalité morale de la SCI

La dissolution produit d’effet à l’égard des tiers qu’à la date de sa mention au RCS effectuée dans le délai d’un mois à compter de la décision de dissolution.

Une fois radiée du RCS, la SCI n’a plus d’existence juridique. Les associés deviennent donc propriétaires indivis des biens restant à l’actif et doivent maintenant procéder au partage de ces biens.

Conclusion

Le coût de la dissolution d’une SCI se limite à celui des formalités juridiques listées ci-dessus lorsque la société est une coquille vide au moment de sa radiation. A l’inverse, si la liquidation de la société entraîne la cession ou le partage d’actifs, la fiscalité alors applicable pourra augmenter considérablement ce coût.

Enfin, il ne faut pas oublier que, lorsque la dissolution intervient en cours d’année, le résultat fiscal de cette dernière année est à déclarer au niveau de chaque associé.


  • 3 septembre 2013, par Rico

    Bonjour,

    pour dissoudre une SCI vide (sans bien, sans activité, sans compte bancaire) faut-il quand même nommé un liquidateur (clôture des comptes, publication de liquidation), ou bien peut-on passer de la dissolution à la radiation du RCS directement ? pour simplifier les démarches.

    merci, cdlt.
    Rico.

    • 25 juillet 2014

      Bonjour,

      moi pareil cela m interesserai d avoir une réponse car je ne vois pas de réponse, a savoir si la laissé toute vide la SCI, ou la dissoudre qui nous couterai de l argent, de ma part on m a dit vu que il n y a rien on le laisse tel quel

    • 22 septembre 2014

      Bonjour Rico
      Oui, même pour dissoudre une SCI vide (sans bien, sans activité, sans compte bancaire) il faut tout de même nommer un liquidateur pour effectuer la cloture et toutes les démarches de dissolution sci et de liquidation de la société civile immo.

  • 21 avril 2013, par scilmsj

    Bonjour,

    Si un des deux associés, détenant chacun 50% des parts d’une SCI, ne participe plus à la SCI et ne veux plus faire d’efforts pour la faire vivre, est-il possible, au lieu de dissoudre la SCI, d’obliger l’autre associé à vendre ses parts pour préserver celle-ci, sachant aussi qu’il à des dettes par rapport au compte courant de l’autre associé ? Par quels moyens ?

    Merci de votre réponse

  • 29 octobre 2012, par sci remy

    Bonjour,
    Le bien de notre SCI est vendu depuis très longtemps.Nous n’avons plus d’activité,ni de compte bancaire.
    Est-ce que nous pouvons faire une déclaration auprès du greffe du tribunal de commerce pour mettre en sommeil notre SCI ?
    Si c’est faisable,quelle sera le délai de cette mise en sommeil et à quel coût ?
    Merci par avance de votre retour.

  • 7 septembre 2012, par Caro

    Bonjour,

    Je voudrais dissoudre et radier la SCI.

    La dissolution est faite. Maintenant je m’attaque à la radiation.

    Avec les associés, nous nous sommes vus pour la liquidation ainsi que le partage du solde.

    Dans le PV de l’AGO, j’ai mentionné les résolutions suivantes :
    - comptes définitifs (l’assemblée approuve le solde créditeur)
    - répartition du solde créditeur (approuvés par les associés)
    - quitus du liquidateur
    - radiation de la SCI

    Pouvez-vous me dire si j’ai oublié un point lors de l’AGO ?

    De plus, mon dossier a été revenu car mes PV de l’AGO n’ont pas été enregistrés auprès des services fiscaux et certifiés conformes à l’original relatif à les comptes de clôtures présentant un boni de liquidation.

    Ce que je comprends de la raison du retour de mon dossier, c’est que comme il y a un boni de liquidation, je dois faire enregistrer mes PV au centre des impôts. Est-ce que c’est tout ou y a-t-il autre chose à faire ?

    Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

  • 3 août 2012, par Caro

    Bonjour,

    Suite à la vente du seul appartement de la SCI, je voudrais dissoudre cette dernière.
    Est-ce que une dissolution est suffisante ou faut-il accompagner la dissolution par une radiation au RCS ?

    Merci d’avance.

    • 3 août 2012

      Dissolution + radiation sont les étapes indispensables pour que la SCI disparaisse.

    • 4 août 2012

      Rebonjour,

      Je profite pour poser une autre question sur le remplissage du formulaire M2. Dans l’encadré 11, sachant que le siège social n’est pas l’adresse de l’appartement vendu, l’ancien établissement que je voudrais dissoudre est-il bien le siège social ?
      Et une dernière question, que doit-on indiquer pour une dissolution ? vendu ou fermé ?

      Merci encore pour vos réponses.

  • 21 avril 2012, par joceruchonnet

    Nous sommes 4 associés et avons acheté une propriété agricole en SCI avec une partie emprunt bancaire. Nous somme caution solidaire.. Chacun détient 25%. Nous étions deux couples. Je suis actuellement divorcées. Mon ex qui était gérant n’a pas tenus ses engagements de remboursement auprès de la banque. Les deux autres associés à leurs tour ont aussi arrèté le remboursement total depuis 2002. J’ai assumé toute seule pendant un moment les remboursements en totalité. En plus j’ai avancé 110000 Euro qui sont sur le compte courant associés qui devaient servir à un agrandissement de la partie de maison que j’habite. Depuis 2006 nous avons un administrateur.La banque qui nous demandait le remboursement à prorogé son contrat au père de ma fille qui a voulu nous aider et éviter que nous nous retrouvions SDF car nous sommes caution solidaire. Hors rien ne bouge. Le couple qui détient 50% ne participe en rien à l’entretien du bien et le tout est en train de tomber en ruine.Et mon ex n’a pas cédé ses 25%bien qu’il me devait de fortes sommes et que j’avais gagné le divorce. Il a déposé le bilan de sa société entre temps. Le père de ma fille aimerait récupérer le bien avant qu’il ait perdu toute sa valeur pour le léguer à sa fille qui avait fait un projet professionnel sur le mas.L’administrateur qui n’a jamais fait de réunion d’associés veut liquider le bien pour rembourser le père de ma fille en vendant aux enchères ! a question est la suivante :
    Est-ce incontournable ? Le père de ma fille qui est aujourd’hui la banque ne peut pas reprendre lez tout pour la valeur actuelle si il accepte d’éponger la dette. Il faut savoir que nous lui devons 260000 Euros et que l’évaluation du bien dans l’état actuel est bien inférieur. J’ai donc peur que mon ex qui a tout mis en oeuvre pour nous détruire puisse en achetant aux enchères encore une fois nous narguer. Pouvez vous me dire ce que je dois faire pour éviter le pire !
    Le bien est un bien agricole en zone non constructible actuellement et mon ex a commencé un agrandissement sans permis. Cette bâtisse contribue à dévaloriser le tout. Je suis désespérée et j’ai vraiment besoin d’aide. Mon Ex m’a tout pris et je galère en travaillant comme une bête sans pouvoir m’en sortir.Et maintenant cette idée de perdre le toit sur ma tête qui n’est pas un grand luxe mais qui me permets de me considérer comme un humain m’angoisse. Merci de votre conseil

    • 21 novembre 2012

      Il n’y a qu’un professionnel du droit, avocat (voir pied de page) ou notaire par exemple, qui puisse aujourd’hui vous conseiller.

  • 24 mars 2012, par daneud

    Je suis gérante-associée d’une sci (49%),le 2°associé a 51%.La sci ne fonctionne plus car les biens immobiliers ont été vendus.Lors de la vente de l’immeuble en rénovation,le notaire a fait le nécessaire auprès des impôts et de la banque(prêt à rembourser),puis a versé le solde à la sci.Lors du partage,j’ai sur la demande de mon compagnon partagé cette somme :49% pour moi et 51% pour lui,car nous devions ensuite acquérir divers biens ensemble,or j’avais fait des avances de trésorerie pour 50 000euros et lui pour 20 000euros.Lorsque nous nous sommes séparés, j’ai réclamé un rétablissement des avances, donc 30 000euros me revenant,mais ce monsieur ne veut rien savoir.Comment puis je maintenant faire rétablir les comptes qui normalement sont en ma faveur puisque les avances n’ont pas été déduites avant le partage du solde et aussi ce monsieur ne veut pas faire de liquidation de la sci car il ne veut rien payer (il dit que c’est à moi de payer les frais)Quelles démarches dois-je effectuer pour tout régulariser ?Merci

  • 13 mars 2012, par bea63

    Bonjour,
    je fais partie d’une SCI familiale de 4 personnes. Ma soeur et moi sommes en désaccord avec le gérant, mon frère. Celui ci nous a envoyé en juillet 2011 une lettre de demission de ses fonctions de gérant. Le 4ème associé est notre mère. Depuis il n’ a plus de gérant. Le dernier actif immobilier de cette société a été vendu avant la démission du gérant, celle ci ne doit posséder à l’heure actuelle que des actifs monetaires. Nous n’en savons rien, n’ayant eu aucunes informations sur la gestion de la société depuis plusieurs années : ni réunion ni documents ecrits. Nous voulons sortir de cette situation et de la société. que faut_il faire ?

    • 28 mars 2012

      Il me semble qu’une AG des associés doit nommer un nouveau gérant. Ensuite, ce nouveau gérant doit reprendre la comptabilité de la SCI à partir de la comptabilité établie par le précédent gérant. Si ce dernier n’était pas à jour et n’assumait pas les obligations qui étaient les siennes, sa responsabilité personnelle peut être engagée. Il doit donc tout mettre en oeuvre pour présenter les comptes de la SCI au moins jusqu’à la clôture de l’exercice qui précède sa démission.

      La SCI, si elle ne possède aucun actif, pourra distribuer entre ses associés :
      - le produit de ses ventes,
      - les résultats des exercices antérieurs (sur décision de l’AG).

      La SCI pourra ensuite être mise en sommeil ou dissoute.

  • 24 février 2012, par Angèle

    Bonjour,

    Associée dans une SCI crée par mon ex-conjoint en 2003, je cherche à me défaire de cette SCI depuis la vente en 2010 de l’appartement qui était le seul bien de cette SCI.

    En désaccord total avec mon ex-conjoint, je lui ai ,par courrier recommandé, demandé la dissolution de la SCI. Ma demande est restée sans réponse.

    Suite à cette séparation, je suis actuellement sans ressource, sans emploi et hébergée par des amis.

    Comment puis-je sortir de cette SCI sans partir sur des années de procédures ?

    J’ai 99% des parts et mon ex-conjoint 1%. Ce monsieur étant le Gérant, il fait ce qu’il veut sans m’en informer, sans qu’aucune A.G ne l’ai autorisé à quoi que ce soit.

    Pouvez-vous m’aider à me dégager de cette SCI ? Je ne sais plus quoi faire et je n’ai pas les moyens de prendre un avocat.
    Puis-je renoncer à mes parts ?

    Je vous remercie d’avance.

    Angèle.

    • 21 novembre 2012

      Un avocat pourrait vous guider. Il faut absolument consulter les statuts de cette SCI pour savoir si la révocation du gérant d’une part, et la dissolution de la SCI d’autre part sont des décisions qui exigent l’unanimité. Dans le cas contraire, vous pourriez parfaitement arriver à vos fins sans exercer votre droit de retrait (toujours aléatoire).

  • 17 février 2012, par Gilles63

    bonjour
    je reste seul actionnaire d’une SCI depuis 2002 mais la modification des statuts n’a pas été faite auprès du Tribunal de Commerce à cette époque. je souhaite maintenant dissoudre cette SCI ; puis-je mettre à jour les statuts et informer le Greffe ? quelles sont les conséquences de mon oubli ?
    question subsidiaire : pour une SCI sans bien immobilier ni activité, y-a-t-il une obligation de liquider (avec les frais) ou bien peut-on "laisser courrir" ?
    d’avance merci
    cordialement
    GG

  • 29 janvier 2012, par mimali

    Bonjour
    Nous possédons une SCI familiale, qui n’a plus d’objet, puisque le batiment a été vendu
    Pour des raisons d’entente familiale, nous ne sommes pas d’accord sur le liquidateur
    Le notaire ayant procédé à la vente du batiment peut il être nommé liquidateur ?
    Avec mes remerciements

    • 8 février 2012

      J’ignore la réponse, qu’en dit votre notaire, c’est lui le premier concerné, et quels seraient ses honoraires (libres) pour cette mission ?

  • 18 janvier 2012, par boulivia

    Bonjour,
    Mon mari a fondé une SCI avec un ami il y a 2 ans déjà. Ensemble ils ont acheté un immeuble qui était déjà occupé par des locataires. Mon mari n’est qu’associé minoritaire (avec 40 % des parts) et son ami gérant majoritaire (60 % des parts). Pendant ces 2 années, l’ami en question n’a strictement RIEN FAIT dans la gestion de l’immeuble, mon mari a fait ce qui était en son pouvoir. Il a monté un dossier (béton) des tonnes de recommandés, preuves de la mauvaise gestion du gérant,... Nous avons fait appel à une avocate qui a demandé la liquidation de l’immeuble et la dissolution de la SCI. Le Tribunal a accepté et attend que le gérant veuille bien signer (il fait le mort et n’a d’ailleurs pas payé ses impôts cette année en espérant échapper au fisc !) Nous nous sommes aperçus que mon mari n’avait pas signé l’acte authentique de vente, son nom n’apparaît nulle part, le gérant l’a signé seul. Aujourd’hui nous attendons de savoir « à quelle sauce nous allons être mangés ».
    Sachant que mon mari n’a signé que l’offre de prêt mais pas l’acte authentique, qu’il a fait des pieds et des mains pour éviter la perte de l’immeuble, pensez-vous que la banque peut nous demander de rembourser le prêt engagé à hauteur de ses parts ?
    Que peut-on faire à ce stade pour éviter les ennuis avec la banque ? Merci

    • 21 novembre 2012

      Ce problème est du ressort d’un avocat (voir onglet en bas de page), comme vous l’indiquez d’ailleurs vous-même.

  • 11 décembre 2011, par dominique

    bonjour, associé dans une sci je souhaiterai savoir si une fois le SCI dissoute chaque associé doit acquitter des frais d’enregistrement ou si l’ associé ayant racheté les parts des autres est imposé.

    par avance merci

  • 8 décembre 2011, par jacques ioffe

    Bonjour

    Ma femme et moi (communaute unverselle)possedons trois appartement en SCI 50/50 que nous voudrions vendre en viager.Questions :

    1.peut on vendre une SCI en viager ?
    2.racheter a la SCI en payant la mutation et la plus value ?-le plus cher
    3.dissoudre ls SCI et ne payer que le 1,1% de partage et la plus value ?
    4.dissoudre la SCI en attribuant l’appartement a un tiers-acheteur qui l’achete en viager (pas de plus value,mais les frais d’arbitrage de 1,1%) ?

    Merci de m’eclairer

    • 21 novembre 2012

      Mieux vaut consulter un avocat fiscaliste (voir en pied de page) que de risque un abus de droit.

  • 5 décembre 2011, par erttaled

    bonjour

    nous sommes 4 associes (societes) dans un immeuble
    le bien a été entièrement remboursé
    nous voulons dissoudre la sci et chacun garde son espace dans l’immeuble et continuons à travailler dans cet immeuble

    faut -il payer une plus value ?
    merci

    • 5 décembre 2011

      La propriété de l’immeuble va passer de la SCI à ses 4 associés. il faut donc passer par un notaire pour que cette mutation soit inscrite aux hypothèques.

    • 6 décembre 2011

      merci pour votre réponse,
      mais va ton devoir payer une plus value aux impots ?
      merci

  • 29 novembre 2011, par marto

    Est-il obligatoire de dissoudre / liquider une SCI sans activité, sans revenu et qui ne donne pas lieu à déclaration d’impôts.

    • 4 mars 2012

      Bonjour je suis dans la même situation j ai créé une sci mais ma situation a fait que je n ai pas pu lancé mon projet, pouvez vous m expliquez exactement ce que vous voulez dire par sci en sommeil, car cela m intéresse car qoiqu il arrive j ai bien l intention de réalisé monb projet quand je le pourrai. Et vis à vis des déclarations des impôts, cela ne change rien ? on continu à déclarer comme activité néant ?

      Merci pour votre réponse

    • 5 mars 2012

      Une SCI en sommeil est une société qui n’a aucune activité (aucune recette, aucune charge) mais qui peut cependant posséder des actifs à son bilan (capital au passif et compte bancaire à l’actif par exemple). Une SCI peut rester en sommeil sans limitation de durée.

      Une SCI sans activité n’a pas de déclaration fiscale à établir (sauf la première année de sa mise en sommeil, pour signifier au fisc cette absence d’activité par une déclaration vierge).

  • 17 octobre 2011, par annijuma

    bonjour,
    je suis la gérante d’un sci et mon mari associé à parts égales.
    nous avons juste avant la dernière crise et malheureusement y avons laissé des plumes... depuis les 2 appartements que nous louons ne rembourse pas intégralement le crédit, nous obligeant à payer de nos deniers personnels le complément.
    notre situation professionnelle ayant changé, nous ne pouvons plus assumer cette charge, peut on demander la liquidation judiciaire de la SCI ? nous ne pouvons pas vendre les biens car estimés moins que le prêt en cours, de plus sur nous sommes caution solidaire sur chacun des prêts, que risquons nous ?
    j’aimerai fermer la SCI, mais ayant des prêts immo en cours dessus, comment faire ?
    merci de m’aider à répondre à ces questions...

    • 21 novembre 2012

      Malheureusement, la liquidation judiciaire de la SCI ne limitera pas la responsabilité des associés, responsabilité proportionnelle aux parts détenues mais illimitée. Comme lorsqu’un entrepreneur individuel cesse son activité, vous devrez au final payer l’intégralité des dettes de votre SCI. La cession des biens risque donc de s’imposer, indépendamment des moins-values potentielles. Vous devriez pour cette raison contacter un notaire ou encore vous renseigner auprès du greffe.

  • 24 septembre 2011, par NILIN16

    J ai crée une SCI en 2008 avec mon ex xompagne 50/50 ; je suis le gérant. En 2009 je me suis séparé de ma compagne et celle ci ne paye plus rien depuis cette date. Nous sommes en très mauvais terme et il est donc impossible de faire quelque chose sur le terrain puisqu elle ne participe à rien. je l’ai mise au tribunal pour la retirer de la SCI du fait de ses négligences. Le verdict vient de tomber et ma demande est débouter et en plus je dois lui payer une somme de 2000 € pour frais provisoire executif en plus de ses frais d’avocat. Il parait qu elle n est tenu en rien de payer quoi que soit, en plus elle est fiché bancaire ; on me dit que si je fais un appel de fond elle n est même pas obligé de payer ; Je ne trouve pas cela normal du fait que c est moi qui paie tout de mes deniers personnels. Que puis je faire, car je n ai pas envie de perdre mon terrain.

    Merci pour votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Effectivement, on ne peut pas obliger un associé de SCI à réaliser des apports en compte courant. En effet, le capital de votre SCI est déjà libéré, vos apports sont donc des apports en compte courant. Ils doivent apparaître ainsi en comptabilité car ils sont destinés à être remboursés. Vous pouvez d’ailleurs exiger le remboursement de ces apports... et obliger la SCI à vendre son bien. Vos apports en compte courant peuvent aussi être rémunérés, ce qui serait plus juste dans ce cas de figure.

      Ce qu’il aurait pu être prévu, c’est un capital beaucoup plus important qui aurait été libéré petit à petit, en fonction des apports en capital cette fois des associés.

      Aujourd’hui, à part la cession du bien détenu par la SCI ou le rachat des parts de votre associé (valeur certainement faible si vos apports en compte courant sont élevés), il n’existe pas vraiment de solution de sortie de cette SCI.

      Pour information, quelle procédure judiciaire avez-vous intenté, aviez-vous un avocat, quel a été la durée de cette procédure ?

  • 21 septembre 2011, par marcel

    bonjour nous avons cree un sci avec ma famille pour l’achat d’une maison celle ci a ete vendue sommes nous obliger de dissoudre la sci pour partager la somme ou pouvons nous la mettre en sommeil pendant plusieurs annees et combien de temps
    merci d’avance cordialement

  • 24 août 2011, par Bernard CORTEGGIANI

    Bonjour,
    J’avais créé il y a plusieurs années une SCI dont ma soeur et moi-même étions actionnaires à parts égales, pour l’acquisition d’un appartement. Ce bien ayant été vendu il y a plusieurs années, la SCI n’a plus aucune activité ni capital et a été mise en sommeil. Je souhaiterais utiliser à nouveau cette SCI et récupérer les parts de ma soeur pour en être le seul propriétaire. Comment procéder, ces 50 % de parts n’ayant plus de valeur ? Merci

    • 21 novembre 2012

      Il faut que votre soeur vous les cède pour leur valeur nominale par exemple (si cette valeur correspond bien aux liquidités encore détenues), et respecter la procédure de cession de parts sociales décrite sur ce site.

  • 22 août 2011, par Daniel

    Bonjour,
    Je suis gérant d’une SCI. Il y a trois associés qui compose cette société. Mais, à cause des locataires qui ne payent plus des loyers, la sci se trouve en difficulté financière. Les associés n’ont plus de moyens pour rembourser les mensualités. Il n’y a que quatre échéances de prêts sur douze qui ont été réglées.La banque a alors engagé la procédure pour la saisie immobilière

    Veuillez m’indiquer, SVP, dans quelle case je dois mentionner la dette (8 mensualités impayées) de la sci sur la déclaration 2072.

    D’avance, je vous en remercie.

    Cordialement.

    • 30 août 2011

      Les loyers non encaissés ne constituent pas une dette mais un produit à recevoir. Or, dans une comptabilité de trésorerie, ce produit à recevoir n’est pas comptabilisé. Vous n’avez pas choisi de différer l’encaissement de ces loyers, aussi ces loyers ne sont pas à comptabiliser en produits (imposables).

      De la même façon, les charges à payer ne peuvent entraîner une déduction fiscale et cette charge à payer ne peut constituer une charge comptable déductible. Il faudrait normalement provisionner ces 8 mensualités pour présenter les comptes de la SCI en AG mais cette provision demeurerait non déductible fiscalement.

  • 17 août 2011, par jean pierre

    Bonjour,chirurgien dentiste dans un centre medical depuis plus de 15 ans nous avions monté une sci immobiliere,l’emprunt de l’immeuble étant terminé,un de nos associé a quitté les lieux sans relouer son local,il perçoit cependant chaque année le revenu de ses parts sans verser le moindre loyer.
    que pouvons nous faire pour qu’il participe aux frais de la sci ?
    devrions nous dissoudre la sci ?
    merci

    • 21 novembre 2012

      Si la dissolution de la SCI ou la cession du bien détenu sont effectivement des solutions, il faut cependant anticiper la réforme en cours des plus-values immobilières. Une décision rapide s’impose car si la plus-value latente est aujourd’hui non imposable, elle le sera demain à hauteur d’environ 80% de la plus-value constatée (au taux de 32,5%, 34,5% en 2012) !

  • 14 juillet 2011, par osiris

    BONJOUR,
    Mon frère et moi avons créé une SCI où nous avons 4 appartements. Moi j’en occupe un et un autre est loué , les 2 autres restent à terminer. J’ai investi financièrement dans le mien (cuisine et sdb équipée, chauffage.....)sans toucher à l’argent de la SCI. Mais depuis quelques temps mon frère se prélève le loyé de l’autre appartement loué, car il estime que moi j’habite "gratuitement" dans le mien.Pour le moment on s’accorde encore , mais j’ai peur pour l’avenir car il y a 2, 3 points qui ne vont pas avec lui et je voudrais trouver une solution avant qu’il y ait des problèmes.
    Alors, il y a quelques temps , je lui avais demandé de me vendre ses parts , mais il refuse. Alors , je pense à la dissolution de la SCI mais il refuse aussi. En fait , je voudrais que l’on se partage chacun 2 appartements (et surtout récupérer le mien) Comment je peux faire ??? A qui dois-je m’adresser ? quels sont les démarches à suivre ?

    • 21 novembre 2012

      Sortir d’une SCI est toujours compliqué et justifie la rubrique consacrée par ailleurs sur ce site à ce sujet, ce qui explique la décote de 20% généralement admise sur la valeur de parts sociales de SCI lors d’une cession notamment.

  • 13 juillet 2011, par fabienne

    Bonjour,
    en 2009 je voulais acheter mon appartement en sci et lors de la signature j’ai changé d’avis et acheté en nom propre. Le problème, c’est que la SCI existe et est enregistrée au tribunal de commerce.
    Elle n’a donc aucun patrimoine, n’a pas de compte en banque et aucune activité.
    Bien naturellement l’administration demande de remplir l’imprimé 2072K chaque année, imprimé que je ne peux remplir. Le contrôleur des impôts m’a simplement fait marquer "pas de patrimoine, pas d’activité depuis sa création". j’aimerais supprimer cette sci. Comment faire ? il n’y a jamais eu de bilan ni assemblée ni compte de liquidation ce que demande le tribunal de commerce pour dissoudre la sci.
    Si vous avez un moyen peu coûteux de me sortir de cette situation, merci de me le faire savoir

    • 3 août 2011

      Effectivement, une SCI sans actif et sans actif doit malgré tout compléter une déclaration n°2072 en indiquant simplement "pas de patrimoine, pas d’activité". Mais il me semblait que la SCI concernée n’avait cette obligation que la première année de non activité. Dans tous les cas, pour dissoudre cette SCI, il faut se référer aux démarches décrites dans l’article ci-dessus, démarches simplifiées puisque la SCI ne détient aucun bien (pas de partage donc aucun droit de partage) mais formalités qui restent lourdes j’en conviens.

  • 7 juillet 2011, par Carlasonia

    Bonjour,
    Nous avons créer en 2008 une SCI pour la construction de notre maison. Nous sommes associés avec mes beaux-parents et la SCI des locaux professionnel de mon conjoint. Nous avons payé tous les mois le crédit tout seul puisque c’est notre résidence principale. Nous avons vendue la maison car nous quittons la région parisienne et nous avons fait une petite plus-value de 5000 €. J’ai plusieurs questions :
    1) allons-nous être imposé sur la plus-value ? et si oui à quelle hauteur ?
    2) au vue des frais exhorbitant pour la dissolution de SCI, est-il possible de ne pas la dissoudre ? Est-ce qu’il y aura quand même des frais annuel genre impôt ?
    Il me semble fortement qu’il est indiqué dans les statuts que nous sommes locataire à titre gratuit.

    Merci mille fois pour votre aide.

    • 4 août 2011

      La cession de votre résidence principale, et uniquement de votre résidence principale, détenue par l’intermédiaire d’une SCI ou non, n’entraîne pas l’imposition de la plus-value réalisée. Il n’est pas obligatoire de dissoudre une SCI et une SCI sans activité n’entraîne aucune imposition.

  • 3 juin 2011, par delpat78

    Bonjour,

    j’ai acheté un appartement en SCI avec mon père que je me loue en tant que professionnel.Je sais que pour dissoudre une sci il faut qu’elle ne soit plus proprietaire.Est ce qu’il est possible alors que je rachète en mon nom propre cet appartement à la SCI car j’ai toujours besoin de ce local pour exercer ?

    Merci

    • 21 novembre 2012

      Vous pouvez parfaitement dissoudre la SCI et vous attribuer cet actif de la SCI (droit de partage à anticiper, mais toujours moins couteux que la mutation à faire constater par un notaire si la SCI vous vend ce bien).

  • 17 avril 2011, par dadoune

    Mes parents sont propriétaires de parts dans une sci correspondant à un appartement depuis plus de trente ans. Mon père était le liquidateur restant. Il vient de décéder. Ma mère veut vendre son appartement mais voudrait d’abord céder ses parts
    Plus de traces des éventuels associés ! plus de liquidateur ! la sci a trente ans on me dit qu’elle s’est éteinte d’elle même. Le notaire me dit qu’il faut quand m^me faire le retrait des parts.
    J’en perds un peu mon latin. Que faut donc t-il faire ?

  • 1er avril 2011, par eboireau

    J’ai 74 parts sur 27500 parts d’une SCI (capital 1M€) ? Une société sarl (capital 7600€) a fait des offres de rachat à tres bas pris à tous les proprietaires, a réussi à racheter semble t il 50% des parts, et a obtenu de faire une AGE pour dissoudre la SCI. Des propriétaires refusent de vendre leur part, et d’autres aussi du moins dans les conditions proposées.
    Si la résolution de vente des appartements à la sarl est votée (majorité de 50% : cela est il défini par les status, ou le CA), Vous indiquez que dans cette situation "Les associés deviennent propriétaires indivis des biens restant à l’actif et doivent procéder au partage de ces biens". Or je ne vois pas comment on peut obliger les associés à vendre leur part... donc
    - comment le liquidateur (est ce obligatoirement la sarl majoritaire en l’ocurrence ?) calcule t il la valeur des parts a verser aux proprietaires ? (capital - créances - sa remunération ) / nb de parts, dans mon cas (1M€-100K€ - 50K€)/27500x74 ?
    - quels artifices pourrait il mettre en jeu pour diminuer la valeur des parts a verser ? (et augmenter sa plus value ultérieure)

    • 6 avril 2011

      La valeur des parts d’une SCI tient compte, bien plus que du montant de son capital, de la valeur de marché des actifs détenus (à faire estimer par un ou plusieurs expert(s) de préférence en cas de désaccord potentiel entre les associés).

  • 23 mars 2011, par Anne

    Bonjour,
    Mon ex concubin et moi même avons créer une SCI en 2006 pour l’achat d’un immeuble.Nous sommes gérant à 50/50. Depuis notre séparation en 2008, ce Monsieur ne participe en rien au fonctionnement ni à la gestion du bien ( gestion administratives, financière, fiscale, locataires, réparations...).
    Malgrè des lettres de relance en RAR, envois des comptes validés par le comptables, je suis vouée à un silence de sa part.
    Nous avons tenté une vente de la maison par mandat d’une agence mais qui s’est révélée être un échec puisque le montant demandé est encore trop élévé.(rembouresement du crédit)
    Il refuse de signer un éventuel changement de statuts (alors que j’ai une nouvelle personne intéressée pour reprendre les parts de la SCI)
    Quels peuvent être mes recours ?
    Je vous remercie par avance de votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Comment sortir d’une SCI ?
      - La cession de parts : vous pouvez vendre vos parts mais pas obliger un autre associé à céder ses parts.
      - Engager une procédure de retrait pour mésentente entre associés mais le silence de votre associé ne permet pas de conclure à une mésentente empêchant le fonctionnement de la SCI. En effet, si ce co-gérant n’assume plus ses fonctions de gérant, le fait que vous ayez également ce titre de co-gérant indique que la SCI peut toujours fonctionner (d’ailleurs les comptes de la société sont régulièrement tenus).
      - Vendre les biens détenus pas la SCI. Vous avez peut-être un nombre de parts suffisant pour prendre cette décision en AG. Si votre associé refuse cette cession et que vous effectuez des avances en compte courant, cessez ces avances et exigez le remboursement de ce compte courant. Vous pouvez aussi démissionner de la gérance pour obliger votre co-gérant à assumer seul la gestion de la société. Dans tous les cas, le prix de vente ne sera peut-être pas suffisant pour permettre le remboursement du crédit en cours, mais en cas de baisse continue du marché de l’immobilier (autrefois, les cycles avaient une durée de 7 ans, mais le dernier a prouvé que ce n’était pas une règle) la situation ne fera que se dégrader (la hausse attendue des taux d’intérêt militerait tout de même pour, au mieux, une stagnation de l’immobilier). Si vous étudiez cette possibilité de vendre le bien de la SCI, parlez-en au notaire que vous ferez intervenir dans cette vente, il saura vous conseiller.

  • 17 mars 2011, par Oks

    Bonjour !nous avons crée une SCI il y a un an. Cette SCI ne possède aucun bien et n’a jamais été active. et ne possède pas de compte bancaire.aujourd’hui nous souhaitons la fermer définitivement car nous ne souhaitons plus de s’associer ensemble.les associer s sont d’accord pour fermeture. Qu’elle est la procédure de fermeture moins couteuse ; Merci pour votre réponse. cordialement

    • 7 avril 2011

      Il faut suivre les démarches de dissolution d’une SCI décrite ci-dessus.

    • 2 septembre 2013

      Bonjour,
      étant dans le même cas, la SCI ne possède aucun bien et n’a jamais été active et ne possède pas de compte bancaire : faut-il obligatoirement nommer un liquidateur (clôture de comptes, publication de liquidation) ? ou bien peut-on directement passer de la case dissolution à la case radiation au RCS ?

      merci de votre réponse,
      cdlt.

  • 22 décembre 2010, par sandrine

    je possède 1 box en parts de sci - cela fait 5 ans que je l’ai-je veux le vendre 9000 euros mais il faut l autorisation du liquidateur qui ne la donne qu’en échange de 1200 euros... en a t-il le droit ? il semblerait qu’il veuille dissoudre cette sci.je ne comprends pas bien le principe de payer pour pouvoir vendre quelque chose...par ailleurs le liquidateur a changé il y a 2 ans et je n en ai pas été informé - merci

    • 23 décembre 2010

      Je ne comprends pas la situation décrite, la SCI a nommé un liquidateur pour sa dissolution, vos parts correspondent à un bien en particulier ?

  • 6 décembre 2010

    bonjour,
    Je possede 50% des parts d’une sci propriétaire d’un appartement mis en loacation.
    L’autre associée à 50 % est devenue ma femme. Nous désirons racheter le prêt qui reste à courir à un taux plus interessant. Pour bénéficier de ce taux, nous utiliserons un prêt immobilier personnel pour lequel la sci ne peut bénéficier. Nous désirons donc dissoudre la sci. L’appartement doit-il être vendu aux actionnaires ? Si oui, y-a-t-il des frais de mutation ? de quel ordre ?
    Ou alors il y a partage des biens tout simplement ?
    Merci de votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Si vous avez apporté le bien à la SCI, alors la dissolution de la société entraînera des droits de partage au taux de 0,6%. En revanche, si le bien a été acquis par la SCI, ce droit de partage est de 1,1%. Par ailleurs, la plus-value éventuelle deviendra imposable (alors que le marché immobilier est au plus haut...). Il faut donc comparer le coût de cette dissolution avec l’économie attendue par un rachat du prêt en cours. Pourquoi la SCI ne pourrait-elle pas bénéficier du même taux avantageux négocié avec votre banque ? C’est une société civile, transparente.

  • 14 octobre 2010

    Bonjour. Mon mari et moi sommes associés dans 2 SCI dont il est gérant et actionnaire majoritaire à 70 % pour l’une et 60 %.
    Une SCI possède un immeuble ou il exerce son activité commerciale et l’autre est un terrain nu.
    Nous sommes aujourd’hui sur le point de divorcer et sommes sous le régime de la séparation des biens
    1/ A t’il le droit de décider unilatéralement de mettre à disposition à titre gracieux le terrain nu pour étendre l’exercice de son activité commerciale ?
    2/ Comment puis-je me débarrasser de mes parts sachant que je ne peux m’en défaire sans son consentement (donc impossible de vendre à un tiers) et qu’il me propose un prix bas ?
    3/ Est-ce que les 2 SCI sont prisent en compte dans la liquidation du patrimoine lors du divorce ?

    • 25 octobre 2010

      1) Il faut se référer aux statuts pour connaître les droits du gérant en matière de gestion des biens détenus par la SCI.

      2) Vous pouvez vendre vos parts à votre associé dans la SCI ou à un tiers. Dans le cas d’une cession à un tiers, votre actuel associé ne pourra pas refuser cette cession sans acheter lui-même vos parts (ou par l’intermédiaire de la SCI).

      3) Les parts de ces SCI entrent effectivement dans l’évaluation de votre patrimoine.

  • 6 octobre 2010

    bonjour j’ai acheté une maison en sci avec mon frere, aujourdhui sa se passe trés mal et la maison est en cessation de paiement a cause des locataires qui ne paie pas les loyers..... peut-on vendre la maison ?

    • 7 octobre 2010

      Bien évidemment, une SCI peut vendre ses actifs (se reporter aux statuts pour savoir quelle majorité est nécessaire en AG, mais si vous êtes d’accord avec votre associé pour prendre cette décision alors elle sera toujours possible).

  • 4 octobre 2010, par Eric

    Ma femme et moi avons créer une SCI pour l’achat d’un local professionnel, il y a plusieurs années.
    Le local a été acheté, le prêt contracté par la sci est remboursé.
    Le local est en passe d’être vendu (le sous-seing est signé).
    Nous n’envisageons pas d’opération immobilière dans les années à venir, pour la SCI. Quelle seraient les avantages et inconvénients si nous mettions la SCI en sommeil ou si nous decidions de la dissoudre.
    Merci pour vos réponses.

    • 5 octobre 2010

      La dissolution demande des formalités et est donc couteuse en temps surtout. La mise en sommeil, à l’inverse, évite cette paperasserie. D’un autre côté, si vous devez dissoudre cette SCI, autant le faire maintenant.

  • 25 septembre 2010, par MARIE

    mon mari et moi possédons chacun 50% d’une sci dont nous sommes cogérants ,nous sommes entrain de divorcer et ça se passe très mal.Il a décidé de partir en nouvelle calédonie en abandonant le local professionnel qui appartient à la sci et qu’il occupait jusque là,et refuse de vendre alors que plusieurs acheteurs se sont présentés,puis je demander une dissolution judiciaire de la sci ? et comment dois je procéder ?

    • 28 septembre 2010

      Qui est les gérant de la SCI ? A-t-il la possibilité de vendre le local dans l’intérêt de la société (pour éviter des difficultés de fonctionnement) étant donné la rédaction des statuts ? Dans tous les cas, si vous assurez la gérance, cette vente conduirait certainement également à une procédure judiciaire.

      Qu’en penserait un avocat ? Si un visiteur peut vous aider... moi pas davantage.

  • 24 septembre 2010, par YALLA

    J’ai constitué une SCI avec mes 4 enfants dans laquelle je vendais la maison familiale à cette SCI, l’objectif était de faire un prêt bancaire pour réparer cette maison et la mettre en location. Mais la banque a refusé le prêt, aussi la SCI n’a servi à rien, la maison à été vendue depuis. Il n’y a eu aucun compte bancaire ouvert, aucun actif, aucun passif. Mais je souhaite dissoudre cette SCI pour éviter un éventuel souci à ma fille nommée gérante. Comment faire sans passer par un comptable ou un notaire ?

    • 28 septembre 2010

      Il faut suivre les formalités décrites ci-dessus, l’intervention d’un notaire ou comptable n’est vraiment pas nécessaire dans la mesure où la SCI ne détient aucun actif (autre que le capital qui a dû être libéré ?).

  • 13 septembre 2010, par Jérôme

    J’ai créé un SCI avec ma femme en 2007 afin de pouvoir acheter notre résidence principale. Nous voudrions désormais la dissoudre afin de récupérer en notre nom propre la maison achetée a crédit. Doit-on passer chez un notaire pour acheter la maison ou est-il possible de dissoudre la SCI (et devenir propriétaire de la maison) et de faire un crédit directement a noter banque en notre nom pour liquider les comptes de la SCI ?
    Merci par avance

    • 21 novembre 2012

      La dissolution entraînera non pas la cession de votre résidence par la SCI à vous-même mais le partage du bien détenu par la SCI. Ce partage entraînera des droits d’enregistrement et l’imposition de la plus-value éventuelle. En ce qui concerne l’emprunt immobilier restant dû par la SCI, la liquidation obligera à son remboursement. Il faudra étudier avec votre banque comment transférer l’emprunt de la SCI à votre nom.

  • 3 septembre 2010, par denver54

    Bonsoir,
    Dans la SCI nous sommes 3 : mon mari gérant avec 40 parts, moi avec 35 parts et ma fille (35 ans née d’un 1èr mariage)20 parts. Aujourd’hui mon mari et moi divorçons. Celà ce passe très mal. Pour me contraindre à vendre le bien immobilier, en dessous du prix initialement prévu, il me menace de faire un dépôt de bilan. Peut-il faire ce dépôt sans faire d’A.G.E ? Ne doit-on pas donner notre accord ma fille et moi ? d’autant que nous représentons à toutes les deux 60% des parts ?
    Merci de me répondre.
    Cordialement.

    • 8 septembre 2010

      La SCI connait-elle de besoins de trésorerie (charges + remboursements du capital de l’emprunt > loyers) ? Dans ce cas, les associés doivent lui apporter des ressources nouvelles :
      - en capital,
      - par l’intermédiaire des comptes courants.
      Si ce n’est pas votre projet, il faudrait peut-être mieux se résoudre à céder le bien détenu par la SCI. Pour déterminer le prix de ce bien, il est peut-être sage d’avoir recours à un expert (notaire + agent immobilier par exemple et faire une moyenne). Ensuite, il faut noter que le marché immobilier reste solide encore, notamment grâce à des taux bancaires historiquement bas, et que cette situation ne durera pas. Aussi, et ce n’est qu’un avis, une baisse de l’immobilier est à prévoir. Aussi, mieux vaut parfois vendre à un prix qui semble un peu sous-évalué et dégager immédiatement de la trésorerie, que de conserver un bien dans un marché baissier (en pensant évidemment aux charges afférentes à ce bien).

      Qu’en pense votre notaire, ou celui de votre fille. En effet, si vous vendez ce bien, vous aurez recours à un notaire qui encaissera une partie des honoraires (avec le notaire de l’acheteur). Aussi, je pense que votre notaire peut dès à présent vous consacrer quelques instants pour vous conseiller. Si ce n’est pas le cas, sachez que le mien serait disposé à le faire.

  • 29 août 2010, par G. OLIVIER

    Bonjour

    Je possede une societe commerciale a l’étranger ainsi qu’une SCI en France dont le seul actif est ma residence principale et aucun passif.
    Ayant pour projet de migrer definitivement vers le pays dans lequel est enregistrée ma societé , je souhaite par le biais d’une TUP faire absorber la SCI par la sté étrangère afin que celle ci soit proprietaire de ma residence principale que je souhaite conserver . Je precise que le pays en question est signataire d’une convention de transparence fiscale avec la France , il ne s’agit donc pas d’une opération offshore .
    Quel serait le chemin pour y parvenir et les consequences fiscales ? Tous les avis seront appréciés .

  • 27 juillet 2010, par fromonot

    Mon ex épouse et moi avons acheté et repris un immeuble sous forme d’une sci le 31.03.1995 déja creé et exitante depuis le 01.12.1989.
    Nous avons vendu cette immeuble via un acte notarié le 6 sept 2008.le solde restant a été réparti par le notaire entre les deux associé gérant soit mon ex épouse et moi car nous sommes divorcé depuis 2005.Le compte banquaire de la sci a été cloturé et le notaire a fait le nécessaire pour réglé au impot la plu-value.
    La sci n’a plus de mouvement et financiérement clos.
    Je voudrais savoir si elle est en sommeil de ce fait et si au bout de combien de temps elle disparait.
    sinon comment je peux faire moi même les formalités...ou trouver les formalités....dans quel ordre dois le faire au plus simple
    merci de votre réponse

    • 21 novembre 2012

      Votre SCI est effectivement en sommeil jusqu’à sa dissolution. La dissolution d’une SCI ne possédant plus ni actif ni passif est simple mais il faut néanmoins suivre la procédure de dissolution d’une SCI (voir le dossier de ce site).

  • 13 juillet 2010, par Sylvie

    Bonjour,
    J’ai créé il y a 3 ans une SCI dans le but d’acheter un bâtiment. La mairie ayant préempté ce bien l’achat n’a pas eu lieu et cette SCI n’a donc jamais eu d’activité. Dois-je la dissoudre et comment ? Merci de votre aide. Sylvie

    • 21 novembre 2012

      Votre SCI est en sommeil (aucune formalité déclarative à effectuer) et, pour la dissoudre, il faut suivre la procédure de dissolution d’une SCI (qui sera simplifiée par l’absence d’actif et de passif).

  • 4 juin 2010, par Alix

    Bonjour,
    Nous avons créé une SCI avec mon frère pour partager un local, il y a 1 mois j’ai racheté les parts de mon frère en mon nom propre, je suis donc unique propriétaire de la SCI, que doit-je faire pour la liquider. Puis-je la garder vidée de 99% des ces parts, afin de racheter un appartement avec mon mari en 2011 ? quelles démarches ?
    Alix

    • 8 septembre 2010

      La réunion de toutes les parts sociales dans une seule main n’entraîne pas la dissolution de la SCI. En revanche, toute personne concernée peut exiger la dissolution de cette SCI. Dans l’attente, vous pouvez effectivement conserver 100% des parts de cette SCI dans l’optique d’y faire entrer prochainement votre mari.

  • 1er mai 2010, par Marcelle VION

    J’ai créé en 1999 une SCI avec ma fille sous la répartition 50/50. J’ai assuré la totalité du paiement de l’actif, j’ai remboursé le reste de l’emprunt le 15/04/05.

    J’ai demandé la dissolution de cette SCI par voie judiciaire, je l’ai obtenue par un jugement du Tribunal en date du 24/04/08. Le jugement enjoint au liquidateur, qu’il a nommé, de répartir les actifs en fonction des apports et d’établir une reddition des comptes entre les associés. Le liquidateur n’est toujours pas entré en action, à quelle date doit-il arrêter les comptes ?

    • 10 mai 2010

      Les comptes doivent logiquement être établis à la date de dissolution de la société. Le jugement ne le prévoyait-il pas ?

      De nombreux associés de SCI interviennent sur ce forum dans le but de savoir comment procéder pour obtenir la dissolution judiciaire d’une SCI. Profitant de votre expérience, pourriez-vous nous indiquer les démarches que vous avez suivi et la durée de cette procédure. Si vous ne souhaitez pas intervenir directement sur ce forum, vous pourriez également me contacter directement (voir en bas de page).

  • 21 avril 2010, par quinou

    bonjour, mon époux et moi avons créé il y a 5 ans une sci à 50 % chacun pour l’achat d’un batiment qui a l’appartement ou nous vivons au 1er etage. Il y a un emprunt en cours. Nous avions une entreprise en nom propre qui louait le batiment. malheureusement cette entreprise a été mise en liquidation judiciaire et cette sci n’a plus lieu d’être toutefois, compte tenu de la situation, nous craignons que si nous dissolvions cette sci le liquidateur judiciaire nous oblige à vendre pour payer les dettes de l’entreprise, qui ne seront surement pas couvertes par la vente des actifs. De plus il faudra surement racheter le prêt à titre personnel et je ne pense pas que la banque nous suive sur ce plan là.
    Y a t’il une démarche à faire pour mettre la sci en dormance, afin d’éviter les déclarations de tva inutiles puisque pas de loyers et surtout un bilan qui a aussi un coût important.
    Je vous remercie par avance. Christiane

    • 10 mai 2010

      Votre SCI ne peut pas être mise en sommeil si des opérations de gestion ont encore lieu. Or si un emprunt reste remboursé via cette SCI, il faut continuer à établir un bilan annuel. Cependant, étant donné la simplicité de ces opérations, vous pourriez peut-être vous passer de comptable (on a le droit d’établir une comptabilité sur papier pour une SCI). Fiscalement en revanche, si la SCI ne perçoit aucun loyer, elle ne peut déduire aucune charge et il n’y a plus de raison d’établir une déclaration annuelle. La SCI possède un local commercial non occupé à ce jour, est-ce bien la situation ? Malgré cette SCI, il me semble que le liquidateur peut tout de même vous obliger à vendre votre bien pour couvrir les pertes de l’entreprise. Avez-vous consulté un notaire à ce sujet ?

    • 14 mai 2010

      bonjour et merci de votre réponse. j’ai vu avec ma comptable pour le bilan, elle me fait un prix raisonnable, mais je vais essayer de le faire moi meme. par contre elle m’a dit que pour la tva, il me suffisait simplement de faire une ca12, car je pourrais récupérer la tva sur l’edf et l’eau et que je pourrais déduire le déficit de la sci des impots personnels dans le cas ou nous serions imposables par la suite.
      qu’en est il ? pour la vente de la sci, nous avons posé la question à un avocat, qui nous a dit que l’on ne pouvait pas me forcer à vendre, mais je poserai effectivement la question à mon notaire.
      coridalement

    • 14 mai 2010

      J’aurais été intéressé par les arguments de votre avocat. En effet, en l’absence de déclaration d’insaisissabilité (je ne me souviens plus si c’était une entreprise individuelle), vos biens immobiliers restent saisissables, et je ne comprends pas en quoi l’intermédiaire d’une société transparente, la SCI, pourrait limité votre responsabilité ?

      Un visiteur a-t-il une réponse à ce point particulier ?

    • 23 juin 2010

      Vous affirmez qu’une SCI doit obligatoirement avoir recours à un comptable pour établir quoi ? Quelle comptabilité ? Il n’y a pas d’obligation légale d’établir une comptabilité ! Quelle loi de 2008 imposerait cette obligation ?

    • 23 juillet 2011

      Merci de votre réponse.
      Le bien unique de la SCI vient d’être vendu et le crédit restant remboursé à la banque ;
      Pas de local de la SCI uniquement une boite aux lettres, au domicile privé de la gérante/liquidatrice.
      Plus aucune gestion.
      Certes 1 créancier, ( car difficultés financières dues aux impayées de locataires ).
      Je pense que la mise en sommeil ne poserait donc aucun problème et serait plus économique, (car c’est pour ces raisons de loyers impayés et toutes sortes de problèmes que le bien à été vendu) s’il n’y a pas de date buttoir, quel est votre
      avis ?
      Merci infiniment

  • 12 avril 2010, par Dominique MASSE

    En 2002, nous avons acheté une maison mon mari et moi et constitué une SCI avec pour Monsieur 50 % des parts et 50 % pour moi et mes filles issues d’un précédent mariage. Suite à notre divorce, nous avons vendu la maison le 30 janvier 2010 et nous devions donc partagé le montant de cette vente. Seulement voilà ! mon ex-mari (gérant de la SCI) a décidé que cela ne se passerait pas comme cà et a fait établir un bilan par un expert-comptable de sa connaissance (il n’y en a jamais eu de bilan avant..) et a fourni les factures et autres documents en sa possession (il a tout emporté sans me laisser un seul document, y compris mes relevés bancaires de l’époque... et je n’ai plus aucun justificatif !) de manière à ce que je me retrouve avec 10 000 € au lieu de 90 000 € !!!
    (il restait environ 180 000 € à partager après remboursement du crédit).
    après la vente, l’argent a été versé sur le compte de la SCI et le Notaire m’a répondu qu’il ne s’occupait pas de la liquidation donc Monsieur fait comme bon lui semble dans mon dos. Quels sont mes droits et que dois je faire pour défendre mes intérêts sans être lésée ?

  • 3 mars 2010, par Deba

    je suis GERANT d’une SCI j’ai vendu mon bien immobilier en avril 2009, le notaire ma dit d’attendre les comptes définitifs !
    1/ sur les documents comptables des impots dois je mentionner le montant de la vente ?
    2/ si c’est le cas quel montant ? (car le notaire a gardé une somme pour payer les plus values, le syndic, frais de main levée...)
    3/ si c’est non, que dois je mentionner sur les docs comptables des impots ?
    4/ pour la radiation quel compte dois je remettre ?
    bientôt un an toujours rien reçu du notaire, et la SCI existe toujours
    (je trouve que ce n’est pas logique)
    Merci pour vos réponses

  • 11 janvier 2010, par paul

    SCI familiale créée en 1960 pour un durée de 99 ans.
    La société n’a pas été immatriculée.
    Que doit ou que peut faire le gérant actuel ?
    Quid de la possibilite d’une immatriculation rétroactive ?

    • 24 février 2010

      Sans immatriculation, la SCI n’existe pas davantage qu’une autre société dont vous seriez le seul à connaître l’existence. Mais étant donné la date de création de la société, je n’ose imaginer les conséquences... Aussi, peut-être faudrait-il mieux ne pas faire l’économie des conseils d’un professionnel (notaire, avocat).

  • 10 janvier 2010, par joz

    il y a quelques années, un ami et moi avons créé une SCI pour l’achat d’un bâtiment abritant un commerce ; le fonds de commerce a depuis été vendu et le propriétaire de ce fonds paye un loyer pour les murs. A l origine, la SCI a été enregistrée et l achat des murs fait à 50% ; ensuite il y a eu changement et je n’ai plus qu’une seule part, mon ami ayant les 99 autres parts. Nous sommes séparés et il veut vendre le bâtiment comme il en a le droit, ma part dit-on ne compte pas...S’il vend ce bâtiment, doit il me prévenir ? ai-je le centième du prix de la vente ? faudra t il une assemblée générale avec ma signature ? Merci de me répondre. Joz.

    • 24 février 2010

      Même si vous ne possédez qu’une seule part, vous devriez être convoqué annuellement à l’AG d’approbation des comptes et participer à toutes les décisions concernant cette SCI, dont la vente du seul bien détenu. Vous avez également le droit de bénéficier des résultats de la SCI proportionnellement à votre part de capital. Certes, même judiciairement, vous ne pourriez pas obtenir grand chose de la volonté de votre associé de vous écarter totalement de cette société. Aussi, pourquoi ne pas lui céder votre part ?

  • 6 janvier 2010

    Bonjour,
    Pouvez vous m’aider et me conseiller, sur ce sujet.
    Je souhaite dissoudre notre SCI, et acquérir de fait un des biens immobiliers de la SCI.
    Présentation du contexte :
    La SCI est détenue par deux associés moi même et mon frêre avec 50% de parts chacun.( voir statuts)
    La SCI possède aujourd’hui 2 villas, avec des crédits en cours contractés par la SCI.mais pas de loyer.
    A ce jour
    la villa A est habité par moi même, habitation principale depuis 6 ans, je rembourse le crédit..( la villa à 6 ans)
    la villa B est également habité par le deuxième gérant (mon frère) depuis 2 ans. ( la villa à 10 ans)
    Quelles sont les conditions a respeter pour que celà puisque fonctionner et éviter une partie des taxes ou autre plus value.
    Bien cordialement.

    • 21 novembre 2012

      Quels impôts et taxes pourriez-vous éviter du fait de cette SCI ? J’ignore pourquoi elle avait été constituée mais aujourd’hui, il faut se référer aux droits de partage en vigueur et à l’imposition des éventuelles plus-values. Aussi, il faut bien anticiper ces coûts avant de décider de cette dissolution.

  • 19 décembre 2009, par Cduf

    Bonjour,
    Mon fils est seul détenteur de toutes les parts de la SCI que nous avions créée pour acheter un appartement qu’il habite aujourd’hui. De ce fait, la SCI n’a plus lieu d’éxister. J’en suis le gérant et mon fils m’a demander de procéder à sa dissolution. Si j’ai bien compris les formalités de la dissolution, en revanche je me demande à quoi sert la formalité de liquidation d’autant que dans notre cas il n’y rien à liquider : pas de compte bancaire, pas de recette, pas de dépense et à fortiori pas de créancier. Cette formalité est-elle obligatoire pour obtenir la radiation du RCS ?
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement

    • 24 février 2010

      Sans en avoir la certitude, un acte de liquidation doit en effet être rédigé pour permettra les formalités de publicité nécessaires à la dissolution. Généralement, il reste toujours un solde bancaire, un compte courant d’associé... Dans votre cas, le liquidateur (un associé) indiquera simplement l’absence d’éléments dans cette liquidation.

  • 19 septembre 2009, par sonia et christophe

    bonjour,
    ma belle mére posséde un appartement en SCI. elle souhaite vendre cet appartement dans le but de nous faire la donation du résultat de la vente. ainsi elle désir liquider cette SCI. comment doit t’on faire pour liquider la SCI. doit elle nous faire la donation de l’appartement avant ou aprés la liquidation. doit elle attedre de vendre l’appartement avant de liquider.
    nous sommes un jeune couple qui désir invesrir dans un bien en commun
    j’avoue etre un peu perdu, nous souhaitons payer le moins possible de taxe.
    merci d’avance
    sonia

    • 30 septembre 2009

      Seriez-vous intéressé par cet appartement ? Votre belle-mère est-elle associé dans cette SCI ? L’appartement détenu par la SCI entraînerait-il imposition d’une plus-value ?

      En effet, 2 possibilités principales lui sont offertes : la SCI vend son unique bien, est dissoute, puis votre belle-mère vous transmet des liquidités ; votre belle-mère fait donation de ses parts dans la SCI.

      Or ce choix nécessite de prendre en compte : la situation patrimoniale de votre belle-mère, la votre et les particularités de la SCI (durée détention bien détenu notamment).

      Etant donné que la vente de l’immeuble est envisagé, ce qui nécessite d’avoir recours à un notaire, je pense qu’il faudrait rencontrer ce dernier avant toute chose, pour que la situation et une éventuelle solution puissent apparaître clairement aux yeux de tous les intéressés.

  • 31 juillet 2009, par Chantal

    Bonjour.
    Mon mari et moi-mêmes, sommes les seuls associés d’une SCI (1/2 chacun des parts), propriétaire d’un bâtiment artisanal. Constituée il y a 15 ans pour permettre l’achat de ce bien, ladite SCI n’a plus de raisons d’exister ; nous préfèrons que le bien soit à notre nom propre ; nous envisageons donc sa dissolution. Nous effectuerons les formalités demandées (PV AG de dissolution, enregistrement à la recette des impôts, publicités légales, dépôt au Greffe....) ; dès la dissolution et la radiation de la SCI, le bâtiment artisanal tombera en indivision entre nous-deux ; nous sommes mariés sous le régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts (la SCI a été constituée après notre mariage avec des fonds appartenant à la Communauté).
    Comment va s’effectuer le transfert de propriété de la SCI vers le couple et plus particulièrement la mise à notre nom sur le fichier de la conservation des Hypothèques, à la place de la SCI ? Faut-il un acte notarié pour constater ce transfert ? Puisque le bien immobilier restera en indivision entre mon mari et moi-même, y aura-t-il des droits de mutation à payer à l’Etat (autres que les droits d’enregistrement de la dissolution) ?
    Par ailleurs, la mutation de la SCI vers nous-mêmes entrera-t-elle dans le champ d’application du droit de préemption urbain de la commune ?

  • 8 juin 2009, par Pascal

    Est-on obliger de procèder à la dissolution d’une SCI ? Peut-on la laisser "en sommeil", si oui combien de temps ?

    • 11 juin 2009

      Il n’existe pas de limitation dans le temps à la mise en sommeil d’une SCI. Parfois d’ailleurs, une SCI est créée mais l’investissement projeté ne peut se réaliser : la SCI peut exister ainsi autant d’années que prévues dans les statuts.