La réforme de l’imposition des plus-values immobilières prévue par François Hollande pour 2013 pourrait voir le jour en 2014, par une révision du mode de calcul de l’abattement pour durée de détention et la mise en place d’un abattement exceptionnel en 2014.

Les règles locatives sont de plus en plus complexes, les contraintes de plus en plus nombreuses : honoraires d’agence à la charge du propriétaire, garantie des loyers obligatoire, plafonnement des loyers, taxe sur les logements vacants... Quelles sont les conséquences sur le marché de la location de ces réformes du ministre Duflot ?

Cette définition d’une SCI est basée sur les termes inclus dans ce sigle : une société facilite en effet la gestion d’un bien immobilier, une société civile se distinguant d’une société commerciale par une plus grande souplesse de fonctionnement, le terme immobilier permettant de rappeler les grandes différences entre SCI et indivision.

L’idée d’un nouvel impôt venant taxer les propriétaires fonciers qui auraient fini de rembourser leurs emprunts donne sujet à réflexion. En effet, si cet impôt a été démenti, il laisse imaginer ce que seront les impôts de demain et les contribuables visés (les retraités).

Une SCI peut-elle accorder un prêt à l’un de ses associés ? Cette question rejoint notre article sur les comptes courants d’associés débiteurs dans une SCI. En revanche, en ce qui concerne l’emprunt bancaire souscrit par une société civile immobilière, les autres articles de ce dossier répondront plus précisément à cette question.

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu n’a pas l’obligation de comptabiliser des amortissements. Cependant, si des amortissements sont pratiqués comptablement, cela aura une incidence sur le bénéfice comptable de la société, et donc sur le montant des liquidités à distribuer ou sur le montant des comptes courants.

Un bien inoccupé au 1er janvier d’une année est soumis à une taxe calculée sur sa valeur locative dès lors que ce bien n’a pas été occupé durant plus d’une année.

Une réforme des assurances loyers impayés sera annoncée en juin 2013, l’objectif étant de remplacer les actuelles GLI et GRL par une assurance obligatoire imposée à tous les bailleurs pour couvrir les risques d’impayés de leurs locataires.

Une SCI peut-elle accorder un prêt à l’un de ses associés ? La question se pose dès lors qu’un compte courant d’associé devient débiteur. En effet, la créance de la société sur son associé signifie bien que ce dernier a bénéficié d’une avance de la part de la SCI. Avance sur bénéfices ? Dans ce cas, cette avance en compte courant est-elle imposable ?

L’associé d’une SCI qui n’est pas convoqué aux assemblées générales est souvent minoritaire ou associé égalitaire (dans le cas d’une SCI entre concubins notamment) et non gérant. Quels sont alors ses droits, ou bien pour imposer sa participation à la gestion de la société, ou bien pour quitter cette SCI ?

Si les solutions pour quitter une société civile immobilière sont relativement nombreuses (cession ou donation de ses parts sociales, droit de retrait d’un associé, demande de dissolution judiciaire), celles-ci ne sont pas toujours matériellement possibles ou légitimes. En effet, vendre ses parts de SCI exige de trouver un acquéreur et le retrait et la dissolution exigent le plus souvent d’entreprendre une procédure judiciaire pour laquelle un juste motif doit pouvoir être invoqué.

Lorsqu’un associé a apporté des fonds à une société civile immobilière sous forme d’apports en compte courant, il n’a pas la possibilité de poursuivre en justice les autres associés dans le cas où la SCI ne parviendrait pas à rembourser sa créance personnelle. Pour le dire autrement, les associés d’une SCI pris individuellement ne sont pas responsables des dettes de la SCI envers ses propres associés.

Lorsque deux époux, mariés sous le régime de la communauté, acquièrent un immeuble, celui-ci appartient à la communauté dès lors qu’aucune clause de remploi figure dans l’acte d’acquisition. Lors de la création d’une SCI ou de l’acquisition de parts sociales, l’acte correspondant doit préciser l’emploi de deniers propres pour que les actifs acquis restent propres.

Les sociétés civiles immobilières relevant de l’impôt sur les sociétés, comme toutes les autres sociétés imposables à l’IS, ne peuvent plus transmettre leur déclaration fiscale à leur centre des impôts sous format papier. Cette liasse fiscale doit être transmise au par EDI via la procédure TDFC. Pour cela, la SCI doit faire appel à un prestataire de services extérieur, expert-comptable ou autre société habilité à réaliser cette transmission de données.

Lors de la vente d’un bien immobilier par une SCI, il faut distinguer le cas des SCI soumises à l’IS de celles relevant de l’IR. En effet, si la SCI soumise à l’IS est imposée sur la plus-values, ce sont les associés de la SCI relevant de l’IR qui sont redevables de l’impôt sur les plus-values. Cependant, cet impôt étant retenu par le notaire chargé de la vente, le produit net perçu par la SCI suite à cette vente immobilière peut être immédiatement distribué entre ses associés sans imposition supplémentaire.

Les règles d’imposition à l’ISF des non-résidents français et étrangers a été modifiée en 2012, limitant fortement pour ces derniers l’intérêt de créer une SCI pour acquérir une résidence ou un immeuble locatif en France.

Un contribuable imposé à l’ISF doit déclarer ses parts sociales de SCI. Se posent alors les questions de l’évaluation des parts sociales et de l’abattement admis par l’administration fiscale pour tenir compte du manque de liquidité de ces parts.

Au sein d’une SCI familiale, des parents accordent-ils une donation déguisée à leurs enfants en modifiant la répartition des bénéfices et en ne respectant pas la répartition des parts sociales entre les associés ? La Cour de Cassation a confirmé ce montage juridique qui permet à des parents de favoriser leurs enfants en versant des dividendes à certains associés sans tenir compte du nombre de parts sociales détenu par chaque associé.

Des concubins envisagent d’acquérir un bien via une SCI pour tenir compte d’apports inégaux. Or la SCI peut constituer un véritable piège pour des concubins en cas de séparation. Aussi, quelle solution choisir entre SCI et indivision ?

Suite au démembrement des parts sociales d’une SCI familiale, les parents, usufruitiers des parts sociales, ont la possibilité de voter l’affectation aux réserves des bénéfices annuels, s’interdisant ainsi de percevoir des dividendes de leur SCI, ce qui favorise directement leurs enfants, nus-propriétaires, sans constituer pour autant une donation partage.