Création SCI

Imposition plus-value immobilière rétroactive

Imposition des plus-values rétroactive ?

Une loi rétroactive s’applique à des évènements antérieurs à la promulgation de cette loi.

Par exemple, la loi de finances 2012 du 29 février 2012 augmente les prélèvements sociaux de 13,5% à 15,5% à compter du 1er janvier 2012.

Un autre exemple du caractère rétroactif de certaines règles fiscales : un auto-entrepreneur qui dépasse le plafond de chiffre d’affaires prévu pour les auto-entreprises devient imposable à la TVA à compter du 1er jour du mois du dépassement. Ainsi, un auto-entrepreneur qui dépasse ce plafond de chiffre d’affaires le 30 novembre devient imposable à la TVA à compter du 1er novembre, rétroactivement donc. Cet auto-entrepreneur doit donc reprendre toute sa facturation du mois de novembre et, comme commercialement il est impossible de facturer rétroactivement à ses clients la TVA omise, cet entrepreneur doit payer au Trésor Public la TVA qu’il aurait dû encaisser (soit une perte de 20 points de marge durant le mois du dépassement !).

Le but de cet exemple est de montrer qu’une mesure fiscale rétroactive, une exception normalement, a généralement pour effet de piéger les contribuables concernés.

Réforme des plus-values immobilières

La réforme 2012 des plus-values immobilières a été annoncée dès le mois de mars 2011 sur Création SCI par un article détaillé rédigé par un gestionnaire de patrimoine. Le détail de cette réforme a ensuite été dévoilé durant le mois de septembre 2011 pour une mise en application au 1er février 2012. En conséquence, les contribuables avaient un délai de plus de 4 mois pour organiser leur patrimoine immobilier avant la mise en application du nouveau régime d’imposition des plus-values. Ces nouvelles règles fiscales ne sont donc nullement rétroactives.

Quatre mois pour vendre un bien immobilier et signer l’acte notarié de cession, sachant qu’il faut compter trois mois environ entre la signature d’un compromis et la signature définitive d’une vente immobilière, que ce bien locatif est évidemment loué conformément à un bail d’habitation, il ne restait finalement aux propriétaires d’un logement locatif qu’un délai d’un mois pour se décider à vendre le bien immobilier qu’ils détenaient depuis de nombreuses années et trouver un acquéreur pour leur bien occupé. Or, d’une part, vendre dans l’urgence n’a jamais été une solution financière satisfaisante et, d’autre part, vendre en un mois un bien occupé alors même que la fiscalité immobilière était en train d’être alourdie (régime des plus-values et hausse des prélèvements sociaux de 10% à 15,5% en cinq ans) était mission impossible.

Au final, ce délai de quatre mois permettait uniquement de soustraire à cette réforme les ventes en cours afin d’éviter l’engorgement des études notariales (comme c’est déjà le cas régulièrement, au terme des plans d’aide à l’investissement locatif et de la baisse des avantages fiscaux de type loi Scellier).

Piège rétroactif pour les investisseurs et SCI

L’investissement locatif a été encouragé par de nombreuses aides fiscales, et la rentabilité de ces investissements prenait évidemment en compte la plus-value nette potentielle au terme de la durée de détention obligatoire (de neuf années généralement). Par ailleurs, les possibilités de donation en franchise de droits ont aidé à la transmission de biens immobiliers entre parents et enfants. Enfin, le débat sur les retraites a poussé de nombreux ménages à chercher dans l’immobilier une source de revenus futurs.

Aussi, maintenant que les prix de l’immobilier ont augmenté durant près de 15 ans, soit deux fois plus longtemps que la durée des cycles habituellement observés, l’État choisit de profiter de ces plus-values potentielles et de bénéficier (lui aussi) de la hausse à laquelle il a contribué.

Ainsi, la vente d’un bien acquis il y a 15 ans pour 100.000 euros et dont la valeur aurait doublé aujourd’hui, génèrerait une imposition de près de 25.000 euros aujourd’hui contre 0 hier (voir un autre exemple de calcul de plus-value). Évidemment, 25.000 euros de prélèvements sur un total de 100.000 euros de plus-value, cela ne remet certainement pas en cause, rétroactivement, l’intérêt de ce placement immobilier. D’ailleurs, comme sur tout marché, ce sont les derniers entrés qui ont le plus à perdre.

Mais ce n’est pas le propos de cet article, qui vise simplement à démontrer que de piéger des investisseurs conduit souvent à l’effet inverse de celui attendu.

Les effets de la réforme des plus-values immobilières

L’argument, qui accompagnait l’annonce de ce durcissement de l’imposition des plus-values immobilières, d’une plus grande liquidité du marché de l’immobilier en raison d’une moindre hésitation des propriétaires fonciers à attendre le terme du délai de détention de 15 années après lequel la plus-value immobilière devenait non imposable pour se décider à mettre en vente un bien locatif ou une résidence secondaire semble un véritable pied de nez aux contribuables qui, justement, détenaient un bien immobilier depuis plus de 15 ans !

Et aujourd’hui, comment imaginer qu’un propriétaire foncier qui détient un bien depuis 25 ans, et dont la plus-value reste imposable à 40%, se décide à vendre son bien alors que 5 années de détention supplémentaires lui permettent une exonération totale ?

Les propriétaires actuels sont donc contraints ou bien de supporter ce nouveau régime d’imposition ou bien de demeurer propriétaires fonciers à un moment où les prix de l’immobilier locatif ne peuvent que diminuer.

En effet, comment investir aujourd’hui dans l’immobilier locatif ? Les rendements réels sont très faibles (la hausse des prélèvements sociaux réduira encore davantage cette rentabilité), parfois inférieurs à ceux des placements de trésorerie, et les espoirs de plus-value à court terme sont extrêmement faibles et, à long terme, les plus-values sont plus fortement taxées.

En conséquence, cette réforme des plus-values immobilières aura un effet double :
- une plus forte imposition pour les propriétaires actuels,
- un désintérêt probable pour l’investissement immobilier, et donc une baisse également probable des prix de l’immobilier qui pénalisera là encore les propriétaires actuels.

Pour que le rendement d’un placement immobilier retrouve son intérêt (alors même que la fin du dispositif Scellier est annoncé pour la fin de l’année 2012), les loyers étant déjà élevés par rapport au pouvoir d’achat des ménages, ce sont les prix de l’immobilier qui doivent baisser. Et, finalement, c’est peut-être pour éviter que les propriétaires fonciers actuels amplifient cette baisse annoncée que cette réforme des plus-values intervient juste au bon moment pour les piéger.



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  • 2 septembre 2012, par Grest

    Bonjour

    Locataire réel ( bail et paiement effectif d’un loyer) depuis 8 ans d’une SCI familiale dans laquelle je possède des parts, je souhaite vendre un bien que je possède depuis moins de 30 ans.
    Suis je soumis au paiement de la plus value si je réinvestis cet argent dans l’achat de ma résidence principale ? Il existe en effet depuis fev 2012 une exonération pour les locataires de leur résidence principale depuis plus de 4 ans.

    Merci de votre réponse
    Bien cordialement

    • 28 septembre 2012

      Effectivement, cette mesure permet d’éviter l’imposition des plus-values des primo-accédants qui souhaitent acquérir leur résidence principale (et possédait auparavant un bien locatif, une résidence secondaire ou des parts de SCI). A noter
      également qu’un prêt à taux 0 est destiné aux primo-accédants sans condition de ressources. Cependant, en fonction du lieu de l’acquisition et des qualités thermiques du bâtiment, le montant maximum de ce prêt variera (jusqu’à 40% du prix d’acquisition).

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