Inconvénient SCI pour gestion local professionnel

Les inconvénients à créer une société civile immobilière (SCI) pour gérer puis transmettre ou céder des locaux professionnels sont la contrepartie des avantages décrits précédemment (voir les avantages d’une SCI pour un local professionnel).

Rappel du montage d’un local commercial détenu en SCI

Le montage juridique consiste à créer une SCI qui gère les locaux commerciaux utilisés par la société ou l’entreprise individuel d’un associé de cette SCI. La SCI, propriétaire des locaux, loue à l’entreprise ces locaux moyennant un bail commercial.
Les loyers perçus par la SCI sont donc :
 imposés par le biais de la SCI en revenus fonciers chez les différents associés,
 déductibles des revenus de l’activité professionnelle de l’entrepreneur.

Inconvénients de locaux commerciaux gérés en SCI

 Protection du patrimoine
En ce qui concerne la mise à l’abri du patrimoine privé de l’entrepreneur, la création d’une SCI pour limiter les garanties offertes aux créanciers de l’entreprise ne constitue qu’une fragile protection. En effet,

• Les créanciers les plus importants exigent souvent une caution sur les murs de l’entreprise ou, si ces derniers sont gérés par l’intermédiaire d’une SCI, que cette SCI se porte caution de l’entreprise.
• En cas de faillite, même si les créanciers ne possèdent pas une caution sur les murs, ils tenteront de prouver que la SCI et la société dont ils sont créanciers sont confondues.
  En particulier, une SCI entre époux constituée dans l’objectif de soustraire des biens professionnels d’une activité en difficulté afin de frauder ses créanciers risquera d’être déclarée fictive en cas de poursuite judiciaire.

  Aussi, il faudra montrer la plus grande rigueur :

  • dans la rédaction des statuts de la SCI créée en ayant recours à un acte notarié,
  • dans la rédaction du bail liant la SCI et la société commerciale de l’exploitant et verser à la SCI le loyer qui correspond réellement au marché.
  • dans le respect de ce bail commercial. En particulier, toute surévaluation des loyers ou tout versement anormal entre les deux structures, plus généralement tout transfert non justifié du patrimoine de l’entreprise vers la SCI compromettrait la protection du patrimoine privé recherché lors de la création de la SCI.
  • dans le fonctionnement de la SCI. En effet, pour qu’une éventuelle procédure collective de redressement judiciaire ou de dépôt de bilan ne soit pas étendue à la SCI, celle-ci ne devra pas être reconnue comme fictive. Il est donc indispensable que le gérant de cette SCI réponde à ses obligations d’établir une comptabilité, un rapport de gestion, convoque les associés et rédige des procès verbaux des assemblées d’associés...

 Revenus fonciers ou revenus professionnels
Un entrepreneur dont les locaux professionnels sont détenus par une SCI dont il est le principal associé a fait le choix, d’un point de vue fiscal, de diminuer ses revenus professionnels au profit de ses revenus fonciers.
Aussi, si ce choix ne se révèle pas judicieux, il sera bien difficile de revenir en arrière. En particulier, si l’entreprise connait des difficultés financières et cumule les pertes, il aurait été fiscalement plus intéressant de dégager un revenu professionnel non diminué des loyers (puisque ces revenus professionnels ne subissent plus d’imposition) que de constater des revenus fonciers qui demeurent imposables à l’impôt sur le revenu tant que les loyers sont perçus et indépendamment de la situation financière de son locataire.

 Locaux professionnels et ISF
En matière d’ISF, les biens professionnels n’entrant pas dans la base de calcul de cet impôt, pour le chef d’entreprise, créer une SCI afin de gérer un bien utilisé professionnellement, c’est augmenté la base de cet impôt annuel. Cet inconvénient peut être limité en limitant la participation de ce chef d’entreprise dans la SCI créée tout en conservant la gestion de cette SCI. Encore faut-il que les associés de la SCI ne décident pas alors un changement de la gérance ou encore imposent une augmentation des loyers perçus...