Caution pour SCI familiale uniquement

La loi du 25 mars 2009 a modifié la possibilité pour une SCI de demander une caution au locataire d’un bien qu’elle possède.

Article 55 loi 25 mars 2009

L’article 55 de la loi du 25 mars 2009 modifie comme suit l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

LOI n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion

CHAPITRE V : DISPOSITIONS RELATIVES A LA MOBILITE DANS LE PARC DE LOGEMENTS

Au début de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sont ajoutés quatre alinéas ainsi rédigés :
« Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire.
« Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
« ― s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;
« ― ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur. »

Source : Légifrance

Bailleur personne physique

L’étude des bailleurs personnes physiques n’est pas vraiment l’objet de ce site. Cependant, cette modification de la loi du 6 juillet 1989 constitue un inconvénient pour les personnes sans liens familiaux (des concubins notamment) à créer une SCI.

Le propriétaire personne physique d’un bien loué peut :
– ou bien souscrire une assurance loyers impayés,
– ou bien demander une caution à son locataire.
Si un propriétaire qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives de son locataire, demande parallèlement à son locataire un acte de cautionnement, ce dernier sera nul.

NB : Les administrateurs de biens interprètent comme suit cette interdiction de cumuler assurance et caution : le bailleur qui confie la gestion de son logement à un administrateur de biens qui s’est assuré au titre du patrimoine qu’il gère (contrats souscrits en « ducroire ») n’est pas assuré personnellement. Ce bailleur peut donc demander une caution au locataire.

Bailleur SCI familiale

La loi rappelle qu’une SCI familiale est composée de parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Les deux mêmes possibilités s’offrent à ces SCI familiales :
– assurance contre la défaillance de son locataire,
– demande d’une caution.

Bailleur SCI autre que familiale

Les SCI non exclusivement familiales ne peuvent librement demander une caution à leur(s) locataire(s). Ces SCI ne pourront obtenir un acte de cautionnement dans deux cas seulement :
– acte de cautionnement fourni par l’un des organismes figurant sur la liste fixée par décret (pour permettre aux SCI le recours au Loca-Pass ou au FSL),
– locataire est un étudiant qui ne perçoit aucune bourse de l’enseignement supérieur.