Valorisation parts de SCI et liquidité
Avants-propos : par liquidité, nous entendons facilité de négocier des parts sociales de SCI. Un article en revanche est consacré au placement de la trésorerie d’une SCI.
Deux possibilités s’offrent à l’associé qui veut quitter une SCI :
la cession de ses parts sociales, mais celles-ci sont difficilement négociables au point qu’une décote peut être admise pour leur évaluation et que la possession de parts sociales d’une SCI est considéré comme une garantie moindre par les banques.
l’exercice de son droit de retrait.
1) Manque de liquidité de parts sociales
Lorsque vous achetez des actions d’une société immobilière cotée en bourse, vous ne vous intéressez qu’à son bilan et ses perspectives financières.
Déjà, pour l’acquisition de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), la liquidité de ces parts est un point essentiel, ainsi que la décote existant souvent entre l’actif de cette SCPI et la valorisation de ses parts. Une décote de 40% a parfois été constaté en période de crise immobilière durant laquelle le manque d’acheteurs rendait quasiment impossible toute transaction.
Alors une SCI ! Celle-ci peut en effet :
- avoir été créée pour répondre à des objectifs que vous ne partagez pas forcément (transmission ou stabilité d’un patrimoine par exemple au détriment de la rentabilité),
- posséder des statuts requérant l’unanimité pour de nombreuses décisions,
- ne compter que très peu d’associés avec lesquels il faudra s’entendre totalement,
- posséder des règles de fonctionnement statutaires rédigées par ses anciens associés, inadaptées à votre propre intérêt...
1.1 Evaluation de parts sociales de SCI
Pour tenir compte de la difficulté à les négocier, les experts reconnaissent généralement une décote de 10% à 20% sur la valeur des parts sociales de SCI.
Par exemple, un associé qui possèderait 50% du capital d’une SCI ayant pour seul actif un immeuble évalué 200.000,00€ et aucun passif, pourrait évaluer ses parts sociales à un montant de (200.000€ x 50%) x 85% soit 85.000,00€.
C’est là un inconvénient majeur de la SCI dans le cas de la vente de ses parts. A l’inverse, c’est un avantage lorsque le but de la SCI est la transmission d’un patrimoine.
1.2 Garantie apportée par des parts sociales de SCI
Etant donné le manque de liquidité des parts sociales de SCI, pour les associés pris individuellement, il est plus difficile d’obtenir un emprunt personnel pour financer l’acquisition de parts sociales de SCI que s’ils avaient acquis un bien immobilier en indivision par exemple.
De la même façon, pour ces associés de SCI, obtenir un emprunt pour des besoins personnels sera plus difficile en apportant pour garantie des parts sociales de SCI plutôt qu’un bien immobilier acheté en propre ou en indivision et représentant le même montant.
En effet, l’associé d’une SCI ne pourra pas donner en garantie l’immeuble mais seulement les parts qu’il détient. Il en résulte que, pour les banques, plutôt que de bénéficier d’une hypothèque sur un bien immobilier, la seule garantie possible sera le nantissement des parts sociales.
2) Retrait d’un associé de SCI
A défaut de parvenir à céder ses parts sociales, un associé de SCI pourra demander aux autres associés l’autorisation de son retrait de cette SCI. Mais en cas de mésentente entre les associés, qui constitue d’ailleurs un juste motif pour demander son retrait d’une SCI, l’associé concerné devra :
- demander la nomination d’un expert pour évaluer ses parts,
- proposer son retrait aux autres associés (dans les conditions prévues par les statuts),
- saisir un tribunal pour demander l’autorisation de son retrait de la SCI en prouvant un juste motif à sa demande.
Plus de détails sur le droit de retrait
En conclusion, le retrait d’un associé de SCI sera complexe si les relations entre les associés de cette SCI sont conflictuelles. Mais cela ne fait que souligner que la relation entre les associés est essentielle dans une société. C’est d’ailleurs ce qui distingue la SCI du régime de l’indivision, où l’exercice du droit de retrait par un indivisaire entraîne la cession du bien immobilier détenu en indivision. La SCI au contraire protège son patrimoine immobilier des conflits entre associés et se poursuivra dans tous les cas, sauf décision contraire des associés.
Forum
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Valorisation parts de SCI et liquidité, 22 juin 2011
Bonjour,
ayant hérité de parts dans une SCI mais habitant à l’étranger, il était convenu avec le gérant qu’il me rachète ces parts. Il y a presqu’un an, le gérant décide de déménager et vendre son immeuble abritant une SARL qu’il a lui-même créée. Je reçois alors une demande du notaire me demandant (en tant qu’associé) de signer l’acte de vente, et m’informant également du montant me revenant (dans le cas du rachat de ces dites parts). S’ensuit alors de nombreuses "négociations" avec le gérant (qui s’efforce à priori de faire "trainer les choses"), pour qu’au final, il fasse valoir certaines clauses, dont une indemnité d’éviction due à sa propre SARL (évaluée par son propre comptable !), qui fait considérablement diminuer la valeur d’une part. Renseignements pris, il apparaît légal qu’on puisse verser une indemnité d’éviction alors qu’on gère et possède les 2 entités (SCI et SARL), j’aimerai savoir par contre si le côté rétro-actif de l’indemnité est légal, et quel moyen ya-t-il pour moi de connaître la valeur réelle d’une part ? Faudrait-il alors que je requière les services d’un expert pour les faire évaluer ? Merci infiniment d’avance pour vos réponses, j’habite présentement le Canada et il n’est guère facile pour moi d’avoir ce genre d’information ici.
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Valorisation parts de SCI et liquidité - Rachat de parts, 22 juin 2009, par reillemyPour évaluer le prix des parts de la SCI, il faut effectivement tenir compte du bien détenu et du passif de Je vous remercie de votre réponse quant au rachat de part de la SCI. Nous avons un prêt sur cette SCI et la banque me dit que mon concubin ne peut leguer des parts en franchise de droits !!! Pourquoi ? C’etait pourtant le but de notre SCI... Dans les statuts c’est également écrit... mais la banque aimerait que je solde les prêts, que je dissoude la SCI et que je re-fasse un emprunt afin de rembourser Mr des parts qu’il me vend.. Ce qui est bien sûr très onéreux pour moi !!!. A qui me renseigner pour savoir mes droits ? Le notaire n’a pas l’air non plus très d’accord avec tout ça.. Cause : Nous n’avons pas d’hypotheque sur le bien mais un fond de consentement mutuel...
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Rachat de parts sociales SCI Familiale , 25 mai 2009, par reillemy
Bonjour,
Je souhaite racheter les parts de mon concubin (nous sommes co-gérants à 50/50. C’est une SCI familiale, habitation principale. Comment se calcule ce rachat de part ? sur la valeur actuelle de la maison ? Ns avons encore un emprunt de 60 000 euros Chacun. Il veut vendre la maison 350 000 euros. Nous avons 2 enfants ( 17 ans et 8 ans) dont 1 seul en commun. Peut il leguer des parts à sa fille, afin que je ne rachete que le reste ? et faire perturer la SCI avec mes filles ?
Merci de votre aide,
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Rachat de parts sociales SCI Familiale , 25 mai 2009, par creationsci
Pour évaluer le prix des parts de la SCI, il faut effectivement tenir compte du bien détenu et du passif de la SCI (soit 350K€ - 60K€). Ensuite, on peut appliquer une décote sur cette valeur pour tenir compte du manque de liquidité de ces parts (pour l’ISF, cette décote peut être de 20%).
Effectivement, votre associé peut donner ses parts à ses enfants en franchise de droits jusqu’à 150K€ environ (s’il n’a pas encore utilisé ces droits). Il faudra simplement suivre les indications éventuelles prévues dans les statuts pour l’agrément d’un nouvel associé. Ensuite, il peut également vous vendre le reste de ses parts.
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