Création SCI

Loi Pinel SCI

La loi Pinel succède à la loi Duflot et ce dispositif fiscal demeure ouvert aux sociétés civiles immobilières.

Dans tous les cas, si vous recherchez un investissement défiscalisé, nous vous proposons de nous contacter gratuitement et sans aucun engagement.

Entre Duflot et Scellier

L’avantage fiscal à attendre d’un achat immobilier en loi Pinel classe ce dispositif entre :
- l’avantage fiscal Scellier s’élevant à 25% de son investissement,
- celui de la loi Duflot, à 18%.

La loi Pinel offre quant à elle une réduction progressive en fonction de la durée de location du bien :
- 12% pour 6 années de location, durée réduite permettant une plus grande souplesse en matière de gestion patrimoniale,
- 18% pour 9 années, et on retrouve ici les caractéristiques de la loi Duflot,
- 21% pour 12 années de location, permettant de prolonger en quelque sorte le dispositif Duflot et d’augmenter la rentabilité de son investissement.

Investissement SCI en loi Pinel

Comme précédemment, un investissement en loi Pinel est plafonné à 300.000 euros.

Le nombre d’investissements défiscalisés par an reste limité à deux.

Ce dispositif est applicable pour l’achat d’un logement neuf répondant aux obligations de la RT 2012 et réalisé à compter du 1er septembre 2014 et avant le 31 décembre 2016.

Une SCI peut acheter un immeuble en profitant de la loi Pinel. Dans ce cas, le crédit d’impôt procuré par cette acquisition est réparti entre les associés en fonction de la répartition du capital de la SCI. Il en est de même dans le cas d’une SCPI.

Location à un descendant ou ascendant

Acheter en loi Pinel pour loger un enfant

La loi Pinel apporte une nouveauté : l’immeuble qui entre dans ce dispositif peut aussi être loué à un ascendant ou un descendant.
Par exemple, un couple peut acquérir un appartement en loi Pinel et le louer à leur fils.
Mais une condition est à respecter : le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Dans le cas précédent, le fils ne doit pas être au foyer fiscal de ses parents (et limiter le montant de leur IR du fait du calcul du quotient familial).

Mais cette possibilité reste à envisager dans le cadre d’une location à un tiers et d’un véritable investissement locatif. En effet, si le crédit d’impôt annuel est conservé dans le cas de la location à un ascendant ou descendant, la durée de location minimale n’est pas diminuée durant toute cette période. Ainsi, si des parents achètent pour leur enfant un appartement qu’il habitera durant 5 ans, au terme de cette première location la durée de location à laquelle ils se seront engagés restera inchangée. Au minimum, ils devront donc louer leur bien durant au moins 6 années pour conserver leur avantage fiscal. Au final, la durée de détention totale minimum du bien s’élève dans cet exemple à 11 ans.

Dans tous les cas, si la loi Pinel est applicable dès le 1er septembre 2014, il faudra attendre le 1er janvier 2015 pour connaître les modalités exactes et conditions de location à un ascendant ou descendant dans le cadre d’un tel investissement défiscalisé.

Avantage loi Pinel ou APL ?

Il faut noter que l’aide au logement ne peut pas être perçu par un locataire qui verse un loyer à un ascendant, par l’intermédiaire d’une société civile immobilière par exemple.

Ainsi, si des parents acquièrent un logement en loi Pinel (même via une SCI) pour le louer à un enfant, ce dernier ne peut pas percevoir d’APL (consulter notre article sur les APL).

Aussi, d’un point de vue global, entre l’avantage fiscal Pinel et les APL, quelle est la solution la plus avantageuse ?

Exemple calcul crédit impôt Pinel en SCI

Considérons l’exemple de l’acquisition en 2015 par une SCI d’un appartement de 120.000 euros loué pour 12 ans.

Calcul du crédit impôt Pinel de la SCI

le crédit d’impôt s’élève à 21% du prix d’acquisition, soit :
Crédit impôt Pinel = 120.000 x 21% = 25.200 euros.

L’associé qui détient 50% du capital de cette SCI peut déduire de ses revenus fiscaux 50% du crédit d’impôt total obtenu par la SCI, soit :
Crédit impôt associé SCI = 25.200 x 30% = 12.600 euros.

Calcul du crédit impôt annuel de l’associé de SCI

Précédemment, c’est le crédit d’impôt total qui a été évalué. Or cet avantage fiscal est à répartir sur toute la durée de location obligatoire du bien.

Or il faut rappeler que ce crédit d’impôt Pinel entre dans les niches fiscales plafonnées à 10.000 euros par an pour un foyer fiscal. Il est donc indispensable parfois d’anticiper le calcul du crédit d’impôt annuel égal à :
- 2% du montant de l’achat immobilier chaque année durant les 9 premières années,
- 1% de l’acquisition durant les 3 dernières années.

Ainsi, dans notre exemple précédent, le crédit d’impôt de 25.200 euros est à intégrer fiscalement :
- à hauteur de 2% x 120.000 euros soit 2.400 euros par an de 2015 à 2023,
- pour 1% x 120.000 euros soit 1.200 euros en 2024, 2025 et 2026.

Pour l’associé qui ne détient que 50% de la SCI qui a réalisé l’investissement Pinel, l’avantage fiscal correspond à la moitié des résultats précédents soit :
- 1.200€ / an de 2015 à 2023,
- 600€ par an de 2024 à 2026.

Limites Loi Pinel

Outre la durée de location qui constitue à la fois une condition et une contrainte, d’autres limites viennent réglementer un investissement en loi Pinel.

Prix au m² logement Pinel

Première limite liée davantage à l’emplacement qu’à la qualité du bien acheté : le prix au mètre carré de l’immeuble acheté doit être inférieur à 7.500 euros.

Ressources des locataires

Comme la loi Duflot, la loi Pinel a aussi pour but de faciliter l’accès au logement des ménages les plus défavorisés. En conséquence, il existe un plafond de ressources au-delà duquel un foyer fiscal ne pourra pas devenir locataire d’un logement Pinel.

Autrement dit, en contrepartie de son avantage fiscal, un propriétaire a l’obligation de louer son logement à un foyer qui cumule des revenus fiscaux inférieurs aux plafonds qui étaient déjà ceux de la loi Duflot (suivre le lien ci-dessus). Cependant, ces plafonds se montrent dans la pratique peu restrictifs.

Loyer maximum en loi Pinel

Comme en loi Duflot, un loyer maximum par mètre carré est à respecter.

Ce plafond par m² est le même en loi Pinel qu’en loi Duflot.

Ce loyer dépend de la zone géographique dans laquelle se situe le logement loué. Ainsi, 4 zones sont distinguées, les zones A bis, A, B1 et B2. Vous pouvez télécharger la liste des communes qui appartiennent à chacune de ces zones.

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Pinel SCI
Détail des zones Pinel

A noter que, si le plafond de loyer Pinel n’a pas été augmenté, des communes ont changé de zone géographique. Par exemple, les communes de Lyon, de Marseille, mais aussi de Lille, Montpellier... sont passées au 1er octobre 2014 de la zone B1 à la zone A, permettant une hausse du loyer maximum praticable par un bénéficiaire de la loi Pinel. D’où l’ironie de l’ancienne ministre Duflot, qui fustige l’aménagement de sa loi et ce plan qui profite davantage aux propriétaires au détriment de l’Etat et des locataires.


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Plafonds de loyers Duflot et Pinel

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  • 18 mars 2016, par flo13

    Bonjour,
    Mon mari et moi souhaitons créer une SCI avec nos deux enfants de 20 et 22 ans encore à notre charge. Ils font des études longues mais devront faire leur propre déclaration à 25 ans alors qu’ils auront peu de revenus et ne seront pas imposables.
    Tant que nos enfants sont à notre charge, la réduction fiscale se fera sur notre foyer fiscal. Mais est ce que cela sera encore le cas lorsque nos enfants ne seront plus rattachés à notre foyer fiscal.Et alors comment se fera le calcul.
    Merci pour votre réponse.

  • 1er novembre 2015, par Moyoura

    Bonjour,
    J’aimerais savoir si dans les 2 cas ci-dessous, l’associé d’une SCI est éligible à la réduction d’impôt Pinel.

    - l’associé d’une SCI dont l’entrée dans le capital est postérieure à la signature notariée de l’acte d’acquisition, mais antérieure à la livraison du bien.

    - l’associé d’une SCI à capital variable dont le nom ne figure pas dans les statuts mais son entrée dans le capital est antérieure à la livraison du bien.

    Dans les 2 cas la cession des parts s’est faite entre les 2 dates.

    Merci de votre éclairage.

  • 31 octobre 2014, par SCI société civile immobilière

    Bonjour,
    Merci pour cet article éclairant !
    Il me semble que la loi Pinel est une amélioration du dispositif Duflot ! Sur tous les aspects, on remarque qu’elle colle plus aux réalités du marché que son prédécesseur. Je ne vois pas en quoi avantager les propriétaires (qui supportent l’investissement) est une mauvaise chose... Dans l’ancienne version de ce dispositif fiscal, il y a avait un véritable déséquilibre des avantages et de la protection en faveur du locataire au détriment du propriétaire. On a bien vu ce que ça a donné en termes de résultats concrets (nombre d’investissements immobilier locatif réalisés, santé du marché immobilier locatif qui se dégrade...), à savoir pas grand chose. Je crois qu’avant de critiquer ce dispositif, il faudrait lui laisser au moins une chance de porter ses fruits.
    Et, je suis convaincue qu’il a plus de potentiel que son prédécesseur. Seul l’avenir nous le dira !

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