SCI entre concubins et démembrement croisé des parts sociales
Notion de démembrement croisé des parts sociales de SCI
En cas de décès de l’un des associés d’une SCI, si une clause des statuts permet d’interdire l’entrée des héritiers, il faudra en revanche racheter les parts qu’ils ont reçu en héritage.
Dans le cadre de la création d’une SCI entre concubins, pour éviter ce rachat forcé de parts sociales au décès de l’un d’eux, il peut être préconisé d’effectuer un démembrement croisé des parts sociales de cette SCI.
Le démembrement de parts sociales consiste à distinguer la nue-propriété de l’usufruit de ces parts. Le démembrement croisé consiste à se donner entre associés l’usufruit ou la nue-propriété de ses parts sociales. Par exemple, deux concubins peuvent se donner réciproquement l’usufruit de leurs parts sociales.
Faut-il réaliser une donation croisée de l’usufruit ou de la nue-propriété ? C’est la fiscalité attachée à ce démembrement croisé qui répondra à cette question. En effet, cette donation entre concubins entraînera le versement de droits d’enregistrement de 5% du montant échangé. Par exemple, si cette donation croisée porte sur la nue-propriété des parts sociales évaluée à 100.000 euros, le coût fiscal de ce démembrement sera de 5.000 euros. Or la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit de parts sociales est égal à un pourcentage de la valeur totale de ces parts (pourcentages définis par l’article 669 du Code Général des Impôts).
Lorsque les associés ont moins de 61 ans révolus, la valeur de l’usufruit est égale à la valeur de la nue-propriété (pour 50% de la valeur de la pleine propriété de ces parts par conséquent).
Lorsque les associés ont moins de 51 ans, la valeur de la nue-propriété sera moindre que celle de l’usufruit, l’opération la moins couteuse fiscalement sera donc une donation croisée de cette nue-propriété.
En revanche, au-delà de 71 ans, c’est l’usufruit qui a moins de valeur que la nue-propriété et c’est donc cet usufruit qu’il sera préférable de se donner réciproquement entre concubins.
Montage SCI entre concubins avec démembrement croisé des parts
En cas de décès de l’un des associés, le concubin survivant possèdera donc ses propres parts sociales mais également l’usufruit des autres parts sociales, la nue-propriété revenant aux héritiers. Il ne sera donc pas nécessaire au concubin survivant de racheter aux héritiers la nue-propriété de leurs parts mais simplement de faire fonctionner la SCI conformément aux statuts qui auront été rédigés pour faciliter cette situation :
le concubin survivant restera gérant de la SCI sans possibilité d’être révoqué si les statuts prévoient que les associés présents lors de la constitution de la société sont gérants pour toute la durée de vie de la société,
les droits attachés à la détention de l’usufruit des parts auront été renforcés dans les statuts au détriment des droits attachés à la nue-propriété (qui pourront être limités à un simple droit de présence aux assemblées générales mais sans droit de participer aux votes).
Lors du décès du second concubin, ses héritiers hériteront de ses parts sociales tandis que les héritiers du premier concubin décédé récupèreront l’usufruit sur les parts sociales dont ils détenaient la nue-propriété. D’un point de vue fiscal, cette réunion de la nue-propriété et de l’usufruit des parts sociales n’entraînera aucun droit de succession ce qui constitue pour eux un avantage fiscal puisque c’est la seule valeur de la nue-propriété qui aura été taxée lors de leur héritage.
Exemple de montage d’une SCI entre concubins
Stéphane et Nathalie décident de l’acquisition d’un appartement par l’intermédiaire d’une SCI créée avec un capital de 200.000 euros divisé en 200 parts sociales de 1.000 euros dont ils seront gérants égalitaires pour toute la durée de la société.
En rémunération de son apport,
Stéphane reçoit l’usufruit des parts n°1 à 100 et la nue-propriété des parts n°101 à 200.
Nathalie reçoit la nue-propriété des parts n°1 à 100 et l’usufruit des parts n°101 à 200.
En cas de décès de Stéphane, Nathalie récupérera la pleine propriété des parts n°1 à 100 hors frais de successions et conservera l’usufruit des parts N°101 à 200, dont la nue-propriété sera répartie entre les héritiers de Stéphane. Elle pourra donc conserver la pleine jouissance du logement jusqu’à son décès. Et vice-versa, si Nathalie décède avant Stéphane.
Forum
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SCI entre concubins et démembrement croisé des parts sociales, 13 janvier 2012, par sannierBonjour, J’ai trois enfants et mon concubin en a quatre. Nous avons 49 et 50 ans. Il possède une maison (intégralement payée)dans laquelle beaucoup de travaux sont à faire. Je dispose de liquidités suffisantes pour financer ces travaux, ce qui n’est pas son cas. La création d’une SCI peut-elle être une solution pour :
sécuriser mes apports
nous permettre de conserver la jouissance de la maison en cas de décès de l’un ou de l’autre
A combien peuvent être évalués les frais liés à la constitution d’une SCI ?
Serait-il préférable de se marier, sachant qu’il est chef d’entreprise et que je dispose d’un patrimoine beaucoup plus important que le sien ?
Merci de vos conseils
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SCI entre concubins et démembrement croisé des parts sociales, 23 novembre 2011, par EPICTETE
JE SOUHAITE ACHETER UN IMMEUBLE AVEC MON AMIE VIA UNE SCI AVEC DEMEMBREMENT
SUIS JE OBLIGE DE FAIRE 50 50
SI J AI 90 ET ELLE 10
LE PREDECEDE BENEFICIERA T IL DE L USUSUFRUIT DE L AUTRE JUSQU A SA MORT ?
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SCI et réserve usufruit, 12 décembre 2011, par SCI société civile immobilièreDans une SCI, la répartition u capital entre les associé dépend de leurs apports en capital, elle peut donc être 90-10. Il faudrait, à l’occasion de cette acquisition, demander à votre notaire comment protéger votre concubin en cas de décès (clause testamentaire de préférence, car cette clause est modifiable simplement et à tout instant, contrairement à des statuts de SCI).
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SCI entre concubins et démembrement croisé des parts sociales, 23 juillet 2011Bonjour, il y a peu de temps mon ex concubin et moi meme avons contracté un pret bancaire pour l’acquisition d’un immeuble, dans le cadre d’une sci. (50% et 50%) Mon ex concubin veut que je cède 40% de mes parts à lui meme et 5% à chacun de mes deux enfants mineurs. Mais je ne veux pas, de plus dans les statuts il est stipulé pas de cession avant 18 ans (durée du pret). Mais j’ai su par le biais du comptable que mon ex concubin avait demandé au comptable de s’occuper des formalités, mais je n’ai jamais donné mon accord ???? Que dois je faire, peut t il signer pour moi (faux ?) merci de me diriger dans mes démarches.
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SCI entre concubins et démembrement croisé des parts sociales, 15 juin 2011Bonjour, Nous vivons en concubinage et nous avons des enfants de précédantes unions. Nous avons acheté une maison à deux (50/50) pour notre habitation principale. Notre souhait est qu’en cas de décès d’un de nous, le survivant puissent vendre la maison dans un délai de 24 mois maximun. Le survivant ne se retrouverait pas en conflit avec les enfants du décédé, ni au sujet de l’usufruit ni au moment de la mise en vente de la maison. Le produit de la vente reviendrait à 50 % au survivant, l’autre moitié aux héritiers du décédé. Est ce possible ? Doit-on préféré pour cela la SCI et sous quelle forme ou le PACS avec testament. Quelles seraient les conséquences fiscales sur cet arrangement pour les héritiers ? Merci de vos conseils
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SCI ou testament, 17 juin 2011, par SCI société civile immobilière
Une SCI autorise effectivement d’imaginer toute sorte de montage dans ses statuts, mais pour créer une SCI il faudrait apporter votre bien à la SCI ce qui constitue une mutation (acte notarié, droits enregistrement conséquents sur les apports à titre onéreux...).
Aussi, vous pourriez effectivement prévoir par testament de léguer l’usufruit au concubin survivant, mais j’ignore si cet usufruit peut être limité à deux années.
Dans les deux cas, il faut prendre rendez-vous avec votre notaire pour qu’il vous propose une solution adaptée à vos objectifs (et vous aide à définir ces objectifs, car pourquoi limiter l’usufruit à deux ans ?). Les conseils de votre notaire nous intéresseraient évidemment, si vous souhaitez revenir sur ce forum...
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SCI entre concubins et démembrement croisé des parts sociales, 25 août 2009, par Mel
Bonjour,
Avec mon ami, nous allons bientôt constituer une SCI. Son appartement sera mis dans cette SCI et je fais lui racheté 1/3 des parts. Mon ami ayant des enfants d’une précédente union, je souhaite protéger mon investissement par un système de démembrement croisés des parts sociales. On se sait jamais comment vont réagir les ex ...
Par conséquent, ce système fonctionne-t-il aussi avec la répartition 2/3 - 1/3 des parts ?
Merci d’avance pour vos réponses,
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SCI entre concubins et démembrement croisé des parts sociales, 22 octobre 2009, par creationsci
Le montage que vous proposez est tout à fait possible.
Il consiste pour vous :
d’une part à acquérir 1/3 des parts de la SCI à laquelle votre ami aura apporté son bien immobilier,
d’autre part à acquérir 2/3 de l’usufruit sur ce bien tandis que votre ami vous achètera l’usufruit sur vos parts.Il est indispensable, pour éviter tout redressement en raison d’une donation déguisée, que le prix de ces ventes soit payé. Par ailleurs, si des actes de cession sous seing privé sont possibles, il est conseillé, pour éviter toute contestation ultérieure, de réaliser des actes notariés.
Aussi, cette création d’une SCI risque d’être relativement couteuse :
coût de création de la SCI, peut-être par un notaire pour rédiger parfaitement la clause d’agrément de nouveaux associés (héritiers en cas de décès), de droit de retrait (pour anticiper une séparation)...
le coût éventuel pour votre ami si cet apport l’oblige à déclarer une plus-value ou sur les éventuels apports à titre onéreux (droits d’enregistrement à 5% si un emprunt existe sur le bien apporté).
le coût des actes notariés pour l’acquisition de parts sociales et la cession croisée d’usufruit,
coût d’un expert pour pouvoir prouver la valeur du bien et les montants que vous aurez à verser à votre ami pour l’acquisition de ses parts et de son usufruit.De plus, le risque subsistera :
d’une contestation des héritiers de votre ami,
de la mésentente entre associés en cas de séparation (car votre ami, majoritaire, ne pourra pas librement récupérer son bien).Au total, il serait peut-être préférable que votre ami conserve son bien tout en prévoyant que vous en conserverez l’usufruit en cas de décès. Cette solution consisterait pour lui à rédiger un testament par lequel il vous léguerait l’intégralité de l’usufruit de ce bien. Aussi, en cas de décès, vous pourriez recevoir cet usufruit et payer les droits correspondants. Or la valeur de cet usufruit est indexée sur l’age de votre ami : aussi, cet usufruit aura moins de valeur demain qu’aujourd’hui (par tranche de 5 ans) et en récupérer l’intégralité sera pour vous moins couteux demain qu’aujourd’hui. De plus, si vous établissez un PACS, vous réduirez encore davantage le coût fiscal de ce legs d’usufruit.
Mais l’avantage principal est pour votre ami : en cas de séparation, il lui suffira de déchirer son testament et de récupérer son bien. A vous donc d’organiser votre patrimoine autrement : plutôt que d’acquérir 1/3 de ce bien, vous pourriez peut-être acquérir un immeuble de rapport, une résidence secondaire... qui vous permettrait d’apporter à votre couple les revenus ou l’usage de cet investissement (ne contrepartie de l’usage de votre résidence principale) tout en en conservant la propriété.
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SCI entre concubins et démembrement croisé des parts sociales, 18 mai 2009, par Fabrolive
dans le cas cité, le concubin restant a l’intégalité de l’usufruit. Que peut-on faire, pour qu’en cas de décés, le concubin restant puisse récupérer, également, la nue propriété du concubin décédé.
par ailleurs, au cas où les 2 concubins se marient par la suite d’avoir, pendant leur concubinage, créé une SCI assortie d’un démembrement croisé, que se passe t’il, et comment l’un des concubins peut protéger, au profit de l’autre, à la fois l’usufruit et le nue propriété globale du bien acquis par la SCI
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SCI entre concubins et démembrement croisé des parts sociales, 18 mai 2009Bonjour. Je vis en concubinage avec un Monsieur qui a 3 enfants d’une mariage precident. Il y a 15 ans nous avons acheté notre maison en indivision avec la clause tontine. Aujourd’hui nous avons 3 enfants ensemble et nous voulions que nos propres enfants sont les seules heritiers de notre maison. Es ce que nous pouvions faire passer la maison en SCI et faire en sorte que je suis le seul deteneur des parts et que mes enfants heritent uniquement ? Merci pour vos réponses.
