SCI entre concubins et partage d’un bien propre

Intérêt de créer une SCI ?

Mme Meyer et M. Constant vivent en concubinage. M. Constant a deux enfants d’un premier lit et possède l’appartement dans lequel vit le couple.

Mme Meyer envisage, par le biais d’une SCI, d’acquérir un tiers du bien pour se sentir davantage chez soi. Cependant, pour protéger son investissement, Mme Meyer souhaite un démembrement croisé des parts sociales de la SCI pour s’assurer la totalité de l’usufruit du bien en cas de décès de M. Constant.

Ce cas est donc différent de la création d’une SCI entre concubins avec démembrement croisé des parts sociales pour l’acquisition d’une résidence principale puisque M. Constant possède déjà la pleine propriété de la résidence principale du couple. Dans le cas présent, M. Constant apporterait donc à la SCI son bien et percevrait des parts sociales qu’il revendrait ensuite à Mme Meyer. Parallèlement, M. Constant vendrait à Mme Meyer l’usufruit sur les parts conservées et Mme Meyer, à l’inverse, cèderait l’usufruit sur les parts acquises.

Inconvénients de la création de cette SCI avec démembrement croisé des parts sociales

Le montage proposé consiste pour Mme Meyer :
 d’une part à acquérir 1/3 des parts de la SCI à laquelle M. Constant aura apporté son bien immobilier,
 d’autre part à acquérir 2/3 de l’usufruit sur ce bien tandis que M. Constant lui achètera l’usufruit sur ses parts.

Tout d’abord, il est indispensable, pour éviter tout redressement en raison d’une donation déguisée, que le prix de ces ventes soit payé. Par ailleurs, si des actes de cession sous seing privé sont possibles, il est conseillé, pour éviter toute contestation ultérieure des héritiers, de réaliser des actes notariés.

En conséquence, la création d’une SCI risque d’être relativement couteuse en raison :
 du coût de création de la SCI, peut-être par un notaire pour rédiger parfaitement la clause d’agrément de nouveaux associés (héritiers en cas de décès), de droit de retrait (pour anticiper une séparation)...
 du coût éventuel pour M. Constant si son apport l’oblige à déclarer une plus-value ou sur les éventuels apports à titre onéreux (droits d’enregistrement à 5% si un emprunt existe sur le bien apporté),
 du coût de l’expert qui évaluera le bien (cette intervention étant là encore conseillée pour éviter les contestations ultérieures des héritiers) pour pouvoir prouver la valeur du bien et les montants versés par Mme Meyer à M. Constant pour l’acquisition de ses parts et de son usufruit,
 du coût des actes notariés pour l’acquisition de parts sociales par Mme Meyer et la cession croisée d’usufruit.

De plus, le risque subsistera :
 d’une contestation ultérieure des héritiers de M. Constant,
 de la mésentente entre associés en cas de séparation (car M. Constant, majoritaire, ne pourra pas librement récupérer son bien).

Autre solution que la création d’une SCI

Au total, il serait peut-être préférable que M. Constant conserve son bien tout en prévoyant, en cas de décès, que Mme Meyer en conservera l’usufruit. Cette solution consisterait pour M. Constant à rédiger un testament par lequel il léguerait à Mme Meyer l’intégralité de l’usufruit de ce bien. Aussi, en cas de décès, Mme Meyer pourrait recevoir cet usufruit et payer les droits correspondants. Or la valeur de cet usufruit est indexée sur l’age de M. Constant : aussi, cet usufruit aura moins de valeur demain qu’aujourd’hui (par tranche de 5 ans) et en récupérer l’intégralité sera moins couteux pour Mme Meyer demain qu’aujourd’hui. De plus, si Mme Meyer et M. Constant établissent un PACS, Mme Meyer réduira encore davantage le coût fiscal de ce legs d’usufruit.

Mais l’avantage principal est pour M. Constant : en cas de séparation, il lui suffira de déchirer son testament et de récupérer son bien. A Mme Meyer donc d’organiser son patrimoine autrement pour atteindre ses objectifs personnels : plutôt que d’acquérir un tiers du bien de M. Constant, elle pourrait par exemple acquérir un immeuble de rapport, une résidence secondaire... qui lui permettrait :
 d’apporter à son couple les revenus ou l’usage de cet investissement, en contrepartie de l’usage de sa résidence principale qui resterait cependant la propriété de M. Constant,
 de conserver la propriété de cet autre bien et de pouvoir compter sur ce patrimoine en cas de séparation.

Bonjour, Les droits de mutation sont, petit rappel, de deux ordres :
 Sur les transferts de propriété à titre onéreux, vente ou échange, soumis aux droits d’enregistrement en général de 5,09 % avec quelques variantes ici ou là ;
 Et sur les transferts à titre gratuit, donation, legs, succession soumis aux droits de mutation à titre gratuit, lesquels dépendent, comme on l’a vu plus haut, de la valeur du bien donné / transmis et des liens de parenté entre donateur et donataire.

L’avantage fiscal lié aux donations de parts de SCI réside dans le fait que vous donnez des parts de société lesquelles parts incluent l’actif mais aussi le passif ce que l’on ne peut faire s’agissant de la donation d’un bien immobilier en "direct". La difficulté va donc résider dans l’évaluation de la valeur des parts sans oublier que dans les statuts régissant le fonctionnement de la SCI, il peut y avoir des clauses contraignantes.

Comme vous l’a dit notre amie "Actif" ainsi que le site que vous avez consulté, les parts de SCI sont des biens meubles qui peuvent faire l’objet d’un don manuel. On peut faire ça tout seul mais, à mon avis, cela vaut l’intervention d’un professionnel qui gèrera non seulement la donation, ce qui est donné et à qui mais informera les services ad hoc des changements d’associés voire de gouvernance de la SCI. Alors oui, ça coûte des sous mais au moins les choses sont bien faites car n’oubliez pas que les services fiscaux surveillent attentivement ce type de transaction... Cordialement.