Vendre sa résidence principale à une SCI

Le projet de vendre sa résidence principale à une SCI est régulièrement abordé sur les forums de ce site, or ce montage est compliqué tant financièrement que juridiquement.

Montage juridique envisagé

Un couple, des concubins, propriétaires de leur résidence principale, doivent déménager et envisagent, pour conserver la propriété de cette maison et dans le but de la louer, de la vendre à une SCI dont ils seraient associés pour financer l’acquisition d’une nouvelle résidence principale.

Le montage financier entraperçu permet donc à la fois de dégager de la trésorerie pour financer une nouvelle acquisition immobilière et d’obtenir des revenus fonciers par la mise en location du logement racheté par la SCI.

De plus, la vente à soi-même est une solution idéale, dans un marché immobilier déprimé, de s’assurer de son prix de vente et de trouver rapidement un acquéreur.

Financement du rachat à soi-même

L’établissement financier consulté pour l’étude du prêt demandé par la SCI va vérifier la capacité d’endettement de la société, c’est à dire de ses associés (puisqu’une société civile est une société transparente).

Si les associés vendent leur résidence principale et n’ont d’autres emprunts en cours, ils pourront certainement faire bénéficier leur SCI d’un emprunt immobilier. C’est le cas notamment des propriétaires qui veulent quitter leur résidence principale pour en louer une nouvelle.

En revanche, s’ils ont simultanément pour projet d’acquérir une nouvelle résidence principale par un emprunt, il y a de fortes chances pour que le total de ces deux emprunts soit supérieur à la limite d’un tiers des revenus que les banques ne souhaitent plus dépasser. Certes, les revenus fonciers générés par la SCI constitueront des revenus complémentaires mais ces revenus fonciers ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70% de leur montant net pour calculer une capacité d’endettement.

Dans tous les cas, comme cela a déjà été répété sur ce site, contracter un emprunt via une SCI où s’endetter directement ne présente aucune différence pour les banques.

Rentabilité de l’opération et trésorerie

Les taux d’intérêt sont faibles et incitent à l’endettement. Mais attention, le coût du crédit n’est qu’une partie du coût du montage envisagé.

Il faut anticiper également le coût de création de la société civile d’une part, et de la mutation du bien (frais de notaire) d’autre part.

Ensuite, la rentabilité de cette location doit être déterminée avec précision. En effet, une rentabilité après impôt de 2% ou 3% est courante actuellement. Aussi, pourquoi ne pas envisager une autre forme de placement ? L’investissement immobilier permet effectivement une certaine sécurité financière, mais les risques inhérents à une location ne sont pas à écarter (dégradations par le locataire, vacances du bien, travaux...).

La rentabilité d’un investissement doit aussi tenir compte du potentiel de baisse du capital investi. Comme lors de l’acquisition d’actions à fort rendement, certains titres de sociétés cotées permettant de percevoir des dividendes annuels de 10% du montant de son investissement, il faut envisager :
– Une baisse de ce pourcentage de revenu annuel d’une part : une baisse des loyers dans le cas d’un investissement immobiliser. Or, contrairement aux revenus bruts qui progressent généralement d’année en année, les revenus nets dépendent totalement de la fiscalité des revenus fonciers. Or l’imposition des revenus fonciers ne cesse de progresser, par l’augmentation continue de la CSG notamment.
– La possibilité d’une chute de la valeur de son capital d’autre part : une baisse des prix de l’immobilier. Or, après un cycle de hausse de plus de 15 ans, deux fois plus long que les cycles observés antérieurement, le potentiel de baisse est réel.

Enfin, il ne faut pas oublier que, si la SCI s’endette pour acquérir le bien loué, elle devra durant toute la durée de cet emprunt consacrer l’intégralité de sa trésorerie au paiement des mensualités. Durant toute cette période, les associés ne percevront pas de trésorerie de leur société. Et pourtant, ils paieront de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les bénéfices comptables affichés par la SCI (car il ne faut pas confondre bénéfice fiscal et résultat distribuable).

Fiscalité des plus-values lors d’un rachat de sa résidence principale

C’est l’intérêt principal d’un rachat à soi-même : la remise à zéro des plus-values. Lors d’une vente de sa résidence principale, à un tiers comme à une SCI constituée par les vendeurs, la plus-value est immédiatement imposée. Aussi, si le bien immobilier est détenu depuis suffisamment longtemps où si ce bien est une résidence principale, la plus-value est totalement exonérée.

Mais il faut noter que cette purge de la plus-value peut être obtenue de la même façon en apportant son bien à une SCI, cet apport générant une mutation.

Mais attention, créer une société dans le seul but d’annuler les plus-values potentielles constitue un abus de droit. Pour que l’opération ne soit pas remise en cause par le fisc, elle doit également rechercher un objectif autre que fiscal. En particulier, la création d’une société civile pour y associer ses enfants et leur transmettre un patrimoine constitue un objectif juridique parfaitement valable qui évitera un redressement fiscal.