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Responsabilité associé SCI obligations
Devenir associé de SCI, c’est devenir responsable des dettes de cette SCI sur ses biens propres. Le législateur a donc limité la possibilité de s’associer dans une SCI.
1) Capacité juridique des associés de SCI
La création d’une SCI doit associer deux personnes au minimum, sans autre condition (de nationalité par exemple).
Cependant, pour éviter tout abus, le législateur impose que seules les personnes capables de défendre leurs intérêts peuvent devenir associés de SCI. Aussi, les associés de SCI doivent être :
soit majeur (avec l’accord du curateur pour les personnes en curatelles ou avec l’aide du tuteur pour les personnes sous tutelles),
soit mineur émancipé, ou encore mineur non émancipé mais avec l’aide de son représentant légal autorisé par le juge.
D’autre part, étant donné que l’associé de SCI est responsable des dettes de cette SCI, son patrimoine doit donc théoriquement lui permettre d’assurer cette responsabilité. Aussi, une personne mis en faillite personnelle, liquidation de biens ou règlement judiciaire ne peut devenir associé de SCI. De la même façon, l’associé de SCI mis en faillite personnelle, liquidation de biens ou règlement judiciaire doit quitter la SCI et vendre ses parts.
2) Responsabilité des associés de SCI
La responsabilité des associés de SCI est indéfinie mais non solidaire et subsidiaire. Cela signifie :
- responsabilité indéfinie : un associé de SCI est responsable des dettes de cette SCI sur son propre patrimoine. Très concrètement, si une SCI s’est endettée pour l’acquisition d’un immeuble et que la SCI ne parvient pas à rembourser cet emprunt (loyers trop faibles par rapport aux mensualités), l’associé de cette SCI pourra être forcé par l’organisme financier prêteur de vendre des éléments de son patrimoine pour rembourser la dette de la SCI.
Autrement dit, avant d’en arriver à cette solution extrême, les associés de cette SCI seraient certainement appelés par le gérant à effectuer de nouveaux versements (en capital ou en compte courant) à la SCI pour couvrir ses dettes. - responsabilité non solidaire : les associés sont responsables des dettes de la SCI mais proportionnellement à leur quote-part de capital. Dans notre exemple précédent, cela signifie que la banque ne pourrait pas se retourner contre un seul associé (celui qui offre les meilleures garanties personnelles) pour obtenir le remboursement de la totalité de sa créance mais devrait agir contre chacun des associés pour engager leur responsabilité en quelque sorte limitée à leur participation au capital.
- responsabilité subsidiaire : la responsabilité des associés ne peut être engagée que pour suppléer la SCI défaillante. De ce fait, un créancier de SCI ne peut attaquer ses associés qu’après avoir préalablement et vainement tout essayé pour faire payer la SCI (et donc après une procédure contre la SCI).
3) Responsabilité des associés et emprunt SCI
Lorsqu’une SCI immobilière contracte un emprunt, pour éviter à la banque de devoir se retourner contre la société civile avant de pouvoir agir contre tous ces associés, tout établissement financier demande aux associés solvables de se porter caution solidaire de la SCI immobilière. Ainsi, ces associés deviendront personnellement responsables de l’intégralité des dettes de la SCI. En particulier, dan une SCI familiale, les parents se portent caution solidaire de la SCI immobilière créée avec leurs enfants.
4) Responsabilité des associés et cession de parts
Un associé de SCI qui sort du capital (en cas de cession de parts par exemple) reste responsable des dettes de la SCI contractées pendant qu’il était encore associé et pour une durée de 5 années.
A l’inverse, cela signifie pour l’acheteur de parts sociales d’une SCI qu’il ne pourra pas être victime d’une mauvaise surprise et de dettes qui lui auraient été dissimulées.
Forum
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Responsabilité associé SCI obligations, 29 janvier 2012, par delphiner
La mere de mon conjoint, avec qui je suis pacsée (sous la séparation de bien, et propriétaire d’une maison à hauteur de 50%), souhaite créer une CSI avec pour « capital » de départ une parcelle de son terrain qu’elle souhaite vendre immédiatement après 230 000 euros et à déjà trouvé l’acheteur (elle n’a pas assez de revenus et souhaite éviter de payer les plus values).
Elle veut que ses 3 enfants aient chacun 10% des parts et elle le reste.
Est ce que la vente de ce bien va entrainer pour mon conjoint et moi une augmentation des impots (nouvelle loi sur les plus values). Quels sont les risques financiers que nous encourons ? J’ai un doute sur la légalité de la demarche et l’intéret pour mon conjoint et moi même, puisque son seul but est de ne pas payer d’impots ? Merci pour vos réponses
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responsabilites personnel, 23 janvier 2012, par tropicantBonjour, merci de m’aider, je suis gerant d’une sci en difficulté pour rembourser les prets contractés. Actuellement on trouve des solutions avec le service contentieux pr remettre le dossier en gérance normal par la banque. La banque en contrepartie veut que j’ouvre des comptes pour ma fille. hors de question (reciprocité me dit elle) je veux sortir de la sci (c’etait pour aider mon pere) aujourd’hui je n’ai pas de probleme perso mais je sens que ca se corse avec la sci que puis je faire ? vendre les biens immobiliers ? personnellement surtout que puis je faire ? merci bcp
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responsabilites personnel, 27 janvier 2012, par SCI société civile immobilièreSi vous vendez vos parts sociales (très difficile étant donné la situation financière de la SCI), vous restez responsable des dettes de la SCI durant 2 ans. Effectivement, pourquoi ne pas vendre les biens détenus par la SCI, mais avec l’accord des associés (le gérant prenant seul la décision d’une cession prend le risque d’être attaqué en justice par les associés or la jurisprudence donne souvent tord au gérant sur ce point (dépend de l’objet social en réalité)).
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Responsabilité associé SCI obligations, 6 novembre 2011, par ane so 41Bonjour, mon pere a du subir une liquidation judiciaire qui a entrainé un dossier banque de france. mes parent sont propriétaires d’un bien immobilier, la bdf a refusé leur demande carelle estime que la maison familiale peut etre vendue. mes parents sont tous les deux en cdi et en situation financière saine leur permettant de payer leur detts slt certains créanciers refusent la mise en place d’echéanciers. refusant de vendre notre maison pour solder la dette ma mere et mon frer et moimeme souhaiterions crer une sci familiale afin d rcheter la maison et de solder la dette. cette situation est elle possible ? ma mere peut elle faire partie de la sci ? et mon pere malgrés la liquidation judiciiare et le dossier surendettement ? merci de me répondre car n’ayant pas de solutionsa mon problème jespere que la sci est possible ? une sci peut elle m’empecher à moyen terme(1 ou 2 ans) de faire un emprunt perso si je cede mes parts ?
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Responsabilité associé SCI obligations, 3 novembre 2011, par maryBonjour, Je suis gérante d’une sci familiale de 3 personnes dont mes parts s’élèvent à 40%. Au moment de l’emprunt bancaire, nous nous sommes portés caution solidaire. Le bien est en location depuis 2 ans, sans problème particulier. Aujourd’hui, je souhaite acquérir avec mon époux un bien immobilier et la banque nous a répondu que ma participation dans la sci compromettait notre capacité d’emprunt : au final je n’ai plus la capacité d’emprunter. Est-ce logique que la banque ne considère pas le bien acheté sous la sci comme étant au moins un patrimoine et qu’elle me refuse tout crédit ? Y a-t-il une solution pour retrouver ma capacité d’emprunt sans dissoudre la sci ? Merci d’avance pour vos informations.
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capacité endettement associé SCI et emprunt SCI, 10 novembre 2011, par SCI société civile immobilièreEn effet, votre capacité d’endettement personnelle est limitée du fait de votre qualité d’associé d’une SCI qui a souscrit un emprunt. Certes, vos revenus fonciers sont considérés comme un revenu à hauteur de 70%, vos parts sociales comme un patrimoine, mais au total cet endettement de la SCI a un impact sur votre propre capacité d’endettement.
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Responsabilité associé SCI obligations, 13 octobre 2011, par dhunylune SCI de construction vente a capital variable a construit un petit immeuble il s’avére qu’il y a des non conformité avec la loi d’accessibilité handicapes les travaux de mise au niveau risque d’être au dessus des moyens de la sci. Qu’adviendra t’il dans ce cas, suite au retrait de 3 associes la sci est totalement détenue par une SARL La responsabilité financière sera recherchée auprés de qui ?
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Responsabilité associé SCI obligations, 10 octobre 2011, par bernadetteBonjour, je voudrais renseigner une amie, qui est très ennuyée. J’espère que vous pourrez l’aider. Elle a pris une part d’une SCI, sans trop se renseigner, pour rendre service à un copain qui le lui a demandé. Il lui avait assuré que ça ne l’engageait à rien.( !) Souci : ledit copain a contracté un emprunt. On pense que c’est peut-être via la SCI (pas de certitude). Et il semble avoir, pour le dire gentiment, des soucis avec la réalité... L’amie veut se désengager. Le notaire lui réclame 250 € pour établir l’acte. 250 € qu’elle n’a pas du tout envie de débourser : ça fait cher le coup de main. Le copain a évidemment disparu dans la nature... injoignable, etc.... Que conseilleriez-vous ? Que risque t-elle à laisser les choses dans l’état ? d’avance, merci pour elle !
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modèle acte de cession parts sociales, 11 octobre 2011, par SCI société civile immobilière250€, c’est le coût de l’acte de cession parts sociales rédigé par un notaire ? Vous pouvez également utiliser l’exemple d’acte de cession parts sociales présenté sur ce site. Mais à qui vendre ces parts si l’autre associé a disparu ? Il faut en effet qu’il accepte l’acquisition de ces parts.
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Fonctionnement d’une SCI, 10 juillet 2011, par COLOMB
Bonjour,
détenteur de parts sociales dans une SCI crée en 1970, dont les statuts ont été déposés en septembre 1970, une assemblée générale extraordinaire de 1993, à validé un règlement intérieur de copropriété qui vient remplacer les statuts déposés en 1970. Ce règlement, déposé chez un Notaire a été publié au bureau des hypothèques. Il reprend tous les éléments des statuts avec la création d’un conseil syndical et la règlementation concernant une copropriété. Lors que je fait remarquer en AG que ce règlement remplace les statuts initiaux, il m’est rétorque que ce règlement n’a aucune valeur ! Ou est la vérité et le droit dans ce domaine ? Pourriez-vous m’informer sur ce sujet. Merci.
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Responsabilité associé SCI obligations, 3 juin 2011, par FANNY
Bonjour,
ayant des gros problèmes familiaux, nous gérons ensemble une sci et je souhaite ne plus être associé, car c’est de plus en plus difficile toutes les décisions sont bloquées pas l’autre associé...suis-je obligé de rester associé ? et si non que dois-je faire pour en sortir ? merci d’avance
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sortir d’une SCI, 15 juin 2011, par SCI société civile immobilièreLes possibilités de sortie d’une SCI sont limitées :
la cession de vos parts de SCI à un autre associé ou à un tiers (éventuellement à titre gratuit : donation de vos parts sociales),
le retrait de la SCI, mais il faut pour cela pouvoir prouver que la mésentente entre associés entraîne le blocage du fonctionnement de cette SCI.
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Responsabilité associé SCI obligations, 10 mai 2011, par ma jolieBonjour, Propriétaire à 50% et gérant d’une SCI comprenant 6 appartements, il se trouve aujourd’hui que je suis en difficulté pour faire face à mon emprunt car j’ai 3 appartements qui ne sont pas loués. Une SCI peut être mise en liquidation et si oui, qu’est ce qui se passe ? Comment je peux gagner du temps pour pouvoir trouver une solution financière ? Qu’est ce que j’ai comme moyens juridiques ?
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liquidation judiciaire société civile, 13 mai 2011, par SCI société civile immobilièreLes procédures collectives sont applicables au SCI. Aussi, les procédures de sauvegarde ou de redressement judiciaire sont possibles, avant d’envisager une liquidation (qui entraînerait la cession des immeubles et la dissolution de la SCI).
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Responsabilité associé SCI obligations, 8 mai 2011, par ChaveneauBonjour Je Desire créer une sci avec mon épouse et on se poser la question en cas de problème de moyen pour régler l’échéance que de passe t’il ? Et si on et mis en liquidation et que la vente des bien ne recouvre pas le montant nos bien craigne t’il ?
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SCI entre époux, 9 mai 2011, par SCI société civile immobilière
Si vous créez une SCI entre époux, le fisc pourra considérer que l’un des époux a consenti ainsi une donation déguisée à l’autre époux si la constitution de cette SCI n’a pas fait l’objet d’un acte notarié. Il est donc conseillé de passer par son notaire pour constituer une SCI entre époux.
Oui, les associés sont responsables proportionnellement à leurs apports des dettes de la SCI sur leurs biens propres.
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Responsabilité associé SCI obligations, 6 mai 2011, par christophebonjour, ayant hérité de parts d’une sci en France mais résident présentement à l’étranger, j’ai entrepris les démarches afin de céder mes parts au gérant de cette sci. Suite à la revente d’un immeuble lui appartenant, ces parts ont pris de la plus-value. Nous avons convenu (par email) du prix de rachat de ces parts, mais la gérant fait manifestement preuve maintenant d’un manque de réactivité et de bonne volonté concernant la régularisation de la revente de ces parts. N’étant pas certain de son honnêteté, y’a-t-il moyen pour moi de savoir précisément ce que valent ces parts présentement ? Et y’a-t-il des options dans mon cas afin de l’astreindre à racheter ces parts ? Merci d’avance de votre réponse, je me sens un peu dépassé...
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Responsabilité associé SCI, obligations, 8 mars 2011, par Magnum 360Bjr, ma sœur voulait vendre sa maison , mais comme elle n’y arrivait pas , je lui ai proposer que l’on crée a nous deux une sci dont nous serion propriétaire a 50% chacun , pour que cette sci lui achete sa maison , ce que nous avons fais . Depuis qu’elle a encaisser son chèque , ( il y a 3 ans ) la belle est pratiquement injoignable ,elle n’a fait aucun état des lieux avec les différant locataires , ne veux pas ni participé aux travaux ni les payé , bref je me retrouve seul . Donc je ne veux plus travailler avec elle et je lui ai proposer de racheté la maison ou alors qu’elle la rachète . Mais elle ne me donne pas de réponse ( elle ne sait pas ) . La sci a 350€ de déficite par mois .Combien de temps peux t-elle me me faire attendre ?Comment faire pour me séparé de ma sœur ? Merci .
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comment sortir d’une SCI, 9 mars 2011, par creation sci
De votre question, je retiendrai essentiellement le témoignage particulièrement intéressant et bien malheureux dans sa conclusion : on ne s’associe pas en SCI pour rendre service !
En effet, la sortie d’une SCI n’est pas évidente et on ne peut pas obliger un associé à réaliser des apports en compte courant (pour financer le besoin de trésorerie de 350€ par mois). Si votre soeur est gérante, elle a l’obligation de convoquer annuellement une AG mais, en revanche, un associé de SCI n’a aucune obligation de se présenter à une AG.
La cession de vos parts serait peut-être la meilleure solution mais vous ne pouvez pas obliger un associé à racheter vos parts. Il faut donc trouver un accord sur le prix...
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comment sortir d’une SCI, 9 mars 2011, par Magnum 360Merci pour votre réponse , et a l’avenir je ne referai pas la même bêtise : ( une sci pour rendre service ). Je viens de l’avoir au tel et elle m’anonce qu’elle souhaite me cèdé ses parts pour 1€ symbolique , je pense que c’est une bonne nouvelle pour moi , au moins , pandant ces 3 ans , j’aurai travailler et j’investirai pour moi . Finalement je m’en sort bien . Est-ce que cela est possible et est-ce qu’il aura des frais de notaire ?Merci
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comment sortir d’une SCI, 10 mars 2011, par creation sciNon, l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire et la rubrique suivant indique les démarches à suivre (acte, dépôt...) et la fiscalité attachée à cette cession (nulle si le prix de vente est de 1€). Mais attention, ce prix de vente doit correspondre à la réalité (ce qui est parfaitement possible si les dettes de la SCI (solde emprunt + compte courant) dépassent la valeur de l’immeuble détenu), autrement le fisc pourrait y voir une donation déguisée de votre sœur à vous-même.
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comment sortir d’une SCI, 10 mars 2011, par Magnum 360Merci de votre réponse . Vu qu’aujourd’hui la sci est déficitaire , ça ne l’ intéresse plus. En fait maintenant nous sommes d’accord sur le prix de vente de la maison. Vu que je compte racheté la maison , pour le problème du fisc il vaux donc mieux que je la rachète a la sci avant qu’elle me cède ses parts plutôt qu’après si je comprend bien ? Merci
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comment sortir d’une SCI, 11 mars 2011, par creation sciSi la maison est vendue, il y aura mutation (et donc acte notarié obligatoire et droits enregistrement). La maison doit donc rester dans la SCI. Aussi, il faut simplement que votre soeur vous vende ses parts. Vous serez alors associé unique de cette SCI et pourrez ensuite dissoudre la SCI ou rechercher un nouvel associé (ne serait-ce que pour 1 part).
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Responsabilité associé SCI, obligations, 19 février 2011, par morille75bonjour, il y a 15 ans j’ai créé avec mes frères et mon père une sci après le décès de notre mère. nous sommes 5 associés et mon père a 62 % des parts ce qui lui octroit tous les droits, dit-il. depuis 2004 nous n’avons aucune AG et aucune information sur les comptes. je voudrais dénoncer la gérance et récupérer mes parts que dois je faire, ses 62 % lui donnent ils vraiment tous les droits ? d’après vous, quelle serait la solution la plus adaptée et la moins couteuse ? par avance merci pour vos conseils d’experts
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associé SCI majoritaire et absence de comptes, 7 mars 2011, par creation sci
Je recherche des témoignages sur ce sujet (à la suite de ce commentaire, participation anonyme et aucune inscription nécessaire) : que peuvent faire les associés minoritaires en pratique lorsque l’associé majoritaire est gérant et ne rend pas compte de sa gestion.
En effet, théoriquement, le gérant doit rendre compte de sa gestion et présenter les comptes annuels de la SCI aux autres associés (ne serait-ce que pour qu’ils puissent établir leurs déclarations d’impôts). Maintenant, l’absence de convocations aux AG et de présentation de comptes est-elle suffisante devant un tribunal pour obtenir la révocation d’un gérant d’une SCI, ou la liquidation de la SCI ? Un cas réel me fait en effet douter des droits des associés minoritaires.
Il est toujours possible de mettre en demeure par recommandé mais quels sont les réels recours judiciaires ?
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Responsabilité associé SCI, 13 février 2011, par joelleBonjour, Mon mari est sur le point de créer une SCI avec ses deux autres associés. L’objet de cette SCI est l’obtention d’un emprunt permettant la construction d’un batiment industriel occupé par la sarl dans laquelle ils sont tout trois associés. La banque demande une caution personnelle pour les trois personnes. Cette caution peut-elle être solidaire dans une sci alors que normalement les dettes sont limités au pourcentage de parts détenues ? Y a-t-il un moyen pour éviter, en cas de faillite, la saisie sur nos biens personnels (maison, mon salaire) ? En effet, à première vue, la bâtiment sera difficilement revendable (situation géographique) et nos biens personnels sont insuffisants pour couvrir les dettes.
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Responsabilité associé SCI, obligations, 2 février 2011, par sophie
bonjour,
une association veut vendre ses locaux pour en acquérir d’autres. Elle a trouvé d’autres locaux (à acheter à son nom) mais pas encore revendus les siens. Pour pouvoir couvrir un prêt (relais ou autre) en attendant la vente (des anciens locaux de l’asso.), une SCI veut bien se porter garant et payer les mensualités du prêt avec les revenus qu’elle tire de la location. Le gérant peut-il agir en son nom propre ? les associés doivent-ils être d’accords ? que se passe-il si la valeur des nouveaux locaux dépasse la valeur de la propriété de la SCI ? que se passe-t-il si l’asso tarde à revendre ses anciens locaux ? que se passe-t-il si la SCI ne parvient pas à payer la totalité de l’emprunt ?
merci beaucoup pour vos éclaircissements.
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Responsabilité gérant SCI, 1er mars 2011, par creation sci
Le gérant d’une SCI a (sauf limitation de ses droits dans les statuts) tous les droits pour gérer le patrimoine de cette SCI. Parfois, il existe une différence entre gérer un patrimoine et protéger les intérêts des associés de cette SCI. Par exemple, la vente d’un bien immobilier, sans consulter les associés, est-elle un acte de gestion ou un dépassement du pouvoir du gérant de SCI ? Ca dépend évidemment, mais la Cour de Cassation a déjà jugé que, en l’absence de précision de l’objet de la SCI, cette cession pouvait relever des pouvoirs du gérant de SCI.
En revanche, une SCI qui se porte caution d’une association ! Où est l’intérêt de la SCI ? En quoi cet acte de gestion relève-t-il de l’objet social de la SCI ?
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Responsabilité associé SCI, obligations, 16 janvier 2011, par pavlova
Bonjour,
avec mon frère, ma soeur et mes parents (agés de 60 ans), nous souhaiterions constituer une sci familiale afin d’acquérir une résidence secondaire (qui ne produira donc pas de loyers). Mes parents apporteraient 90% du capital de la SCI (soit 400 000 euros) et mes les enfants se partageraient les 10% restants. Le but étant ensuite que la SCI contracte un emprunt de 150 000 euros pour les travaux.
Plusieurs questions :
ce montage est-il le plus approprié dans cette situation (la SCI est-elle utile ou vaut-il mieux s’endetter individuellement ?)
quels sont les critères pour déterminer la capacité d’emprunt ? En effet, nous souhaiterions faire un emprunt sur 20 ans sachant que nos 2 parents seront à la retraite dans 5 ans et ne possèdent pas d’autres biens que ce capital. A l’inverse, nous sommes 3 jeunes cadres en début d’activité mais avec des revenus intéressants, et non endettés. Etant donné que les parents sont ultra-majoritaires dans le capital de la SCI, mais plus agés, est-ce que cela pénalisera notre capacité d’emprunt ?
comment s’effectue le remboursement de l’emprunt ? si nous nous partageons les mensualités entre associés, ces virements seront-ils considérés comme des revenus pour la SCI ?Merci beaucoup par avance.
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SCI familiale et résidence secondaire, 17 janvier 2011, par creation sci
Vous envisagez l’acquisition d’une résidence secondaire par le biais d’une SCI familiale pour l’occuper à titre gratuit. Vos parents apporteraient 400.000€ et les enfants 30.000€ au total environ, soit environ 90% du capital pour les parents et 3% par enfant. Cette acquisition se ferait sans emprunt.
Ensuite, la SCI s’endetterait à hauteur de 150.000€ pour financer des travaux et les enfants assureraient les remboursements d’emprunt.
C’est un beau cadeau des enfants à leurs parents : ils limitent au maximum leur participation au capital tout en finançant ensemble près d’un tiers de l’investissement. En ce qui concerne la capacité d’endettement de la SCI, certes les associés étant responsables des dettes sociales proportionnellement à leurs apports c’est la situation des parents qui sera la plus importante (mais ils percevront bientôt une retraite), mais la SCI a déjà un patrimoine trois fois supérieur au montant de l’emprunt demandé, donc peu de risques pour une banque.
Maintenant, vous pourriez aussi, pour l’acquisition de ce bien de 430.000€, prévoir que vos parents n’apporterait que 400.000€ - 150.000€ = 250.000€, les enfants apportant 30.000€ comme prévu et 150.000€ par emprunt. Dans ce montage, les parents auraient 250/430ème du capital et les enfants 180/430ème du capital. Les parents apporteraient ensuite 150.000€ par l’intermédiaire de leurs comptes courants, non rémunérés, pour financer les travaux.
Quels sont les objectifs des parents et des enfants ? Il faut étudier cette question entre vous puis avec le notaire que vous ferez intervenir pour cette acquisition.
Enfin, je vous propose de réfléchir à la rédaction d’un règlement intérieur qui permettrait d’organiser l’occupation du bien détenu par la SCI par chacun de ses associés.
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Responsabilité associé SCI, obligations, 12 octobre 2010, par lilounetteBonjour, mon conjoint et moi avons prévu de nous marier en 2011. Il va créer une SCI avec son frère (50 % chacun). Cette SCI va acheter une maison à une autre SCI. Pour ce faire, la SCI de mon conjoint emprunte 111 000 €. Si j’ai bien compris, cela veut dire que mon conjoint est responsable des dettes que pourrait avoir l’entreprise à hauteur de 55 000 € ? En cas de dettes, nos biens propres pourraient être saisis s’il n’y a pas de contrat de mariage. Mon conjoint souhaite pouvoir se retirer de la SCI le plus rapidement possible. Comment peut-il faire sachant qu’il n’y a que 2 associés ? Quel impact financier ? Hormis la responsabilité des dettes pendant encore 5 ans, quel(s) autre(s) risque(s) peut-il encourir ? Dans ce contexte, un contrat de mariage nous permettrait-il de nous prémunir de tout risque pour les 5 années à venir ? Merci d’avance pour toutes vos réponses. Cordialement
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Responsabilité associé SCI, obligations, 7 décembre 2010, par creation sci
Votre conjoint est effectivement responsable des dettes de la SCI à hauteur de 50%, mais la SCI possède un actif qu’il sera toujours possible de vendre pour désintéresser les créanciers (la banque).
Pour sortir de la SCI il peut :
céder ses parts à son frère,
céder ses parts à une autre personne.
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Responsabilité associé SCI, obligations, 12 octobre 2010, par nanouNotre voisin avec lequel nous étions en litige s’est porté acquéreur de la propriété qu’il occupait .Dans l’incapacité de trouver un prêt il crée une SCI dont il n’est pas le gérant et embarque cette SCI dans des procédures judiciaires qui a priori ne concernait pas réellement la SCI. La SCI finalement est condamnée judiciairement mais voilà nous ne parvenons pas à recouvrir ce jugement.Bien sur la SCI qui a un capital de 200000(vingt mille euros) n’a par contre aucun bien immobilier ! L’huissier auquel nous avons déjà versé 200€(deux cents ) nous dit qu’il ne peut saisir les parts de la SCI !!!! Alors questions : La SCI possède environ 20 000 € sur un compte bancaire l’huissier ne peut il saisir la somme due sur le compte de la SCI ? L’huissier peut il mettre en cause les différents associés pour le règlement ? D’autre part le gérant de la SCI n’a til pas engagé sa responsabilité en entrant dans une procédure qui a priori ne concernait pas la SCI ? Enfin L’associé voisin dont la part sociale dans la SCI est de 5000€ s’est mis (pour ne pas payer toutes ses condamnations) en surendettement BDF et continue son activité au noir et avec des prete noms ! selon la juridiction n’a t il pas obligation de se retirer de la SCI ? et de vendre ses parts ! Je note par ailleurs que je suis outrée de constater que la Banque de France ne fait et n’a fait aucune enquête avant d’accepter un dossier en banque de france les 5000€ de part sociale n’ont pas été protégé par la banque de France , ni d’ailleurs aucun autre bien qui s’élève à des montants supérieurs à la dette !! Merci de votre réponse
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Responsabilité associé SCI, obligations, 17 septembre 2010, par ANNEBonjour Il y a dix ans avec mon concubin j’ai créé une SCI de gestion avec des statuts succints, nous sommes associés à hauteur de 50% chacun, mon concubin ayant été désigné comme premier gérant. Nous sommes séparés depuis deux ans, je sais que cette SCI est bénéficiaire, mais le gérant refuse de provoquer une assemblée générale, refuse de me communiquer les comptes détaillés et ne me distribue pas de bénéfices. Puis je deposer une plainte auprès du tribunal de grande instance ou deposer un référé puis je demander que le gérant soit démissionné de ses fonctions Quels sont mes droits au sein de la SCI.
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refus gérant convocation AG, 28 septembre 2010, par creation sci
En cas de litige, mieux vaut consulter un avocat. Mais avant cela, avez-vous envoyé un recommandé au gérant lui demandant de respecter ses engagements :
convocation AG annuelle,
présentation de comptes annuelles (ne serait-ce que pour compléter votre déclaration de revenus...),
droit d’information des associés (une fois par an, vous pouvez consulter les registres détenus au siège de la SCI et poser des questions au gérant).Ensuite, vous devriez l’entretenir (à l’oral au minimum) de votre volonté de dissoudre la SCI et donc de vendre les biens détenus par la société et de mettre en cause sa responsabilité de gérant. Cette première étape lui permettra peut-être de mieux cerner votre détermination.
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Responsabilité associé SCI, obligations, 3 septembre 2010
Bonjour,
J’ai acheté un bien à une sci, or ce bien présentait des défauts. le tgi et la cour d’appel ont condanné cette sci à me dédommager. En signifiant l’acte, il s’avére que cette sci ne posséde plus rien (débitrice et en liquidation, soit insolvable !) Puis je me retourner contre les associés au titre de l’art 1858 du cc. Avec mes remerciements Pascal
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Responsabilité associé SCI, obligations, 27 juillet 2010Bonjour, mon associé m’a cédé la seul part qu’il détenant dans la SCI dont je suis gérant majoritaire. Ayant maintenant 100 ù des parts de cet SCI et mon associé désirant finaliser son départ, suis obligé de procéder à une AG avec démission officialisé, nomination d’un nouveau menbre associé pour cette SCI. Et ce menbre peut-il être mineur (mon fils) ou forcément majeur et apparté au moins le prix d’une part pour officialiser cette nouvelle constitution ? de plus, cette assemblée peut elle déliberer en une seule fois sur tous ces points et aussi déclarer le changement d’adresse du siège simultanément. merci
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associé 100% parts SCI, 8 septembre 2010, par creationsci
Vous possédez toutes les parts de la SCI et n’êtes pas obligé ni de la dissoudre ni de faire entrer immédiatement un nouvel associé. Certes, dans cette situation, tout intéressé peut demander la dissolution de la SCI...
Oui, toutes les décisions peuvent être prises durant une assemblée unique.
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Responsabilité associé SCI, obligations, 21 juillet 2010, par ChristineBonjour, une personne endettée me demande de formerune sci afin que son bien immobilier ne soit pas saisi.Qu’est ce que j’encoure si j’entre dans la société pour un euro symbolique ?Est ce faisable ?Quels sont les autres interets pour la personne endettée ?Si cette personne devient insolvable,que devient notre faible participation ?Doit-on finalement tout rembourser ? Merci d’avance
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resposabilité associé SCI, 5 août 2010, par creationsci
La responsabilité d’un associé de SCI est proportionnelle à ses apports : si vous ne possédez que 1% des parts de la SCI, vous ne serez responsable des dettes de la SCI qu’à hauteur de 1%.
Aussi, je ne vois pas quel intérêt trouvera cette personne à la création d’une SCI. En effet, si l’associé possédant 99% de la SCI est endetté, la création d’une SCI dans le seul but de mettre à l’écart de ses créanciers un bien immobilier me semble inutile.
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Responsabilité associé SCI, obligations, 12 juillet 2010, par martine pougheonlors d’une création de SCI entre plusieurs associés qui est responsable de la création de cette SCI ,le gérant ou les associés ?les revenus d’une SCI provennant de loyers sont considérés comme des revenus fonciers et en aucun cas comme des revenus professionnels des associés ?
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Responsabilité associé SCI, obligations, 15 juillet 2010, par creationsci
1) Je ne comprends pas la question : en cours de création de la société, le gérant n’est pas encore nommé, il n’existe encore aucune opération
2) Dès la création de la SCI, les revenus de la SCI sont des revenus fonciers et en aucun cas les revenus (BIC ou BNC) des associés.
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Responsabilité associé SCI, obligations, 1er juillet 2010
Bonjour,
Je suis en procédure judiciaire pour demander d’exercer mon droit de retrait pour deux raisons : mésentente grave entre associés et ma situation financière difficile (la SCI s’affiche toujours déficitaire).
Voilà ma question : le gérant me lance toujours des appels de fond pour apporter de l’argent en compte courant alors que je n’ai pas d’argent pour le faire. Suis-je obligée de rembourser les apports des autres associés après mon retrait ? Que deviendra mon apport en compte courant initial ? Pourrai-je toujours le récupérer ?
Je vous en remercie d’avance
Cordialement
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retrait associé SCI et compte courant, 5 août 2010, par creationsciEn cas de retrait comme en cas de cession, il faut tenir compte des comptes courants dans l’évaluation des parts de l’associé sortant. Aussi, vous pourrez, directement ou indirectement, récupérer vos apports en compte courant mais les apports des autres associés seront également potentiellement à rembourser.
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Responsabilité associé SCI, pouvoirs, 6 mai 2010
Bonjour,
Le gérant de la SCI dont je fais partie détient 60% des parts et loue à la société un local commercial qu’il exploite lui-même. Le loyer de ce local ne parait pas être fixé à la valeur du marché actuel, mais bien en dessous. Le gérant s’est opposé au déplafonnement du loyer. Etant donné que nous avons contracté un prêt supporté par la SCI, nous ne percevons qu’une partie limitée des bénéfices, mais payons les impôts fonciers sur la totalité des bénéfices. Cette gestion me paraissant déséquilibrée, je souhaite obliger le gérant à fixer le loyer du local qu’il loue à sa juste valeur. Puis je m’opposer à son pouvoir en ordonnant une simple expertise sur la valeur locative ou dois je entamer une procédure judiciaire ? Merci pour votre aide.
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Responsabilité associé SCI, obligations, 14 avril 2010, par minesotaMon père souhaite créer une SCI avec ma sœur et moi. Il n’est pas très fiable financièrement. Il apporte 3 biens immobiliers dont 2 sont payés totalement. Je précise que les 2 premiers biens couvrent par leur valeur la somme du troisième. Mon père veut nous faire rentrer dans la société à hauteur de 1% chacun (ma sœur et moi). Nous possédons avec ma sœur, chacun un appartement à crédit, pour notre compte personnel. Mon père n’a aucune entrée d’argent pour couvrir le crédit du troisième bien et compte sur nous pour lui garantir un crédit auprès d’une banque. Il pense pouvoir payer le crédit mais j’en doute. Quels sont les risques pour ma sœur et moi et concernant nos bien respectifs ? Je précise que nous n’aurions que 1% de part dans la société.
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associés et garanties bancaires, 10 mai 2010, par creationsci
Je crois surtout qu’une SCI ne permet jamais d’obtenir des conditions d’emprunt plus favorables qu’un achat hors SCI. Au contraire, pour se retourner contre les associés d’une SCI, une banque :
doit d’abord agir contre la société,
doit ensuite tenir compte de la responsabilité des associés proportionnelle à leurs participation au capital.Autrement dit, dans votre cas, ces 2% de capital ne permettront jamais à votre père d’obtenir l’emprunt qu’il n’obtiendrait pas seul (à vous lire). Le risque pour vous dans cette participation : des problèmes familiaux, pour ne pas le dire autrement.
Comment ferez-vous lorsque la société connaîtra un besoin de trésorerie et que son associé majoritaire refusera la vente des biens détenus ?
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Responsabilité associé SCI, obligations, 25 février 2010, par MARYJe possède 50% d’une SCI, ma soeur détenant l’autre moitié. Les loyers récoltés ne suffisent pas à payer les charges. Nous devons donc apporter de l’argent. Etant gérante, je paie les factures en avançant l’argent ( je dépose de l’argent sur le compte pour que la SCI puisse payer les factures ), mais ma soeur refuse de verser la moitié des sommes ainsi avancées. Quels recours existe-t-il pour qu’elle paie sa part ?
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apports associé en compte courant, 25 février 2010, par creationsci
Les loyers ne permettent pas de payer les charges ! Autrement dit, vous avez fixé le montant des loyers à un niveau inférieur à celui des charges ? Je pense plutôt que la SCI est endettée et que ce sont les remboursements d’emprunt qui posent problème (or seuls les intérêts constituent des charges, ce qui signifie que la SCI est certainement bénéficiaire et que les associés payent des impôts fonciers alors même que la SCI nécessite de la trésorerie pour son fonctionnement).
Il me semble très difficile concrètement de contraindre un associé à participer aux charges de la SCI. Aussi, pour que vous ne soyez pas désavantagée, je proposerais tout d’abord la rémunération des comptes courants. Ainsi, vos avances seraient rémunérées et augmenterait d’autant la dette de la SCI envers vous.
Une augmentation de capital peut aussi être prévue, pour incorporer au capital votre compte courant et vous permettre ainsi d’augmenter votre part de capital (et votre pouvoir de décision).
Ensuite, étant donné la situation de blocage, vendre un bien de la SCI est une autre solution.
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Responsabilité associé SCI, obligations, 15 février 2010Bonjour, Besoin de votre aide car j’ai le dilemme suivant : Un membre de ma famille me demande de l’aider en prenant part à sa SCI afin de sécuriser l’achat d’un bien immobilier. la capacité d’emprunt entre les différents associés n’etant pas suffisante, il me demande de prendre des parts dans la SCI, mes salaires pouvant permettre l’acquisition. Mes parts seront revendus aussitot après à l’un des membres car je ne souhaite pas faire partie de la SCI. Mes questions sont les suivantes : Quel sera ma responsabilité juridique dans le shéma décrit ci-dessus ? A quoi cela m’engage t’il concrètement ? si je revends mes parts, aurais-je toujours une responsabilité ? cela aura t’il une incidence sur ma capacité d’emprunt par la suite ?
Je vous remercie par avance de votre réponse
Cdlt
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Responsabilité associé SCI suite cession parts, 16 février 2010, par creationsci
Une fois vos parts cédées, vous resterez responsable, proportionnellement au pourcentage de parts que vous déteniez, des dettes de la SCI durant une durée de 5 ans (voir article ci-dessous).
Cela signifie que durant quelques années, un huissier, après avoir mis en demeure la SCI (mais sans que vous en soyez prévenu puisque vous n’en serez plus associé), pourra saisir vos biens pour rembourser les dettes de la société.
Non, on ne rend pas service de cette manière. De la même façon, vous porteriez-vous caution de l’emprunt contracté par la SCI ? Cette participation au capital revient un peu au même type d’engagement.
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Responsabilité associé SCI, obligations, 6 février 2010Nous possédons , mon epouse et moi , une SCI financée par un pret dont la seule caution est l’hypothèque de l’immeuble. Actuellement , la sci n’arrive pas à rembourser les mensualités. Sommes-nous responsables sur nos biens personnels ? Pouvons-nous vendre un des appartements sachant que l’immeuble est hypothéqué ?
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Responsabilité associé SCI biens propres, 25 février 2010, par creationsciOui, vous êtes responsables sur vos biens propres des dettes de la SCI. Aussi, il faudrait effectivement trouver une solution interne à la société, la cession d’un bien par exemple (consultez votre notaire pour la levée de l’hypothèque).
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Responsabilité associé SCI, obligations, 19 janvier 2010, par CpliquetMon conjoint avec lequel je ne suis ni mariée, ni pacsée souhaite monter une SCI avec ses parents dont il possèderait 30% de parts (30% du capital initial). Cette SCI a ensuite pour but de construire ou faire des travaux immobiliers pour mettre des biens en location. Je m’interroge quant à nos possibilités d’emprunt personnel immobilier par la suite : l’endettement de la SCI entrera-t-il dans le calcul de notre endettement et viendra-t-il grever notre possibilité d’emprunt. Par ailleurs, je comprends qu’en terme de responsabilité, celle-ci est infinie non solidaire ; est-ce exact que nous pourrions être amenée à revendre notre maison actuelle si par exemple la SCI se retrouvait très fortement endettée et ne pouvait faire face à ses remboursements ? Par avance merci de vos éclairages.
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Responsabilité associé SCI, 11 février 2010, par creationsci
1) Oui, la capacité d’emprunt personnel des associés de SCI est diminuée du fait de l’endettement de cette SCI. Lors d’un emprunt personnel, vous aurez à déclarer cette participation dans la SCI, l’endettement de la société, les revenus fonciers que vous en tirez, et le banquier ajoutera ces revenus fonciers à vos revenus mais à hauteur de 70% seulement alors que l’endettement de la SCI sera considéré sans abattement mais proportionnellement à votre participation au capital de la SCI.
Exemple : loyers mensuels de 600€ pour la SCI et mensualités de la SCI de 600€ par mois et répartition égale du capital entre 3 associés : pour chacun des associés : remboursement emprunt = 200€
revenus fonciers servant au calcul de la capacité d’emprunt des associés = 600€ / 3 associés x 70% soit 420€ / 3 associés soit 140€ par associé2) Oui, un associé de SCI est responsable des dettes de la société proportionnellement à sa part de capital et cet engagement peut théoriquement vous obliger à céder des biens de votre patrimoine privé. Théoriquement, car les biens de la SCI doivent pouvoir suffire à désintéresser les créanciers de la SCI en cas de problème de financement, sauf lorsque le marché immobilier est baissier...
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Responsabilité associé SCI, obligations, 11 décembre 2009, par darly
Bonjour,
J’ai 1 % dans une SCI qui a fait un prêt relais qui ne va pas être comblé à cause de la crise économique. Quel est ma responsabilité dans ce cas. Peut on me prendre mes biens alors que je n’ai que 1 %. Sinon dois-je revendre ma part à la gérante qui est d’accord. Merci de votre réponse
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Responsabilité associé SCI en cas de non remboursement de prêt, 7 janvier 2010, par creationsciAvant de se retourner contre les associés d’une SCI, une banque doit tout d’abord agir contre cette SCI. En cas de vente forcée du bien détenu et si un passif subsiste, votre responsabilité ne sera certainement pas recherchée par la banque qui préfèrera s’intéresser aux associés majoritaires. En effet, votre responsabilité est non solidaire, ce qui signifie dans votre cas que vous n’êtes responsable que de 1% des dettes de cette SCI. Pour une banque, pas de quoi engager des poursuites judiciaires contre vous.
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responsabilité du gérant de la Société Civile, 1er décembre 2008, par claire
Bonjour,
je suis étudiante en droit et j’ai beaucoup de difficultés en droit des sociétés.
Je bloque réellement sur un point : la resposabilité du gérant de la société.
J’aimerais savoir ce que veulent dire techniquement les premiers aliénas des articles 1848 et 1849 CC :
à l’égard des tiers, le gérant engage sa responsabilité pour tous les actes qui entrent dans l’objet social. Sous reserve des clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant, mais inopposable aux tiers. Cela veut dire, selon moi, que pour les actes accompplis en violation des clauses limitatives de pouvoirs, le Gérant engage la société et engage également sa responsabilité à l’égard des associés. Mais quid des actes passés qui n’entrent pas dans l’objet social de la société ? La société ne serait alors pas engagée et il contracterait en son nom propre ? mais alors qu’est ce que veut dire l’article suivant quant à la responsabilité du gérant à l’égart des associés : il a pouvoir pour passés tous actes dans l’interet de la société... ? Et si l’acte qui n’entre pas dans l’objet social présentait un interet pour la société ? Car, je comprend peut etre de travers, mais selon moi, l’objet social est plus restreint que la notion d’interet pour la société.Je n’arrive plus à comprendre à partir de là.
En pratique ca veut dire quoi ? je suis vraiment perdue...
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responsabilité du gérant de la Société Civile, 10 novembre 2009, par avocatEngager la société dans des actes hors objet social est une faute de gestion même si elle y trouve son intérêt. Car dans chaque engagement il y a un risque. Et dans ces conditions c’est la notion de risque qui prévaut et qui est incriminé. Il s’agit d’avoir risqué la société dans des actes pour lesquelles elle n’est pas faite.
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