Creation SCI
creer une SCI puis gérer sa SCI

Conséquences défaut de publicité

creationsci — 2010-03-03T15:13:10Z

Modification inopposable aux tiers

Lorsqu'une modification des statuts d'une SCI a été votée par l'assemblée générale des associés mais que cette décision n'a fait l'objet d'aucune publicité par le gérant, cette modification n'est pas reconnue par les tiers (administrations, locataires des biens de la SCI, banque...).

Régularisation de l'absence de publicité

Dans le délai de trois ans à compter de l'assemblée générale qui a voté une modification des statuts d'une SCI, tout intéressé (un associé notamment) peut demander au tribunal de grande instance du siège social de la SCI que soit ordonnée la régularisation de cette modification des statuts.

Responsabilité du gérant

Les formalités de publicité des modifications statutaires incombent au gérant de la SCI. Aussi, le gérant est responsable du préjudice causé à la SCI du fait de l'absence de publicité des décisions prises par les associés.

Le gérant responsable de cette erreur ou omission peut être condamné à une amende de 3.750€ en vertu de l'article 123-4 du code du commerce.

Le gérant de SCI est responsable du défaut de publicité de modifications statutaires.

Modification statuts SCI démarches

creationsci — 2010-03-03T14:29:05Z

1) AG modificative des statuts de SCI

Les statuts de SCI ne peuvent être modifiés que par une décision collective des associés convoqués par le gérant. Cette modification peut porter sur :
La dénomination de la SCI. Lorsque la modification apportée aux statuts n'a pas de conséquence fiscale (ce qui est évidemment le cas pour le changement de nom de la SCI), aucun enregistrement à la recette des impôts de l'Assemblée Générale (AG) ayant votée cette modification n'est obligatoire.
Le siège social.
L'objet social de la SCI.
Le remplacement des gérants statutaires.
La prorogation de la société. Selon l'article 1844-6 du Code Civil, les associés d'une SCI doivent être convoqués au moins un an avant la date d'expiration prévue dans les statuts pour décider de la prorogation de la société.
Pour ne pas donner naissance à une nouvelle personne morale, la prorogation doit être décidée avant l'arrivée du terme statutaire.
Le procès-verbal de l'assemblée générale constatant la prorogation doit être enregistrée à la recette des impôts dans le délai d'un mois à compter de sa date (enregistrement donnant lieu au règlement d'un droit fixe d'enregistrement de 375€).

2) Insertion dans un JAL

Obligation insertion dans un JAL

Une insertion dans un journal d'annonces légales (JAL) du siège social de la SCI doit être effectuée dès lors qu'une modification des statuts change une mention publiée lors de la constitution de cette SCI dans un JAL.
Aussi, il faut se reporter aux indications à faire figurer dans un JAL lors de la constitution d'une SCI (selon l'article 22 du décret 78-704 du 3 juillet 1978) :
1°) La raison sociale ou la dénomination sociale suivie, s'il y a lieu, de son sigle ;
2°) La forme de la société ("société civile immobilière) et, s'il y a lieu, le statut légal particulier auquel elle est soumise ;
3°) Le montant du capital social et, s'il s'agit d'une société à capital variable, le montant au-dessous duquel il ne peut être réduit ;
4°) L'adresse du siège social ;
5°) L'objet social indiqué sommairement ;
6°) La durée pour laquelle la société a été constituée ;
7°) Le montant des apports en numéraire ;
8°) La description sommaire et l'évaluation des apports en nature ;
9°) Les nom, prénom usuel et domicile des associés tenus indéfiniment et solidairement des dettes sociales ;
10°) Les nom, prénom usuel et domicile des associés ou des tiers ayant, dans la société, la qualité de gérant, administrateur, président du conseil d'administration, directeur général, membre du directoire, membre du conseil de surveillance ou commissaire aux comptes ;
11°) Les nom, prénom usuel et domicile des personnes ayant le pouvoir général d'engager la société envers les tiers ;
12°) Le greffe du tribunal où la société sera immatriculée ;
13°) S'il y a lieu, l'existence de clauses relatives à l'agrément des cessionnaires de parts sociales et la désignation de l'organe de la société habilité à statuer sur les demandes d'agrément.
Source : Légifrance

Aussi, toutes les autres modifications de clauses des statuts ne donneront pas lieu à une insertion dans un JAL, en particulier le changement d'associés non gérants.

Rédaction de l'insertion dans un JAL

L'avis que doit faire publier le gérant de la SCI dans un JAL doit contenir les mentions suivantes : 1°) La raison sociale ou la dénomination sociale suivie, s'il y a lieu, de son sigle ;
2°) La forme de la société ("société civile immobilière) ;
3°) Le montant du capital social ;
4°) L'adresse du siège social ;
5°) Le numéro d'immatriculation de la société ;
6°) Les titre, date du numéro et lieu de publication du journal d'annonces légales dans lequel a été publié l'avis de constitution ainsi que la date du numéro du Bulletin Officiel des annonces civiles et commerciales dans lequel est paru, lors de la constitution, l'avis publié à la diligence du greffier ;
7°) Les modifications intervenues, reproduisant l'ancienne mention à côté de la nouvelle.

3) Dépôt au greffe du PV d'AG

Le procès-verbal (PV) de l'assemblée générale (AG) doit être déposé par le gérant au greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social dans le délai d'un mois à compter de sa date.
Lors de ce dépôt, le gérant devra également transmettre au greffe deux exemplaires des statuts qu'il aura certifiés conformes et mis à jour des modifications votées en AG.

4) Inscription modificative au RCS

Une inscription modificative au registre du commerce et des sociétés (RCS) doit être effectuée dans le délai d'un mois par le gérant d'une SCI auprès du Centre de Formalité des Entreprise (CFE) dès lors qu'une mention inscrite au RCS lors de la création de la SCI est modifiée.

La modification des statuts d'une SCI, pour être opposable aux tiers et en particulier à l'administration fiscale, demande de suivre sensiblement la même procédure que pour la création d'une SCI.

Changement siège social SCI formalités

creationsci — 2010-03-03T14:28:47Z

Les démarches à suivre par le gérant de SCI pour procéder au transfert du siège social renvoient à la procédure de modification des statuts de SCI. Cependant, cette modification statutaire entraîne une publicité spécifique.

1) Décision AG

Le changement de siège social est voté par les associés réunis en assemblée générale (AG) par le gérant à la majorité prévue dans les statuts.
Le procès-verbal (PV) de l'AG qui a voté le transfert de siège social ne donne pas lieu à enregistrement à la recette des impôts.

2) Insertion dans un JAL

Les formalités d'insertion dans un journal d'annonces légales (JAL) dépendront du changement ou non de ressort d'un tribunal de commerce. Pour connaître la liste des greffes de tribunaux de commerce, consulter le site du Conseil National des greffiers.

2.1) Transfert de siège social dans le ressort du même tribunal de commerce

Lorsque le siège social demeure dans le ressort du tribunal au greffe duquel la société a été immatriculée, les démarches à effectuer sont les mêmes que celles prévues pour toute modification statutaire (voir article Modification des statuts de SCI).

2.1) Transfert de siège social hors ressort du même tribunal de commerce

Les démarches de publicité du transfert de siège social sont particulières lorsque le nouveau siège social se trouve hors du ressort du tribunal au greffe duquel la société a été immatriculée.

Annonce dans un JAL du nouveau département

L'avis à publier dans un journal d'annonces légales (JAL) du département du nouveau siège social devra comprendre les mentions suivantes :
1°) La raison sociale ou la dénomination sociale suivie, s'il y a lieu, de son sigle ;
2°) La forme de la société ("société civile immobilière) et, s'il y a lieu, le statut légal particulier auquel elle est soumise ;
3°) Le montant du capital social et, s'il s'agit d'une société à capital variable, le montant au-dessous duquel il ne peut être réduit ;
4°) L'adresse du siège social ;
5°) L'objet social indiqué sommairement ;
6°) La durée pour laquelle la société a été constituée ;
7°) Le montant des apports en numéraire ;
8°) La description sommaire et l'évaluation des apports en nature ;
9°) Les nom, prénom usuel et domicile des associés tenus indéfiniment et solidairement des dettes sociales ;
10°) Le lieu et le numéro d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés de l'ancien siège social ;
11°) L'indication du registre du commerce et des sociétés où la société sera immatriculée en raison de son nouveau siège social.

Annonce dans un JAL de l'ancien département

Le transfert de siège social d'une SCI doit également faire l'objet d'une inscription dans un JAL du département de l'ancien siège. cet avis devra mentionner que le siège a été transféré.

3) Dépôt au greffe

Lorsque le siège social est transféré dans le ressort d'un nouveau tribunal de commerce, dans le délai d'un mois à compter de l'AG qui a décidé cette modification des statuts, deux exemplaires des statuts mis à jour devront être déposés par le gérant de la SCI au greffe de ce nouveau tribunal.

4) Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés

Lorsque le nouveau siège social dépend d'un nouveau tribunal de commerce, le gérant de la SCI devra procéder à une immatriculation de la SCI dans le ressort de ce tribunal. Pour cela, le gérant doit formuler sa demande au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) et lui fournir un extrait K-Bis de sa précédente immatriculation.

La modification du siège social d'une SCI constitue une modification particulière des statuts puisqu'elle entraîne des formalités de publicité particulières.

Interdiction demande caution par SCI

creationsci — 2010-03-03T09:39:29Z

La loi du 25 mars 2009 a modifié la possibilité pour une SCI de demander une caution au locataire d'un bien qu'elle possède.

Article 55 loi 25 mars 2009

L'article 55 de la loi du 25 mars 2009 modifie comme suit l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

LOI n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion

CHAPITRE V : DISPOSITIONS RELATIVES A LA MOBILITE DANS LE PARC DE LOGEMENTS

Au début de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sont ajoutés quatre alinéas ainsi rédigés : « Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire. « Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que : « ― s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ; « ― ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. »

Source : Légifrance

Bailleur personne physique

L'étude des bailleurs personnes physiques n'est pas vraiment l'objet de ce site. Cependant, cette modification de la loi du 6 juillet 1989 constitue un inconvénient pour les personnes sans liens familiaux (des concubins notamment) à créer une SCI.

Le propriétaire personne physique d'un bien loué peut :
ou bien souscrire une assurance loyers impayés,
ou bien demander une caution à son locataire. Si un propriétaire qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives de son locataire, demande parallèlement à son locataire un acte de cautionnement, ce dernier sera nul.

NB : Les administrateurs de biens interprètent comme suit cette interdiction de cumuler assurance et caution : le bailleur qui confie la gestion de son logement à un administrateur de biens qui s'est assuré au titre du patrimoine qu'il gère (contrats souscrits en « ducroire ») n'est pas assuré personnellement. Ce bailleur peut donc demander une caution au locataire.

Bailleur SCI familiale

la loi rappelle qu'une SCI familiale est composée de parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Les deux mêmes possibilités s'offrent à ces SCI familiales :
assurance contre la défaillance de son locataire,
demande d'une caution.

Bailleur SCI autre que familiale

Les SCI non exclusivement familiales ne peuvent librement demander une caution à leur(s) locataire(s). Ces SCI ne pourront obtenir un acte de cautionnement dans deux cas seulement :
acte de cautionnement fourni par l'un des organismes figurant sur la liste fixée par décret (pour permettre aux SCI le recours au Loca-Pass ou au FSL),
locataire est un étudiant qui ne perçoit aucune bourse de l'enseignement supérieur.

Une SCI qui loue un bien immobilier lui appartenant n'a pas le droit de demander une caution à son locataire, sauf exception.

SCI entre concubins et partage d'un bien propre

creationsci — 2010-02-19T11:01:58Z

Intérêt de créer une SCI ?

Mme Meyer et M. Constant vivent en concubinage. M. Constant a deux enfants d'un premier lit et possède l'appartement dans lequel vit le couple.

Mme Meyer envisage, par le biais d'une SCI, d'acquérir un tiers du bien pour se sentir davantage chez soi. Cependant, pour protéger son investissement, Mme Meyer souhaite un démembrement croisé des parts sociales de la SCI pour s'assurer la totalité de l'usufruit du bien en cas de décès de M. Constant.

Ce cas est donc différent de la création d'une SCI entre concubins avec démembrement croisé des parts sociales pour l'acquisition d'une résidence principale puisque M. Constant possède déjà la pleine propriété de la résidence principale du couple. Dans le cas présent, M. Constant apporterait donc à la SCI son bien et percevrait des parts sociales qu'il revendrait ensuite à Mme Meyer. Parallèlement, M. Constant vendrait à Mme Meyer l'usufruit sur les parts conservées et Mme Meyer, à l'inverse, cèderait l'usufruit sur les parts acquises.

Inconvénients de la création de cette SCI avec démembrement croisé des parts sociales

Le montage proposé consiste pour Mme Meyer :
d'une part à acquérir 1/3 des parts de la SCI à laquelle M. Constant aura apporté son bien immobilier,
d'autre part à acquérir 2/3 de l'usufruit sur ce bien tandis que M. Constant lui achètera l'usufruit sur ses parts.

Tout d'abord, il est indispensable, pour éviter tout redressement en raison d'une donation déguisée, que le prix de ces ventes soit payé. Par ailleurs, si des actes de cession sous seing privé sont possibles, il est conseillé, pour éviter toute contestation ultérieure des héritiers, de réaliser des actes notariés.

En conséquence, la création d'une SCI risque d'être relativement couteuse en raison :
du coût de création de la SCI, peut-être par un notaire pour rédiger parfaitement la clause d'agrément de nouveaux associés (héritiers en cas de décès), de droit de retrait (pour anticiper une séparation)...
du coût éventuel pour M. Constant si son apport l'oblige à déclarer une plus-value ou sur les éventuels apports à titre onéreux (droits d'enregistrement à 5% si un emprunt existe sur le bien apporté),
du coût de l'expert qui évaluera le bien (cette intervention étant là encore conseillée pour éviter les contestations ultérieures des héritiers) pour pouvoir prouver la valeur du bien et les montants versés par Mme Meyer à M. Constant pour l'acquisition de ses parts et de son usufruit,
du coût des actes notariés pour l'acquisition de parts sociales par Mme Meyer et la cession croisée d'usufruit.

De plus, le risque subsistera :
d'une contestation ultérieure des héritiers de M. Constant,
de la mésentente entre associés en cas de séparation (car M. Constant, majoritaire, ne pourra pas librement récupérer son bien).

Autre solution que la création d'une SCI

Au total, il serait peut-être préférable que M. Constant conserve son bien tout en prévoyant, en cas de décès, que Mme Meyer en conservera l'usufruit. Cette solution consisterait pour M. Constant à rédiger un testament par lequel il léguerait à Mme Meyer l'intégralité de l'usufruit de ce bien. Aussi, en cas de décès, Mme Meyer pourrait recevoir cet usufruit et payer les droits correspondants. Or la valeur de cet usufruit est indexée sur l'age de M. Constant : aussi, cet usufruit aura moins de valeur demain qu'aujourd'hui (par tranche de 5 ans) et en récupérer l'intégralité sera moins couteux pour Mme Meyer demain qu'aujourd'hui. De plus, si Mme Meyer et M. Constant établissent un PACS, Mme Meyer réduira encore davantage le coût fiscal de ce legs d'usufruit.

Mais l'avantage principal est pour M. Constant : en cas de séparation, il lui suffira de déchirer son testament et de récupérer son bien. A Mme Meyer donc d'organiser son patrimoine autrement pour atteindre ses objectifs personnels : plutôt que d'acquérir un tiers du bien de M. Constant, elle pourrait par exemple acquérir un immeuble de rapport, une résidence secondaire... qui lui permettrait :
d'apporter à son couple les revenus ou l'usage de cet investissement, en contrepartie de l'usage de sa résidence principale qui resterait cependant la propriété de M. Constant,
de conserver la propriété de cet autre bien et de pouvoir compter sur ce patrimoine en cas de séparation.

Bonjour, Les droits de mutation sont, petit rappel, de deux ordres :
Sur les transferts de propriété à titre onéreux, vente ou échange, soumis aux droits d'enregistrement en général de 5,09 % avec quelques variantes ici ou là ;
Et sur les transferts à titre gratuit, donation, legs, succession soumis aux droits de mutation à titre gratuit, lesquels dépendent, comme on l'a vu plus haut, de la valeur du bien donné / transmis et des liens de parenté entre donateur et donataire.

L'avantage fiscal lié aux donations de parts de SCI réside dans le fait que vous donnez des parts de société lesquelles parts incluent l'actif mais aussi le passif ce que l'on ne peut faire s'agissant de la donation d'un bien immobilier en "direct". La difficulté va donc résider dans l'évaluation de la valeur des parts sans oublier que dans les statuts régissant le fonctionnement de la SCI, il peut y avoir des clauses contraignantes.

Comme vous l'a dit notre amie "Actif" ainsi que le site que vous avez consulté, les parts de SCI sont des biens meubles qui peuvent faire l'objet d'un don manuel. On peut faire ça tout seul mais, à mon avis, cela vaut l'intervention d'un professionnel qui gèrera non seulement la donation, ce qui est donné et à qui mais informera les services ad hoc des changements d'associés voire de gouvernance de la SCI. Alors oui, ça coûte des sous mais au moins les choses sont bien faites car n'oubliez pas que les services fiscaux surveillent attentivement ce type de transaction... Cordialement.

L'objectif de la création d'une SCI par ces concubins est de partager la propriété et l'usufruit de leur résidence principal qui appartient à l'un d'eux. Or une SCI peut se montrer couteuse et n'est pas le seul outil juridique permettant de garantir, en cas de décès, au concubin survivant de conserver l'usufruit du bien.

Rachat parts indivision suite séparation

creationsci — 2010-02-19T10:12:21Z

Projet de création d'une SCI

Stéphanie et Louis se séparent. Ils s'étaient pacsés et sont propriétaires en indivision (50/50) d'une maison qu'ils ont fait construire il y a trois ans à peine. Louis souhaite conserver cette maison mais, étant donné son taux d'endettement déjà supérieur à un tiers de ses revenus, il ne peut racheter seul la part de Stéphanie. Aussi, il envisage de créer une SCI avec ses parents.

Mais Louis ne sait comment procéder et anticipe bien des difficultés : Faut-il apporter à cette SCI sa part indivise ? Comment procéder pour acquérir la part de Stéphanie ? Louis serait gérant de la SCI, mais, en cas de décès de ses parents, resterait-il seul dans la SCI, aurait-il l'obligation de la dissoudre, son frère entrerait-il au capital de la société ?
Et quelle solution retenir pour le règlement des loyers ? Ou bien occuper le bien à titre gratuit mais sans la possibilité de déduire les charges afférentes à ce bien, notamment les intérêts de l'emprunt que la SCI devra contracter, ou bien s'acquitter d'un loyer ?

TVA sur vente de biens immobiliers de moins de 5 ans

TVA pour le vendeur du bien immobilier

Lors de la vente d'un bien immobilier dans les 5 ans de sa construction, même lorsqu'il s'agit d'une résidence principale, cette vente est soumise à TVA à la charge du vendeur. Aussi, de la TVA sera donc collectée sur cette vente et sera à payer à l'Etat. En contrepartie, la TVA payée lors des travaux deviendra déductible. Au final, c'est la différence entre ces deux montants de TVA qui sera à reverser, la TVA sur la plus-value en définitive.

Par exemple, pour une construction dont le coût s'est élevé à 160.000€ (TTC) et pour laquelle son propriétaire exige un prix net vendeur de 200.000€ (montant qui restera au vendeur après règlement de la TVA) :

la TVA déductible sur les travaux était de 160.000 TTC - (160.000 / 1,196) = 26.220,74€.
NB : pour obtenir un prix HT à partir d'un coût TTC, il faut diviser ce coût TTC par (1+taux TVA). Dans notre exemple, le coût HT de la construction est donc de 160.000/(1+19,6%) soit 160.000/1,196.
la TVA collectée sur la vente est calculée en nommant Y le prix de vente du bien immobilier. Or on sait que le vendeur attend un prix net vendeur de 200.000€. Aussi, son prix de vente devra être supérieur à ce montant puisque de la TVA va être collectée. En revanche, il faut également tenir compte des 26.220,74 euros de TVA déductible que le vendeur va pouvoir récupérer.
prix vente HT + TVA déductible = 200.000€
prix vente HT = 200.000€ - TVA déductible
prix vente HT + 200.000€ - 26.220,74€
prix vente HT = 173.779,26€
NB : Le vendeur n'aura à percevoir que 173.779,26€ HT pour percevoir 200.000€ net car la TVA de 26.220€ qu'il a payé initialement lors de la construction va lui être remboursée.
Ainsi le bien sera vendu 173.779,26€ x 1,196 soit 207.840€ TTC,
et de la TVA sera collectée pour 207.840€ - 173.779,26€ soit 34.060,74€

Dans cet exemple, la TVA à reverser à l'Etat lors de la vente d'un montant de 207.840€ TTC d'une construction de moins de 5 ans ayant coûté 160.000€ TTC est de :
TVA à reverser = 34.060,74€ - 26.220,74€ = 7.840€.

Au total, c'est donc bien la TVA sur la plus-value HT réalisée qui est à reverser.
Dans notre exemple :
Plus-value HT = prix vente HT - coût achat HT
Plus-value HT = 173.779,26€ - (160.000 / 1,196)
Plus-value HT = 173.779,26€ - 133.779,26€
Plus-value HT = 40.000€
D'où :
TVA à reverser = plus-value HT x taux TVA
TVA à reverser = 40.000€ x 19,6%
TVA à reverser = 7.840€

TVA pour l'acheteur du bien immobilier

L'acheteur de ce bien immobilier devra donc débourser 207.840€ contre 200.000€ si la vente de ce bien n'avait pas été soumise à TVA. Ce surcoût de 7.840€ représente un taux de 3,92% par rapport au prix de vente théorique de 200.000€.

En revanche, étant donné que cette vente est soumise à TVA, l'acheteur n'aura pas à payer de droits d'enregistrement sur cet achat. Seule la taxe de publicité foncière de 0,715% restera prélevée par le notaire au profit de l'Etat.
Or les droits de mutation ou droits d'enregistrement s'élèvent à un montant de 5,09% du prix de cession. Composés de plusieurs droits perçus de l'Etat, du Département et de la Commune du lieu d'établissement du bien, ils se décomposent comme suit :
3,60% de taxe départementale, quelle que soit la nature du bien immobilier
1,20% de taxe communale
0,29% de prélèvement au profit de l'Etat (égal à 2,50% du montant du droit départemental + une taxe d'Etat au taux de 0,20%)

Au total, l'acheteur réalisera donc une économie de "frais de notaire" de 5,09% x 200.000€ soit 10.180€.

Au total, le fait que cette vente soit soumise à TVA entraîne pour l'acheteur une réduction du coût fiscal de 10.180€ - 7.840€ soit 2.340€. En réalité, étant donné que l'acheteur raisonne en terme de prix de marché, ce gain fiscal bénéficiera indirectement au vendeur qui ajustera le prix net qu'il attend de cette opération en fonction du coût supporté par l'acheteur.

Application de l'imposition de cette vente à la TVA

Dans le cas du rachat des parts indivises de Stéphanie par Louis suite à leur séparation, cette vente entraînera :
l'imposition à la TVA de Stéphanie sur la plus-value qu'elle réalisera,
le paiement de la TVA collectée par Stéphanie sur la vente par l'acheteur, que cet acheteur soit Louis ou une SCI dont il serait associé. De la même façon, dans le cas d'un apport par Louis de sa part indivise à une SCI, cet apport serait soumis à TVA.
En revanche, pour l'acheteur, soumission à la TVA de l'opération et donc la suppression des droits d'enregistrement entraînera certainement une réduction du coût fiscal de cette acquisition.

Plutôt qu'une SCI, un partage

Pour Stéphanie et Louis, une solution serait donc de provoquer le partage du bien. Louis pourrait demander à ce que le bien lui soit attribué contre le versement d'une soulte à Stéphanie.

Dans ce cas en effet, le partage ayant un effet déclaratif, ce sont des frais de partage de 1,1% qui s'appliqueraient.

Ce pose enfin le problème du paiement de cette soulte à Stéphanie. Louis souhaitait créer une SCI pour pouvoir financer l'acquisition de la part indivise de Stéphanie grâce aux garanties que ses parents auraient apporté à la SCI. Aussi, deux cas de figure sont à envisager :

1) Si les parents de Louis ont la capacité financière de l'aider directement, alors ils peuvent :
ou bien lui donner la somme d'argent nécessaire au paiement de cette soulte (hors droits de donations jusqu'à 150.000€),
ou bien lui prêter ce montant, en prenant même éventuellement des garanties (hypothèque sur le bien tout à fait possible).

2) Si les parents de Louis ne peuvent lui avancer la somme nécessaire, alors le paiement de cette soulte pourrait être financé par un emprunt bancaire pour lequel ses parents apporteraient leur caution ou autre garantie.

Au final, la création d'une SCI n'est pas toujours une solution, la SCI n'étant qu'un outil juridique parmi d'autres à utiliser à bon escient.

Un couple non marié se sépare après avoir fait construire une maison. Pour racheter la part de son ex-compagne, Louis, qui n'a pas de revenus suffisants pour contracter seul un emprunt, envisage de créer une SCI avec ses parents.

Modèle bail commercial type bureaux

creationsci — 2009-10-21T09:04:54Z

Bail commercial

(locaux situés dans un immeuble en copropriété)

Entre les soussignés

La Société Civile Immobilière ANDOLIE, au capital de mille euros, ayant son siège au 127 rue de Ménilmontant 75020 Paris, dont le numéro d'identification est SIREN 425 534 979, et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris.
Représentée par M. Alexandre Debanne, agissant en qualité de gérant, ayant tous pouvoirs à l'effet des présentes.

D'une part,
ci-après dénommé le « Bailleur »,

La société ETERNELNET au capital de dix mille euros ayant son siège social à 64, rue Dulong, 75017 Paris, dont le numéro d'identification est 476 542 715, au registre du commerce et des sociétés de Paris.
Représentée par M Stéphane REYES, agissant en qualité de gérant, ayant tous pouvoirs à l'effet des présentes.

D'autre part,
ci-après dénommé le « Preneur »,

Le bailleur donne à bail, aux conditions ci-après, au preneur qui accepte les locaux dont la désignation suit.

Désignation

Description générale
Dans un immeuble sis au 18 rue Saint Georges, 75009 Paris, les locaux à usage de bureaux ci-après :au rez-de-chaussée : les lots :
n°3, au sous-sol, une cave, et les tantièmes suivants : 1/1007èmes des parties communes générales,
n°4, au sous-sol, une cave, et les tantièmes suivants : 1/1007èmes des parties communes générales,
n°13 au rez-de chaussée, un atelier et un débarras sur cour, et les tantièmes suivants : 40/1007èmes des parties communes générales,
n°14 au rez-de chaussée, un atelier et une cuisine, et les tantièmes suivants : 41/1007èmes des parties communes générales.
sont également inclus dans cette location les enclaves, passages ou locaux ne formant pas un lot mais compris à l'intérieur de la partie délimitée du plan visé ci-après. Sont toutefois exclues les gaines.
Le tout tel que délimité en teinte rouge sur le plan réduit annexé, seul document auquel les parties entendent se référer pour délimiter les locaux loués.
Les numéros de lots résultent de l'état descriptif de division de l'immeuble : aux lots sont attachés des tantièmes de parties communes. Un règlement de copropriété, reçu par Maître Guy BELLARGENT le 20 juillet 1970, opposable au locataire, définit les règles d'occupation des locaux.
Le locataire devra respecter l'ensemble de ces conditions d'occupation, un extrait du règlement lui est remis à cet effet.

À titre indicatif, le présent bail n'étant pas fait à contenance, les locaux désignés ci-dessus représentent une superficie d'environ 57 m2.

Il est précisé que toute erreur dans la désignation ci-dessus ne peut justifier ni réduction ni augmentation du loyer.
Les parties déclarent entendre se référer au seul plan précité afin de délimiter l'étendue des locaux loués.
Le preneur déclare connaître parfaitement les locaux donnés à bail pour les avoir vus et visités et que ces locaux correspondent à ses besoins. Il reconnaît que les locaux décrits forment un tout indivisible ne pouvant en aucun cas entraîner la création de locaux distincts ou faire l'objet de locations distinctes.
Un état des lieux sera établi en présence du bailleur et du preneur, au moment où les locaux seront mis à la disposition du preneur par la remise des clés. À défaut d'établissement de cet état des lieux du fait du preneur, celui-ci sera réputé avoir reçu les locaux en parfait état.

Modalités d'accès aux lieux loués et interdictions
Le preneur, ses préposés, les représentants et toutes autres personnes auront accès aux lieux loués par le bailleur.
Toutes réceptions de clientèle et livraisons de matériels de bureau et fournitures s'effectueront par l'entrée principale située au 18 rue Saint Georges, 75009 Paris.
Il est interdit au d'embarrasser, d'occuper même temporairement ou d'annexer même partiellement les parties de l'ensemble immobilier non comprises dans la présente location.
Le preneur ne pourra utiliser en commun avec les copropriétaires et les autres locataires du même ensemble immobilier que les parties communes nécessaires pour la desserte des locaux et sous les réserves indiquées ci-dessus.

Travaux d'aménagement
Tout projet d'aménagement devra, avant réalisation, être autorisé par le bailleur au vu des documents permettant d'apprécier l'importance et la consistance des travaux (plans, descriptifs de travaux, notices techniques). En outre, le bailleur pourra imposer, en cas de travaux touchant le gros œuvre, la surveillance d'un architecte ou d'un bureau d'études agréé par lui dont les honoraires seront supportés par le preneur.

Durée - Entrée en jouissance

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 9 années entières et consécutives qui commence à courir à compter du 1e octobre 2009.
De convention expresse, le preneur pourra dénoncer le bail à l'expiration de chaque période triennale sous réserve de donner congé par courrier recommandé avec accusé de réception au moins six mois avant.

Le bailleur pourra dénoncer la présente location à l'expiration d'une période triennale pour les cas prévus aux articles L. 145-18, L. 145-21 et L. 145-24 du code de commerce.
En outre, conformément à l'article L. 145-4 du code précité, le preneur personne physique ou le gérant majoritaire de SARL qui aura demandé ses droits à la retraite ou qui bénéficiera d'une pension d'invalidité pourra, après justification auprès du bailleur, donner congé à tout moment ; il devra signifier son congé par acte d'huissier en respectant les usages et au moins six mois avant le départ prévu. Son congé pour être valable devra être accompagné de justificatifs sur son droit à la retraite ou du titre de pension.

Amiante - Termites - Plomb

Amiante
Le bailleur déclare que l'immeuble entre dans le champ d'application du décret 96-97 du 7 février 1996 (immeubles bâtis dont le permis de construire est antérieur au 1/07/1997) relatif à la réglementation sur l'amiante. Une recherche d'amiante a été effectuée à la demande du syndicat des copropriétaires dans l'immeuble en copropriété par le bureau spécialisé, lequel est titulaire d'une assurance professionnelle pour ce type de mission.
Il résulte de cette recherche qui a porté à la fois sur les parties communes mais également sur les lots objets de la présente location (ou l'immeuble loué) une situation négative au regard des obligations pesant en ce domaine sur le bailleur ; le tout ainsi qu'il en résulte de l'attestation délivrée par le bureau précité et dont une photocopie est demeurée annexée aux présentes.
Le bailleur mettra à la disposition du locataire le dossier technique amiante et sa fiche récapitulative lorsqu'elles seront établies tant dans les parties privatives que communes s'il y a lieu et ce, au plus tard le 31 décembre 2010.

Termites
Dans l'hypothèse où le locataire constaterait la présence de termites, il en fera la déclaration en mairie conformément à la loi 99-471 du 8 juin 1999 et du décret d'application 2000-613 du 3 juillet 2000. En même temps, il informera le bailleur de cet état de fait et joindra à sa notification une copie de la déclaration en mairie.

Plomb
Le propriétaire déclare qu'il n'a reçu aucune notification du préfet lui imposant de réaliser des travaux ou l'informant qu'il fait procéder aux travaux nécessaires pour supprimer les risques liés à la présence de plomb dans l'immeuble. Il précise qu'il a interrogé le syndic de l'immeuble, lequel lui a déclaré qu'il n'a été destinataire d'aucune notification concernant la présence de plomb dans l'immeuble dont dépendent les locaux loués.

Risques technologiques ou risques naturels prévisibles
Le propriétaire déclare que les locaux ne sont pas situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé ou dans une zone de sismicité au sens de l'article L. 125-5 du code de l'environnement.

Diagnostic de performance énergétique
A été annexé au présent bail un diagnostic de performance énergétique du bâtiment établi conformément aux dispositions de l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation (à compter d 1er juillet 2007, ce document devra être annexé à tout nouveau contrat).

Activités autorisées

Le preneur déclare qu'il utilisera l'ensemble des locaux, objet du présent bail, à usage exclusif de bureaux pour l'exercice d'édition de logiciels, de recherche et développement, d'hébergement de systèmes informatiques et de prestations de services informatiques. Les locaux ne pourront servir ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises.
Les locaux ne pourront être utilisés pour la domiciliation des sièges sociaux de sociétés, sauf autorisation expresse du bailleur. La destination ci-dessus est stipulée à l'exclusion de toute autre. Le bailleur s'interdit dans le surplus de l'immeuble d'exploiter directement ou indirectement ou de consentir à bail pour l'exploitation d'une activité similaire à celle du preneur ou susceptible de le concurrencer.

L'exercice de toute activité non autorisée constituera une infraction entraînant la résiliation du bail sans mise en demeure préalable.

Pendant toute la durée du bail, l'autorisation donnée au preneur d'exercer certaines activités l'oblige à se conformer à tous règlements et arrêtés, injonctions administratives ou toutes modifications les concernant et à en supporter les frais : le tout sans recours contre le bailleur et de manière que ce dernier ne soit jamais recherché ou inquiété à ce sujet.

Le preneur fait son affaire personnelle de tous les griefs, qui seraient faits au bailleur à son sujet, de manière que ce dernier ne soit jamais inquiété et soit garanti de toutes les conséquences qui pourraient en résulter. Le preneur devra toujours exercer son activité conformément aux dispositions prévues dans le règlement de copropriété.

Utilisation

Le preneur devra maintenir les locaux loués en état permanent d'utilisation effective.

Conditions générales de jouissance

Ce bail est conclu sous les conditions, charges et clauses ordinaires en pareille matière et, en outre, sous celles indiquées ci-après que le preneur s'engage, dès à présent, à respecter.
Le preneur s'engage :
1/ à prendre les lieux objets du présent bail dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance et qu'il connaît pour les avoir visités ;

2/ à exercer son activité professionnelle en prenant toutes précautions nécessaires afin que rien ne puisse troubler la tranquillité de l'immeuble immobilier et apporter un trouble de jouissance aux autres occupants, ni par lui-même ni par son personnel ;

3/ à se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la sécurité, la police, l'inspection du travail, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété et recherché à ce sujet ;

4/ à se soumettre, pour l'exploitation de son activité, aux lois, règlements, prescriptions administratives et aux usages et règlements de jouissance, le bailleur ne souscrivant aucune garantie à cet égard ainsi qu'il a été indiqué ;

5/ à respecter les dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble dont un extrait lui a été remis (s'il existe un règlement) ;

6/ à ne poser à ses frais, à la porte des locaux, que des plaques dont l'emplacement, le type et les dimensions auront été agréés par le bailleur et les associés ou le gérant de l'immeuble. De même, le preneur ne pourra poser ni enseigne ni store ou réaliser une installation quelconque intéressant l'aspect extérieur de l'immeuble, sans l'accord préalable et écrit du bailleur ;

7/ à ne pas faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance telle que prévue aux normes en vigueur ;

8/ à ne pas introduire dans les locaux de matières dangereuses et notamment aucun produit explosif ou particulièrement inflammable ;

9/ à prendre toutes précautions utiles pour éviter le gel de tous les appareils, conduites et canalisations ;

10/ à n'exiger du bailleur aucune indemnité ni diminution de loyer pour toute interruption dans les services de l'immeuble et, notamment, s'ils existent, ceux de ventilation, de climatisation, de chauffage central, d'ascenseur, ni pour tous accidents ou tous dégâts qui pourraient survenir dans les lieux loués par suite de rupture de canalisations de gaz, d'eau, d'électricité ou de chauffage central, renonçant dès à présent à exercer toutes actions de ce chef contre le bailleur, le bailleur s'engageant toutefois à faire le nécessaire pour remédier, dans la mesure où cela pourra dépendre de lui-même, aux causes de l'interruption.

En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, il ne pourra être réclamé au bailleur, tous les droits du preneur étant réservés contre la partie expropriante.

D'une manière générale, tout abus de jouissance pourra entraîner la résiliation des présentes.

Travaux - Aménagements

1/ Le preneur maintiendra les lieux loués en parfait état d'entretien et effectuera, pendant le cours du bail et à ses frais, toutes les réparations qui seraient nécessaires. Le locataire prend en charge toutes les réparations d'entretien et de gros entretien et les réparations locatives, que ces réparations portent sur les parties privatives louées ou sur les parties communes à l'ensemble des occupants de l'immeuble considéré. Sont seules à la charge du bailleur les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil et selon les applications qui en sont faites par la jurisprudence. Le coût des travaux d'entretien ou de gros entretien portant sur les locaux à usage privatif sera entièrement à la charge du preneur.
Il supportera au prorata des tantièmes ou des charges spéciales affectées aux lots concernés les travaux d'entretien ou de gros entretien des parties communes ou à usage commun.

2/ Toute réparation entraînant changement de distribution, démolition (même de cloison), percement de murs ou de voûtes, construction ou addition devra être soumise à l'autorisation expresse du bailleur auquel seront remis, au préalable, les documents techniques nécessaires (plan, notice technique, descriptif, etc.).

3/ En fin de bail, c'est-à-dire à la date à laquelle le présent bail prendra effectivement fin même si elle est antérieure à la date contractuelle du terme et quelle qu'en soit la cause, les aménagements de toute sorte, même ceux imposés par des dispositions administratives, deviendront automatiquement et de plein droit propriété du bailleur, à moins que celui-ci ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur. Toutefois, le bailleur ne pourra demander le rétablissement des lieux en leur état pour les travaux qu'il aura autorisés.
De convention expresse, le renouvellement éventuel du présent bail entraînera accession.

4/ Le preneur souffrira sans indemnité tous travaux, notamment d'amélioration ou même de construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter ou qui seraient décidés par la copropriété, quels qu'en soient les inconvénients et la durée, cette dernière excéderait-elle quarante jours, et de laisser traverser ses locaux par toutes les canalisations nécessaires. Le bailleur, de son côté, s'engage à faire diligence pour réduire les conséquences gênantes de ces travaux. De même, en cas de travaux, quelle qu'en soit la durée, qui seraient exécutés dans l'immeuble, sur la voie publique ou sur les immeubles voisins, quelque gêne qu'il puisse en résulter pour lui, le preneur n'aura aucun recours contre le bailleur et ne pourra prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer.

Entretien

Le preneur entretiendra, à ses frais, les lieux loués en parfait état afin de les rendre dans cet état lors de son départ.
Le preneur ne devra, en aucun cas, rien faire ou laisser faire qui puisse détériorer les locaux et il avisera le bailleur immédiatement de toutes dépréciations, désordres, dégradations ou détériorations qui se seraient produites dans les lieux loués et sous peine d'être tenu personnellement de payer au bailleur le montant du préjudice direct ou indirect résultant pour lui de ce sinistre et du retard apporté à sa déclaration aux assureurs. En cas d'inobservation de ce devoir d'information, le preneur supportera le coût de tous les travaux, y compris les grosses réparations occasionnées.
Le bailleur pour sa part est obligé, sous réserve des dérogations et aménagements prévus au présent contrat, de délivrer au preneur la chose louée et la maintenir en l'état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

Visite et surveillance

Pendant toute la durée du bail, le preneur devra laisser au bailleur ou à son représentant le libre accès des locaux chaque fois qu'il le jugera utile, notamment en cas de travaux ou pour s'assurer de leur état. Le preneur devra laisser visiter lesdits biens immobiliers par le bailleur ou ses représentants, en cas de résiliation du bail, pendant une période de six mois précédant la date effective de son départ, et souffrir l'apposition d'écriteaux ou d'affiches à tels emplacements convenant au bailleur pendant la même période. Ces visites ne pourront avoir lieu qu'aux heures ouvrables après préavis de 24 heures de la part du bailleur.

Responsabilité - Recours - Assurances

1/ Le preneur devra faire son affaire personnelle, sans recours contre le bailleur, de tous dégâts causés dans les lieux loués du fait de troubles, émeutes, grèves, ainsi que des troubles de jouissance en résultant, sans toutefois que ceci puisse entraîner pour le preneur l'obligation de reconstruire.
Le bailleur ne pourra, en aucun cas et à aucun titre, être responsable des vols, détournements, détériorations ou actes criminels dont le preneur pourrait être victime dans les locaux loués, le preneur devant faire son affaire personnelle d'assurer comme il le jugera convenable la garde et la surveillance des locaux à lui loués, le bailleur ne souscrivant aucune garantie à cet égard. Il en sera de même pour tout dégât ou vol sur véhicule.
Il en est de même en cas de dégâts causés aux lieux loués et aux objets s'y trouvant par suite de fuites, d'infiltrations, d'humidité ou d'intervention de tous services publics ou de refoulement d'égouts ou pour toute autre circonstance, le preneur devant s'assurer contre ces risques sans recours contre le bailleur. Le bailleur n'est pas responsable des marchandises ou matériels détériorés, quelle qu'en soit la cause.

2/ Le preneur assurera ses biens, meubles, agencements, pour les dommages causés par incendie, explosion, dégâts des eaux, et se garantira contre les risques professionnels de son activité, les risques locatifs et les pertes de jouissance consécutives à un sinistre, les recours des voisins et des tiers, les bris de glace et généralement tous les autres risques assurés par les locataires dans les polices multirisques des compagnies d'assurances.

3/ Il devra maintenir et renouveler les assurances pendant toute la durée du bail, acquitter régulièrement les primes et cotisations et justifier du tout au bailleur.
Ces polices devront comporter une clause de renonciation à recours : le bailleur et ses assureurs envers le preneur, réciproquement, le preneur et ses assureurs envers le bailleur.
Si des sous-locations ou cessions étaient régulièrement réalisées, les renonciations à recours réciproques devraient figurer dans les contrats d'assurances de toutes les parties en cause : bailleur, preneur, sous-locataire, cessionnaire.
Le preneur devra s'assurer pour la responsabilité, y compris celle des tiers, consécutive aux travaux qu'il réaliserait dans les locaux loués. Si l'activité exercée par le preneur entraînait soit pour le bailleur, soit pour le preneur, soit pour les colocataires, soit pour les voisins, des surprimes d'assurances, le preneur sera tenu à la fois d'indemniser le bailleur du montant de la surprime par lui payée et, en outre, de le garantir contre toutes les réclamations d'autres locataires ou voisins.

4/ Le preneur devra déclarer immédiatement au bailleur tout sinistre, quelle qu'en soit l'importance, même s'il n'en résulte aucun dégât apparent. Le preneur s'engage à aviser par lettre recommandée avec accusé de réception le bailleur et les autres locataires de toute cause de risques aggravants pouvant résulter de son activité ou de toute modification de celle-ci. Faute de s'y conformer, il s'engage à indemniser le bailleur de toutes les conséquences, issues du non-respect des dispositions de l'article L. 113-4 du code des assurances, qu'il aura ainsi fait supporter au bailleur.

Cession

Droit de cession
Le preneur pourra céder son droit au présent bail et en totalité seulement au successeur dans son fonds de commerce exerçant la même activité.
Dans tous les autres cas, le preneur ne pourra céder le droit au présent bail et en totalité qu'à la condition expresse qu'une telle cession soit autorisée par le bailleur qui en déterminera les conditions.
Toute autre cession sera nulle et entraînera la résiliation des présentes.

Forme de la cession
La cession au successeur dans l'activité sera établie par acte sous seing privé ou acte notarié auquel interviendra le bailleur ; signification aux frais du cédant ou du cessionnaire, dans les termes de l'article 1690 sera faite au bailleur sous peine de nullité de la cession. Si la cession est constatée par acte authentique, une copie exécutoire sera remise sans frais au bailleur.
Aucune cession ne pourra valablement intervenir sans paiement préalable ou simultané par le cédant au bailleur de toutes sommes dont il lui sera redevable, à quelque titre que ce soit. Les parties devront se régler entre elles le dépôt de garantie prévu ci-après qui restera entre les mains du bailleur.
En outre, le preneur cédant sera solidairement tenu avec son cessionnaire de toutes les obligations mises à sa charge, par les présentes, et notamment du paiement des loyers à leur échéance et de l'entière exécution de toutes les clauses du présent bail. Le bailleur pourra demander à chacun des débiteurs le paiement du total de la créance et l'entière exécution du bail. Cette solidarité vaudra pendant toute la durée du présent bail, y compris sa tacite reconduction. Elle s'imposera pendant la durée du bail renouvelé dans la mesure où elle aura été expressément reprise dans les charges et conditions de ce bail renouvelé. Le preneur est informé que cette solidarité dite passive ne peut être assimilée à un cautionnement solidaire.
En conséquence, tous les locataires successifs, même ceux qui, ayant cédé leur droit au bail, n'occuperaient plus les lieux loués, seront tenus solidairement entre eux à l'égard du bailleur du paiement des loyers et des charges et de l'exécution de toutes les clauses et conditions du présent bail, de telle sorte que le bailleur puisse agir contre le locataire d'origine et tous les locataires successifs ou l'un quelconque d'entre eux tenu solidairement du tout, sans qu'ils puissent opposer aucune exception.

Cet engagement de solidarité à l'égard des cessionnaires-cédants successifs devra être repris dans chaque acte de cession. Les stipulations qui précèdent s'appliquent à tous les cas de cession sous quelque forme que ce soit y compris les cessions de droit indivis comme à l'apport du droit au bail à toute société, que cet apport soit fait à une société nouvelle ou à une société préexistante ; elles s'appliquent également en cas de redressement ou liquidation judiciaires.
Toute cession consentie au mépris des présentes clauses entraînerait la résiliation du bail si bon semble au bailleur. Le preneur ne pourra se substituer ni aux personnes physiques, ni aux personnes morales dans les biens immobiliers.

Sous-location

Le bailleur autorise le preneur à sous-louer une partie des locaux au profit de sociétés filiales de la société ETERLNET, preneur aux présentes dans le but de les domicilier dans les lieux.

Seront seules retenues comme filiales les sociétés dont plus de la moitié du capital est possédée par le preneur et ce, conformément à l'article L. 233-1 du code de commerce.
Toutefois, cette autorisation de principe est subordonnée à une notification préalable au bailleur de la désignation de chaque société filiale souhaitant se domicilier, assortie de la justification que cette société répond aux conditions de l'article L. 233-1 précité.
Le loyer exigé de ce sous-locataire sera également porté dans cette notification.
Le preneur demeure garant du paiement de l'intégralité du loyer et des charges et responsable de l'exécution des conditions et charges du présent bail.
Ces sous-locations n'apporteront aucune novation aux présentes ni à la destination fixée. Elles ne créent aucun lien direct avec le bailleur ; le ou les sous-locataires ne pourront prétendre à aucun lien direct opposable au bailleur. Le ou les sous-locataires devront être informés du caractère indivisible du présent bail et de l'absence de droit envers le bailleur et l'accepter. Le preneur restera seul obligé envers le bailleur à l'exécution de toutes les obligations du présent bail.

Location-gérance

En cas de mise en gérance libre du fonds de commerce exploité par le preneur, celui-ci devra notifier au bailleur cette mise en gérance libre et lui remettre une copie du contrat qui devra contenir une clause précisant que le locataire-gérant ne pourra prétendre à aucun droit envers le bailleur et devra respecter l'ensemble des clauses du bail.

Charges

Le preneur paiera soit par règlement direct au fournisseur, soit par remboursement au bailleur, sa quote-part des frais d'entretien, services et charges de l'immeuble, majorée s'il y a lieu de la TVA, ainsi que les taxes et impôts prévus ci-après :
il réglera directement toutes les dépenses de fourniture de services et de fluides individuels ainsi que les contrats d'entretien s'y rapportant ;
il remboursera au bailleur l'ensemble des charges de copropriété, prestations et fournitures collectives telles qu'elles sont prévues au règlement de copropriété ou par l'assemblée des copropriétaires à l'exception des honoraires de syndic, des frais d'assemblée, ces charges étant supportées par le bailleur ; la participation du preneur sera calculée en fonction des tantièmes de répartition des charges affectés aux lots loués selon la nature des charges et c'est sur ces bases que les remboursements auront lieu.
Ces charges, taxes et impositions donneront lieu au versement d'une provision trimestrielle payable au bailleur en même temps que chacun des termes de loyer, le décompte définitif étant établi tous les ans après approbation des comptes par l'assemblée des copropriétaires et au vu des comptes définitifs. Le bailleur adressera au preneur ce décompte et une régularisation sera faite dans le mois de cet envoi. À titre indicatif, il est précisé que la provision mensuelle est fixée pour la première année à 50 € ; elle sera augmentée ou diminuée chaque année en fonction du décompte définitif des charges de l'année précédente. Le calcul de cette provision a été effectué à partir du dernier décompte définitif de charges entre les mains du bailleur.

Impôts et taxes

Le preneur devra satisfaire à toutes charges de ville, de police ou de voirie dont les locataires sont ou pourraient être tenus, le tout de manière que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet et, en particulier, acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et, plus généralement, tous autres impôts dont le bailleur est responsable à un titre quelconque ; il devra justifier de leur acquit à toute réquisition et huit jours au moins avant le départ en fin de bail.

Téléphone

Le preneur fera son affaire personnelle de toutes les démarches administratives en vue d'obtenir l'installation et le branchement des lignes téléphoniques et assumera en outre les charges des taxes et redevances relatives aux branchements et abonnements. Le bailleur n'assure aucun réseau téléphonique.

Loyer

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 1.300,00€ (mille trois cents euros), soit un loyer annuel de 15.600,00€.

Modalités de règlement

Ce loyer sera payable par mois et d'avance (à échoir) au siège du bailleur ou aux bureaux de la personne gérant en son lieu et place lesdits locaux, sur factures établies par le bailleur.

Charges

Le remboursement des charges et prestations diverses interviendra dans les conditions plus amplement précisées à l'article « Charges » ci-dessus.

Révision du loyer

Le loyer sera révisé en application de la clause d'échelle mobile définie ci-après.
Le loyer annuel sera réajusté de plein droit chaque année, à la date anniversaire des présentes, en plus ou en moins et sans aucune formalité, demande ni mise en demeure, en fonction de la variation de l'indice national trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE. La période de variation de l'indice prise en considération sera toujours égale à la durée s'écoulant entre chaque indexation.
L'indice de base est celui du premier trimestre 2009, soit 1503, l'indice servant pour le calcul de la variation est le dernier indice publié à la date de prise d'effet de l'indexation.
Il en sera de même pour les indexations successives, selon la formule ci-après. Le loyer annuel sera donc automatiquement et de plein droit égal, au début de chaque période annuelle, à la somme résultant de l'application de la formule L (1) = L (0) x I (1)/I (0) dans laquelle :
L (1) : correspond au loyer annuel de la nouvelle période ;
L (0) : représente le loyer annuel de la première année de bail ;
I (1) : le dernier indice INSEE publié au jour de la prise d'effet du nouveau loyer ;
I (0) : représentant l'indice INSEE d'origine, soit 1503.

Disparition ou non-application d'un indice
Dans le cas où l'indice ci-dessus ne pourrait plus être appliqué pour quelque cause que ce soit, il sera fait application, à compter de cette date, de l'indice le plus voisin parmi ceux existant alors applicables et publiés par l'INSEE ou un organisme de substitution. À défaut pour les parties de se mettre d'accord sur cet indice le plus voisin dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle l'une des parties aura proposé à l'autre, par écrit, un indice de remplacement, celui-ci sera déterminé par un expert pris sur la liste de ceux le plus souvent désignés comme experts par le tribunal de grande instance de Paris en matière de loyers commerciaux ou d'estimation de fonds de commerce. Les honoraires et frais de l'expert et de sa désignation seront supportés, en partie égale, par le bailleur, d'une part, et par le preneur, d'autre part.

Caractère déterminant
Le bailleur déclare que les stipulations, relatives à l'indexation annuelle du loyer, constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles celui-ci n'aurait pas été conclu, ce qui est expressément accepté par le preneur.

Clause résolutoire

1/ Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail ou à défaut de paiement des frais de poursuite, et un mois après une mise en demeure ou un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus.
À cet égard, il est précisé que sont sanctionnables, par le jeu de la clause résolutoire et selon les mêmes modalités, les charges et conditions du bail mais aussi le non-respect des clauses insérées sous les divers paragraphes ou parties présentes. En conséquence, le présent bail sera résilié après une simple mise en demeure d'exécuter la ou les clauses concernées du bail restées sans effet pendant le délai d'un mois. À défaut d'exécution ou de paiement dans le délai d'un mois, l'expulsion pourra intervenir sur simple ordonnance de référé qui constatera simplement l'acquis de la clause résolutoire.
La présente clause résolutoire et ses effets immédiats ne privent pas le bailleur de son droit d'exercer la résiliation judiciaire pour les mêmes faits.

2/ En cas d'inobservation par le locataire des obligations d'entretien ou de travaux à sa charge, le bailleur aura d'autre part la faculté distincte, un mois après une simple notification par lettre recommandée restée sans effet, de faire exécuter l'obligation méconnue par toute entreprise de son choix aux frais, risques et périls du preneur. Les frais de cette intervention s'ajouteront de plein droit au premier terme suivant.

3/ À défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d'après le présent bail, quinze jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l'huissier, et les sommes dues automatiquement majorées des frais du contentieux et indépendamment de tous frais de commandement plus un intérêt fixe au taux de base bancaire le plus haut sur le marché majoré de trois points.
L'indemnité d'occupation à la charge du preneur en cas de non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sans droit au renouvellement sera établie sur la base journalière d'un pour cent (1 %) du loyer au besoin à titre de pénalité forfaitaire.

Restitution des locaux

1/ En fin de bail, le preneur devra, quinze jours à l'avance, informer le bailleur de la date de son déménagement et lui communiquer sa nouvelle adresse.
Avant de déménager, le preneur devra, préalablement à tout enlèvement, même partiel, des mobiliers ou matériels, avoir acquitté la totalité des termes de loyers et accessoires et justifier, par présentation des acquits, du paiement des contributions à sa charge tant pour les années écoulées que pour l'année en cours.

2/ Le preneur devra, au plus tard le jour de l'expiration du bail, rendre les biens immobiliers donnés à bail, en bon état de réparation et d'entretien selon les obligations lui incombant aux termes du présent bail, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le preneur devra remettre les clés au bailleur.
Au cas où le preneur ne serait pas présent aux jour et heure fixés pour l'état des lieux, celui-ci sera établi par un huissier qui pourra se faire assister d'un serrurier pour pénétrer dans les lieux, les frais correspondants étant à la charge du preneur.

3/ Si des réparations ou travaux s'avéraient nécessaires, le preneur devra, dans les huit jours calendaires de la notification des devis établis par un bureau d'études techniques ou des entreprises agréées par le bailleur, donner son accord pour lesdits devis.
Si le preneur manifeste son intention de les exécuter lui-même, il devra s'engager, à titre de condition essentielle et déterminante, à les faire exécuter par des entreprises qualifiées et agréées par le bailleur dans le meilleur délai d'usage compte tenu de la nature des travaux à réaliser. En toute hypothèse, les travaux devront commencer et être réalisés dans les délais selon lesquels les entreprises contactées par le bailleur et ayant établi des devis se sont engagées à commencer et à exécuter ces travaux, le tout sous réserve que le bailleur produise au locataire des attestations des entreprises prenant de tels engagements. Le préjudice du bailleur est suffisamment établi du seul fait de la nécessité qu'il aura à remettre les locaux en l'état cet élément attestant de la défaillance du preneur envers ses obligations.
Le preneur, pendant la durée nécessaire pour la remise en état et à compter de la date d'expiration du bail, versera au bailleur une indemnité journalière, fixée d'ores et déjà à 1/300 du montant du dernier loyer annuel révisé, accessoires compris.
Seule une remise des clés en " mains propres " du bailleur ou du représentant qu'il aura désigné et un déménagement complet de tous les biens et objets vaudront libération des locaux et délieront le preneur de ses obligations liées au bail à l'exception de celles relatives à une éventuelle remise en état des locaux au vu des documents dressés.

Indivisibilité

Le bail est déclaré indivisible au seul bénéfice du bailleur, notamment en cas de sous-location partielle. En cas de copreneurs par l'effet de mutations quelconques, l'obligation des copreneurs sera réputée indivisible et solidaire.

Dépôt de garantie

Le preneur a à l'instant versé au bailleur qui le reconnaît et lui en consent bonne et valable quittance, la somme de trois mille neuf cents euros (3.900,00€), montant du dépôt de garantie et représentant trois mois de loyer.
Cette somme sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail jusqu'au règlement entier et définitif de toute indemnité quelconque que le preneur pourrait devoir au bailleur à l'expiration du bail et à sa sortie des lieux. Elle est remise au bailleur à titre de nantissement, en application des articles 2071 à 2084 du code civil.
Dans le cas de résiliation du bail pour non-exécution de ces conditions, ce versement de dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité, de dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. En cas de révision du loyer, cette somme sera augmentée ou diminuée proportionnellement à la variation du loyer.

Toutes contestations relatives au présent bail seront du ressort des tribunaux dont dépendent les locaux.

Fait à Paris en deux exemplaires, le 21 septembre 2009

Le Bailleur (Lu et approuvé, bon pour accord)

Le Preneur (Lu et approuvé, bon pour accord)

Ont été annexés au présent bail les documents suivants après avoir été revêtus de la signature des deux parties sur la première et dernière page ; à savoir :

plan du bien loué,
règlement de copropriété (extraits relatifs aux charges, description des lots loués, règles d'occupation des parties privatives et communes, destination de l'immeuble ...) ;
certificat parasitaire de moins de trois mois ;
attestation de recherche d'amiante ;
dossier technique amiante et fiche récapitulative ;
état des risques technologiques et naturels prévisibles ;
diagnostic de performance énergétique :
document unique regroupant les diagnostics ;
état des lieux ;

Cet exemple de bail commercial 3-6-9 a été signé entre une SCI et une SARL pour la location d'un local commercial à usage de bureaux.

SCI et éco-prêt (prêt taux 0)

creationsci — 2009-09-25T20:25:43Z

Une SCI relève-t-elle du dispositif de l'éco-prêt à taux zero ?

L'éco-prêt est un emprunt à taux 0 que peut accorder toutes les banques (celles qui ont conclu une convention avec l'Etat) pour le financement de travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements à usage d'habitation principale ou destinés à un tel usage.

L'éco-prêt à taux zéro peut également bénéficier aux SCI à deux conditions :
SCI soumise à l'IR (les SCI soumises à l'IS ne peuvent bénéficier de l'éco-prêt),
au moins l'un des associés de la SCI doit être une personne physique.

L'éco-prêt à taux 0 permet de financer des travaux d'amélioration de la performance énergétique d'un immeuble.

Responsabilité bailleur et troubles locataire

creationsci — 2009-06-07T15:59:59Z

Description d'un cas réel

Un copropriétaire contacte un propriétaire bailleur pour se plaindre des nuisances sonores causées par ses locataires. Il s'agit de bruits répétés à des heures tardives (claquement de portes, craquements du plancher, bruits de pas...).

Devant l'insignifiance apparente des causes de ces nuisances, le propriétaire ne mène aucune action. S'ensuit une conciliation entre les deux voisins, dernière tentative du copropriétaire mécontent pour mettre fin à ces nuisances sonores avant d'engager une procédure judiciaire contre le propriétaire de ces voisins indélicats auquel est reproché l'absence de démarches auprès de ses locataires. Certes, l'immeuble est ancien, l'isolation phonique peu performante, mais ces nuisances n'existaient pas avec les occupants précédents et relèveraient donc du fait de l'usage du bien par les locataires actuels.

De la même façon, un propriétaire peut être tenu responsable de dégradations des parties communes causées par ses locataires. Certes, si la responsabilité du propriétaire est mise en cause par une action judiciaire, il pourra ensuite se retourner contre ses locataires. Mais afin de mettre fin à ces troubles d'une part et ç dégager sa responsabilité d'autre part, un propriétaire a tout intérêt à mettre en œuvre tous les recours en son pouvoir.

Moyens d'action d'un propriétaire face aux troubles causés par ses locataires

Le propriétaire a deux moyens d'agir contre son locataire lorsque ce dernier est la cause de nuisances :

adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire lui indiquant les troubles qui lui sont reprochés et luis rappelant ses engagements :
- "d'user paisiblement des locaux loués" selon l'article 7 de la loi du 7 juillet 1989,
- "le non-respect par le locataire de l'une de ses obligations est un motif légitime et sérieux de ne pas renouveler le bail, voire d'en demander en justice la résiliation anticipée" selon l'article 15 de la loi du 7 juillet 1989.
contacter le syndic par courrier (même si les locataires ou propriétaires qui subissent les troubles ne l'on déjà fait) pour lui demander de faire respecter le règlement intérieur de l'immeuble. Celui-ci devra alors, dans le cadre de sa gestion de l'immeuble, écrire à vos locataires.

Cette double action aura davantage de poids pour inciter les deux voisins au dialogue et à la recherche de solutions. Le propriétaire bailleur peut également intervenir pour suggérer des solutions :

entreprendre des travaux d'aménagement. En effet, des troubles systématiques notamment imputables au bien loué sont source :
- de rotation des locataires (rotation généralement évaluée à 0,3% des loyers dans les calculs de rentabilité),
- de travaux de rafraichissements qui s'imposent souvent après un déménagement et dans le cadre de la recherche de nouveaux locataires
entreprendre ou participer à des aménagements mobiliers. Un parquet qui craque sera par exemple atténué par un tapis. Dans le cas d'un bail non meublé, rien n'empêche un propriétaire à une remise partielle de loyer contre l'engagement de son locataire d'effectuer quelques aménagements qui s'imposent pour résoudre un problème de voisinage.

Les troubles causés par un locataire engage la responsabilité de son propriétaire bailleur. Face à cette situation, un propriétaire a donc intérêt à mettre en œuvre tous les moyens possibles pour faire cesser ces troubles.

Règlement intérieur SCI

creationsci — 2009-04-21T19:05:12Z

1) rédaction du règlement intérieur d'une SCI

Un règlement intérieur de SCI peut être rédigé entre les associés afin de définir l'utilisation du ou des biens détenus par la SCI par ses associés.
Cependant, la loi n'impose pas la rédaction de ce règlement intérieur qui n'a d'ailleurs dans la plu part des SCI aucun objet (en particulier lorsque les associés de la SCI n'occupent pas, à titre gratuit ou à titre gracieux, les biens de la SCI.
Ce règlement intérieur n'aura donc pas de valeur légale vis-à-vis des tiers et sa création ou ses modifications n'entraîneront aucune annonce légale, dépôt qu greffe...

Un cas extrême cependant : la SCI de pluripropriété dont les statuts mentionnent l'existence de ce règlement intérieur qui va régir le fonctionnement de la SCI.

2) SCI de pluripropriété

Une SCI de pluripropriété est une société civile d'attribution d'immeuble en jouissance à temps partagé.
la SCI de pluripropriété est régie par l'article 8 de la loi de 1986. Chaque associé, proportionnellement à son nombre de parts sociales, possèdera un droit de jouissance sur le bien détenu par la SCI mais également d'un temps de jouissance plus ou mois long durant des périodes plus ou moins favorables. La répartition des parts de la SCI de pluripropriété correpondra donc à une mise à disposition des biens de la SCI entre les associés et spécifiant :
le nom des associés,
le nombre de parts détenues par chacun,
le bien ou lot de la SCI sur lequel l'associé a un droit de jouissance,
la durée de jouissance : du ... au ...
la nature de la période : haute saison, moyenne ou basse saison.

Une SCI de pluripropriété correspond donc parfaitement au partage de la jouissance d'un bien entre les associés d'une SCI mais son fonctionnement sera plus complexe que celui d'une SCI classique cas, si une SCI de pluripropriété est soumise aux règles générales des SCI, elle relève également de la loi de 1986 qui impose :
gérance : nomination par les associés représentant obligatoirement plus de la moitié des parts sociales,
conseil de surveillance : constitué d'associés élus en AG, pour contrôler la gestion de la SCI par le gérant,
décision des associés prises à la majorité des parts sociales et quorum de la moitié des parts sociales plus une,
majorité des 2/3 des associés présents ou représentés en AG pour modifier les statuts, le règlement intérieur, l'affectation des lots (lot sur lequel s'exerce la jouissance, durée, période...),
imposition à l'IS, mais sans impôt à payer dans la mesure où une SCI de pluripropriété possède pour seuls produits les appels de charges effectués par le gérant auprès des associés.

3) Mentions du règlement intérieur de SCI

La création d'une SCI de pluripropriété ne s'impose donc pas lorsque le nombre réduit d'associés ou les liens qui existent entre eux (SCI familiale par exemple) ou encore lorsque les associés occupent à titre onéreux les biens de la SCI ne justifient pas l'organisation interne d'une SCI de pluripropriété.
En revanche, pour rédiger le règlement intérieur d'une SCI classique, on peut s'inspirer des mentions conseillées dans celui d'une SCI de pluripropriété :

Fixer les modalités d'utilisation du bien.
Définir l'entretien des équipements attendu des associés,
Prévoir la possibilité éventuelle et, dans ce cas, les modalités d'échange de période de jouissance entre les associés. Par exemple, instituer qu'une période de haute saison équivaut à deux période de moyenne saison et quatre périodes de basse saison.
Prévoir la possibilité éventuelle au au contraire l'interdiction pour les associés de louer leur lot pendant leurs périodes de jouissance.
Fixer le calcul de la quote-part de charges incombant à chaque associé en fonction de la nature de ces charges et des caractéristiques de sa période de jouissance.
Il faut en effet distinguer :
- les charges d'entretien, de conservation, d'administration des parties communes de l'immeuble et de fonctionnement de la société.
  Ces charges sont réparties entre les associés proportionnellement à leur nombre de parts sociales et font l'objet d'appels de charges par le gérant en début de période, puis d'une régularisation après approbation des comptes dans une SCI de pluripropriété. Dans une SCI classique et dans un but de simplification, une assemblée générale peut prévoir une avance permanente des associés par exemple.
- les charges relatives aux services collectifs, aux éléments d'équipement et au fonctionnement de l'immeuble.
  Parmi ces charges :
  - les charges liées à l'occupation des locaux (électricité par exemple) pourront être réparties selon des critères à indiquer dans le règlement intérieur (durée de la période de jouissance par exemple),
  - les charges qui ont le caractère de dépenses communes pourront être réparties selon d'autres critères à préciser dans le règlement intérieur.

Par exemple, les associés pourraient convenir que :
les charges d'eau, d'électricité... seront réparties entre les associés proportionnellement aux durées des périodes de jouissance,
les charges d'entretien de l'immeuble, les taxes, les charges communes (indiquées par le syndic dans une copropriété) seront réparties en fonction du nombre de parts sociales,
les coûts de remplacement des équipements (électro-ménager, literie, mobilier...) tiendront compte des périodes de jouissance (haute, moyenne et basse saison).

Il n'existe aucune obligation légale de rédiger un règlement intérieur de SCI, sauf dans le cas de SCI de pluripropriété. Aussi, après étude des SCI de pluripropriété, les associés de SCI qui souhaitent rédiger un règlement intérieur pour définir les règles d'utilisation par les associés du bien détenu par la SCI pourront s'inspirer des mentions conseillées dans un règlement intérieur de SCI de pluripropriété.

Creation SCIcreer une SCI puis gérer sa SCI

Conséquences défaut de publicité

Modification inopposable aux tiers

Régularisation de l'absence de publicité

Responsabilité du gérant

Modification statuts SCI démarches

1) AG modificative des statuts de SCI

2) Insertion dans un JAL

Obligation insertion dans un JAL

Rédaction de l'insertion dans un JAL

3) Dépôt au greffe du PV d'AG

4) Inscription modificative au RCS

Changement siège social SCI formalités

1) Décision AG

2) Insertion dans un JAL

2.1) Transfert de siège social dans le ressort du même tribunal de commerce

2.1) Transfert de siège social hors ressort du même tribunal de commerce

3) Dépôt au greffe

4) Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés

Interdiction demande caution par SCI

Article 55 loi 25 mars 2009

Bailleur personne physique

Bailleur SCI familiale

Bailleur SCI autre que familiale

SCI entre concubins et partage d'un bien propre

Intérêt de créer une SCI ?

Inconvénients de la création de cette SCI avec démembrement croisé des parts sociales

Autre solution que la création d'une SCI

Rachat parts indivision suite séparation

Projet de création d'une SCI

TVA sur vente de biens immobiliers de moins de 5 ans

Application de l'imposition de cette vente à la TVA

Plutôt qu'une SCI, un partage

Modèle bail commercial type bureaux

Bail commercial

Désignation

Durée - Entrée en jouissance

Amiante - Termites - Plomb

Activités autorisées

Utilisation

Conditions générales de jouissance

Travaux - Aménagements

Entretien

Visite et surveillance

Responsabilité - Recours - Assurances

Cession

Sous-location

Location-gérance

Charges

Impôts et taxes

Téléphone

Loyer

Modalités de règlement

Charges

Révision du loyer

Clause résolutoire

Restitution des locaux

Indivisibilité

SCI et éco-prêt (prêt taux 0)

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Responsabilité bailleur et troubles locataire

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Règlement intérieur SCI

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2) SCI de pluripropriété

3) Mentions du règlement intérieur de SCI

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