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Option SCI pour TVA

4 septembre 2015, 15:10, par sam-14700

Bonjour, je suis nouveau sur le forum que j’ai un peu parcouru, et je n’arrive pas à trouver une réponse précise et claire à ma question.
Je vous expose mon projet : Je souhaite faire l’acquisition d’un immeuble ancien avec beaucoup de travaux. Il se compose de 2 emplacements avec vitrines (destinés donc à des sociétés, normalement assujetties à la TVA) avec travaux, de 2 logements (pour des particuliers – 1 habitable de suite, l’autre avec des travaux) et 2 à 3 dépendances à réhabiliter complètement (maçonnerie, toiture, intérieur... destinés à des logements pour des particuliers).

J’ai actuellement une SCI inactive (coquille vide, mais pas en sommeil - à l’IS ou l’IR je ne sais plus pour le moment) soumise au régime de la TVA (cette SCI me servait à une certaine époque car j’avais acquis un magasin que je louais à mon entreprise – entreprise depuis arrêtée et local revendu, mais sans fermer la SCI).

Mes questions sont les suivantes :
Puis-je me servir de cette SCI pour faire l’acquisition de cet immeuble ?
Les loyers des logements particuliers seront-ils soumis à la TVA ?
Si non : Comment cela se passe-t-il ?
Si oui : Comment peut-on faire pour qu’ils en soient exonérés ?

Sinon existe-t-il un montage financier (parfaitement légal bien sûr) pour que les loyers des logements soient exonérés TVA, les loyers des emplacements commerciaux eux le soient et que je (la SCI) puisse récupérer la TVA (déduction) des gros travaux que j’aurai à faire ? (un monde idéal en somme !)

Personnellement j’avais pensé au montage suivant, mais je ne sais pas s’il est réalisable et surtout légale (pour ne pas tomber sous coup d’abus de droit) :
Passer ma SCI à l’IR, faire l’acquisition de l’immeuble avec et en garder uniquement la nue-propriété (pour des questions fiscales, en cas de revente plus tard...).
Monter une société à l’IS (plutôt SAS ou SARL, pour une question d’imposition moindre) pour l’usufruit – et donc la gestion de l’ensemble (logement sans TVA, locaux commerciaux sous TVA et déduction de la TVA pour les travaux).
Si cela n’est pas possible, monter 2 sociétés, toujours en usufruits (1 sous TVA pour les locaux commerciaux et l’autre en franchise de TVA pour les logements),

Merci d’avance pour vos réponses.

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