Acheter à une vente aux enchères immobilière

Non, ce n’est pas une valorisation des acquis et de l’expérience mais une vente aux enchères dont je veux vous parler. Comme à mon habitude sur le blog, je vous parle de ce que je connais, ou du moins ce que j’ai testé. On y va !

La genèse

Liberté ou indépendance financière, revenus passifs, coaching, immobilier, investissement… tous ces termes, vous les connaissez ! Personnellement, ces vents m’ont porté vers différents rivages de la blogosphère. Au détour d’un nom de domaine aguicheur, je me suis arrêté sur un site qui parle d’enrichissement par l’immobilier, avec entres autres, l’utilisation d’un levier peu connu, la vente aux enchères publique. C’est donc en partie grâce à Laurent de 500k.fr que j’ose me lancer dans l’aventure…

Premier contact

C’est par hasard que je tombe sur une maison à vendre (aux enchères donc, vous suivez　 ?) juste à côté de chez moi. La maison a du potentiel, je le vois à la première « visite ». Tout en restant hors de la propriété on jurerait que la villa a été abandonnée : un jouet à droite, une bétonnière à gauche… Si je peux faire un bon coup avec ce bien, c’est-à-dire en changeant de résidence principale (et donc pas de taxe sur la plus-value), pourquoi pas ?

Un départ ambitieux… sinon rien !

Bon alors, ça marche comment une VAE　 ? Il y a plusieurs points essentiels, incontournables :

- Il faut se présenter à la vente avec 10% de la valeur de mise à prix
- Il faut se faire représenter par un avocat
- Il faut payer rapidement les frais de vente
- Il faut payer le bien si on gagne la VAE

Si on fait le bilan :

- Je n’ai pas un sous en poche
- Je ne connais pas d’avocat
- Je n’ai pas un sous en poche (bis)
-Il me faut un RDV à la banque

A oui : on est le 4 novembre… la vente a lieu le 6 décembre…

Déroulement

J’ai commencé par lire le cahier des conditions de ventes ; c’est indispensable tellement il y a d’info sur le bien : description, photo, loi Carrez, diagnostiques… On peut le lire au TGI ou au cabinet de l’avocat poursuivant. On peut aussi se le faire mailer en étant très aimable au téléphone.

Ensuite RDV chez un courtier le 15/11 au matin…pour rien. A la vue des délais, impossible de monter un dossier. Je sors un peu déconfit mais je ne suis pas du genre à me laisser aller, surtout avec 1 seul avis. Seconde cartouche : RDV à ma banque le 15/11 après-midi. J’expose ma manip à la conseillère : je souhaite acheter ma nouvelle RP…ok…combien vaut-elle ? Je ne sais pas, c’est une vente aux enchères…ha…on va voir votre potentiel d’emprunt. Bon, c’est fait. Maintenant, examinons le prêt relais…ok… Je souhaite ajoute un prêt travaux…ok… et aussi un prêt conso car je dois, d’une part rembourser le parent qui me prête les 10% de la mise à prix pour le jour j et d’autre part payer rapidement les frais de ventes. Mais attention, je veux tout financer avec le prêt immobilier dont j’utiliserai une partie pour solder le prêt conso…

Vous avez suivi ? En tout cas, la conseillère oui. Après un domptage de logiciel en bonne et due forme, on édite la simulation (pour montrer un peu patte blanche à l’avocat), et on lance le dossier pour le prêt conso, 28500 euros.

En clair　 :

-on me prête 10k euros pour aller à la vente (prêt « 　familial　 », mise à prix 100k)
-si je gagne, je rembourse les 10k et paye les frais avec les 28.5k
-je finance la maison avec le prêt immo et solde le prêt conso dès le déblocage des fonds.

En avance de phase, je commence à me renseigner sérieusement sur les travaux pour avoir des devis le jour j et lancer le dossier complet niveau prêt immo… pas facile quand on ne peut pas rentrer dans la maison, mais le principal à faire est à l’extérieur ! J’ai également contacté une avocate : elle peut me représenter à l’audience de vente. Un RDV et 299 euros plus tard, le mandat est rédigé.

Et madame dans tout ça ?

La machine est en branle…et mon épouse me suit les yeux fermés ; sauf que ça me chagrine : elle n’a pas encore vu l’intérieur alors que je suis allé à la première visite, accompagné d’un agent immobilier. Je décide de faire la seconde, accompagnée de ma femme. Elle est assez emballée mais on est d’accord sur un point : ce n’est pas la maison de nos rêves. On se lance, mais uniquement pour faire un bon coup, pas de demi-mesure.

Le stress

Je dois avouer que la manip m’a pas mal stressé… entre le montage financier, la peur de faire une bourde, d’oublier des frais, d’évaluer les travaux correctement et j’en passe, ce dossier m’a pas mal hanté. Il faut dire que si on gagne la VAE (si on est adjudicataire), on paye ; il n’y a pas de clause suspensive liée à l’obtention d’un prêt…le tout avec un prêt relai… La totale !

Le jour j

Le réveil sonne : on y est ! Il est encore temps de faire machine arrière… Mon épouse donne son feu vert, j’ai foi en mes chiffres : en route pour le TGI…

Une fois sur place, plus de stress, plus d’anxiété. J’entre dans le palais de justice, passe le portique : mon avocate est déjà là. « C’est toujours ok ? ». Plus que jamais ! Elle m’invite à la suivre vers la Chambre des criées, me prie de m’assoir dans la 2eme moitié de la salle (coté fond). J’observe : ça s’agite de tout coté, ça plaisante, ça discute ; les avocats (?) chargés de la vente passe en revue, un à un, les différents dossiers. De temps en temps, on peut entendre un « la vente du machin de tataouine-les-bains est annulée. Problème de procédure. » Gloups ! On peut venir… Pour rien...

Et puis ça commence. Résumé du lot, mise à prix : « une enchère ! ». Je m’attendais à entendre des sommes mais nombre d’avocats annoncent juste « une enchère », signifiant qu’ils augmentent de 1 pas. Ça ne se bataille pas trop. Un avocat semble faire du zèle en attendant systématiquement 1minutes (sur les 90 secondes allouées) avant de parler. S’il participe à ma vente, il va me faire transpirer… Le premier bien part à 236k pour une mise a prix à 200 (+18%), le 2eme à 17k pour MAP 10k (+70%), ensuite 93k pour 90k (++%), puis 82k pour 60k (+30%). Je commence à y croire : pas plus de 70%. Nous nous sommes fixés un max de 180k pour une MAP à 100k. C’est à nous…

Une légère tension intérieur se fait sentir : c’est clair, je ne suis pas (encore) un investisseur aguerri ! Contre toute attente, les enchères s’emballent : 5 avocats sur la brèches…aïe…On arrive vite à 160k…6 avocats, puis 7… 164k…je le sens mal…176k… mon avocate annonce 178k…180…c’est mort…

La suite de la vente part dans les tours pour finir à 245k (+145% de la MAP). Avec 25k de frais de vente et 30k mini de travaux, la maison est à 300k. Le prix du marché. Aucun regret car au prix du marché, je prends la maison qui me plait, à100%.

Un petit bilan

Cette première fois est l’occasion de faire une opération de bout en bout. Il n’y a rien de mieux pour tester quelque chose. Je pourrai regretter le travail effectué, mais non. Il faut savoir revenir sur ses actes, tirer les conclusions ; comme je suis sympa, les voici :

– il faut scruter régulièrement les ventes pour saisir au plus tôt celle qui nous intéresse.

– il est beaucoup plus aisé de participer en ayant du cash en stock… ca évite de courir pour au final pas grand-chose de plus. Il ne faut pas non plus baisser les bras trop vite ; la preuve en est que mon montage à la banque a été possible. Avec un peu plus de délais, les 10% pour accéder à la vente sont finançables avec prêt conso. Partez sur 15% du prix d’adjudication en frais (attention, cela peut être exceptionnellement plus…).

– il ne faut pas avoir peur de se lancer. C’est une loterie et comme toute loterie, il faut jouer. Il ‘y a pas de règle sur les valeurs d’adjudication.

– il faut absolument se fixer un montant max raisonnable : l’adjudicataire doit payer. Pas de clause suspensive. Perso, j’avais un accord de banque de 240k pour un max prévu à 180+20=200k.

– il est impératif de lire le cahier des conditions de vente… Il serait suicidaire de ne pas le faire.

– il est très fortement recommandé de visiter le bien (cela me parait insensé de ne pas le faire, mais je le dis quand même !)

– j’ai suivi le conseil de Laurent de 500k.fr : pour une première, préférer un bien vide (à la limite un locataire mais pas un proprio ou un squatteur)

– sur ce bien, les créanciers peuvent quasiment être quittes avec leur banque comme quoi une VAE n’enfonce pas forcément le vendeur (ce fut aussi la première remarque de mon avocate).

– mon avocate m’a pris cher ! TO DO : marchander les frais d’avocat…

– concernant la résidence principale ; j’imagine qu’à la vue du peu de vente de biens comparé au marché immo, il se faut pas attendre la bonne affaire aux enchères pour acquérir sa RP. Je pense que mon cas est assez unique et que cette maison allait servir d’opération d’achat/revente. Je me vois continuer sur cette voie, mais pour de l’investissement. Si on est déjà propriétaire de sa RP, c’est plus complexe et une dimension psychologique s’ajoute. On peut aussi plus facilement s’engager pour un budget maitrisé et pas se mettre au taquet comme souvent avec la RP…

– j’ai lu pas mal de choses sur les VAE c’est dernières semaines ; je pense comme certains que le particulier à toutes ses chances faces au pro. Le marchand de bien cherche la bonne affaire, encore plus que le quidam moyen. Les « 　vous et moi　 » auraient tendance à s’emballer. En plus, on ne fait pas une multitude d’opérations : mettre un peu plus pour une affaire sommes toutes pas mal nous convient puisqu’il ne faut pas attendre 2 ans pour faire sa première opération immo…

Conclusion

Je ne regrette rien ; après coup, si c’était à refaire, je ne changerai rien. Je ne suis pas un expert mais chaque obstacle a été traité selon mes moyens, chaque estimation avec mes connaissances. J’ai joué toutes mes cartes. N’ayant pas le sentiment d’avoir fait quelque chose de travers, je compte sur vous pour critiquer l’ensemble de ma démarche, le but n’étant pas de participer à une VAE mais bien d’en sortir adjudicataire　 !