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Chiffres de rendement importants et leur calcul

Le but de cet article est de présenter les différents calculs permettant d’évaluer correctement le rendement d’un investissement.

Retour sur capitaux propres (ROE)

Si vous souhaitez comparer le rendement d’une propriété avec celui d’autres formes d’investissement telles que l’or, les crypto-monnaies ou les actions, vous devez calculer le rendement des capitaux propres en %. Il indique à quel point le bénéfice net probable sera supérieur aux fonds propres investis par an.

Le ROE est un indicateur économique important. Avec le rendement des capitaux propres, les investisseurs reçoivent des informations immédiates sur les bénéfices auxquels ils peuvent s’attendre et sur l’évolution du rendement dans le temps.

Comment est calculé le retour sur fonds propres (ROE) ?

Pour calculer le pourcentage de rendement des capitaux propres : (bénéfice net x 100) / capitaux propres.

Le revenu net est le revenu net moins les coûts d’emprunt (intérêts).

Exemple : Les acquéreurs d’une maison jumelée investissent 20% de leur patrimoine en fonds propres, soit 160’000€. Vous financez le reste du prix d’achat plus 10 % de frais supplémentaires en externe. Dans ce cas, l’intérêt d’emprunt de 1,5% s’élève à 10’800€.

Par conséquent, le calcul du rendement des capitaux propres ressemble à ceci : (20 640 − 10 800) x 100 / 160 000 = 6,15.

Rendement brut et rendement initial brut

Lors du calcul de ces ratios de rendement, il est important de s’assurer que le loyer actuel du marché est utilisé à la fois pour les espaces loués et vacants. Quiconque souhaite calculer le rendement brut de son bien immobilier suppose qu’il est (fictif) entièrement loué.

Aucun frais d’acquisition ou de gestion supplémentaire n’est inclus. Par conséquent, le rendement brut ne donne qu’une idée approximative de la rentabilité. Leur expressivité est plutôt faible. Il ne sert pas de base sûre pour une décision d’achat et ne doit être utilisé que pour des objets plus récents (max. 10 ans).

Comment le rendement brut est-il calculé ?

Voici comment calculer le rendement brut en pourcentage : Loyer annuel net x 100/prix d’achat ou frais de production du bien sans frais annexes d’acquisition.

Si les coûts de production sont utilisés pour un nouveau bâtiment, cela inclut les dépenses pour la propriété, la construction, les coûts de construction accessoires et les coûts environnementaux.

Exemple de rendement brut sur l’achat d’une maison de 160 m² habitables et un terrain de 450 m² :

Prix ​​d’achat sans frais d’acquisition supplémentaires : 800’000€
Loyer net maison jumelée par an : 25’800€
Rendement brut : 25 800 x 100 / 800 000 = 3,23

Comment est calculé le rendement initial brut ?

Si seul le loyer de l’espace loué est pris comme base et que les surfaces vacantes sont ignorées, on parle de rendement initial brut. Ceci s’applique également si le bien est entièrement loué à la date d’évaluation et qu’il n’y a pas de risque de vacance.

Voici comment vous calculez le rendement initial brut en pourcentage : loyer annuel net froid des surfaces louées x 100 / prix d’achat ou coûts de production du bien sans frais annexes d’acquisition.

Rendement initial brut de la maison : 25’800 x 100 / 800’000 = 3,23.

Si vous mélangez les valeurs de calcul et appliquez le loyer net contractuel pour les surfaces louées et le loyer de marché pour les surfaces encore vacantes, aucun des deux chiffres clés n’en résulte.

Comment le rendement net est-il calculé ?

Pour calculer le pourcentage de rendement net : revenus locatifs nets x 100 / valeur de marché + frais d’acquisition.

Le revenu locatif net est défini comme le loyer hors charges accessoires, provisions et frais de gestion.

Si vous appliquez une déduction de 20% pour les réserves, les frais accessoires et les frais de gestion, le revenu locatif net de notre maison est de 20’640€.

Dans cet exemple, les frais accessoires d’acquisition étaient de 10%, soit 80’000€.

Le rendement net de notre maison : 20 640 x 100 / 800 000 + 80 000 = 2,35.

Si le rendement net est calculé en tenant compte des réserves, des frais de gestion et des frais accessoires d’achat, il devient clair que ce calcul est nettement plus réaliste que le rendement initial brut calculé.

Rendement de distribution

Vous souhaitez que votre investissement immobilier génère des revenus locatifs réguliers sur le long terme ? Pour ce faire, vous devez mettre de côté une partie des revenus et les réinvestir dans la propriété. Une provision de 1% de la valeur marchande d’un bien par an est recommandée.

Le rendement de distribution en % reflète la situation des revenus sous une forme condensée.

Comment est calculé le rendement de la distribution ?

Pour calculer le rendement de la distribution en pourcentage : (revenus locatifs - charges - charges à payer) x 100 / capital investi.

Les frais à déduire comprennent les frais d’emprunt. Le diviseur, le capital investi, comprend les capitaux propres ainsi que les fonds empruntés et les frais accessoires d’achat.

Le rendement du dividende pour la maison est de 10 800€ d’intérêts sur les prêts, 160 000€ de fonds propres et 720 000€ de prêt (qui couvre également 80 000€ de frais d’achat supplémentaires) : 9 840 x 100 / 880 000 = 1,12.

Quels facteurs affectent les rendements ?

Quiconque détermine un rendement doit tenir compte des divers facteurs qui peuvent influer sur les rendements et les ratios de rendement :

- Comment est l’état structurel ? La propriété a-t-elle des murs humides et endommagés ?
- Existe-t-il des exigences officielles non respectées en matière d’isolation, de sécurité des bâtiments, de protection de l’environnement ou de protection contre les incendies ?
- Quel est l’état de la technologie du bâtiment, des matériaux et de la taille des pièces ?
- Les réglementations d’urbanisme ou les exigences relatives aux monuments entravent-elles la modernisation du bien ?
- La propriété est-elle entièrement développée ?
- Les frais d’entretien sont-ils dans la norme ?
- Quelles taxes sont encourues lors de l’achat, de la vente ou de la location de la propriété ?

macroéconomie ; microéconomie

- Comment est l’infrastructure de la région et l’emplacement de l’immobilier ?
- Les transports publics sont-ils développés et attractifs ?
- Quels sont les aspects culturels de la région ? Y a-t-il des restaurants, des magasins et des cinémas ?
- Quelle est la planification communautaire ? Davantage de routes, de lignes de chemin de fer ou d’industries sont-elles prévues ?
- Les environs immédiats, c’est-à-dire l’emplacement de la propriété, le quartier ou les rues et parcs environnants, sont-ils des hotspots sociaux ?
- La propriété est-elle contaminée ou menacée d’une autre manière ?

marché de l’immobilier

- À quel groupe cible le bien s’adresse-t-il ?
- Existe-t-il une demande actuelle et future pour de telles propriétés ? Quel loyer percevez-vous pour cela ?
- Quelle est l’importance du risque d’inoccupation ?
- Peut-on s’attendre à une augmentation significative de la valeur ?
- Quel doit être l’investissement à court, moyen ou long terme ?

Conclusion

Si vous souhaitez calculer le rendement de la propriété de vos rêves, vous devez décider à l’avance quelles informations vous attendez du résultat. Parce que cela dépend du chiffre clé à sélectionner et avec quelles données il est calculé correctement. Même des écarts apparemment mineurs, tels que le loyer brut au lieu du loyer net, produisent des résultats incorrects.


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