Création SCI

Comparatif IFI et immobilier ISF

L’IFI pénalise les détenteurs d’immobilier, c’est ce que cet article va vous prouver.

Baisse du nombre de foyers fiscaux imposables

Il faut tout d’abord noter que le nombre de ménages concernés par l’IFI va être fortement réduit par rapport à celui des redevables de l’ISF, passant de 350.000 foyers fiscaux à 150.000. Or on parle là de foyers fiscaux, aussi ce sont au total entre 200.000 et 300.000 personnes qui sont concernées par cette réduction de la base de l’IFI.

Actifs financiers immobiliers

Mais d’un autre côté, l’assiette de l’IFI est plus large que celle de l’ISF, puisque c’est l’immobilier sous toutes ses formes qui devient imposable, incluant la pierre papier (SCPI, OCPI, actions de foncières cotées, parts de SCI...).
Certes, la pierre papier était imposable à l’ISF auparavant avec la patrimoine financier, simplement on constate que des actifs financiers restent imposables à cet impôt sur la patrimoine immobilier. Si l’on fait la transposition, l’assiette de IFI est donc plus large que l’assiette immobilière de l’ISF.

Déduction du passif

Pour le calcul de l’ISF, les actifs immobiliers étaient diminués des éléments de passif, et donc des emprunts contractés pour acquérir ce patrimoine.

Charges déductibles de l’IFI

L’ISF permettait de déduire tous les impôts payés durant l’année, alors qu’avec l’IFI on ne peut garder que la taxe foncière et l’IFI précalculé, mais pas la taxe d’habitation, ni toutes les dettes dues au premier janvier (factures non réglées au 01/01...).

Abattement sur résidence principale

La grande nouveauté, c’est que le fisc fait une interprétation très restrictive du crédit. Pour les contribuables concernés propriétaires de leur résidence principale, l’abattement de 30% est maintenu, mais si à l’ISF la dette pouvait être déduite intégralement, autrement dit le capital restant dû de l’emprunt contracté pour cette acquisition, à l’IFI on ne peut déduire que 70% du capital restant dû.

Emprunts in fine

Concernant les prêts in fine, dont le remboursement total n’intervient qu’au terme de l’emprunt, seuls des intérêts étant payés annuellement, ils sont assimilés fiscalement à un prêt amortissable pour le calcul de l’IFI. Par exemple, un prêt in fine sur 10 ans de 100.000 euros ne pourra être déduit de la base de l’IFI qu’à hauteur de 90.000 euros au bout d’un an, puis 80.000€ l’année suivante, alors même que le capital restant dû restera de 100.000 euros durant toute la durée de l’emprunt.

Déductions IFI

Les investisseurs qui avaient effectué un investissement dans une PME pouvaient le déduire de l’ISF. Ce dispositif fonctionne encore pour l’IFI 2018 pour les sommes investies jusqu’en 2017, mais pour la dernière fois.

La seule possibilité de déduction provient des dons, toujours dans les mêmes conditions qu’auparavant. Par ailleurs le patrimoine professionnel demeure en dehors de l’IFI.

PNG - 49.5 ko
comparatif IFI ISF

Conclusion

Au final, entre le patrimoine immobilier qui était imposable à l’ISF et la base de l’IFI, c’est une augmentation d’impôt qui sera constatée. Encore une fois, le nombre de foyers concernés va diminuer et le montant de l’IFI sera inférieur à celui de l’ISF pour la majorité des foyers qui resteront imposables. Cependant, dans le cas extrême d’un foyer dont l’intégralité du patrimoine est investi dans l’immobilier l’impôt va augmenter, du fait de déductions moindres. En fait, c’est la pression fiscale sur l’immobilier qui est augmentée.



Plan du site | Annonce légale | Expert-comptable | Expert-comptable SCI | Emprunt | Loi Pinel | Légal | Contact