Congé du locataire après préavis

Il ne s’agit pas ici pour un propriétaire de donner congé à son locataire mais, au contraire, pour un locataire d’informer son bailleur de son départ du logement loué.

Le congé du locataire peut intervenir en cours de bail, simplement cette demande de congé doit respecter le délai de préavis légal de 3 mois, ramené à 1 mois dans les cas suivants.

Congé du locataire à son bailleur en cours de bail

Un locataire n’est pas tenu d’attendre la fin de son bail pour donner congé à son bailleur. Cependant, il devra pour cela donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le délai de préavis légal. Le délai de préavis d’un bail d’habitation est de 3 mois.

Délai de préavis réduit

Mais le délai de préavis réduit de 1 mois peut être utilisé par le locataire dans les cas suivants :

• Le bien loué se trouve dans une zone tendue au sens de la loi Duflot (agglomération de plus de 50.000 habitants), ce délai réduit ayant été institué par la loi Alur du 26 mars 2014, sans que le locataire ait de motifs particuliers de départ à signifier,
• Le bien loué n’est pas situé dans une telle zone :
  • le locataire peut justifier d’une mutation,
  • le locataire a perdu son emploi ou trouvé un nouvel emploi suite à une perte d’activité,
  • le locataire a obtenu un logement social,
  • le locataire est handicapé,
  • l’état de santé du locataire justifie son déménagement (aucune condition d’âge).

Délai de préavis et colocation

Lorsque le bail a été consenti au profit de deux colocataires :
– si ces colocataires sont mariés ou pacsés, il suffit que l’un des colocataires justifie avoir été muté ou avoir perdu son emploi pour que le préavis réduit s’applique,
– si ces colocataires ne sont ni mariés ni pacsés, la durée du préavis réduit ne s’applique qu’au colocataire concerné, l’autre colocataire restant tenu par un délai de préavis de 3 mois.

Délai de préavis amiable

En revanche, rien n’empêche un bailleur d’accorder le préavis réduit à un locataire lorsque le congé émane de ce dernier. Mais une fois accordée, le propriétaire ne pourra pas revenir sur cette faveur et contester par la suite ce délai abrégé de préavis.

Cas particulier : CDD et délai de préavis

Un arrêt de la Cour de cassation (pourvoi n° 98-10206 du 8 décembre 1999) confirme la décision de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion du 5 septembre 1997 en reconnaissant le terme d’un CDD comme un motif permettant à un locataire de bénéficier du délai de préavis réduit (de 1 mois).

Dans la pratique, les agences immobilières ont des positions divergentes sur ce point. Par ailleurs, les tribunaux ne sont pas obligés de suivre une décision isolée. Un locataire ayant respecté les conditions pour bénéficier du délai de préavis réduit en invoquant la fin de son CDD peut donc se voir opposer un refus de son bailleur ou son représentant. Dans ce cas, notre position est la suivante :

• Pour le locataire : s’appuyer sur cette jurisprudence pour négocier un préavis réduit avec son bailleur.
• Pour le propriétaire : reconnaître le droit de son locataire à un préavis réduit au terme de son CDD. En effet, le contrat de travail d’un locataire potentiel est une pièce indispensable à sa sélection. Par conséquent :
  • Ou bien le bailleur avait connaissance de l’emploi en CDD de son locataire ou de toute autre situation précaire (formation, chômage...) lors de la signature du bail et son choix a été fait en toute connaissance de cause,
  • Ou bien le locataire choisi était employé en CDI lors de la signature du bail et, depuis, il a perdu cet emploi ou démissionné avant d’accepter un nouveau contrat de travail en CDD. Sa situation financière ne lui permet pas de poursuivre le bail. Lui refuser un préavis réduit, c’est prendre le risque de loyers impayés et d’une procédure qui ne conclura pas forcément en faveur du bailleur.