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Délai vente résidence principale
La cession d’une résidence principale demeure-t-elle exonérée de plus-value si le ménage ne l’habite plus au moment de la vente ? Cette règle obligerait un foyer à ne pas déménager avant la signature de l’acte de cession, compliquant leurs possibilités de trouver un nouveau logement (ce qui demande là aussi quelques mois). Aussi, le fisc accepte que la résidence principale conserve ce statut durant les 12 mois suivant le déménagement.
La cession d’une résidence principale est exonérée d’impôt. Dans une société civile immobilière, c’est donc la cession des parts sociales de la société qui détient la résidence principale qui est exonérée de l’impôt sur les plus-values (voir notre dossier).
Cas de la résidence principale qui n’est plus habitée
Si la résidence principale (RP) est encore habitée par les vendeurs au jour de la cession, il ne leur est pas difficile de prouver ce caractère de RP de l’immeuble vendu. Ils y vivent en famille, c’est le "centre de leurs intérêts familiaux".
En revanche, si les vendeurs ont quitté ce logement depuis un certain temps, pour emménager dans une nouvelle maison, la vente demeure-t-elle exonérée d’impôt sur les plus-values ? Oui, accepte le fisc, à condition que la cession ait lieu dans un délai de 12 mois à compter du déménagement. Autrement dit, l’administration fiscale accorde un délai de vente de la RP de 12 mois, soit un délai parfaitement réaliste lorsque le marché de l’immobilier est relativement stable et que les vendeurs acceptent une évaluation non surestimée de la maison qui fut la leur durant de nombreuses années (en insistant sur le côté affectif de cette vente parfois...).
Utilisation de la résidence principale durant le délai de 12 mois
Attention, la résidence principale d’un foyer fiscal le demeure durant le temps de la vente uniquement si cet immeuble reste inoccupé durant toute cette période.
En effet, la mise en location de ce logement entraîne la requalification de ce bien en immeuble locatif, non exonéré alors de plus-value.
De la même façon, même si l’occupation est acceptée à titre gratuit, toute occupation de l’immeuble, même par des proches des vendeurs, entraîne la perte de l’avantage fiscal d’une exonération de la plus-value.
Cas de dépassement du délai de 12 mois
La cession de la RP dans un délai de 12 mois entraîne automatiquement l’exonération de plus-value. Maintenant, si ce délai est dépassé pour des raisons justifiées, alors la plus-value peut demeurer non imposable.
Cependant, la réaction de l’administration fiscale sera plus tranchée. Le délai d’un an dépassé, toute vente en exonération de plus-value risquera d’être redressée. Il s’agit donc ici de rapporter les conclusions d’un tribunal administratif suite à un litige entre le fisc et un foyer fiscal.
Les faits sont les suivants : un couple avait mis en vente sa RP, emménagé dans une nouvelle habitation, et vendu son ancienne résidence principale que 27 mois après le déménagement. Le fisc avait donc réclamé le paiement de la plus-value sur cette cession, obligeant ce couple à vendre sa nouvelle RP pour acquitter l’impôt.
La procédure a donc consisté à faire valoir la jurisprudence permettant de faire condamner l’Etat français pour une faute commise par son administration fiscale. Or
le tribunal de Besançon a accepté cette requête dans le cas présent, condamnant l’Etat à verser aux contribuables des réparations face à la perte financière subie.
En effet, le tribunal a estimé que le délai de vente avait été particulièrement long en raison de la modification en cours du plan d’occupation des sols. Le PLU étant en cours de modification, les acheteurs ont attendu qu’il soit définitivement fixé pour signer l’acte d’acquisition. Ainsi, ce cas particulier justifiait que le délai de 12 mois ne puisse être respecté et que l’administration fiscale reconsidère sa position sur ce dossier.
En cas de changement de résidence principale, l’ancienne est souvent mise en vente avant emménagement dans un nouveau lieu de vie, mais la vente effective est généralement réalisée alors que le foyer habite déjà une nouvelle résidence principale. Or le délai entre le déménagement et la cession ne doit pas dépasser 12 mois pour que cette vente puisse rester exonérée d’imposition de la plus-value.
Messages
1. Création SCI pour vente résidence principale, 9 février 2017, 16:01, par benben
Bonjour,
Je viens d’acheter ma résidence principale fin 2016 et j’y habite depuis le 26/12/2016.
J’ai donc un prêt sur 25 ans.
Cependant, on vient de nous proposer d’acheter une maison qui correspond beaucoup plus à ce que nous voulions et pour une tarif très intéressant.
Notre idée sera donc de créer une SCI à laquelle nous vendrions notre maison actuelle et avec les liquidités obtenus, nous financerions l’achat et les travaux de la seconde maison.
Nous conserverions ainsi la 1ere maison par l’intermédiaire de la SCI et nous pourrions la mettre en location, en sachant que le loyer possible recouvrirait en principe largement le montant du prêt.
D’après vos articles, il me semble que légalement cette démarche est possible. Ce qui me pose plus problème, est au niveau du financement.
Les banques prêtent elles facilement dans ce cadre la ??
merci d’avance
cordialement
1. Création SCI pour achat résidence principale, 9 février 2017, 17:21, par creation sci
Vous avez parfaitement compris, si l’opération est possible juridiquement, en revanche elle pose un problème de financement, puisque vous aurez 2 emprunts en cours. Certes, un loyer couvrira les remboursement de l’un, mais pour une banque le calcul est différent puisque les revenus fonciers ne sont conservés qu’à hauteur de 70%, sans compter le niveau d’endettement par rapport aux revenus annuels.