Le principe du démembrement de parts sociales d’une SCI est expliqué à travers ses avantages et l’exemple d’une SCI constituée entre deux concubins.

Démembrement croisé de parts sociales d’une SCI entre concubins

En cas de décès de l’un des associés d’une SCI, si une clause des statuts permet d’interdire l’entrée des héritiers, il faudra en revanche racheter les parts qu’ils ont reçu en héritage, ce qui demande de disposer de la trésorerie nécessaire.

Dans le cadre de la création d’une SCI entre concubins, pour éviter ce rachat forcé de parts sociales au décès de l’un d’eux, il peut être préconisé d’effectuer un démembrement croisé des parts sociales de cette SCI.

Le démembrement de parts sociales consiste à distinguer la nue-propriété de l’usufruit de ces parts. Le démembrement croisé consiste à se donner entre associés l’usufruit ou la nue-propriété de ses parts sociales. Par exemple, deux concubins peuvent se donner réciproquement l’usufruit de leurs parts sociales.

En cas de décès de l’un des associés, le concubin survivant possèdera donc ses propres parts sociales mais également l’usufruit des autres parts sociales, la nue-propriété revenant aux héritiers. Il ne sera donc pas nécessaire au concubin survivant de racheter aux héritiers la nue-propriété de leurs parts mais simplement de faire fonctionner la SCI conformément aux statuts qui auront été rédigés pour faciliter cette situation :
– le concubin survivant restera gérant de la SCI sans possibilité d’être révoqué si les statuts prévoient que les associés présents lors de la constitution de la société sont gérants pour toute la durée de vie de la société,
– les droits attachés à la détention de l’usufruit des parts auront été renforcés dans les statuts au détriment des droits attachés à la nue-propriété (qui pourront être limités à un simple droit de présence aux assemblées générales mais sans droit de participer aux votes).

Lors du décès du second concubin, ses héritiers hériteront de ses parts sociales tandis que les héritiers du premier concubin décédé récupèreront l’usufruit sur les parts sociales dont ils détenaient la nue-propriété. D’un point de vue fiscal, cette réunion de la nue-propriété et de l’usufruit des parts sociales n’entraînera aucun droit de succession ce qui constitue pour eux un avantage fiscal puisque c’est uniquement la valeur de la nue-propriété qui aura été taxée lors de leur héritage.

Donation croisée de l’usufruit ou de la nue-propriété ?

Faut-il réaliser une donation croisée de l’usufruit ou de la nue-propriété ?

C’est la fiscalité attachée à ce démembrement croisé qui répondra à cette question. En effet, cette donation entre concubins entraînera le versement de droits d’enregistrement de 5,09% du montant échangé (en considérant des associés à part égale dans une SCI). Par exemple, si cette donation croisée porte sur la nue-propriété des parts sociales évaluée à 100.000 euros, le coût fiscal de ce démembrement sera de 5.000 euros. Or la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit de parts sociales est égal à un pourcentage de la valeur totale de ces parts (pourcentages définis par l’article 669 du Code Général des Impôts).

Lorsque les associés ont moins de 61 ans révolus, la valeur de l’usufruit est égale à la valeur de la nue-propriété (pour 50% de la valeur de la pleine propriété de ces parts par conséquent).

Lorsque les associés ont moins de 51 ans, la valeur de la nue-propriété sera moindre que celle de l’usufruit, l’opération la moins couteuse fiscalement sera donc une donation croisée de cette nue-propriété.

En revanche, au-delà de 71 ans, c’est l’usufruit qui a moins de valeur que la nue-propriété et c’est donc cet usufruit qu’il sera préférable de se donner réciproquement entre concubins.

Exemple de montage d’une SCI entre concubins

Stéphane et Nathalie décident de l’acquisition d’un appartement par l’intermédiaire d’une SCI créée avec un capital de 200.000 euros divisé en 200 parts sociales de 1.000 euros dont ils seront gérants égalitaires pour toute la durée de la société.

En rémunération de son apport,
– Stéphane reçoit l’usufruit des parts n°1 à 100 et la nue-propriété des parts n°101 à 200.
– Nathalie reçoit la nue-propriété des parts n°1 à 100 et l’usufruit des parts n°101 à 200.

En cas de décès de Stéphane, Nathalie récupérera la pleine propriété des parts n°1 à 100 hors frais de successions et conservera l’usufruit des parts N°101 à 200, dont la nue-propriété sera répartie entre les héritiers de Stéphane. Elle pourra donc conserver la pleine jouissance du logement jusqu’à son décès. Et vice-versa, si Nathalie décède avant Stéphane.