Diagnostics immobiliers enjeux pour le propriétaire vendeur

Outre le fait que les diagnostics immobiliers sont obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier, ces diagnostics pourront devenir, suivant les cas, un argument de vente du bien ou, à l’opposé, un moyen de négociation pour l’acheteur. Dans tous les cas, il est en effet conseillé de pouvoir présenter le dossier de diagnostic technique (DDT) aux acquéreurs potentiels dès les premières visites.

DDT : annexe de la promesse de vente

Le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires. Il constitue une annexe de la promesse de vente. A ce titre, le notaire chargé de la vente vérifiera la réalité et la régularité de ces diagnostics. Toute erreur dans le DDT pourra donc retarder cette vente.

Aussi, le vendeur devra contrôler :

• les mentions obligatoires sur chaque diagnostic :
  • référence de la certification du diagnostiqueur, cette certification étant attachée au certificateur qui effectue les diagnostics (et non au gérant de la société dont il est salarié) et parfois limitée à certains diagnostics,
  • numéro de l’assurance professionnelle de la société de diagnostics, assurance obligatoire et destinée à couvrir les risques d’une erreur de diagnostic,
  • adresse de l’immeuble et numéro du lot (en copropriété) diagnostiqué,
• l’exhaustivité des diagnostics : un diagnostiqueur peu très bien oublier d’établir ou de vous adresser un diagnostic,
• la validité de ces diagnostics, en particulier l’ERNT et le diagnostic termites dont la durée de validité est limitées à 6 mois.

DDT : argument de vente d’un bien immobilier

Lors d’une vente immobilière, il est conseillé de faire établir et de présenter le dossier de diagnostic technique (DDT) dès les premières visites. En effet, ces diagnostics techniques permettront d’assurer les acheteurs potentiels sur différents risques :

• La superficie du bien : la certification de surface (loi Carrez) n’est pas obligatoire (même si l’est l’indication de la surface du bien dans l’acte de vente) et ne constitue donc pas à proprement parlé un diagnostic technique. En revanche, l’absence de certification de la surface du bien vendu laissera toujours un doute chez l’acheteur potentiel, notamment pour les petites surfaces (ou les mètres carrés deviennent psychologiques). A ce sujet, si le meilleur moyen de limiter les coûts de diagnostic consiste à réduire le nombre de ces diagnostics, il peut être judicieux, si l’on possède déjà une certification de surface, d’en demander une seconde en même temps que d’autres diagnostics. En effet, des écarts sont parfois constatés et ont une grande importance pour les petits appartements. Gagner à Paris ½ mètre carré peut justifier ce petit test !
• L’état de la chaudière à gaz ou de l’électricité, des postes dont l’état est difficile à évaluer pour des non-professionnels. Or une installation ancienne et bien entretenue n’est pas forcément défectueuse, et c’est le diagnostic correspondant qui permettra de le prouver.
• Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) permet à l’acquéreur d’un logement d’évaluer le coût de chauffage de ce logement (et, indirectement, de juger du confort thermique de l’habitation).
  De plus, le DPE doit lister le travaux qui permettraient de limiter les consommations d’énergie : isolation par l’intérieur par exemple, changement des fenêtres, de la chaudières, du système de ventilation...
  Enfin, ce DPE prendra de plus en plus important du fait des nouvelles règles en matière d’isolation et du coût de l’énergie.

DDT : outil négociation du prix d’un bien immobilier

En raison des informations contenues dans les diagnostics techniques, il est facile d’imaginer que leur présentation au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente fournira à l’acquéreur des arguments précieux pour négocier le prix du bien :
la présence de termites a toutes les chances de décourager l’acquéreur,
la présence d’amiante ou de plomb obligera à des travaux dont le coût pourra être diminué du prix de vente (si cette durée n’avait pas été anticipée lors des visites),
les travaux d’amélioration de la performance thermique du bien indiqués dans le DPE devront être anticipés par l’acheteur qui, dans le cas contraire, pourra mettre en avant le coût de ces travaux conseillés pour négocier au dernier moment le prix de vente.