Effet de levier et investissement immobilier

Lorsqu’on s’intéresse à l’investissement immobilier, on est obligé de maîtriser quelques notions techniques, en particulier celle de l’effet de levier.

L’effet de levier, c’est une des bases de l’investisseur. Si on dispose de 10 euros au fond d’une poche, le levier est un mécanisme par lequel on peut en retirer 100 euros pour faire une chose précise.

Exemple 1

L’exemple le plus courant :

On va à la banque avec un apport de 100K, le banquier nous prête 300K en plus. Au lieu d’acheter un appartement 100K, on peut acheter une maison 400K.
Ça, c’est la première partie du levier. On achète un bien plus important que ce qu’on pourrait.

Pour nous investisseurs, la deuxième partie qui nous intéresse est la suivante :

Admettons qu’au moment de la revente, l’immobilier ait pris 20%.
Si on avait un appartement, on aurait un bien qui vaut 120K
Si on avait emprunté, on aurait un bien qui vaut 480K

Donc, avec la même somme de départ, on aura d’un côté 20K de bénéfices et de l’autre 80K de bénéfice. C’est le premier secret de la richesse.

Mais le levier peut aussi être ailleurs que dans une banque, on l’oublie souvent.

Exemple 2

Un bien acheté 90K en ruine, rénové pour 10K et beaucoup d’huile de coude. Revendu 190K.

C’est aussi un levier. Mais attention dans ce cas, la plus-value est calculée sans tenir compte de cette huile de coude, des travaux réalisés ! Par conséquent, la fiscalité diminue cet effet de levier...

Exemple 3

Un freelance qui se retrouve avec 10 projets à 2000 Euros à réaliser en même temps alors qu’il ne peut en assurer que 3 lui-même.

Cas 1 : Il en refuse ou demande à en reporter 7. Il termine les 3 projets et gagne 6000 Euros.

Cas 2 : Il sous-traite ou embauche avec une marge de 15%. Il termine 2 projets, gagne 4000 Euros. Au lieu de faire le 3e projet, il préfère utiliser un peu de son temps pour constituer une équipe de 2 ou 3 confrères qui vont réaliser 8 projets pour lui. Il gagne donc en plus (2000×0,15×8) = 2400.

Il gagne en tout 6400 Euros

Cas 3 : Il se dit que c’est une bonne idée de tout sous-traiter (les 10 projets) à ses collègues avec une marge de 15%. Et pour un temps d’effort minimum, il gagne (2000×0,15×10) = 3000 Euros