Création SCI

Emprunt SCI immobilière

Peut-on augmenter sa capacité d’emprunt par la création d’une société civile immobilière ?

SCI et négociation emprunt

Si vous souhaitez créer une société civile immobilière pour obtenir l’emprunt que votre banque ne vous accorderait pas personnellement, alors la SCI est une mauvaise réponse à votre besoin de financement.

En effet, pour décider ou non d’accorder un emprunt à une société civile (transparente donc), une banque va analyser la capacité d’emprunt de ses associés. La banque va donc demander les revenus de chacun des associés pour calculer leur capacité d’endettement. Si la SCI est destinée à un investissement locatif, les revenus attendus constituent des revenus fonciers pour les associés et sont donc ajoutés à leur capacité d’endettement. Mais ces revenus fonciers prévisionnels ne sont prix en compte qu’à hauteur de 70% de leur montant, pour tenir compte du risque de non paiement sur des loyers.

Par ailleurs, pour une banque, il n’existe pas de formule de prêt spécifique aux sociétés civiles immobilières, pas d’assurance-décès spécifique, donc aucun avantage à attendre non plus en matière de taux d’intérêt ou de durée d’emprunt.

SCI et garanties bancaires

Deux types de garanties peuvent être demandées par une banque pour accorder un prêt immobilier (à une SCI ou à un particulier) :
- une hypothèque sur le bien immobilier acquis, cette hypothèque donnant le droit à la banque de faire vendre ce bien immobilier pour se rembourser en cas de défaillance de l’emprunteur,
- la caution d’une société spécialisée qui assure la banque de sa créance et qui se chargera de poursuivre les emprunteurs en cas de défaillance.

Ces garanties peuvent être demandées de la même façon à une SCI qu’à un particulier, augmentant dans les deux cas le coût du crédit bancaire.

Mais des garanties particulières peuvent être demandées par une banque aux associés qui négocient un prêt bancaire. En effet, les associés d’une SCI sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à leur participation au capital. Or l’emprunt immobilier a été accordé à la SCI. Aussi, en cas de non remboursement de l’emprunt, la banque doit se retourner contre la société civile immobilière avant d’avoir le droit de se retourner contre chacun des associés. Pour éviter ces complications juridiques et ce risque accru, la banque exige dans la pratique que les associés solvables de cette SCI se portent caution solidaire du prêt accordé. Ainsi, la banque pourra se retourner contre ces associés cautions de la société et exiger auprès d’eux le remboursement de l’intégralité du prêt accordé à la société civile.

SCI et capacité emprunt de tous les associés

On l’a souligné, pour des personnes physiques, créer une société civile immobilière ne leur apporte aucune capacité d’endettement supplémentaire. En revanche, l’entrée au capital de la société de personnes physiques supplémentaires permet à la SCI d’augmenter sa capacité d’emprunt. Par exemple, créer une SCI familiale permet à un enfant d’acquérir sa résidence principale grâce à la capacité d’endettement apportée à cette société par ses parents (ainsi que leur caution solidaire dans la pratique). De la même façon, en cas de saisie judiciaire de la résidence principale d’un entrepreneur individuel par exemple, créer une société avec des membres de sa famille est un moyen de conserver ce bien immobilier.

Dans tous les cas, il faut rappeler que l’endettement de la SCI sera ultérieurement pris en compte par les banques pour mesurer la capacité d’endettement individuel de chaque associé en cas de négociation d’un emprunt personnel. Aider un proche en participant au capital d’une SCI, c’est donc engager sa responsabilité personnelle comme associé de cette société civile mais également limiter sa capacité d’endettement personnelle tant que le prêt obtenu n’est pas intégralement remboursé.

Emprunt par société civile immobilière

Vous pouvez sur ce site, en complétant un simple formulaire, connaître votre capacité d’emprunt et la faisabilité de votre projet en complétant le formulaire emprunt immobilier ou vos possibilités de faire racheter un emprunt immobilier en cours.



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  • 6 juin 2018, par TomLiving

    Bonjour,

    Je souhaite monter une SCI à 50-50 avec un associé qui fera le gros du travail. J’aimerais savoir ce qu’il arrive dans le cas ou je me porte caution solidaire, et où je me retrouverais à payer la totalité du pret. Garderait on les memes %, ou bien le fait d’avoir tout payer me rendrait seul propriétaire des parts...?

    Merci.

    • 7 juin 2018

      Pardon pour ce gros manque de clarté.
      Mon associé a peu d’argent, donc il est probable que je devrai me porter caution solidaire auprès de la banque pour obtenir un prêt bancaire. Donc le rembourser intégralement dans le cas où nous n’aurions par exemple pas de loyer, et où mon associé n’aurait pas de quoi payer les mensualités.

      Bien sûr, c’est un cas extrême pour l’exemple. Je souhaite vraiment comprendre dans quoi je m’engagerais en me portant caution solidaire sur la totalité d’un bien.
      Notre but au départ était d’acquérir un appartement pour commencer, mais je commence à vouloir acheter plutôt un petit immeuble. Par contre, je ne le ferai pas si le risque implique que je puisse me retrouver à payer la totalité de l’immeuble pour en être propriétaire de seulement la moitié...

      Alors qu’arrive t-il si les loyers perçus ne suffisent pas et que mon associé ne peut pas suivre, est il prévu qu’une partie de ses parts me reviennent pour compenser le fait que je paye sa part du crédit ?

      D’avance merci pour votre réponse :).
      Passez une bonne journée.

    • 8 juin 2018

      Si vous êtes caution solidaire d’un emprunt souscrit personnellement par l’autre associé, et qu’il faisait défaut, vous auriez une créance sur lui personnellement, et non sur la SCI. Il pourra choisir de vous rembourser comme il le souhaitera, mais s’il ne le pouvait pas vous pourrez saisir ses biens pour vous payer, dont en particulier ses parts de la SCI. Et donc au final oui vous pourriez récupérer 100% des parts, mais à l’issue d’une procédure longue et coûteuse. Il faudra donc que pendant cette période vous puissiez assumer seul l’intégralité des échéances.

    • 8 juin 2018

      Interessant, merci !
      Je ne parle pas d’un prêt personnel pour lui mais pour la SCI :
      Nous créons une SCI avec capital faible,
      Nous empruntons au nom de la SCI pour acheter un bien immobilier,
      Comme mes ressources risquent d’être la garantie qui permettra de faire accepter le prêt, il y a des chances que la banque me demande de me porter caution solidaire sur l’ensemble du prêt de la SCI (et à mon associé aussi peut être),
      Dans le cas d’un défaut de paiement, le plus probable étant qu’il provienne de mon associé, si je me retrouve à payer la totalité du prêt de notre SCI (alors que j’ai seulement 50% des parts), je suis donc en droit d’engager une procédure auprès de mon associé pour récupérer cet argent, via par exemple récupération de ses parts de la SCI ?

      J’ai vraiment confiance en mon associé, mais je sais bien qu’il vaut mieux assurer ses arrières dans tous les cas !

      Merci bien :).

    • 22 juin 2018

      Si c’est la SCI qui emprunte, c’est à la SCI de rembourser le prêt, et non aux associés. Donc au cas où la SCI ne pourrait pas le faire, la banque pourra se retourner contre vous si vous vous êtes porté caution, et vous à votre tour pourrez vous tourner contre la SCI, mais pas directement contre votre associé.
      Mais vous pourrez demander la liquidation de la SCI, et à ce moment là votre associé devient directement responsable de l’éventuelle créance restante, sur ses biens personnels à hauteur de sa part dans le capital.

  • 3 février 2017, par christobege

    bonjour
    nous sommes en SCI Is. nous avons un prêt immobilier professionnel pour l’achat de notre maison.
    nous avons des travaux à réaliser, pouvons nous prétendre à l’éco prêt à taux zéro à titre personnel car la SCI n’y a pas le droit.

  • 6 août 2013, par JOEL

    J’ai 70 ans. Je perçois une retraite de 4000€ par mois et je perçois 1000€ de revenus fonciers destinés à remboursé l’investissement locatif fait sur appartement à Paris (d’une valeur actuelle d’environ 300k€). L’amortissement sera fini dans 5 ans (sauf revente pré-maturée.
    Mon fils va bientôt entrer dans la vie active et n’a pas de revenu, de même pour mon épouse.

    J’ai une résidence principale d’une valeur d’environ 850k€ et une résidence secondaire valant entre 250 et 300k€

    Je dispose donc d’un patrimoine avoisinant les 1,4M€ (bien qu’une partie de l’investissement locatif ne soit pas encore remboursé.

    Voici mes questions :

    1. La création d’une SCI avec pour apport ces 3 bien est-elle judicieuse dans une logique d’investissement et d’optimisation patrimoniale ? (Apport de garantie auprès de créanciers)

    2. Hypothèse : je revend moi bien actuellement en location pour 300k€, je puis divise cette somme en trois apports (33%) pour acheter 3 nouveaux appartements à 300k€
    Soit 300k€ d’apport et 600k d’emprunts remboursables grâce loyers perçus.

    Cette hypothèse me semble raisonnable bien que les conditions de marché ne soit pas idéales et la répartition du risque sur trois biens immobiliers différents me semble judicieuse.

    Cette opération est-elle envisageable après des banques aux vues de mes garanties actuelles ? Avez-vous d’autres propositions de montage immobilier ?

    J’espère être clair et merci d’avance pour vos précieuses réponse.

    • 4 avril 2015

      Si votre objectif est d’emprunter pour acheter de nouveaux biens immobiliers locatifs, vous n’avez pas besoin de revendre le vôtre pour ce faire. Ce serait même une mauvaise idée, car entre la vente et l’achat vous allez perdre les frais de mutation.
      Vous pouvez refinancer votre bien de manière à dégager des liquidités pour en acheter d’autres à crédit. Et ce avec ou sans SCI.

      Après, la conjoncture actuelle me semble particulièrement mauvaise pour les investissements immobiliers, en particulier locatifs, mais c’est à vous de voir, et c’est un autre problème.

  • 3 septembre 2012, par Pierre

    Bonjour,

    Dans le cadre d’une SCI familiale, comment calculer l’impact de l’endettement de la SCI sur l’endettement personnel de chaque associé ? Par exemple, si je détiens 30% des parts, dois-je compter 30% des revenus de la SCI dans mes revenus personnels et 30% des charges de la SCI dans les miennes, ou dois-je intégrer à mes charges/revenus 30% du résultat d’exploitation de la SCI ?
    Par ailleurs, dans ce calcul, comment se fait le prorata entre des parts usufruitières et de nue propriété en cas de démembrement ?
    D’avance merci.

    • 28 septembre 2012

      L’endettement de la SCI est partagé entre ses associés. Si l’un d’entre eux détient 30% du capital, une banque considérera qu’il est déjà endetté personnellement à hauteur de 30% de l’emprunt restant dû de la SCI. D’un autre côté, les revenus fonciers qu’il perçoit augmenteront sa capacité personnelle d’endettement, mais ces revenus fonciers (loyers - charges - taxes foncières...) ne sont pris en compte qu’à hauteur de 70% de leur montant (la banque considérant qu’une baisse de 30% de ses revenus est toujours possible, en cas de vacance d’un logement détenu par la SCI, travaux...).

      En cas de démembrement, qui est endetté ? Le nu-propriétaire, et cet emprunt a un impact sur la valeur de ses parts. L’usufruitier quant à lui ne fait que percevoir des revenus (et payer de l’IR sur ces revenus), il ne subit pas personnellement l’endettement de la société.

    • 4 avril 2015

      Bonjour
      Toute mes excuses pour la suprise.Aider est la meilleure mamière de partager son amour éternel, c est ce qui m a poussé à mets à votre disposition un prêt à partir de 2000€ a 80.000€ à des conditions très simple à toutes personnes pouvant rembourser sans distinction de race. Je fais aussi des investissements et des prêts entre particulier de toutes sortes . J’offre des crédits à court, moyen et long terme en
      collaboration avec le ministère des finances et de l économie et à une durée de remboursement abordable. Nous ignorons de vos usages et nos transferts sont assurés par une banque pour la sécurité de la transaction. Pour toutes vos demandes
      faites propositions par rapport aux taux et aux échelonnements de
      paiements et je serai à votre aide. Enfin pour plus de compréhension
      veuillez me joindre par e-mail:nadineboulet85@yahoo.fr

  • 27 avril 2012, par eveG

    Mon mari a eu un cancer il y a 1 an 1/2 nous souhaiterions acheter notre residence principale :

    Maison : 380 000€
    Notaire : 25 000€
    Travaux : 100 000€
    Total : 500 0000€.

    nous voulions acheter en nom propre en 50-50 mais le taux d’assurance juste pour mon epoux est de 1.4% (1000€/mois), ce qui n’est pas viable.

    Nous envisageons donc : 90% credit Moi - 10% mon mari.

    Mais en realite nous allons financer le bien en 50-50.

    Afin de nous proteger tous les 2, je me demandé si une SCI n’etait pas la solution.

    Merci pour vos lumieres et pour votre site.

    • 26 juin 2012

      La SCI est une société transparente et les conditions du prêt accordé à une SCI sont les mêmes que celles du prêt qui serait accordé directement à ses associés (voir la rubrique Apports à une SCI).

    • 4 avril 2015

      Bonjour
      Toute mes excuses pour la suprise.Aider est la meilleure mamière de partager son amour éternel, c est ce qui m a poussé à mets à votre disposition un prêt à partir de 2000€ a 80.000€ à des conditions très simple à toutes personnes pouvant rembourser sans distinction de race. Je fais aussi des investissements et des prêts entre particulier de toutes sortes . J’offre des crédits à court, moyen et long terme en
      collaboration avec le ministère des finances et de l économie et à une durée de remboursement abordable. Nous ignorons de vos usages et nos transferts sont assurés par une banque pour la sécurité de la transaction. Pour toutes vos demandes
      faites propositions par rapport aux taux et aux échelonnements de
      paiements et je serai à votre aide. Enfin pour plus de compréhension
      veuillez me joindre par e-mail:nadineboulet85@yahoo.fr

  • 2 avril 2012, par devyne

    j’ai contacter le banquier semaine derniere,il m’a demander de lui faire un courrier de ma demande de retractation de garant.il m’a repondu qu’il n’etait pas certain de povoir m’en sortir ,il doit etudier le fonctionnement de l’entreprise.je suppose que celà va passer en commission.mon ex ne s’est occuper de rien ;il m’a dit qu’il pensait que le juriste avait fait le necessaire,alors que la cession de ma part ds la sci est faite depuis 11/2011.tout le monde me dit que celà ne se passe pas ainsi,meme si mon ex trouve un autre garant !celà est il aussi complique ?

    • 10 avril 2012

      (Suite des messages précédents). Merci de nous tenir informés.

  • 2 avril 2012, par devyne

    pour l’instant la sci de mon ex ami n’est pas en faillitte ;il regle son emprunt tous les mois.ce que je veux savoir ,peut il trouver un utre garant et à ce moment là la banque me retractera !est ce possible ?

    • 2 avril 2012

      Voir avec votre banque si elle accepte une autre caution, il faut dans tous les cas contacter votre banquier, merci de nous tenir au courant (à la suite de ce message pour plus de cohérence).

  • 2 avril 2012, par devyne

    comment puis je me sortir de cet emprunt pour la sci sans prendre un avocat,la banque doit etudier le fonctionnement de l’entreprise de mon ex ami.expliquez moi svp le role du banquier dans cette affaire et que va t’il faire pour me sortir de cette caution .merci.

    • 2 avril 2012

      Votre banquier n’a aucune raison de perdre votre cautionnement qui lui apporte une garantie supplémentaire. Son rôle n’est donc pas de supprimer cet acte de cautionnement. A vous de voir avec lui comment limiter votre responsabilité (sachant que durant un délai de 2 ans à compter de la cession de vos parts vous restez déjà responsable des dettes de la SCI).

  • 2 avril 2012, par devyne

    bonjour !il y a un an je me suis sortie de la sci de mon ex ami.il y a 15 jours ,j’ai eu la surprise de recevoir un courrier de la banque me disant que j’etais garant de l’emprunt pour la sci jusqu ’en 2026.j’ai contacter le banquier,qui me dit qu’il doit consulter comment fonctionne les comptes de l’entreprise de mon ex ami.est il normal qu’a la banque je n’ai jamais signer de caution ni le contrat de pret.je n’ai signer que chez le notaire.pouvez vous me dire comment celà doit se derouler avec la banque ? doit je prendre un avocat.puis je avoir une reponse rapidement,car celà me perturbe beaucoup.suis je garante a vie ?

    • 19 novembre 2012

      Vous pouvez évidemment consulter un avocat, mais attention d’en limiter le coût, car effectivement vous avez dû signer le prêt bancaire et l’acte de cautionnement au moment de la signature de l’acte notarié.

  • 29 février 2012, par Noviceendroit

    Bonjour,
    Mon mari et moi souhaitons faire l’acquisition d’un terrain avec un couple d’amis pour y faire construire une maison.
    La règlementation de l’urbanisme ne nous permet de construire qu’une seule maison sur ce terrain. Aussi, nous envisageons de monter une SCI pour l’acquisition du terrain et la construction de la maison.
    Une fois bati, nous souhaitons procéder à une division de propriété batie.
    Il s’agit pour nous d’un projet important qui pourrait être lourd de conséquence si l’un de nous ou de nos amis venait à ne plus pouvoir rembourser sa part d’emprunt bancaire.
    Pourriez-vous nous éclairer sur les risques que nous prenons à réaliser une telle opération.
    Merci pour votre aide.

    • 19 novembre 2012

      Si les associés de la SCI sont cautions solidaires, vous devrez personnellement rembourser l’emprunt que la SCI ne pourrait pas elle-même rembourser (voir notre dossier "Emprunt").

  • 2 février 2012, par JEANNE

    Bonjour,
    mes parents sont caution solidaire de 3 SCI, ces SCI n’ont pas pu rembourser les emprunts, le commerce de mes parents a été en redressement judiciaire, les SCI ont été reprises dans le plan mais avant la fin de ce plan, le commerce a été en liquidation.
    La banque me réclame 100 000 €, je suis associé à hauteur de 20 % pour 2 SCI, et 80 % pour la 3ème, je n’ai jamais signé de caution, à l’époque j’étais étudiant.
    Suis je responsable de ces dettes ?
    merci pour votre réponse

    • 2 février 2012

      Vous êtes responsable des dettes mais à hauteur de votre participation uniquement (soit 20%).

    • 3 février 2012

      Bonjour,
      la banque n’a t elle pas fait une faute en ne m’obligeant pas à être caution pour la SCI dont j’ai 80 % des parts ? A l’époque je n’étais pas solvable, pourquoi la banque a t elle accordé un tel emprunt ?
      cordialement

    • 8 février 2012

      La banque n’est coupable de rien du tout, sauf si votre banquier vous a contraint à signer l’acte de cautionnement.

  • 18 novembre 2011, par Mado777

    Je souhaite créer une SCI avec mon fils dans le but d’acheter un appartement (moitié moitié chacun en investissement) que j’occuperai ensuite (puis je le louer ?)
    Je n’ai pas d’apport personnel, aussi je pense faire un emprunt à la banque pour l’achat de l’appartement.

    • 19 novembre 2012

      Vous pouvez effectivement occuper le bien détenu par une SCI tout en étant associé de cette société, voir notre dossier sur la "résidence principale".

  • 26 octobre 2011, par Dockeens

    Bonjour
    Ma conjointe veut que l’on se séparent, nous sommes en possession d’une maison construite il y a trois ans, j’aimerai garder la maison, mais avec mes seuls revenus il est clairement impossible de contracter un crédit vu le montant restant dû à la banque.
    Je pensais créer une SCI familiale avec mes parents et mon frère afin de racheter la maison, est-ce une bonne alternative ?
    Faut-il que l’on divorce avant de créer cette SCI.
    Est-ce que la SCI peut payer la part que revient à ma femme ?
    Et est-ce que mes parents et mon frère seront imposés sur le bien immobilier car ils sont déjà propriétaire de leur résidence principale.
    Merci d’avance.
    Cordialement.

    • 14 novembre 2011

      Créer une SCI permet effectivement d’augmenter votre capacité d’endettement mais limite de ce fait celle des autres associés. Votre frère en particulier aura moins de possibilité de s’endetter à titre personnel s’il devient associé de cette SCI qui sera endettée. Plutôt que de créer une SCI, vos proches peuvent apporter des garanties à votre banque pour vous permettre d’obtenir un prêt.

  • 25 octobre 2011, par platoon

    je suis à 50/50 dans une SCI possédant un local. Pour l’instant ce local est loué à une entreprise mais le bail commercial est inexistant. Si cette entreprise venait à déménager, la banque pourrait elle se retourner juste contre moi si mon associé refusait de payer les 50% du remboursement du prêt ?

    • 10 novembre 2011

      Votre banque devrait alors se retourner contre la SCI (qui conserverait la possibilité de céder ce bien) avant de se retourner contre ses associés (qui ne sont responsables des dettes de la SCI que proportionnellement à leur part de capital, vous êtes donc responsable du remboursement de la moitié de cet emprunt).

  • 28 août 2011, par Pierre

    Bonjour,
    Dans le cadre d’une sci avec trois associés nous souhaitons recourir à un, puis plusieurs prêts bancaires pour financer des investissements locatifs.
    Comment être sûr que chacun des associés remboursera bien le prêt à hauteur d’un tiers ?
    Cdlt.

    • 19 novembre 2012

      Si les associés doivent réaliser des apports en compte courant pour couvrir les besoins de la SCI, il faut effectivement anticiper qu’il n’est pas possible d’obliger un associé à effectuer des apports en compte courant. En revanche, il est possible de prévoir la rémunération des comptes courants et de limiter ainsi l’inégalité entre associés si l’un d’eux ne participe pas aux besoins de trésorerie de la SCI. De plus, cette rémunération des comptes courants permet ensuite à la SCI de s’endetter pour rembourser les comptes courants tout en déduisant les intérêts de l’emprunt contracté.

      Pour s’assurer des apports des associés, il serait peut-être préférable que ces apports soient effectués en capital. Le montant du capital serait donc égal au montant du capital emprunté et libéré en fonction des besoins de la SCI. Si un associé ne réalise pas ces apports, alors il sera en faute par rapport aux statuts.

      Aussi, il est toujours conseillé d’avoir recours à un professionnel pour rédiger des statuts de SCI.

  • 1er juin 2011

    bonjour ,
    je voudrais savoir quels sont les risques encourus si je me retrouve dans l’incapacité de payement de mes échéances bancaires , étant associé à 25 % des parts dans une sci .
    merci

    • 15 juin 2011

      Vous êtes associé d’une SCI qui nécessite des apports en compte courant pour rembourser un prêt bancaire, chaque associé réalise donc régulièrement des apports en compte courant pour permettre à la SCI de faire face aux échéances de cet emprunt. Mais on ne peut pas obliger un associé de SCI à réaliser un apport en compte courant. Aussi, si les associés n’apportent plus de liquidités à la SCI, ils ne risquent rien individuellement mais la SCI elle risque la liquidation. Aussi, plutôt qu’une liquidation judiciaire, cette SCI ferait mieux de vendre les biens qu’elle détient.

    • 4 avril 2015

      Bonjour
      Toute mes excuses pour la surprise.Aider est la meilleure manière de partager son amour éternel, c est ce qui m a poussé à mets à votre disposition un prêt à partir de 2000€ a 80.000€ à des conditions très simple à toutes personnes pouvant rembourser sans distinction de race. Je fais aussi des investissements et des prêts entre particulier de toutes sortes . J’offre des crédits à court, moyen et long terme en
      collaboration avec le ministère des finances et de l économie et à une durée de remboursement abordable. Nous ignorons de vos usages et nos transferts sont assurés par une banque pour la sécurité de la transaction. Pour toutes vos demandes
      faites propositions par rapport aux taux et aux échelonnements de
      paiements et je serai à votre aide. Enfin pour plus de compréhension
      veuillez me joindre par e-mail:nadineboulet85@yahoo.fr

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