Création SCI

Evaluation patrimoine défunt

Comme pour évaluer un immeuble avant sa cession, une entreprise... le notaire chargé d’une succession va s’appuyer sur différentes méthodes pour évaluer les biens à partager.

Évaluation de l’actif du patrimoine du défunt

Le patrimoine est constitué de biens mobiliers et immobiliers.

Pour toutes les valeurs mobilières (compte en banque, portefeuille boursier...) l’évaluation est basée sur les données fournies par l’établissement financier du défunt. Cela ne pose donc aucune difficulté d’interprétation.

Pour les biens immobiliers, le notaire dispose de différents outils. Il a notamment accès à la Base d’information économique notariale (BIEN) qui recense toutes les transactions immobilières enregistrées par les notaires. Ces ventes sont classées en fonction de nombreux critères :
- nature du bien : maison, appartement, terrain, parking...
- emplacement,
- superficie,
- prix...
Grâce à cette base de données, le notaire estime le bien en utilisant une technique de comparaison avec des biens similaires.

Il peut également faire appel aux services de Min.not, une structure de la profession qui dispose d’un service d’expertise et d’évaluation.

Enfin, il est possible de demander à deux agences immobilières locales de procéder à l’évaluation. C’est ensuite la moyenne des deux estimations qui est retenue.

Bien immobiliers atypiques

Pour certains biens immobiliers exceptionnels, comme un château ou un terrain situé dans un lien inattendu, il n’existe pas de comparatif possible. L’évaluation est donc d’autant plus complexe. Le plus souvent, pour trouver le juste prix, le notaire cumule les différentes techniques. Il interroge une agence immobilière spécialisée sur cette niche de marché, tout en ayant recours aux services de la profession, habitués à ce genre d’exercices. Consulter le notaire local constitue souvent une source d’information indispensable. Ces différentes données permettent ainsi d’aboutir à un prix le plus juste possible.

Evaluation de parts de SCI

En matière de SCI, ce site apporte également des réponses quant à l’évaluation de parts. En effet, la comptabilité de la société constitue une autre source d’information, permettant de prendre en compte le passif qui vient diminuer la valeur de ces parts.

En revanche, en matière d’évaluation des actifs, c’est à dire des immeubles détenus par la sci, on retrouve les même travail d’estimation des immeubles en tenant compte du marché et des prix pratiqués pour des biens équivalents.

Contestation de l’évaluation par les héritiers

Face à l’envolée des prix de l’immobilier les contestations sont de plus en plus fréquentes, chacun espérant un gain important. Pour régler le litige, le notaire demande alors à chaque héritier de faire procéder lui-même à une évaluation et on retient la moyenne des différentes estimations.

Lorsque cette solution ne permet pas de régler le litige, le notaire propose de vendre le bien aux enchères, garantie d’un juste prix fondé sur l’offre et la demande.

Enfin, si l’héritier qui a obtenu le bien le vend dans les deux années qui suivent le partage à un prix supérieur de plus du quart à la valeur estimée lors de la succession, l’héritier qui s’estime lésé dispose d’une action en complément de part s’il remplit certaines conditions (article 889 du Code civil). Cela signifie qu’il est susceptible d’obtenir une somme complémentaire à son héritage à l’issue de la vente du bien.

Sous-évaluation d’un bien

Pour diminuer les droits de succession à payer et les droits de partage, il pourrait être tentant de diminuer le montant des actifs à partager. Cependant, la sous-évaluation d’un bien immobilier a un effet pervers ; lors d’une revente éventuelle dans les trente ans, la plus-value sera fortement fiscalisée (voir le calcul de la plus-value alors à payer dans cet article).



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