Fiscalité LMP

Contrairement au mode d’imposition de loyers en revenus fonciers, les loueurs en meublés sont imposés au régime réel ou au régime micro.

Comment devenir LMP

Comment opter pour le régime d’imposition des loueurs en meublé professionnel ?

Pour cela, trois conditions sont à respecter :
– S’inscrire au RCS avec la qualité de LMP. Si le RCS refuse cette inscription, ne reconnaissant pas le caractère commerciale des locations meublées, ce refus n’empêchera pas de relever fiscalement pour ce régime d’imposition, le courrier de refus de cette inscription témoignant alors de ses démarches d’inscription et validant cette première condition.
– Dégager des revenus annuels de LMP supérieurs à 23K€. La première année d’inscription au régime des LMP, ce revenu de 23.000 euros est à atteindre au prorata du nombre de jours compris entre la date d’acquisition de l’immeuble (ou de la livraison de l’appartement) et le 31 décembre.
Ainsi, pour une livraison du bien loué le 11 septembre N, le total des revenus du LMP doit dépasser : 23.000€ x (20 + 31 + 30 + 31) jours / 365 jours soit 7.058€.
– Ces revenus nets doivent représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal du LMP (sans prendre en compte dans ce total des revenus du foyer les autres revenus fonciers ou mobiliers, et en ne retenant donc que les revenus professionnels : salaires et pensions, autres revenus relevant des BIC ou BNC, revenus agricoles...).

Fiscalité des revenus d’un loueur en meublé

Le loueur en meublé relève :
– du régime micro-BIC si les loyers annuels encaissés sont inférieurs à 32.900 euros,
– du régime réel au-delà de ce seuil de revenus locatifs.

A noter cependant que, si le régime réel est plus intéressant fiscalement, un loueur en meublé peut opter pour cette solution même si les loyers qu’il encaisse sur ses locations meublées sont inférieurs au plafond de 32.900 euros. Mais attention, le régime micro présente l’avantage d’une comptabilité simplifiée. Au régime du réel, il faudra certainement anticiper les honoraires d’un expert-comptable (pour les évaluer, il est possible d’utiliser le service de comparateur de prix proposé sur ce site).

Charges forfaitaires en régime micro

Au régime micro, les loyers sont forfaitairement réduits de 50% avant imposition à l’impôt sur le revenu. Cet abattement forfaitaire correspond à :
– l’ensemble des charges annuels, taxes, et autres frais de location,
– aux travaux et à l’amortissement de l’immeuble loué meublé.

Charges réelles au régime réel

Au régime réel, les loyers sont réduits des charges réelles :
– charges de fonctionnement annuel,
– amortissement de l’immeuble à un taux compris entre 2,5 et 4% du prix d’acquisition,
– amortissement des meubles à un taux de 14% à 20% de leur prix d’achat.

Par exemple, les charges déductibles sur un immeuble loué en meublé par un professionnel sont :

• Le total des charges engagées pour l’acquisition de l’appartement ou la maison loué en meublé, avec (comme expliqué ci-dessous) une imputation sur 3 ans de ces frais (frais de notaire, commission de l’agence, droits d’enregistrement...).
• L’amortissement de l’immeuble, avec une limite : les dotations pratiquées ne peuvent pas entraîner un déficit d’exploitation, et donc ne peuvent être supérieures au résultat obtenu par différence entre les loyers et les charges courantes.
• Les intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir ce bien.
• Les charges de copropriété, d’entretien.
• Les dépenses de réparation.
• Les honoraires du syndic, de l’expert-comptable, de l’assureur de l’immeuble.
• Les impôts et taxes payés par le LMP : taxe foncière mais aussi la CFE, contribution forfaitaire des entreprises (taxe locale en remplacement de la taxe professionnelle, et qui dépend donc des taux pratiqués par son agglomération de communes).

Ainsi, le régime réel est plus intéressant que le régime micro dès lors que les charges réelles sont supérieures à 50% des revenus locatifs.

Ces deux régimes fiscaux sont davantage détaillés dans notre article sur les LMNP (loueurs non professionnels). Mais si cette imposition des loyers en LMP et LMNP est la même, des différences fiscales entre les deux régimes existent par ailleurs.

Particularités du LMP

Régime des plus-values

Pour le LMP, c’est le régime d’imposition des plus-values professionnelles qui s’applique, contrairement au régime des particuliers pour les LMNP. A noter que le régime des particuliers est plus avantageux à terme, lorsque la durée de détention est suffisamment longue pour limiter le montant de la plus-value imposable, voire même jusqu’à la rendre non imposable.

Déficit en LMP

Attention de bien noter que le traitement du déficit en LMP varie suivant le régime fiscal applicable :

• En régime micro, étant donné que le revenu imposable dépend uniquement des loyers encaissés, et que les charges réelles ne sont jamais retenues pour calculer ce revenu micro-BIC, alors aucun déficit ne peut être constaté. Dans le cas de l’absence de loyers, aucun revenu n’est imposable, mais aucune charge n’est déductible fiscalement sur les autres revenus du contribuable.
• Au régime réel, le déficit constaté durant un exercice peut être imputé sur les autres revenus, ou reporté sur les années suivantes.
  • Les frais engagés avant la première mise en location, donc durant la période de construction de l’immeuble, sont regroupés dans un poste comptable à répartir équitablement sur les trois premiers exercices.
    Par exemple, si le total de ces frais s’élève à 15.000 euros, pourra être déduit chaque année du revenu du LMP 5.000 euros de charges à répartir pendant 3 ans.
  • Toutes les charges engagées durant l’exercice s’imputent sur le revenu global du contribuable. Si ce revenu global n’est pas suffisant, le reliquat de charges est reportable sur les 6 exercices suivant.

ISF en LMP

L’immeuble loué par un LMP étant un bien professionnel, il n’entre pas dans l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

C’est là un avantage majeur du régime fiscal du LMP comparativement au LMNP. Cependant, des conditions s’imposent au LMP pour bénéficier de cet avantage fiscal et, finalement, pour prouver que son activité de loueur correspond véritablement à une activité professionnelle : il s’agit des conditions énoncées au début de cet article, et qui imposent de retirer l’essentiel de ses revenus de cette activité professionnelle de loueur en meublé.