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Inconvénients d’une location en SCI


Résumé de tous les inconvénients qu’il y a à détenir en SCI un bien immobilier locatif, notamment en matière de durée du bail, de caution et de demande de congé.

Un certain nombre d’inconvénients à la création d’une SCI pour gérer une location sont regroupés dans cet article.

Durée d’un bail d’habitation consenti par une SCI non familiale

La loi du 6 juillet 1989 a instauré un régime de faveur pour les bailleurs personnes physiques en les autorisant à consentir un bail d’habitation pour une durée de 3 ans. Cette durée peut être augmentée mais ce sera au désavantage du bailleur. En effet, plus la durée du bail est courte, plus le bailleur aura de possibilités de récupérer son bien, en donnant congé au locataire afin de vendre ce bien ou de l’occuper à titre personnel ou au bénéfice de ses enfants, d’augmenter le loyer en fonction du marché au terme du bail...

Dans le cadre d’une SCI familiale, assimilée à une personne physique, cette société peut donc signer des baux de 3 ans seulement. Une SCI est dite "familiale" lorsque ses associés sont des membres d’une même famille (parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus).

En revanche, les baux d’habitation consenties par des personnes morales ont une durée d’au moins 6 ans. Une SCI non familiale ne pourra donc consentir que des baux d’une durée minimale de 6 ans. C’est en particulier le cas d’une société civile constituée entre concubins, qu’ils soient pacsés ou non.

Caution SCI non familiale

Lors de la location d’un bien immobilier, une société civile immobilière ne peut pas exiger de son locataire une caution solidaire. Seules les SCI familiales ont la possibilité, pour garantir le paiement des loyers et autres charges dus par ses locataires, d’accepter la caution d’un tiers (voir modèle acte de cautionnement sur ce site).

Occupation à titre onéreux d’un bien de la SCI par un associé

Cette possibilité est détaillée dans le dossier consacré à la création d’une SCI pour acheter sa résidence principale.

Il faut rappeler que dans ce cas, soit l’occupation a lieu à titre gratuit (et dans ce cas aucune charge ne sera déductible), soit les associés règlent un loyer à la société. Dans ce dernier cas, en ce qui concerne le calcul d’une éventuelle plus-value lors de la cession du bien, ce logement ne serait pas considéré comme une résidence principale et donc imposée au taux de 34% (voir le dossier Cession de parts sociales et l’article Calcul d’une plus-value immobilière).

Congé pour reprise au profit d’un associé

De la même façon, dans le cas d’une SCI non familiale, il ne sera pas possible pour la société de donner congé à son locataire au terme du délai de 6 ans de son bail d’habitation au motif que l’un des associés souhaite occuper ce bien.

SCI et taux à 0%, CEL et PEL

Les associés d’une SCI ne peuvent bénéficier ou faire bénéficier leur SCI d’un prêt à 0% pour l’acquisition d’un bien immobilier, ainsi que des conditions de prêts prévues par un CEL (Compte Epargne Logement, permettant de bénéficier de taux préférentiels) ou un PEL (Plan Epargne Logement).

EN CONCLUSION :

Une société civile immobilière ne bénéficie pas des mêmes règles juridiques pour la location d’un bien immobilier que des particuliers, en matière de durée de bail, de caution, de prêt à taux 0%...




Messages

  • une sci non familiale peut elle résilier un bail de 6 ans pour vente avant la date de fin du bail

  • SCI Familiale : congé pour vendre à un locataire âgé de plus de 70 ans
    Bonjour,
    Je cite l’article 15.3 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail à l’égard de tout locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, sans qu’un relogement lui soit proposé, sauf s’il est lui-même âgé de plus de 60 ans ou a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.

    Une SCI familiale peut-elle donner congé pour vendre à un locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au montant annuel du SMIC ?

    La SCI familiale peut-elle s’opposer au renouvellement du bail si l’un de ses membres est âgé de plus de 60 ans ?

    Y a-t-il une jurisprudence dans le cas d’une SCI familiale qui ne peut donner congé pour vendre à son locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au montant annuel du SMIC ?

    Le montant indiqué dans l’offre de vente doit être inférieur strictement au prix du marché ?

    Merci pour vos réponses.

  • Bonjour,
    Est-ce qu’une SCI familiale qui possède deux habitations dont une louée à titre gracieux ou moyennant loyer, à un ami de la SCI familiale, peut donner congé à son locataire occupant la deuxième habitation (de même surface), ce dernier possédant bail 3,6,9 en bonne et due forme. Congé au motif de la reprise du logement à titre de résidence principale au bénéfice de l’un des actionnaires de la SCI qui possède une troisième très grande maison dans le même domaine.
    1 - Sachant que l’ami de la SCI a pris possession de son habitation, 6 mois après la signature du bail du locataire occupant la deuxième habitation..
    2 – Que cette SCI possède en outre 6 autres habitations affectées à des chambres d’hôtes qui ne sont occupées que quelques jours dans l’année.
    3 – que le congé s’adresse à une personne de 64 ans vivant du RSA et payant régulièrement son loyer ?

    Merci pour votre réponse,
    Cordialement
    Gilbert Moreno

    • Congé d’un bail 3/6/9 pour transformer le local en loué en habitation principale de l’un des associés de la SCI propriétaire : Non. La SCI est certaine d’être condamnée en cas d’action judiciaire (c’est peut-être même une éventualité à chiffrer avec un professionnel pour décider de votre réaction).

      Voir en ligne : annuaire avocats

    • Merci profondément pour votre réponse qui corrobore mes petites connaissances en la matière. Qu’entendez-vous à propos de :(c’est peut-être même une éventualité à chiffrer avec un professionnel pour décider de votre réaction).

      Je vous souhaite une excellente semaine.

      Cordialement

      Gilbert Moreno

    • SI l’on vous donne un congé non justifié et que vous vous installez dans un autre local, cela ne vous empêchera nullement de demander ensuite des dommages et intérêts à votre actuel bailleur (à voir avec un avocat).

    • Je suis désolé, j’ai commis une erreur dans ma question, pardonnez-moi. Il s’agit d’un bail classique consenti par une SCI Familiale composée d’un couple et de ses deux enfants, à une personne de 64 ans, moi en l’occurrence.

      Aux conditions particulières aucune case n’a été cochée : le bailleur « personne Physique » cases non cochée – pointillés restés vides ……. ANS (3 ans minimums) Rien d’inscrit sur la deuxième case - le bailleur « personne morale » cases non cochée ……. ANS (6 ans minimums) pointillés restés vides aussi.

      Trois années se seront écoulées le 8 avril 2012.
      La SCI possède un logement mitoyen identique au mien dans lequel elle héberge un employé de la SA de l’un des associés de la SCI (le père). Cette personne est arrivée sur les lieux trois mois après la signature de mon bail. J’ai la certitude que ce logement constitue un avantage en nature. Cette SCI a transformé une grande surface en six chambres d’hôtes qui ne sont occupées qu’une trentaine de jours dans l’année. Ai-je une chance de pouvoir démontrer la mauvaise foi de la SCI ? Est-ce que le bail qui ne mentionne absolument rien d’autre que le montant du loyer en chiffres et en lettres, avec la mention + eau froide suivant consommation, ne comporte pas une faiblesse. Sous le lieu et la date, on lit :
      En ……………… originaux dont un original est remis … etc, (rien d’inscrit)
      Que nos deux signatures !

      Merci pour votre réponse.

    • Je n’ai pas eu la réponse à mon deuxième exposé mais je tiens à vous remercier pour le deux premières. Je trouve merveilleux qu’il y ait des sites comme le votre.
      Cordialement,
      GM.

  • Si j’achète un bien en SCI Familiale (Mr et Mme) et que je souhaite loué ce bien à un de mes enfants, celui ci peut t’il touché la CAF ?

  • Bonjour nous sommes 2 personnes non mariés non pacsés souhaitant créer une SCI pour ensuite acheter des biens au fur et à mesure et les mettre en location.
    Pouvons-nous créer une SCI Familiale car plus tard nous aimerions nous mariés et transmette les biens à nos futurs enfants ? Si non Quelle SCI devons-nous créer ? capital fixe ou capital variable ? avons nous droit au PTZ ? et si nous créeons une SCI autre que familiale pourrons nous ensuite la transformer en SCI Familiale ? si oui quel en serait le coût ? Merci de vos conseils
    Martinez

  • Bonjour,
    Je me pose la question de passer une SCI imposée à l’IR vers l’IS. Cette SCI est composée d’appartements donnés en location à des particuliers pour leur résidence principale.
    Est-ce que cette SCI imposée à l’IS sort de la base ISF ?
    merci de vos réponses

  • Bonjour, aurai je droit à APL si je loue un bien appartenant à la sci commerciale appartenant a mes enfants et a moi même.merci

  • Bonjour, je suis ravie davoir (enfin) découvert ce site !

    je m’interroge beaucoup, car plusieurs personnes ont un avis complètement contradictoire au sujet de ma situation : beaucoup me conseillent vivement de créer une SCI, mais mon avocat, et un autre avocat, qui a lair assez calé en la matière (il s’agit de M. Le Boulch’, qui a rédigé des livres sur la location meublée, et à qui j’ai commandé une étude patrimoniale) me le déconseillent assez formellement.
    Bref, difficile d’y voir clair !
    car d’autres conseillers en gestion me disent que c’est la solution absolue pour régler mes problèmes fiscaux !

    Je vous expose ma situation :

    Je suis séparée, j’ai une fille, et j’ai hérité en 2004 d’un appartement de 170 m2 à Paris 7 que je loue depuis en nu. Les revenus fonciers me permettent de vivre correctement, mais je me sens tout de même lourdement taxée. C’est pourquoi plusieurs gestionnaires de patrimoine m’ont conseillé la SCI à l’IS sans aucune hésitation.

    Or, je vous cite M. Le Boulc’h :

    "Deux inconvénients doivent toutefois être identifiés :
    1) le coût fiscal de l’apport
    2) le coût fiscal d’une éventuelle revente ultérieure de ce bien.

    1) sur ce point je ne pense pas devoir craindre trop, car j’ai déjà réévalué la valeur et me suis acquitée de mes droits de succession - redressement fiscal), il y a deux ans.

    2) ce point, en revanche n’a purement et simplement plus été abordé par M. Le Boulch’ (j’aurais dû lui demander des éclaircissements, certes..), et je ne me souviens plus de ce qu’en a dit mon avocat, mais lui exclut complètement la SCI pour moi, et d’ailleurs M ; Le Boulch’ m’a laissé entendre, lors d’un entretien, que c’était une solution quelque peu "barbare" et qui serait très mal vue des services fiscaux...

    Depuis que je lis des articles sur votre forum ou ailleurs, je vois rarement des cas comme le mien exposés.

    Ma question principale serait :

    – puis-je revendre le bien normalement à un tiers ?

    – pensez-vous, d’une manière générale, que la création d’une SCI à l’IS avec ma fille de 9 ans pourrait être une bonne solution pour moi ?

    Merci pour votre aide !

    • 1. Si vous apportez un bien à une SCI à l’IS, vous devrez payer les droits de mutation à titre onéreux, soit environ 5%. Vous pouvez cependant demander un paiement échelonné sur 5 ans, et cela constitue une charge déductible pour la SCI.
      2. Lors de la revente, toute l’économie fiscale que vous aurez réalisée du fait des amortissements ressortira en plus-value, et vous serez alors doublement taxée, à la fois à l’IS et à l’IR+PS sur les dividendes.
      De ce fait, la SCI à l’IS est effectivement à proscrire si vous envisagez la revente du bien à moyen terme (en gros avant 30 ans).

      Mais sinon oui, hors la question fiscale la SCI peut revendre le bien à qui elle le souhaite.

  • Bonjour,
    Nous avons acheté (via un emprunt) il y a quelques mois un appartement pour l elouer. J’ai donc monté une SCI familiale avec mon amri. Nous aimerions introduire nos enfants mineurs dans la sci, leur donner la nue propriété et conserver l’usufruit, est ce une bonne idée de le faire dès à présent ?

    Nous aimerions acheter un deuxième appartement est il préférable de monter une nouvelle SCI (une sci , un bien) ou la SCI actuelle peut elle acheter le bien ?
    Merci pour votre attention

  • Bonjour,
    j’aimerai savoir comment faire pour que l’appartement dont je viens d’être propriétaire appartienne à mon SCI familiale que j’ai crée il y’a plus d’un an ?

    Meci de votre retour

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