Informations obligatoires du locataire (dont ERNT)

Par ailleurs, le bailleur doit fournir au locataire les informations suivantes :
– note sur l’état des risques naturels et technologiques (ERNT),
– note information sur les sinistres antérieurs,
– information sur les services de télévision.

Informations à joindre au bail

1) ERNT : état des risques naturels et technologiques

1.1) Obligation d’établir un ERNT

Une ordonnance du 8 mai 2005 impose à tout propriétaire bailleur d’informer son locataire, lors de la signature du bail, de l’existence éventuelle :

• de risques naturels revêtant, à titre d’exemple, la forme d’inondation, d’avalanche ou encore de feux de forêts,
• de risques technologiques liés, par exemple, à la présence d’une usine présentant une menace de toxicité,
• de risques de sismicité.

En conséquence, pour tout bien immobilier bâti ou non bâti situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques prescrit, approuvé ou appliqué par anticipation ou situé dans une zone de sismicité, le bailleur doit établir ou faire établir par un diagnostiqueur immobilier un formulaire de l’Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT). La durée de validité d’un ERNT établi par un diagnostiqueur immobilier est de 6 mois.

Ce formulaire devra obligatoirement être annexé à chaque nouvelle signature de bail. Le vendeur ou le bailleur doit conserver une copie de l’état des risques daté et visé par l’acquéreur ou le locataire, pour être en mesure de prouver qu’il a bien été remis lors de la signature du contrat de vente ou du bail dont il est une composante.

En effet, l’absence d’ERNT joint à un bail peut entraîner, à la demande du locataire :
– la diminution du loyer,
– ou la résolution du bail.

1.2) Champ d’application de l’ERNT

Cette obligation d’information des risques naturels et technologiques s’applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet du département, pour les biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés :

• Dans le périmètre d’exposition aux risques naturels et technologiques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l’objet d’une approbation par le préfet.
• Dans une zone exposée aux risques naturels et technologiques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvés par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application du code de l’environnement (art. L. 562-2).
• Dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le Préfet.
• Dans une des zones de sismicité I a, I b, II ou III mentionnées à l’article 4 du décret du 14 mai 1991.

1.3) Etablir soi-même un ERNT

L’établissement de l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) est souvent prévu dans la mission des diagnostiqueurs immobiliers. Cependant, pour diminuer le coût de cette prestation à la charge du bailleur, il peut être judicieux d’établir soi-même l’ERNT.

Pour cela, le bailleur doit :

• se rapprocher de la Préfecture ou de la Mairie de son bien afin de prendre connaissance des documents synthétiques et des cartographies relatifs à un ou plusieurs plans de prévention,
• analyser ces informations afin d’apprécier les zones concernées et la nature du ou des risques encourus,
• joindre à l’ERNT la cartographie permettant de localiser précisément la situation de l’immeuble au regard des documents consultés.

1.4) Dommage consécutif à une catastrophe naturelle ou technologique.

Dans le cas où la commune a fait l’objet d’un ou plusieurs arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique, et si le bien a fait l’objet d’une indemnisation particulière, il est obligatoire d’annexer au contrat une déclaration du ou des sinistres indemnisés et dont on a connaissance. Cette déclaration ne fait pas l’objet d’un imprimé particulier.

Vous pouvez visualiser ici un exemple d’ERNT pour un bien situé à Paris.

2) Note d’information sur les sinistres antérieurs

Depuis le 1er juin 2006 (article L. 125-5 du Code de l’Environnement), lors de la signature d’un bail, le bailleur doit informer par écrit son locataire des sinistres intervenus dans le bien loué.

Le bailleur doit donc rédiger cette note en énumérant :

• les sinistres qui ont donné lieu à un versement d’une indemnité d’assurance,
• tous les sinistres depuis qu’il est propriétaire du bien loué.

Le non-respect de cette obligation peut entraîner la rupture du bail ou une baisse du prix du loyer.

3) information sur les services de télévision

Depuis la loi n°2007-309 du 5 mars 2007, lors de la signature d’un bail d’habitation (ou de son renouvellement), que l’immeuble soit loué en copropriété ou non, le bailleur devra obligatoirement joindre une information sur les modalités de réception des services de télévision. Cependant, le locataire ne pourra se prévaloir de cette note purement informative pour exiger des travaux ou aménagements du bailleur.

Cette note d’information devra indiquer :

• si l’installation permet ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne,
• lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble existe, cette note d’information doit préciser si l’installation permet ou non l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, ou s’il faut s’adresser au distributeur de services pour bénéficier du "service antenne" numérique.
• les coordonnées de ce distributeur de services pour bénéficier du "service antenne" numérique.

Dans notre exemple de bail d’habitation (que le bien loué soit en copropriété ou non) nous avons inséré la clause suivante :

Information du locataire sur les modalités de réception des services de télévision.

Conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble a été fournie par le bailleur et demeure ci-annexée.
Il ressort de cette information :

indiquer les modalités contenues dans l’information

Le preneur (locataire) est ici averti que, selon l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur de ces informations qui n’ont qu’une valeur informative.