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L’expulsion illégale d’un locataire
La loi Alur a modifié la peine encourue par un bailleur qui choisit d’expulser lui-même ses locataires, prévoyant une forte amende et une peine de prison.
Il est interdit pour un bailleur de procéder à l’expulsion de ses locataires. La loi Alur a ajouté un article au Code Pénal (article 226-4-2) pour préciser les sanctions encourues dans une telle situation.
Peine encourue par un bailleur forçant le départ d’un locataire
Le bailleur risque une condamnation dès lors qu’il a poussé son locataire à quitter le logement loué. Les faits recherchés par les juges seront autant des actes (mettre les meubles du locataire sur le trottoir ! changer les serrures...) que des menaces, des contraintes, des manœuvres...
La peine prévue pour ces actes est :
– 3 ans de prison,
– amende de 30.000 euros.
Pourquoi alourdir cette peine
Pourquoi ajouter ce délit pénal au Code pénal ?
En raison des cas de plus en plus nombreux où des propriétaires cherchent à se faire justice eux-mêmes au détriment de leurs locataires.
En effet, il arrive fréquemment, et la hausse des loyers n’est pas étrangère à ce mouvement, que des loyers impayés s’accumulent. Dans cette situation, toute procédure à l’encontre du locataire risque d’échouer si ce dernier peut rattraper au moins une partie de son retard durant le temps de la procédure. Avant de cesser tout nouveau paiement des loyers dus...
De la même façon, en cas de dégradation du locataire (l’une des sources des litiges possibles, mais d’autres se présentent parfois, se reporter à cet autre dossier), des dommages subis par le propriétaire ne seront pas toujours pris en compte, en tout cas pas pour le montant réel des travaux qui seront à engager lors de la sortie effective des lieux du locataire non solvable. Dans ce cas, pour limiter sa perte, le propriétaire peut là aussi être tenté de ne pas attendre une décision de justice.
Pour empêcher ces initiatives privées, illégales, le législateur a choisi de pénaliser les bailleurs.
Comment expulser un locataire ?
Indépendamment de la situation du locataire (qu’il possède ou non un bail, paye son loyer, dégrade ou non le logement, respecte ou non les termes du bail...) seul un huissier a la capacité de procéder à son expulsion.
Or l’huissier ne peut être mandaté que par une décision de justice. Indirectement donc, seul un juge peut décider de l’expulsion d’un locataire.
La procédure judiciaire qui permettra d’aboutir à une telle décision est longue, de 1 à 3 ans. Or c’est cette durée qui amplifie le préjudices des bailleurs, car durant toute cette période le total des impayés augmente, ainsi que le risque de dégradations, les litiges se multiplient...
Sans compter que les conséquences secondaires des impayés n’est jamais prise en compte par la justice. Or le bailleur peut se retrouver dans une situation financière personnelle difficile (et couteuse) lorsque les loyers non perçus devaient lui permettre de rembourser un emprunt immobilier. C’est dans ce cas de figure effectivement qu’une assurance loyers impayés (notre dossier) présente tout son intérêt.
Loi Alur pour les bailleurs
La loi Alur prévoit également d’aider les locataires pour éviter ces situations litigieuses interminables pour les bailleurs.
En particulier, elle a renforcé la Commission Départementale de Coordination et d’Actions Préventives Des Expulsions Locatives. Ainsi, les locataires pourront être relogés plus rapidement, avant la prononciation d’une décision de justice, pour éviter que ne s’aggravent des situations conflictuelles et lourdes de conséquences pour toutes les parties.
Un huissier, suite à une décision de justice, a le droit d’expulser un locataire. Pas le propriétaire. Aussi, ce dernier encourt une condamnation pénale s’il cherche à expulser son locataire, ou à le forcer à quitter le logement occupé (avec un bail ou non d’ailleurs).