Création SCI

Option pour l’IS Modalités et fiscalité

Une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu (IR) a la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Dans le cas de ce changement de fiscalité, la valeur comptable des immobilisations au jour de cette option a un impact sur le calcul des plus-values immobilières ultérieures (voir, parmi les inconvénients des SCI soumises à l’IS, le régime d’imposition des plus-values professionnelles comparativement au régime des plus-values des SCI transparentes).

Option pour l’IS

Les associés doivent décider à l’unanimité du changement de fiscalité d’une SCI. Le passage de l’IR à l’IS est irrévocable.

Le procès-verbal correspondant, indiquant notamment l’identité de tous les associés et la répartition du capital, doit être communiqué à l’administration fiscale dans les trois mois qui suivent la fin de l’exercice au titre duquel l’option est exercée. Pour un changement de fiscalité au 1er janvier, une AG doit donc être convoquée rapidement pour pouvoir transmettre au fisc le PV correspondant avant le 31 mars de la première année d’imposition à l’IS. Le centre des impôts enverra en retour à la SCI un récépissé.

Deux possibilités fiscales

Lors de cette option pour l’IS, une SCI dispose de deux possibilités fiscales prévues par l’article 202 ter, II du Code général des impôts :

  • Ou bien les plus-values sont imposées immédiatement, sur la base de la différence entre la valeur actuelle des immeubles (valeur de marché sous peine d’un redressement fiscal) et leur valeur d’acquisition,
  • Ou bien l’imposition de ces plus-values est reportée.

Dans ce second cas, si aucune plus-value n’est imposée au jour de l’option :
- chaque immeuble de la SCI est inscrit à l’actif du bilan pour sa valeur d’acquisition,
- les amortissements qui auraient dû être pratiqués depuis l’acquisition de cet immeuble si la SCI avait toujours été imposable à l’IS doivent être calculés rétroactivement et inscrits au bilan de la SCI. Ces amortissements viennent diminuer à l’actif la valeur d’origine de l’immeuble.

Amortissements des immeubles

Dans le cas où les plus-values ont été imposées lors de l’option pour l’IS, les immeubles sont amortis sur la base de leur valeur d’actif selon les règles comptables et fiscales en vigueur.

Dans le cas d’un report d’imposition, le plan d’amortissement qui aurait dû être pratiqué depuis l’acquisition de chaque immeuble si la SCI avait toujours été imposable à l’IS doit être poursuivi.

Calcul des plus-values en cas de cession

En cas de cession d’un immeuble, c’est la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (VNC) qui est soumise à l’impôt. Cette VNC est égale à la différence entre la valeur d’actif de l’immobilisation inscrite au bilan et la valeur des amortissements inscrits à l’actif.

Les amortissements pris en compte sont donc ceux pratiqués depuis le passage à l’IS augmentés (dans le cas d’un report des plus-values) de ceux qui auraient dû être pratiqués si la SCI avait été imposable à l’IS depuis la date d’acquisition de l’immeuble.

Ainsi, lorsque les associés décident du report de l’imposition des plus-values, les immeubles de la SCI ont une VNC plus faible du fait :
- de la valeur comptable des immobilisations fixée à leur valeur d’origine,
- d’amortissements plus importants que ceux réellement déduits depuis l’option pour l’IS (les amortissements qui auraient été déduits avant la date de l’option étant pris en compte).
Pour cette raison, en cas de cession ultérieure, le montant de la plus-value professionnelle imposable est plus important.



Participer au forum
  • 30 mai 2018, par TomLiving

    Bonjour,

    Si la SCI est domiciliée chez le gérant qui est lui même locataire (je précise, locataire d’un bien sans rapport avec la SCI), y a t-il des charges déductibles du bénéfice de la SCI, concernant son habitation ?

    Merci.

    • 31 mai 2018

      S’il s’agit bien d’une SCI à l’IS, tous les frais engagés dans l’intérêt de la société sont déductibles. Donc à vous de pouvoir justifier d’éventuelles charges liées à sa domiciliation.

  • 29 mai 2018, par camile

    Bonjour,

    J’ai crée une sci en avril et j’achète l’immeuble en juillet. Cette immeuble étant destiné à générer des revenus pour notre retraite et n’étant pas destiné à être vendu, je souhaite opter pour l’is.

    J’ai contacté le service des impôts des entreprises pour savoir jusqu’à quand je pouvais choisir l’option IS. Un interlocuteur m’a répondu vaguement "jusqu’à la fin de l’année ou les semaines suivant la fin de l’année". ET l’autre m’a dit : "jusqu’à 3 mois après la création de votre sci"

    Si j’opte pour l’is, je souhaite que cette option soit applicable dès l’achat de l’immeuble pour pouvoir bénéficier de la déduction des frais de notaire.

    Ma question est donc : dans le cas d’une création de sci, l’option à l’is doit-elle être souscrite 3 mois après la création de la sci (c’est à dire juillet 2018) ou 3 mois après la fin de l’exercice (c’est à dire mars 2019) ?

    merci beaucoup pour vos réponses

    • 29 mai 2018

      Il n’y a aucune date limite pour passer à l’IS, on peut toujours le faire en cours de vie de la société.

      Mais dans votre cas je en vois pas pourquoi vous attendriez. Le plus simple de d’effectuer l’option dès la création de la société, ou dès que possible après.

    • 29 mai 2018

      Merci pour votre réponse.

      J’attends car je ne suis pas sûr de moi. j’ai fait tous les calculs, mais de peur d’avoir oublié quelque chose, je n’ai pas une totale confiance en eux. Je vais dons peut être passer par un professionnel pour qu’il me fasse une étude personnalisée.

      Néanmoins, un agent des impôts m’a dit que je n’avais que 3 mois après la création de la SCI pour opter à l’IS la première année. Du coup, que je n’ai qu’un mois pour prendre une décision irrévocable. Cela me parait trop court !

      En revanche de ce que je lis dans cette article, j’ai jusqu’en mars 2019 pour opter à l’is pour l’exercice en cours qui dans les faits n’a pas encore commencé, car l’immeuble sera signé dans 2 mois. Dans ce cas de figure, j’aurai jusqu’à débt 2019 pour opter pour l’is et déduire en autre les frais de notaire que je payerai dans 2 mois.

      Ma question est donc : "je viens de créer ma sci, jusqu’à quand puis je passer à l’is pour l’exercice en cours ?"

    • 30 mai 2018

      Votre exercice a déjà commencé, il est indépendant de l’acquisition ou non d’un immeuble. La date de clôture de l’exercice figure dans les statuts, ce n’est donc pas nécessairement au 31 décembre. De plus, il est possible pour le premier exercice d’opter pour une durée inférieure ou supérieure à un an.
      Quoi qu’il en soit, vous avez jusqu’à la date limite de déclaration pour effectuer l’option pour le dernier exercice.

  • 22 mars 2018, par Pierre

    Bonjour ,

    Lors du passage d’une SCI de l’IR à l’IS , quelles sont les conséquences pour le dispositif Borloo ?

    Merci .

    • 23 mars 2018

      Le dispositif Borloo ne s’applique qu’aux loyers imposables à l’IR. À partir du moment où vous passez à l’IS, il n’y a plus aucune déduction possible.

    • 26 mars 2018

      Les déductions pratiquées au cours des années précédentes sont-elles remises en cause ?

      D’avance merci .

    • 26 mars 2018

      Non, il n’y a pas d’effet rétroactif sur l’IR.

  • 28 février 2018, par Christophe

    Bonjour,
    Je souhaite passer ma SCI IR à l’option IS.
    Quelles sont les formalités à accomplir ?
    Auprès de quel service ?
    Et à quelle date au plus tard, sachant que ma SCI IR clôture ses comptes le 31 décembre ?

    Question subsidiaire : je me suis aperçu que j’aurais dû opter pour l’option IS depuis bien longtemps. Est-il possible de revenir en arrière ?

    D’avance merci

    • 2 mars 2018

      Le passage à l’IS en cours de vie a de nombreuses implications comptables et fiscales. Je vous conseille d’aller voir un expert comptable, de toutes façons vous en aurez besoin pour établir vos comptes par la suite, si vous n’avez pas déjà un minimum de connaissances en la matière.

  • 12 février 2017, par charpentier

    la sci familliale possede un bien depuis 17 ans et est soumise
    a l’IR.Location du bien en nu depuis 17 ans.
    Bien acheté 175 000 €.
    Bien à la vente à 300 000 € net vendeur.
    L’intention est de vendre le bien et il est enviseagé de le mettre en location meublée dans l’attente de l’acheteur.
    Quid su régime de la SCI. doit on passer à l’IS ?
    Quel choix au niveau de l’ammortissement ?
    Quid des plus value éventuelles estimées à 100 000€ donc 76 000 € après abbatement ?
    Merci de vos conseils.

    • 13 février 2017

      Si vous passez à l’IS, outre la complexité comptable que cela entraîne de retraiter tous les comptes depuis 17 ans, vous ne bénéficierez plus de l’abattement pour durée de détention. C’est donc à priori une très mauvaise solution.
      Donc soit vous laissez le bien vide, soit vous passez par un contrat de commodat pour que ce soient les associés qui louent le bien en meublé, et non la SCI directement.

  • 16 mars 2016, par Alex

    bonjour,

    Dans le cadre d’une SCI à l’ IS, comment sont comptabilisées les provisions sur charges versées par le locataire et encaissées par la SCI ?

    s’agit-il d’un produit imposable ?

    merci.

    • 17 mars 2016

      Il s’agit d’avances et acomptes, pas de produits, et l’écriture comptable est détaillé sur notre site Formation Logiciel Comptabilité.

    • 2 mars 2018

      Je ne suis pas d’accord, il ne s’agit pas d’avances puisque ces montants sont dus chaque mois. Le fait que les charges doivent être régularisées ultérieurement n’en fait pas pour autant des avances.
      Et oui bien évidemment ce sont des produits imposables, mais corrélativement les charges réellement supportées sont déductibles.

  • 28 avril 2014, par cravo

    Bonjour,
    L’année dernière la SCI était une SCI imposé à IR avec un déficit important.
    Aujourd’hui elle est une sci à l’IS avec un bénéfice.
    La compta laisse apparaitre un report à nouveau négatif qui ne correspond pas à une fiscalité à l’IS, j’aimerai savoir qu’elle écriture je dois faire pour que le déficit antérieur reste à L’IR.
    merci

    • 28 avril 2014

      Vous n’avez aucune écriture particulière à passer, simplement ce report à nouveau négatif ne sera pas imputable sur le résultat fiscal à venir.
      Attention au retraitement des amortissements antérieurs, il y a plusieurs manières de procéder, et ce choix sera crucial quant à l’imposition future de la société à l’IS.

    • 29 avril 2014

      Pourriez vous expliquer les différentes manières de procéder et la plus avantageuse ?

      Je vous remercie par avance

    • 28 octobre 2015

      Bonjour,
      Je rencontre le même problème que Cravo. Pourriez-vous développer s’il vous plaît ? De plus, concernant le sort des déficits reportables, il me semble avoir lu dans un BOI que les déficits reportables non imputés tombent en non valeur et qu’ils devaient normalement être pris en compte par chaque membre de la société en proportion des droits de chacun !
      merci d’avance

  • 31 mars 2014, par Fabolarg

    Bonjour,

    Comment indique-t-on dans les status que le SCI est sous le regime de l’impôt sur les societés (IS) ?

    • 3 avril 2014

      On en fait l’option auprès de son centre des finances, voir les modalités détaillées sur ce site.

Plan du site | Annonce légale | Expert-comptable | Expert-comptable SCI | Emprunt | Loi Pinel | Légal | Contact