Règles d’une location meublée

La loi Alur a fortement renforcé les obligations du bailleur d’un logement meublé, aussi ce sont ces nouvelles règles applicables depuis 2014 qu’il est bon de rappeler.

Choix d’un locataire en meublé

Frais d’agence

La recherche d’un locataire via une agence immobilière permet de s’assurer d’une bonne visibilité de son annonce et donc de limiter les temps de vacance entre locataires. De plus, le turn-over étant forcément plus élevé dans le cadre d’une location meublée ou de courte durée, le recours à une agence permet aussi de sous-traiter l’organisation des visites (surtout pour le gérant d’une SCI qui n’habite pas à proximité du logement à louer).

Mais surtout, les bailleurs peuvent trouver un intérêt particulier à passer par une agence immobilière pour louer leur bien grâce à une certaine sélection financière des prétendants. En effet, le locataire qui est prêt à verser à un intermédiaire un mois de loyer pour accéder à un logement est certainement plus à même :
– de présenter des garanties financières suffisantes, et de prouver qu’il possède une certaine épargne (car aux frais d’agence sont à ajouter le mois de loyer à payer d’avance, plus la caution),
– de chercher à amortir ces frais fixes en restant le plus longtemps possible dans son logement.

Mais aujourd’hui les frais d’agence sont plafonnés pour le locataire, que le logement soit vide ou meublé.

D’autre part, les frais d’agence sont obligatoirement à partager entre le locataire et son bailleur. La rentabilité d’un meublé s’en trouve donc diminuée.

Les documents demandés aux locataires

Que le bailleur passe par une agence où gère lui-même la mise en location d’un meublé, les documents qu’il lui est possible de demander aux locataires potentiels sont limités.

Bail meublé, état des lieux et diagnostics

Modèle de bail meublé

On propose sur ce site un exemple de bail locatif pour un logement meublé. Cependant, la loi Alur impose d’utiliser un bail type qui sera prochainement publié.

Modèle état lieux meublé

De la même façon des préconisations beaucoup plus strictes concernant l’état des lieux fera l’objet d’un décret. On imagine que l’inventaire du mobilier obéira à certaines règles (le plus souvent déjà appliquée à ce jour par les bailleurs).

Diagnostics obligatoires

En ce qui concerne les diagnostics obligatoires à joindre au bail, leur nombre augmente encore :
– le DPE (diagnostique de performance énergétique)
– le CREP (constat des risques d’exposition au plomb)
– l’ERNT (Etat des risques naturels et technologiques)
– l’état de l’installation intérieure d’électricité
– l’état de l’installation intérieure de gaz (si le gaz est utilisé dans le logement)
– un diagnostic amiante

Encadrement des loyers

Logements de petite surface

Tout d’abord, les logements de moins de 14m² peuvent entraîner, si le loyer demandé dépasse une certaine limite, le paiement d’une taxe importante et non déductible des revenus fonciers.

Encadrement des augmentations de loyer

En cours de bail, l’augmentation du montant du loyer est limité à l’augmentation de l’indice des loyers IRL calculé par l’INSEE.

Dans le cas de locations de courte durée, l’augmentation principale des loyers avait lieu lors du changement de locataire.

Désormais, entre deux baux meublés, dans les plus grandes villes (or on loue rarement en meublé à la campagne...), il est interdit de pratiquer une augmentation du loyer entre deux locataires dépassant cette hausse de l’indice IRL.