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Résidences étudiantes
La résidence étudiante est un support d’investissement qui tente de privilégier la rentabilité immédiate par la loi Censi Bouvard et la location en meublé non professionnel. Ensuite, la rentabilité à long terme est moins évidente, et demande quelques études et projections financières, notamment si l’emprunt contracté a une durée supérieure aux 9 années du bail.
Présentation de l’investissement dans une résidence étudiante, et de son intérêt.
Définition d’une résidence étudiante
Une résidence étudiante est un immeuble réservé, comme son nom l’indique, à des étudiants du secondaire.
Par conséquent, ces immeubles regroupent des studios d’une vingtaine de mètres carrés, et totalement équipés. Ils comprennent ainsi une salle-d’eau, une kitchenette équipée, et sont meublés de façon à permettre une jouissance immédiate.
Par ailleurs, ces immeubles comprennent le plus souvent des équipements collectifs dans lesquels les locataires pourront se réunir. Ces salles communes peuvent par exemple être une salle de billard, ou une cafétéria, un salon avec coin bibliothèque... De plus, une laverie à disposition de tous les locataires est généralement prévue.
Enfin, des prestations particulières sont parfois proposées, par exemple des services de gardiennage pour assurer la surveillance de l’accès à l’immeuble.
Montant de l’investissement
Pour l’investisseur, l’acquisition d’un studio dans une résidence sénior s’élève à plus de 50.000 euros, et peut atteindre plus de 100.000 euros par bien. Ensuite, rien n’interdit à un même investisseur d’acquérir plusieurs studios dans la même résidence.
Ce montant d’investissement est affiché hors taxes, car l’investisseur a la possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA sur cet achat dans le neuf.
Par ailleurs, ce qui est fiscalement intéressant et dirige vers ce type d’investissement, c’est la possibilité de coupler cette acquisition avec :
– la loi Censi-Bouvard, réduisant l’investissement initial,
– un statut de loueur en meublé non professionnel pour amortir le bien dans le temps.
Rentabilité attendue
La rentabilité d’un tel investissement immobilier est comprise en 4% et 5,5%.
En effet, si la rotation est très importante, certains gestionnaires louent ces biens à des touristes durant la période estivale, permettant un taux de remplissage moyen plus important.
D’autre part, la demande des étudiants reste encore très forte, permettant de s’assurer d’une occupation permanente de son bien.
Dans tous les cas, l’investisseur ne gère pas directement le studio ou le deux pièces situé dans une résidence étudiante. Au moment de l’acquisition, il signe en effet un contrat avec le gestionnaire de l’immeuble d’une durée de 9 ans, un bail commercial par lequel il confie la gestion de son bien, mais également les travaux d’entretien et toute l’administration du meublé, des parties communes et du personnel éventuel.
En contrepartie, l’investisseur perçoit un loyer fixé pour toute la durée du bail.
Avantage de la résidence étudiante
L’avantage immédiat pour un investisseur est la possibilité d’inscrire cet investissement dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, ou de permettre une imposition comme LMNP (loueur en meuble non professionnel).
La rentabilité est également intéressante, et les loyers convenus étant fixes assurent la solidité du plan de financement.
L’intérêt à long terme de la résidence étudiante dépendra de son emplacement, l’augmentation du foncier poussant à des constructions de plus en plus distantes des universités, le taux de remplissage n’étant aujourd’hui parfois assuré que par le manque de ce type de logements.
Inconvénients de la résidence de tourisme
Il faut insister sur l’importance de l’emplacement géographique de la résidence dans la ville étudiante, par rapport aux écoles et universités existantes, et du nombre d’étudiants dans cette ville rapporté au nombre de résidences déjà existantes.
La qualité de construction du bien n’est pas à négliger non plus, en particulier l’insonorisation des appartements.
Ensuite, il faut comparer le loyer qui sera pratiqué et les prix du marché. En effet, un loyer élevé ne garantira peut-être pas à long terme la rentabilité affichée, et augmentera la rotation des occupants de la résidence (et donc le montant des travaux de rénovation des parties communes, du remplacement des meubles et équipements...).
Enfin, le bail commercial signé a une durée de 9 ans, mais passé ce délai le gestionnaire de l’immeuble aura la possibilité de modifier les clauses de ce bail avant d’accepter de le renouveler. Ainsi, une baisse du loyer pratiqué est imaginable, pour faire face à une hausse des frais de gestion, des travaux rendus nécessaires, de la concurrence...
Etude gratuite d’un investissement résidence étudiante
Pour obtenir des propositions concrètes d’investissements dans des résidences étudiantes, se reporter à la page suivante.
Investir dans une résidence étudiante permet de s’assurer une rentabilité immédiate et solide et d’avantages fiscaux dans le cadre de la loi Censi Bouvard et du statut de LMNP. En revanche, à long terme, la solidité de l’investissement est à mesurer en fonction de l’emplacement de la résidence, et des conditions de renouvellement du bail commercial par lequel le bien est donné en gérance.