SCI professionnelle et démembrement propriété

Un professionnel doit-il rattacher ses locaux à une SCI imposée à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés ? Quelles sont les conséquences d’un tel choix ?

Principe de la création d’une SCI professionnelle

Le professionnel qui souhaite acquérir ses locaux d’exploitation est tenté d’utiliser le véhicule de la société civile immobilière (SCI). Dans ce type de schéma souvent préconisé, la SCI détient le local et le loue à la société d’exploitation.

La société opérationnelle s’acquitte donc d’un loyer déductible de son résultat imposable et peut consacrer ainsi sa capacité d’emprunt à d’autres investissements directement liés à son exploitation.

La SCI percevra les loyers qui seront fiscalisés, en fonction des choix retenus, en revenus fonciers chez les associés ou à l’impôt sur les sociétés au niveau de la société.

Quel est le régime d’imposition idéal pour ces revenus fonciers ?

IR, un coût fiscal important pour l’associé

En raison de la transparence des sociétés de personnes, la SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR), sauf option expresse pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, en vertu du principe de transparence, les associés de la SCI sont taxés dans la catégorie des revenus fonciers au prorata de leurs droits respectifs au sein de la SCI. Ces revenus fonciers sont soumis à une forte imposition. Outre les frais et charges de propriété, sont seuls déductibles les intérêts relatifs aux crédits bancaires ayant financé l’investissement.

Les associés de la SCI sont imposés sur des revenus alors même qu’ils ne les appréhendent pas puisque ceux-ci servent en réalité à rembourser le prêt. En outre, il n’est pas rare que la situation de trésorerie de la société exige des associés qu’ils ré abondent par le biais de leurs comptes courants.

En revanche, en cas de cession, la plus value échappe à l’imposition après 30 années de détention grâce à un abattement progressif de l’assiette taxable (lire ici).

IS, une solution pénalisante en terme de plus-values

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option une fois formulée est irrévocable. Pendant la durée de détention de l’immeuble, ce choix permet de bénéficier d’une fiscalité largement plus favorable pour les associés. La SCI a en effet la possibilité de déduire les frais d’acquisition et surtout de pratiquer des amortissements sur son investissement immobilier. En outre, si les revenus locatifs sont inférieurs à 38 120 euros, le bénéfice de la SCI sera alors imposé au taux réduit d’IS de 15%. Au delà elle sera imposable à 33 1/3 sur ses revenus.

Si la fiscalité est douce pendant la détention, les conséquences sont en revanche redoutables lors de la cession de l’immeuble. En effet, la plus-value de cession est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable résiduelle, c’est à dire après déduction des amortissements pratiqués. L’impôt sur les sociétés (IS) sera dû sur la totalité du prix cession, si l’immeuble a été amorti en totalité. Le solde du prix de vente distribué sera en outre imposable chez les associés au titre des revenus mobiliers. Si le professionnel envisage une cession de l’immeuble une telle solution doit donc être regardée avec vigilance.

Les atouts du démembrement de propriété

Le principe du démembrement de parts de SCI a été présenté dans le cadre d’une société entre concubins (lire l’article). Il s’agit ici de le détailler en considérant la fiscalité d’une SCI constituée par un professionnel.

Face à ces solutions qui génèrent essentiellement des charges pour la société d’exploitation et les associés de la société immobilière, il existe la solution du démembrement de propriété. Le schéma consiste à faire détenir la nue propriété du bâtiment par une SCI imposée à l’IR. L’usufruit temporaire de l’immeuble est détenu par la société d’exploitation.

Ce schéma permet à l’usufruitier d’économiser le loyer qui ne finance qu’une partie de la valeur du bien, tout en ayant l’intégralité de l’usage. Cette solution du démembrement peut être envisagée "ab initio" dès l’acquisition d’un bien ou en refinançant son immobilier à travers une cession d’usufruit temporaire ou de nue-propriété. En contrepartie de cette cession (d’usufruit ou de nue-propriété), les associés de la SCI perçoivent un capital qu’ils peuvent investir comme ils le souhaitent, sur un support de capitalisation par exemple.

En outre, la SCI nu-propriétaire ne perçoit plus de loyers et les associés de la SCI cessent d’être imposés sur les revenus fonciers. De son côté, la société d’exploitation peut amortir le droit d’usufruit de manière linéaire sur la durée de cet usufruit. A l’extinction de l’usufruit, la SCI, nu-propriétaire, récupère la pleine propriété de son immeuble et pourra percevoir un loyer. Ces loyers pourront constituer des revenus complémentaires utiles pour le professionnel lorsqu’il prendra sa retraite.

L’immeuble peut aussi être cédé après 30 ans de détention en franchise de plus value grâce à l’abattement pour durée de détention. L’intérêt du schéma est double. Il permet d’alléger le coût de la transmission tout en dégageant une importante trésorerie (la valeur de l’usufruit du bien concerné). Il permet aussi d’acquérir un bien immobilier tout en utilisant moins de ressources financières et avec un coût fiscal inférieur aux autres schémas traditionnellement retenus.

Commentaires sur le démembrement

Dans tous les cas, attention a l’abus de droit ! Le démembrement commence a se généraliser. Il faut être très vigilant sur les motivations du démembrement pour la société d’exploitation. Autrement, la requalification de l’acte de cession du démembrement du bien peut s’avérer catastrophique ; et attention alors au devoir de conseil du juriste rédacteur de l’acte.

Par ailleurs, une autre solution peut être envisagée : la location meublée des locaux professionnels. Pour être en BIC sans IS, il faut alors choisir le statut SNC ou SARL de famille. Cette solution est étudiée par ailleurs sur ce site.