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Taxe micro-logement 14m²
Passé un certain niveau de loyer dans les grandes villes de France, les petits logements, appelés micro-logements, ceux qui comptent moins de 14m² loi Boutin, sont soumis à la taxe Apparu.
Dans les grandes villes de France, à Paris et région parisienne évidemment, mais aussi sur la Cote d’Azur, le loyer des micro-logements de moins de 14m² est plafonné par une taxe appelée taxe Apparu.
Définition d’un micro-logement
Un micro-logement compte au maximum 14m² loi Boutin.
La superficie loi Boutin est différente de celle déterminée par l’application de la loi Carrez. Il s’agit du nombre de mètres carrés habitables à faire figurer dans le bail (s’il ne s’agit pas d’une location meublée).
Ces mètres carrés peuvent être calculés par un diagnostiqueur immobilier, mais cela n’est pas une obligation. Il s’agit de la surface de plancher ; sont donc exclus :
– les murs et cloisons,
– les embrasures de fenêtres et de portes,
– les marches et escaliers.
Micro-logements taxés
Les micro-logements loués meublés ou non meublés sont soumis à la taxe Apparu dès lors :
– qu’ils sont situés dans les deux premières zones (A et A’) du dispositif Duflot,
– qu’ils constituent la résidence principale du locataire (sont donc exclues pour le moment de la loi Apparu les locations de courte durée),
– que le loyer par mètre carré dépasse le seuil de 41,37 euros (en 2014, seuil réévalué chaque année sur l’indice de la construction).
Calcul de la taxe Apparu
La taxe Apparu est calculée par l’application d’un taux applicable sur le loyer annuel hors charges. Ce taux d’imposition est progressif en fonction du loyer par mètre carré pratiqué :
| loyer / m² | taux taxe |
| 41,61€ | 10% |
| 47,58€ | 18% |
| 53,78 € | 25% |
| 64,12€ | 33% |
| 78,60 € | 40% |
Plafonnement des loyers
La taxe Apparu revient finalement à un plafonnement des loyers des petites surfaces. Pour le démontrer, utilisons l’exemple d’une location d’un micro-logement soumis à la taxe Apparu.
Considérons l’exemple d’une chambre de bonne de 12m² à Paris louée pour 560€ par mois. Le loyer par mètre carré s’élève dans cet exemple à 560€ / 12m² soit 46,67€/m².
La taxe Apparu s’applique donc au taux de 10%. Son montant annuel s’élève à : 560€ x 12 mois x 10% soit 672 euros.
La somme des loyers hors taxe obtenue sur cette location se chiffre à : (560€ x 12 mois) - 672€ soit 6.048€.
Or, si le bailleur avait fixé son loyer juste en-dessous du seuil de la taxe Apparu, soit à un montant de 41€/m² x 12m² soit 492 euros par mois, la somme annuelle des loyers serait alors de 492€ x 12 mois soit 5.904 euros.
En conclusion, une hausse du loyer de 15% environ entraîne une hausse des revenus fonciers de 2,44%. Autant dire que, dès l’application de la première tranche d’imposition, les revenus du propriétaire sont plafonnés par l’application de cette taxe Apparu.
Taxe Apparu en SCI
En SCI, le gérant détermine la quote-part de loyer de chaque associé. Cette quote-part est ensuite déclarée par chaque associé en revenus fonciers. C’est à ce niveau que la taxe Apparu est calculée, et son montant sera donc réparti entre tous les associés.
La taxe Apparu s’ajoute à l’impôt sur le revenu des associés, et son montant est donc à payer par tiers, comme l’IR.
Pour éviter cette taxe, le gérant a donc tout intérêt à revoir le loyer pratiqué, limitant ainsi les changements de locataires et les frais que cela engendre. Durant le bail, il peut même procéder à un changement du loyer pratiqué, par la rédaction d’un avenant au bail.
La taxe Apparu s’applique sur les locations de petites surfaces, de moins de 14 m², dès lors que leur loyer dépasse certains plafonds. Le loyer de ces logements est ainsi mécaniquement plafonné, le bailleur ayant intérêt à baisser son loyer plutôt qu’à payer la taxe Apparu.