Vente immeuble d’une SCI par gérant

Un gérant de SCI a-t-il tout pouvoir pour acheter et vendre un bien immobilier au nom de la société ? L’accord des associés est-il indispensable, le gérant a-t-il donc l’obligation de convoquer les associés de la SCI préalablement à la signature d’un acte de vente ?

Deux décisions apparemment opposées de la Cour de Cassation permettent de mieux comprendre ce sujet épineux (car la jurisprudence la la matière ne permet pas d’apporter de réponses tranchées).

Le gérant de SCI ne peut pas décider seul de la vente d’un bien

C’est la conclusion de la Cour de Cassation dans un arrêt du 6 septembre 2011.

Dans cette affaire, le gérant d’une SCI, dont l’objet social prévoyait qu’il avait tout pouvoir pour l’acquisition et la gestion des immeubles de la SCI, avançait que cette gestion incluait la cession occasionnelle d’un immeuble. En effet, comment exiger l’accord des associés de la SCI pour la cession d’un immeuble alors que cet accord ne s’impose pas pour son acquisition ? De plus, la gestion de la trésorerie d’une SCI oblige parfois à envisager la cession d’un immeuble comme une solution à un besoin de financement non couvert par les associés (en raison d’un capital totalement libéré finalement insuffisant).

Cependant, la Cour de Cassation a confirmé la décision de la Cour d’Appel au motif que l’objet social de la SCI ne spécifiait pas, dans les pouvoirs du gérant, la cession des immeubles de la société. Ce dernier aurait donc dû obtenir l’accord des associés, à la majorité prévue dans les statuts, avant d’engager la société.

Le gérant peut avoir le pouvoir de vendre un immeuble

Dans le cas présent, c’est le locataire du bien immobilier détenu par une SCI qui a saisi la justice pour contester le congé qui lui avait été donné avant la vente de cet immeuble (voir notre article "congé à un locataire").

Le locataire, qui était resté dans son logement, considérait comme nul cette demande de congé du fait que la cession du bien immobilier avait été décidée par le gérant de la SCI familiale propriétaire sans l’accord des autres associés.

Il faut relever que les tribunaux avaient donné raison à ce locataire, considérant qu’un gérant de SCI dépasse ses pouvoirs légaux en décidant seul de la cession des biens détenus par la société.

A l’opposé, la Cour de Cassation a rendu une décision qui conclue sur la possibilité pour un gérant de se voir attribuer dans les statuts de la SCI le pouvoir de céder librement au nom de la société les biens immobiliers qu’elle détient.

Malheureusement, le site de la Cour de Cassation n’a pas encore publié cette décision de la 3ème Cour Civile et en date du 12 février 2013. Aussi, le mode de rédaction de l’objet social de la SCI et des pouvoirs accordés à son gérant restent inconnus. Si un visiteur possède des informations à ce sujet, merci de bien vouloir les communiquer sur le forum ci-dessous (ou via le formulaire "contact", merci d’avance).

Conclusion sur l’étendue des pouvoirs du gérant de SCI

La première conclusion qui s’impose est un constat : pour contester la cession d’un immeuble détenu par une SCI au motif que le gérant n’a ni convoqué d’AG des associés ni obtenu leur accord, une procédure judiciaire jusqu’en Cassation s’imposera certainement ! Or Cassation rime, et il faut le savoir car cela ne s’entend pas, avec années de procédure et autant d’honoraires d’avocat.

Dans le cas de la création d’une SCI, il ressort de cette jurisprudence disons très subtile que les pouvoirs du gérant doivent être clairement limités dans les statuts. En particulier, il s’impose aux associés de prévoir si le gérant pourra acquérir un bien immobilier dans le cadre de sa gestion, et céder un bien immobilier.

Ensuite, la majorité requise pour décider en assemblée générale d’une acquisition ou cession immobilière devra aussi faire l’objet d’une réflexion. En effet, si le gérant possède la majorité des parts de la SCI et que cette majorité est suffisante pour décider de la cession d’un immeuble, indirectement celui-ci possède le pouvoir d’imposer aux autres associés cette cession.

Enfin, dans le cas de la gestion d’une SCI et avant de céder un bien immobilier, le gérant convoquera systématiquement les associés, même (et surtout) si le nombre de parts qu’il détient lui permet de faire approuver seul la décision soumise à l’ensemble des associés (cette convocation des associés devenant alors une simple formalité certes, mais indispensable pour éviter toute contestation en justice).