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Vices apparents et vices cachés

L’année 2017 a été très dynamique sur le marché de l’immobilier avec près de un million de transactions. Aussi, dans un marché aussi dynamique, les mauvaises surprises apparaissent parfois.

Mauvaises surprises suite à un achat immobilier

Chauffage défectueux, poutres pourries, murs fissurés, traces d’humidité : ce sont les symptômes qui accompagnent généralement l’impression de s’être fait dupé lors de l’achat d’une maison.

Dans tous les cas, que l’acte de vente ait été signé ou non, l’acheteur dispose de garanties.

Vices apparents et vices cachés

Vices apparents

Les vices apparents sont ceux qui apparaissent à la vue, et qui n’ont pas échappé à l’acheteur lors de ses visites du bien immobilier. D’ailleurs, il a même souvent insisté sur ces vices apparents pour faire baisser le prix d’achat en compensation des travaux qu’il a déjà provisionné.

Il peut s’agir d’un sol fissuré, d’une toiture en mauvais état... D’après la loi, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Aussi, ce dernier ne pourra pas se retourner a posteriori contre le vendeur pour lui demander dédommagement des vices qu’il aurait dû constater lors de sa visite de l’immeuble.

En conséquence, il est fortement recommandé à l’acquéreur :
- d’être attentif durant ses visites,
- de se faire assister par un professionnel éventuellement, un expert pour vérifier l’état de la toiture, de la façade...,
- puis d’éplucher le dossier technique remis par le vendeur au notaire de l’acquéreur. Figurent en effet dans ces documents notamment l’état de l’installation électrique, l’état de l’installation du gaz, la présence éventuelle de termites...

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Vice apparent

Les vices cachés

A l’inverse des vices apparents, les vices cachés ne sont pas visibles lors d’une première visite, mais apparaissent le plus souvent après l’acquisition.

Cependant, le plus souvent une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés du vendeur est insérée dans le contrat. Par cette clause, le vendeur ne peut être tenu pour responsable des vices qu’il ignorait lui-même au moment de la vente. En conséquence, pour mettre en cause sa responsabilité, il faudra pouvoir prouver sa mauvaise foi et qu’il aura sciemment dissimulé ces défauts.

Pour rassembler les éléments nécessaires à cet apport de la preuve, l’acheteur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice caché pour mettre en cause la responsabilité du vendeur. Les tribunaux retiendront notamment comme preuve de mauvaise foi l’utilisation de peinture pour dissimuler des traces d’humidité, de caissons pour masquer des fissures...

Vices relatifs à la copropriété

Avant la signature de l’acte d’achat

L’acquéreur d’un immeuble dispose de divers documents pour éviter les mauvaises surprises relatives à la copropriété dans laquelle est situé le bien :
- le carnet d’entretien de l’immeuble,
- les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires des trois dernières assemblées générales au compromis de vente,
- un relevé de sinistralité peut également être demandé pour repérer d’éventuelles fissures ou infiltrations qui auraient été causées par un ancien dégât des eaux chez un voisin.

Après l’acquisition

Suite à la vente, l’acquéreur conserve des moyens de recours auprès des tribunaux. Ceux-ci retiennent en particulier le fait que le vendeur n’a pas communiqué l’existence d’un lourd passif qui grèverait les comptes de la copropriété. Dans un tel cas, la décision de justice aboutit souvent à un dole, qui entraîne l’annulation pure et simple de la vente.



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