Non remboursement emprunt SCI

Dans le cas où une SCI ne dispose plus des moyens financiers de rembourser un emprunt bancaire, les associés doivent rapidement s’organiser pour combler à long terme le besoin de financement non anticipé ou envisager la dissolution de la société. Dans le cas de difficultés de trésorerie passagères, une baque a tout intérêt à chercher des solutions avec le gérant.

Défaut de paiement d’une SCI

En cas de non remboursement des mensualités d’un prêt immobilier souscrit par une société civile immobilière, le défaut de paiement de la société est constaté par la banque aussi rapidement que possible, dès la première mensualité rejetée (puisque ces mensualités sont prélevées sur le compte bancaire de la SCI).

Ce défaut de paiement fait l’objet d’un courrier recommandé avec accusé de réception et entraîne le calcul d’intérêts de retard sur chaque mensualité rejetée. Ensuite, en fonction des garanties prises par la banque lors de l’octroi du prêt immobilier (hypothèque, assurance, caution ou caution solidaire...), la banque élabore son plan de recouvrement. En présence d’un titre exécutoire, la banque mandate généralement un huissier pour estimer l’état et le prix du bien détenu par la SCI, qui devra prendre par ailleurs à sa charge les honoraires de cet huissier. D’une façon générale, toute procédure engagée entraîne des frais qui s’ajoutent à la dette de la société envers sa banque.

La saisie du bien immobilier détenu par une SCI est rare mais le gérant doit prendre contact avec son conseiller le plus rapidement possible pour convenir d’un accord qui évitera les procédures à l’encontre de la société et de ses associés et les frais correspondants. En effet, le plus souvent, les associés se sont portés caution solidaire de la société. Ainsi, tout associé peut être poursuivi personnellement par la banque pour rembourser sur ses biens propres les dettes de la SCI.

Responsabilité des associés de SCI

Les associés de SCI sont responsables des dettes de la société sur leurs biens propres mais proportionnellement seulement à leur participation au capital (même si l’associé est mineur !). Ainsi, un associé qui ne possède que 1% du capital d’une SCI ne peut être poursuivi personnellement que pour le règlement de 1% de ses dettes. C’est d’ailleurs pourquoi les établissements financiers conditionnent l’octroi d’un prêt immobilier à une SCI à un engagement personnel de ses principaux associés (caution solidaire généralement).

Les associés qui ont cédé leurs parts sociales demeurent responsables des dettes de la SCI durant cinq ans à compter de la date de cession de ces parts. Inutile donc, en cas de difficulté financière, de chercher à se libérer de ses responsabilités par la cession de ses parts sociales.

Face à des difficultés financières, les associés peuvent :

• Si le besoin de trésorerie est temporaire (en raison de la vacance du bien loué par exemple), apporter de la trésorerie à la SCI via leurs comptes courants d’associés. En effet, la société devrait petit à petit dégager la trésorerie nécessaire au remboursement de ces comptes courants aux associés qui ont accepté d’effectuer des apports complémentaires.
• Si le besoin de trésorerie est structurelle (en raison de mensualités d’emprunt supérieures aux loyers perçus par exemple) :
  • Effectuer des apports en comptes courants, mais tout en sachant que la SCI ne dégagera pas les ressources nécessaires pour rembourser ces apports avant le terme de l’emprunt en cours. Si tous les associés ne réalisent pas de nouveaux apports via leurs comptes courants, la rémunération de ces comptes courants est alors une solution pour respecter l’égalité entre associés. Ces comptes courants pourront aussi être ultérieurement intégrés au capital et cette augmentation de capital est une autre solution pour tenir compte, dans la répartition des futurs bénéfices de la société, de l’ensemble des apports effectués par les associés.
  • Effectuer des apports en capital, respectant ainsi la règle comptable qui veut que des besoins de long terme soient financés par des ressources de long terme. Il est à noter que le capital n’a pas à être libéré immédiatement par les associés mais peut l’être au fur et à mesure des besoins de trésorerie de la SCI. Ainsi, le montant du nouveau capital peut être fixé en tenant compte du cumul des besoins de trésorerie de la société civile immobilière durant toute la durée de remboursement de l’emprunt et être libéré au fur et à mesure des remboursements d’emprunt (les associés étant alors contraints de libérer, à la demande du gérant, le capital souscrit alors que nul associé ne peut être contraint à effectuer des apports en compte courant).
  • Vendre un bien détenu. Cette solution s’impose en particulier lorsque certains associés refusent d’effectuer de nouveaux apports ou une dilution de leur participation du fait d’une augmentation de capital. Si le prix de vente du bien ne permet pas de rembourser le capital restant dû de l’emprunt immobilier (remboursement par anticipation, ce qui augmente éventuellement encore les frais bancaires) et les autres dettes de la SCI, ses associés devront personnellement désintéresser la totalité de leurs créanciers.

Solution bancaire face à un défaut de paiement

En fonction des solutions proposées par les associés, la banque qui a accordé le prêt immobilier à la SCI peut proposer différents types d’accords :

• Face à un manque de trésorerie ponctuel, une banque peut accorder un report des échéances de prêt. Ainsi, durant quelques mois, la SCI se contentera de payer les intérêts et l’assurance du prêt immobilier, le remboursement du capital emprunté étant reporté (le temps de gérer une augmentation de capital par exemple).
• Ce même report des échéances d’un prêt est également possible en cas de situation particulière d’un emprunteur (ou d’un associé largement majoritaire), en cas de perte d’emploi par exemple. Un moratoire d’une durée de un ou deux ans est alors négociable.
• Face à un manque de trésorerie structurel, une banque peut accepter une augmentation de la durée du prêt consenti. Les mensualités diminueront ainsi (mais le total des intérêts à payer augmentera mécaniquement également).

Mais attention, une banque peut parfaitement choisir de ne pas trouver d’accord, et de pousser une société civile immobilière à la liquidation. C’est le dénouement attendu notamment en cas de saisie attribution, procédure étudiée pour cette raison dans notre dossier consacré aux liquidations des SCI. En effet, l’établissement prêteur peut juger que le remboursement de son prêt ne sera jamais réellement possible et préférer pousser à la cession de l’actif immobilier détenu pour obtenir immédiatement le remboursement de la plus grande partie de sa créance (surtout en période de baisse de l’immobilier, et on retrouve là le phénomène des subprimes...).

Dans tous les cas, ces solutions financières auront toujours un coût supplémentaire pour la SCI (frais de dossiers, intérêts de retard, pénalités éventuelles...).