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donation parts SCI enfants

2 avril 2012, 09:22, par SCI société civile immobilière

Voici quelques éléments de réponse au vu
des éléments communiqués

Suppositions : SCI aux 2 parents à 50/50 ;
Manque : nombre de filles ! Immeuble d’une valeur inférieure à 139.325 par
enfant ?

Admettons donc : 2 parents, 2 filles, valorisation immeuble inférieure à
la limite des droits.

 Une donation de parts par les porteurs correspond à un transfert de
titulaire, même si c’est à titre gratuit, d’où AG extraordinaire
nécessaire, modifiant au moins la répartition du capital social mais qui
pourra conserver le gérant actuel possédant encore une part.
 Puisque modification des statuts, il y a lieu à publicité au RC.
 Pour vendre l’immeuble, il faut, soit une AG, soit la comparution de
tous les titulaires de parts de la SCI le jour de la vente.
Le prix de vente doit être affecté au bilan en fonction des droits des
parties (en pleine propriété ou en usufruit et nue propriété )
 Si la SCI ne possède que cet immeuble, elle n’aura plus d’activité à
moins d’un nouvel achat.
 Dans ce cas une AG extraordinaire peut décider de la dissolution de la
SCI, de sa liquidation et de son partage avec affectation des liquidités
aux divers postes (comptes courants, passif, frais ...).
 Si le notaire demande une évaluation des parts, c’est certainement par
précaution car on se méfie toujours des comptes tenus par la SCI
(a-t-elle un compte d’exploitation, un bilan, des AG ...?) ; je ne pense
vraiment pas qu’un agent immobilier puisse prendre la responsabilité de
le faire car il lui faudrait une formation comptable ; il peut toutefois
estimer l’immeuble, ce qui est de son ressort (comme d’ailleurs de celui
du notaire !). Si le bilan est juste, rien de compliqué : il suffit de
modifier la valeur de l’immeuble au bilan par celle réelle, ce qui
modifiera le montant du capital social au passif.
 Autre point important : les parts ayant été données, il faudra
respecter l’attribution réelle des fonds au profit des propriétaires des
parts, soit les enfants (avec éventuellement les problèmes d’usufruit réservé
 : quasi usufruit mais il ne faut peut être pas entrer trop dans les
détails et laisser ce soin au notaire de famille), l’administration
fiscale s’intéressant à ce point si cela évite des plus values et ce qui
pourrait entrainer à l’avenir des droits de succession sur une somme qui
appartenait aux enfants en vertu de la donation des parts.

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