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Exemple évaluation parts sociales de sci

2 août 2011, 15:48, par SCI société civile immobilière

Vous ne trouverez personne pour évaluer des parts sociales de SCI sans établir une étude approfondie de la situation économique et comptable de la SCI, et de la fiscalité passée sur les parts vendues.

Le bien détenu a une valeur économique de 200.000€ (évaluation d’expert ?), actif auquel il faut ajouter les autres actifs de la SCI (au moins le solde du compte bancaire) contre des dettes de 118.000€ (solde emprunt + comptes courants notamment). Certes, on en déduit que les 200 parts du capital permettraient de réaliser une plus-value immédiate de 82.000€. Mais d’un autre côté, en cas de cession de l’actif de cette SCI, la plus-value réalisée serait imposable, réduisant l’intérêt de l’opération. De plus, des parts sociales sont difficiles à vendre, ces deux éléments justifiant la décote admise de 20%.

A l’inverse, le vendeur a déclaré sa quote-part de bénéfice durant plusieurs années sans percevoir de trésorerie de la SCI (la SCI ayant un besoin de trésorerie du fait de l’emprunt et ne pouvant distribuer ses bénéfices comptables). Aussi, il faudrait totaliser ce coût fiscal de détention de ses parts en actualisant ces montants au jour de la cession (1€ d’hier valant plus qu’1 € d’aujourd’hui).

Enfin, quel serait votre prix, quel serait celui du vendeur ?

Au final, il n’existe pas de réponse exacte et c’est à vous de vous mettre d’accord sur le prix de vente avec le vendeur des parts. A défaut, vous pouvez demander une évaluation de ces parts par un expert (notaire, expert-comptable...).

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