Création SCI

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En réponse à : canard

Bonjour,

D’abord merci pour ce site qui contient de réelles infos, et avec clarté.

Je suis gérant majoritaire (60%) d’une SCI constituée en 2011 entre 3 personnes pour acheter une maison vendue 450 000 euros, à habiter nous-mêmes (pas de déclaration fiscale 2072, en accord avec le fisc).
Le capital a été fixé à 485 000 euros (montant estimé de l’opération), dont seulement 10% ont été libérés au départ, l’amortissement du crédit devant permettre sa libération progressive.
L’achat s’est fait par le capital initial libéré (48 500 euros), un crédit bancaire (291 000 euros), et un chèque personnel directement au notaire (142 750 euros), qui a été ensuite porté à mon compte courant associé dans la comptabilité de la SCI.
Nous avons fait des travaux d’isolation et de remplacement de chauffage pour 32 000 euros l’année suivante, grâce à un dépôt supplémentaire sur mon compte courant associé.

Les 2 autres sociétaires, suite à des difficultés économiques personnelles, ne peuvent plus faire face au crédit depuis cet été, et désirent se retirer. Je suis disposé à acheter leurs parts, mais d’une part la SCI a une valeur comptable minime, d’autre part ces sortants ont maintenant des comptes courants débiteurs.
Le foncier n’a guère changé de valeur, tant du fait de la baisse du marché que de la difficulté de valoriser les travaux portés en comptabilité.
Je pensais donc acheter leurs parts pour l’euro symbolique, et prendre en charge leurs comptes courants débiteurs.

Mais mon notaire me dit que pour le fisc, et la taxe de 5%, l’assiette retenue par le fisc exclu désormais les comptes courants d’associés, et donc je serais taxé non pas à 0 euros, mais à plus de 10 000, du fait de mon propre compte courant, qui ne serait pas retenu au passif par le fisc.

Votre article explique clairement ce mécanisme fiscal, mais il s’agit des comptes courants positifs éventuels des vendeurs, faisant partie de la transaction, si j’ai bien compris.
Or mon compte courant est une dette de la SCI qui ne fait pas partie de la transaction envisagée, et qui a bel et bien été un prêt personnel à la SCI, fait directement chez le notaire pour permettre l’acquisition, sans lequel l’opération n’aurait pu avoir lieu.
Je veux bien que les sommes ensuite engagées pour les travaux ne soient pas retenues, mais je comprend mal de devoir payer sur un prêt gratuit que j’ai fait à la SCI, et qu’elle me doit toujours.

Pensez-vous que mon raisonnement me permet de porter ce prêt initial dans la "déduction du seul passif afférent à l’acquisition desdits biens et droits immobiliers" comme le dit l’article 726 du CGI, ou serait-ce un abus de droit, susceptible de pénalités ?
Y-a-t-il d’autres solutions ?

En vous remerciant,
Cordialement,


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