Plus-value sur cession de parts SCI
La cession de parts d’une SCI (société civile immobilière) par un associé à un nouvel associé a des conséquences fiscales tant pour le vendeur que pour l’acheteur de ces parts sociales. Il faut noter que la réforme des plus-values immobilières 2011 qui ne prendra finalement effet qu’au 1er février 2012 n’est pas prise en compte dans l’article ci-dessous mais détaillée dans un article rédigé par le gestionnaire de patrimoine Monsieur Pascal Chauvet.
1) Principe imposition cession parts sociales SCI
La cession de parts sociales d’une SCI immobilière entraîne une imposition du vendeur au titre des plus-values immobilières et de l’acquéreur qui doit acquitter un droit d’enregistrement.
Pour le vendeur des parts sociales, la plus-value réalisée est imposée à l’impôt sur les plus-values immobilières. La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur nominale des parts cédées (après réévaluation avec le coefficient d’érosion monétaire et après abattement de 10% annuel au delà de la cinquième année de détention).
Cependant, il faut noter que pour le calcul de cette plus-value, il n’est pas tenu compte du montant des comptes courants éventuellement cédés en même temps que les parts sociales.
La plus-value sur la cession de parts sociales est imposable même si le montant de cette cession est inférieur à 15.000€.
Pour l’acquéreur des parts sociales, un droit d’enregistrement au taux de 5,00% (depuis le 01/01/06) doit être acquitté sur la valeur des parts achetées.
Si, selon la Loi de Modernisation de l’Economie du 25 juin 2008, le taux de ces droits d’enregistrement s’élèvera à 3% pour les autres sociétés, les cessions de participations dans les sociétés à prépondérance immobilière non cotée (SCI immobilière) restent soumises à un droit de 5 % sans plafonnement ni abattement (CGI art. 726, I-2°).
Dans le cas ou il existe des comptes courants d’associés ayant permis de compléter le capital social de la SCI pour l’acquisition de biens immobiliers, à la cession de ces parts sociales peut être lié le remboursement de ce compte courant ce qui permet de diminuer d’autant la valeur des parts sociales de cette SCI (et donc les droits d’enregistrement sur cette cession de parts).
Cependant, pour bénéficier de cet avantage, il faut prouver à l’administration fiscale que ces comptes courants étaient véritablement des prêts accordés à la société.
De ce fait, il faut prévoir la rémunération de ces comptes courants et fixer un taux d’intérêt proche de celui du marché. Il est également conseillé de prévoir l’indexation de ces comptes courants, sur un indice INSEE par exemple.
Pour plus de détails sur le cas particulier de la vente de comptes courants d’associés de SCI, voir les autres articles sur ce thème (menu de droite).
2) Imposition des associés suivant le régime d’imposition de la SCI (IR ou IS)
Il faut noter que l’imposition des plus-values réalisées par le vendeur de parts sociales de SCI et les droits d’enregistrement acquittés par l’acheteur sont applicables que la SCI soit translucide (SCI de gestion dont les bénéfices sont soumis à l’impôt sur le revenu dans les mains de chaque associé) ou soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI IS).
En revanche, il faut noter que pour l’acheteur de parts sociales ayant souscrit un emprunt pour entrer dans une SCI :
- Si la SCI est translucide (n’est pas soumise à l’IS), il pourra déduire des résultats sociaux qu’il percevra les intérêts de l’emprunt qu’il aura contracté pour acquérir ces parts.
- Si la SCI est soumise à IS, ces intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles.
3) Calcul de la plus-value sur cession de parts de SCI
La plus-value réalisée lors de la vente par une SCI (ou par un particulier) d’un immeuble est calculée selon les règles suivantes. Un exemple de calcul de plus-value fait par ailleurs l’objet d’un article distinct.
3.1) Fait générateur
Une vente est considérée sur un immeuble ou un bien immobilier lors :
- de la vente d’un immeuble,
- d’un échange,
- d’un apport en sociétés,
- du versement de soultes de certains partages.
3.2) Cas d’exonération
Vous serez exonéré d’imposition sur les plus-values :
- lors d’une vente après un délai de détention de 15 années,
- en cas de vente d’une résidence principale,
- pour les cessions d’un montant inférieur à 15.000 euros. Si le bien cédé est détenu par deux époux ou des indivisaires, ce plafond de 15.000€ s’applique à chaque époux ou à chaque indivisaire en fonction de sa quote-part dans le produit de la vente. En revanche, ce plafond d’exonération de 15.000€ ne s’applique pas en cas de cession de parts de SCI.
3.3) Base de la plus-value
La plus-value est obtenue par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition d’un immeuble. Pour la cession de parts sociales, il n’existe pas de frais d’achat.
Prix de cession = prix de cession net (obtenu après les frais supportés tels que les commissions d’intermédiaires, le coût de diagnostics...).
Prix acquisition = prix d’achat + frais acquisition à leur valeur réelle
Deux particularités cession parts sociales / cession immeuble
Lors de la cession d’un immeuble par une SCI ou un particulier, les frais d’acquisition de cet immeuble s’ajoutent au prix d’achat de l’immeuble pour déterminer le prix d’acquisition de cet immeuble. Le montant de ces frais d’acquisition est déterminé pour leur valeur réelle ou en appliquant un forfait de 7,5% sur le prix d’achat.
Dans ce cas de la cession de parts sociales de SCI, ces frais d’acquisition sont obligatoirement déterminés à leur valeur réelle.
Lors de la cession d’un immeuble par une SCI ou un particulier, les travaux s’ajoutent au prix d’achat de l’immeuble pour déterminer le prix d’acquisition de cet immeuble. Le montant de ces travaux est déterminé pour leur valeur réelle ou en appliquant un forfait de 15% sur le prix d’achat.
Lors de la cession de parts de SCI, les travaux ne viennent en aucun cas augmenter le prix d’acquisition des parts sociales. Le coût de ces travaux reste attaché à l’immeuble concerné et l’acquéreur de parts sociales pourra en bénéficier éventuellement lors de la cession ultérieure de cet immeuble par la SCI.
3.4) Calcul de la plus-value
La plus value déterminée par la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession :
- bénéficie d’un abattement de 10% annuel au delà de la cinquième année de détention, le délai courant de jour à jour.
Ainsi, au delà de la quinzième année de détention, la plus-value se trouve exonérée. - bénéficie d’un abattement fixe de 1.000 euros sur la plus-value réalisée par chaque sociétaire.
Forum
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Plus-value sur cession de parts SCI, 19 janvier 2012, par kamelBonjour, je procède à la rédaction d’un acte de cession de parts sous seing privé dans une SCI IR installée en France. Les associés cédants résident en Belgique et ont tous un lien de parenté (frères) avec le cédant résident en France. Une plus value apparaît dans nos calculs préparatoires. Quels documents et formulaires sont nécessaires à la déclaration de la plus value pour la liquidation des droits en France ? A quelles formalités pécifiques est tenue la société et/ou les associés acteurs de la cession ? L’instruction fiscale ne mentionne que les actes authentiques portant sur les opérations immobilières. Je vous remercie de m’éclairer sur la situation avant l’enregistrement des formalités à engager.
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Plus-value sur cession de parts SCI, 29 décembre 2011, par jpb
Bonjour,
En cours de cession des parts de notre Sci (transparente)par acte sous soeing privé, pouvez vous me confirmer SVP le délai de paiement ( a/c de la date de signature de l’acte de cession des parts) de l’impot sur la PV réalisée ?
Avec mes remerciements
et très bonnes fêtes !
jpb
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Plus-value sur cession de parts SCI, 28 décembre 2011, par JCJDA
Bonsoir, Suite a une mauvaise entente mon associé décide de vendre ses parts. Il consulte un notaire et veut passer par ce cabinet pour la vente.(nous sommes d’accord sur les mondanité). Le notaire est complétement soldé par l’acheteur ou non ? Quel factures annexe pour l’acheteur ?
MERCI
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Plus-value sur cession de parts SCI, 24 décembre 2011, par odileBonjour, J’ai constitué une SCI au capital de 30000F avec mes 2 filles en novembre 1999, nous avons 100 parts chacune. Cette SCI a acheté un studio en décembre 1999 qui est fini de payer à ce jour et loué à un locataire. Une de mes filles souhaite me vendre 99 de ses parts. Si ce bien a été acheté en décembre 1999 au prix total de 550 000F et est actuellement évalué à 210000€ quelle serait l’impôt sur la plus value à régler pour une cession en janvier 2012 ? Cette cession de parts peut se faire donc sans passer devant un notaire mais quelles sont les démarches à faire par ailleurs ? Dans l’hypothèse ou cette cession de parts se ferait à titre gratuit quelles seraient les démarches à faire et quelles seraient les conséquences pour l’acquéreur et le vendeur au niveau fiscal ? Merci d’avance pour vote réponse
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Plus-value sur cession de parts SCI, 29 décembre 2011, par jpb
Bonsoir
Je ne suis pas juriste, mais je suis en cours de cession des parts de ma SCI : dans les questions et réponses fréquentes actuellement liés à la date de changement des règles de l’imposition liée à la détention, il n’est jamais évoqué le droit de préemtion qu’ont potentiellement les communes , m^me sur la cession de parts de SCI. Cet aspect est pourtant primordial, et toute cession qu voudrait avoir lieu avant le 1er février 2012 ne pourrait être signée que si ce droit de préemption est purgé (or : délai = 2 mois ...) Pour savoir si ce droit existe dans sa commune, il faut demander si celle ci a pris une décision en ce sens.
pour exemple : l’ensemble de la commune de Bordeaux est soumis à ce droit..
Pour simple info de chacun ...
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Plus-value sur cession de parts de SCI soumise à l’IS, 21 décembre 2011, par Dyvp
Bonjour, SCI créé en janvier 1995. Biens construits en 1996 et 1997 ; un bien acheté en septembre 2000. Capital social resté à 1500 Euros... Tout a été emprunté... Comptes d’associés créditeurs rémunérés avec au taux légal augmenté de 2 points.
A ma connaissance, la vente des biens entraîne l’imposition sur la plus-value sans limitation (ni 15 ans aujourd’hui, ni 30 ans à partir du 1er février 2012)puisque la SCI est à l’IS.
La vente des parts aujourd’hui entraine-t-elle une imposition des plus-values ?
Que se passe-t-il si l’acheteur des parts est une SARL de famille (avec les mêmes associés que la SCI, mais devenus majeurs depuis) soumise à l’IR ? Notamment au moment où la SARL, associé unique, déciderait de dissoudre la SCI...
Dans l’attente, cordiales salutations.
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Passer la SCI de l’IR à l’ IS afin de réévaluer le bien et éviter l’impôt sur les plus-values, 18 décembre 2011, par jmao
Bonsoir et félicitation pour vos explications.
Avec mon épouse nous avons 1 SCI depuis 18 ans, 1 apport de 15.000 € au capital en part sociales, dans le même temps la SCI a acheté 1 bien immobilier de 150.000 € réalisé en totalité par 1 emprunt qui est entièrement remboursé.
Actuellement nous voulons le vendre au plus vite quitte à le brader à 300.000 €.
Si l’acte de vente est signé avant le 31.01.2012, nous n’aurons pas à avoir d’impôts et autres taxes à payer concernant la plus-value, après cette date, il en sera autrement. Est-ce exact ?
Etant très limité dans le temps, j’envisage de modifier la SCI qui est assujettie à l’impôt sur le revenu, pour opter à l’impôt Société et déclarer sa valeur minimale actuelle estimée à 300.000 €.
Cette modification nous permet elle d’éviter d’être imposé sur les plus values et quels délais avons-nous pour faire cette déclaration ?
Aurons nous des frais, taxes et impôts, le fait de valoriser la SCI à 300.000 € alors qu’il n’y aura pas eu de vente immobilière ?
Au plaisir de lire votre réponse, merci.
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Passer la SCI de l’IR à l’ IS afin de réévaluer le bien et éviter l’impôt sur les plus-values, 21 décembre 2011, par Dyvp
Bonsoir,
Gérant d’une SCI soumise à l’IS, je constate aujourd’hui que les inconvénients sont réels... et peuvent chiffrer. Que pensez-vous gagner à passer aujourd’hui à l’IS ? Vous pourriez peut-être conserver la SCI telle qu’elle est, et plutôt que de vendre le bien, vendre la totalité des parts pour le même prix que le bien, sans passer par un notaire, tout simplement en le décidant en AG, et en faisant valider l’acte de cession sous seing privé auprès du fisc. A mon avis, vous n’auriez pas à payer d’impôt sur la plus-value...Il suffit de trouver deux personnes qui veulent acheter les parts que vous avez avec votre épouse. Ces acheteurs de parts ne paieront que 5% de droits au lieu de 7 ;5% en cas d’achat du bien. Je précise que je suis un autodidacte, et qu’il vous faudra vérifier tout cela. Bonnes fêtes de fin d’année.
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Passer la SCI de l’IR à l’ IS afin de réévaluer le bien et éviter l’impôt sur les plus-values, 29 décembre 2011, par jpb
Bonsoir
Je ne suis pas juriste, mais je suis en cours de cession des parts de ma SCI : dans les questions et réponses fréquentes actuellement liés à la date de changement des règles de l’imposition liée à la détention, il n’est jamais évoqué le droit de préemtion qu’ont potentiellement les communes , m^me sur la cession de parts de SCI. Cet aspect est pourtant primordial, et toute cession qu voudrait avoir lieu avant le 1er février 2012 ne pourrait être signée que si ce droit de préemption est purgé (or : délai = 2 mois ...) Pour savoir si ce droit existe dans sa commune, il faut demander si celle ci a pris une décision en ce sens.
pour exemple : l’ensemble de la commune de Bordeaux est soumis à ce droit..
Pour simple info de chacun ...
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Plus-value sur cession de parts SCI, 13 décembre 2011, par aquaray
bonjour en décembre je céde mes parts sci que je possede depuis le 15 octobre 2001 en bénéficiant de l’abattement de 10% à partir de la cinquieme année
est ce que l’abattement s’applique également pour les deux mois supplémentaires en jours calendaires ou faut’il une année pleine ?
merci
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Plus-value sur cession de parts SCI, 29 novembre 2011, par MicheBonjour je posséde depuis 14ans et demi un immeuble qui comprends au rez de chaussé un commerce de coiffure que j’exploite depuis l’achat au er Mars 1997 au dessus du salon de coiffure nous avons a l’achat amménagé un appartement T3 duplex qu’on loue ...Hors pour des raisons de santé nous avons mis l’ensemble en vente depuis début Novembre 2011 .. Je voulais savoir comment ce passe la plus value ainsi que si nous signons une vente avant le 31 janvier 2012 aurons nous une plus value ???? Merci de votre réponse
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plus value 31 janvier 2012, 29 novembre 2011, par SCI société civile immobilièreAvant le 31 janvier 2012, l’imposition de la plus-value sera dans tous les cas très faible (éventuellement il manquera une année de détention pour une exonération totale), mais au-delà du 31 janvier 2012 l’imposition pourrait être très significative, or c’est la date de signature de l’acte qui compte :
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Plus-value sur cession de parts SCI, 26 octobre 2011, par jfl
Bonjour,
Je possède avec 1 associé 100% des parts d’une SCI « A » (95/5) depuis 13 ans ; cette SCI possède une unité foncière sur laquelle est bâtie 1 bâtiment que nous louons par bail commercial (valeur 3 000 000 € a très cours terme, le POS devant être modifié). Nous souhaitons revendre les parts de cette SCI « A » à une nouvelle SCI « B » pour (500 000 €) que nous créerions avec les mêmes associés, la mairie ne pourra pas préempter car nous ne sommes pas en droit de préemption renforcé, nous pourrons déduire les intérêts de l’emprunt pour l’achat des parts ; nous paierons de faibles plus-value ; par contre nous projetons de revendre cette SCI en 3 lots dès l’année prochaine, nous vendrons alors des terrains appartenant à la SCI « A » dont les parts seront détenu par la SCI « B » et nous aurons déjà payé des plus-values entre « A » et « B », comment se calcul alors les plus-values ? Remerciements,
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droit préemption, 10 novembre 2011, par SCI société civile immobilièrePour un montage aussi complexe, l’assistance d’un gestionnaire de patrimoine s’impose peut-être... En particulier, un gestionnaire de patrimoine a rédigé pour ce site un article concernant le droit de préemption urbain. Notre annuaire des professionnels des SCI peut également vous aider à trouver un gestionnaire de patrimoine (accès en pied de page).
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Plus-value sur cession de parts SCI, 19 octobre 2011, par gmonto27
Bonjour, il y a deux ans j’ai vendu 50% des parts d’un fond de commerce à un nouveau associé. Lors de cette vente j’ai signé une promesse de vent des 50% des part de la SCI qui loue au fond de commerce.
Aujourd’hui nous sommes proche de la vente et l’acquéreur n’annonce des fuites et donc des travaux.
J’ai doit payer ce travaux et remettre en cause le prix initiale ? Ou les travaux sont à la charge de l’acquéreur ? il n’y a pas eu d’assemble générale de la SCI donc ce travaux n’ont pas été encore voté. Pour information l’associée restant il est d’accord sur la réalisation des travaux.
Merci pour votre aide
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travaux puis cession de parts SCI, 19 octobre 2011, par SCI société civile immobilière
Votre problème ne concerne pas les SCI mais le contrat de cession qui a été initialement signé et qui prévoyait la vente de 50% des parts. Que dit ce contrat quant à l’état de l’immeuble au jour de la cession ? Il faut trouver un accord avec votre acquéreur. A noter que ces travaux d’entretien sont déductibles des revenus de la SCI.
Par ailleurs, étant donné que le locataire de ce local est soumis à TVA, il serait intéressant que votre SCI soit imposable à TVA (si l’option pour la TVA n’a pas déjà été exercée) pour permettre la récupération de la TVA sur ces travaux.
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Plus-value sur cession de parts SCI, 13 octobre 2011, par molu
Dans le cas d’une création de SCI familiale, (à l’IS car location en meublé), si la SCI emprunte pour acheter l’immeuble, la situation de la SCI est nulle (valeur de l’immeuble moins valeur de l’emprunt).
Dans ce cas, la souscription au capital pourrait être symbolique, (100 parts à 50€ chacune de quoi couvrir les frais de création), mais 10 ans plus tard, lorsque l’emprunt est remboursé, qu’en est-il de l’imposition sur la plus value des parts :
en cas de cession des parts avant cession de l’immeuble (la SCI détient l’immeuble) ? En cas de dissolution de la SCI (répartition de la trésorerie issue de la vente) ?
N’y a t il pas un risque de double imposition de la plus value à la fois des parts et de l’immeuble ?
Merci !
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Fiscalité sur vente SCI, 9 octobre 2011, par Gguillaume
Bonjour, j’ai hérité d’une SCI (soumise à l’IR) possédant un immeuble en région parisienne depuis 1999 avec mon frère et ma sœur. Le prix d’achat de l’immeuble était environ de 10% de sa valeur estimée actuelle.
Nous essayons de chiffrer les différentes options, dont la vente de l’immeuble, et nous avons les interrogations suivantes :
Dans le cas d’une vente de l’immeuble par la SCI, la SCI va payer l’impôt sur les plus values, puis nous paierons l’impôt sur le revenu. Cela conduit à un taux d’imposition faramineux : plus values + CSG/RDS + IR = 60 % environ. Avons-nous bien compris le mécanisme ?
Dans le cas d’une vente des parts de la SCI, la fiscalité est-elle globalement la même ?Plus largement, nous cherchons par quel moyen sortir (tous) de cette SCI au meilleur coût. Nous avons par ailleurs du mal à trouver des conseils (même rémunérés !) de qualité.
En vous remerciant par avance pour vos réponses !
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Fiscalité sur vente SCI, 10 octobre 2011, par SCI société civile immobilière
Vous êtes à la bonne page pour vous informer, mais attention de lire l’article suivant sur la réforme des plus-values car l’imposition des plus-values va être alourdie. Fiscalement, cette imposition demeure la même pour la cession de parts et la cession d’un immeuble, même si la cession de parts n’oblige pas à un acte notarié (contrairement à la cession d’un immeuble). En revanche, la plus-value est imposée et cette imposition comprend la CSG-CRDS ; mais l’IR ne s’applique pas ensuite sur le montant net de la plus-value !
Pour trouver un gestionnaire de patrimoine, vous pouvez contacter les gestionnaires de patrimoine qui publient sur ce site (lien vers leurs articles en page d’accueil) ou utiliser notre annuaire.
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Apport immeuble à SCI, 28 juin 2011, par Françoise BizosBonjour, Je souhaiterais connaître le coût de l’apport d’un immeuble à une SCI : mon compagnon possède une maison, nous envisageons des travaux mais je souhaite participer. Est il possible de créer une SCI,d’apporter la maison à la SCI en donnant les parts à mon compagnon, et j’injecterai une somme d’argent qui servira aux travaux réalisés. Dans cette hypothèse, quels sont les droits à payer (maison détenue depuis plus de 15 ans), et y aura t-il possibilité de récupérer la TVA des travaux ? Merci de votre réponse
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coût apport SCI, 30 juin 2011, par SCI société civile immobilière
Vous l’indiquez, le coût principale lors de l’apport d’un bien immobilier à une SCI est l’imposition de la plus-value constatée (pas dans votre cas, détention + 15 ans, donc aucune imposition à ce jour, mais attention à la réforme des plus-values prévue).
Ensuite, il faut anticiper les éventuels droits d’enregistrement et frais de notaire (acte notarié obligatoire pour apport d’un bien immobilier) :
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Plus-value sur cession de parts SCI, 20 juin 2011, par C.R
bonjour,
Ayant , une sci avec mon pere depuis 2008 (50/50), avec 100 parts de 10€ chacune .Le bien : 1 maison de ville ou l’on a créé 2 logements, un qui est loué en logement social(avec subvention de l’Anah ), et l’autre que j’occupe . J’avais un commerce en nom propre , et suite a differents problémes, je vais être obligé de me mettre en liquidation judiciaire , on m’a dit que je devais vendre mes parts sociales . la meilleure solution s’est de les vendre a un parent , mais comment calculer le montant des parts ,car j’ai acheté cette maison 150000€ , emprunté 226000€ , et il reste 212000€ a rembourser ... cette maison qui était une ruine, j’y ai fait 3 ans de travaux ... faut il obligatoirement que je fasse estimé les 2 apparts pour avoir la valeur totale ??? Ou ,je peux ceder mes parts pour une somme symbolique pour ne pas qu’elles soient vendue a une tierce personne , qu’aura trouvé le liquidateur judiciaire ???
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evaluation parts sociales SCI, 2 août 2011, par SCI société civile immobilièreSe reporter à l’article : evaluation parts sociales SCI. Il faut effectivement tenir compte de la valeur marchande de ces biens et du capital restant dû des emprunts et ne pas sous-estimer ces parts (risque de redressement fiscal).
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Plus-value sur cession de parts SCI, 28 mai 2011, par cabroyco
Bonjour,
Est-on obligé de passer par un notaire pour une cession de parts sociales de SCI ?
Et sinon, quel est l’imprimé à utiliser pour déclarer la plus-value et verser les impositions dues ?
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notaire cession de parts SCI, 29 mai 2011, par SCI société civile immobilièreNon, l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire pour une cession de parts de SCI, et c’est le formulaire Cerfa n° 10408*02 (imprimé fiscal n° 2759) " cession de droits sociaux non constatés par un acte " qui est à utiliser.
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Divorce en cours mon mari doit me céder 1 part, 18 mai 2011, par BLANCBonjour, je suis en instance de divorce, mon mari possède une part sur ma SCI qui est en même temps mon lieu de travail, ma banque refuse que je mette mes enfants à la place de mon mari (ils ont 2 ans et 4 ans). Est ce que je peux racheter cette part et être majoritaire. Ou une autre solution est-elle possible. Merci de votre aide.
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Divorce en cours mon mari doit me céder 1 part, 19 mai 2011, par SCI société civile immobilière
Oui, vous pouvez acquérir la part sociale de votre mari, auquel cas vous seriez majoritaire mais possèderez toute les parts sociales n’est-ce pas ? Dans ce cas, votre SCI ne serait pas dissoute de plein droit. Vous aurez alors 1 an pour régulariser la situation (entrée au capital d’un nouvel associé, par cession de parts ou augmentation de capital, ou dissolution SCI, mais attention dans ce cas aux droits d’enregistrement éventuels, à l’imposition de la plus-value...). Passé ce délai, tout intéressé pourrait demander la dissolution judiciaire de la SCI. Cependant, dans ce dernier cas, le tribunal a la possibilité de laisser 6 mois supplémentaire à l’associé unique de la SCI pour régulariser la situation.
Vous pourriez par exemple, par donation, faire entrer vos enfants au capital de la SCI. Je ne le conseille jamais, en raison de l’article suivant notamment, mais comment la banque en serait-elle informée ? Concernant l’article sur les mineurs associés de SCI, à la fin de cet article, accepteriez-vous de témoigner pour indiquer que votre banque a refusé l’entrée au capital de vos enfants mineurs, c’est un point important dans la pratique, le second témoignage sur ces forums en ce sens, mais pas au bon endroit...
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Plus-value sur cession de parts SCI, 5 mai 2011, par LudobleroneBonjour, mes parents avaient créé une SCI en 1996 pour organiser la donation d’un appartement à moi même et mes 2 soeurs. En 2005 mes parents nous ont donné à chacun 32.5% des parts, gardant chacun 1.25%, sur une valorisation très basse (SCI endettée à l’époque). Depuis la SCI est libre de toute dette, et je souhaites racheter à mes soeurs leurs parts (éventuellement celles de mes parents aussi). Si elles me vendent en direct leurs parts sociales, la plus value (très forte vu le montage) sera taxée depuis la date de 2005, donc sur 90%. Très cher. Serait il possible que la SCI me vende le bien, ainsi pas de plus value (15 ans de détention dans la SCI du bien), puis on dissous la SCI. Ma question est donc de savoir si le fisc acceptera que la SCI vende le bien qui la constitue à un de ses actionnaires (à 32.5%) ?? Merci de votre aide (je suis non résident fiscal actuellement).
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Plus-value sur cession de parts SCI, 11 mai 2011, par francis050350Bonjour , Dès lors que la SCI détiend l’immeuble depuis plus de 15 ans pas de taxation de la plus avlue en cas de vente à un ptiers ou un associé. par contre si la SCI se dissoud ensuite , je ne pense pas qu’il y ait taxation car l’exo joue. En effet le produit de la vente passe à l’actif en banque de la SCI et au passif au report à nouveau. S’il y a dissolution il y aura bien entendu répartition du report à nouveau en fonction de leur droits comme dans une licitation faisant cesser l’indivision de sorte que l’associé acquérreur retrouvera sa fraction de la valeur du bien . Je ne comprend pas de quelle taxation de la SCI il pourrait s’agir dans ce cas là ?
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Plus-value sur cession de parts SCI, 4 mai 2011, par michelj’ai acheté des parts d’une société civile au mois de juillet 2000 je voudrais les revendre comment je peux payer le plus valu car mes parts je les ai enregistrées au centre des impôts sans passer par un notaire. est ce que l’acheteur est obligé de passer par un notaire ?
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Plus-value sur cession de parts SCI, 9 mai 2011, par SCI société civile immobilièreL’acheteur de vos parts sociales n’est pas obligé de réaliser cette acquisition de parts sociales de SCI par un acte authentique (acte sous seing privé reste possible).
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Plus-value sur cession de parts SCI, 12 avril 2011, par elma
bonjour,nous avons créer une sci pour l’achat de terrains a camper au bord de la mer en 1992 nous detenons avec mon epouse 50% ds parts et notre fils qui est celibataire detient le reste .pour raison professionnelle il veut quitter la sci en nous faisant une donation ou une cession de ses parts .quelle serait la solution la plus rentable .
merci de votre aide elma
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Création de SCI, 2 février 2011, par rideau17Je possède une maison estimée à environ 320000 euro, cette maison n’a pas d’emprunt et j’aimerai savoir s’il m’est possible de l’amener en garantie permettant ainsi à ma fille de créer une sci en vue d’acquérir un bien et de me le louer
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Création de SCI, 1er mars 2011, par creation sciVotre bien peut évidemment constituer une garantie pour permettre à votre fille d’obtenir un prêt bancaire et acquérir un bien. Mais quel est l’intérêt pour votre fille de s’endetter afin de vous louer un bien ? Sa capacité d’emprunt personnelle se trouvera réduite d’autant et c’est elle qui supportera le risque sur le bien que vous occuperez (non paiement des loyers, travaux non envisagés...). Etant donné que cette opération exigera un acte notarié, que votre fille prenne conseil auprès de son notaire. Pouvez-vous expliquer votre montage (pour une donation, bien d’autres solutions plus claires sont envisageables) ?
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Plus-value sur cession de parts SCI, 14 janvier 2011, par JACK6
Bonjour,
Je souhaite acheter à un ami, 50% des parts de sa SCI (détenu à 100% par l’ami). Nous serions alors 2 associés. La SCI détient un immeuble d’une valeur de 300 000 €. L’immeuble a été acheté par la SCI il y a plus de 15 ans. Question : Si j’achète aujourd’hui 50% des parts, et que la SCI revend l’immeuble dans 2 ans, et prenons l’hypothèse que l’immeuble vaudra alors 340 000 €, serais je alors imposé sur la plus value de 20 000 € ? (340000-3000000) répartie à 50%-50% ou pas du tout ? Dis différemment, est ce que c’est la date d’achat des parts qui déclenche le compteur fiscal pour le calcul de la plus value ou est ce la date d’achat du bien immobilier par la SCI (quelque soit alors le nombre d’associés, les parts des associés, présents ou non à l’époque...) ?
Merci d’avance pour votre aide.
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Plus-value sur cession de parts SCI, 17 janvier 2011, par creation sci
La date d’acquisition des parts sociales est prise en compte pour le calcul de la plus-value en cas de cession de parts sociales.
En revanche, c’est la date d’acquisition de l’immeuble qui est prise en compte pour le calcul de la plus-value en cas de cession de l’immeuble.
Cette particularité a évidemment une incidence sur l’évaluation des parts sociales cédées et explique l’attention portée par l’administration fiscale sur le prix de vente des parts sociales (toute sous-évaluation équivalant à une donation déguisée).
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Plus-value sur cession de parts SCI, exonération si <15k€ ?, 8 janvier 2011, par JMBL’article 150-II précise : (l’imposition de la plus value ne s’applique pas) aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à des biens……..6° Dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 Euros Or, sur ce sujet, 1/3 ne précisent pas si cette exonération s’applique aux cessions de parts, 1/3 dit qu’elle s’applique, et 1/3 dit qu’elle ne s’applique pas. Le texte de la loi est clair : ça s’applique. Cependant, je n’ai pas trouvé de jurisprudence en la matière. Comment être sûr que cette exonération s’applique, ou ne s’applique pas, pour les cessions de parts de moins de 15k€. Ceci sans attendre de voir, une fois la cession faite, l’interprétation du fisc (qui n’est pas constante d’un centre à l’autre sur ce point précis)… Cette question vous a été posée le 15/6/2009, mais il n’y a pas eu de réponse de votre part à la question. Votre texte au §3.2 n’est pas non plus très précis sur ce point. Merci pour votre réponse.
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Plus-value sur cession de parts SCI, 6 janvier 2011, par gerard .puzJe possede 1 immeuble commercial à travers 1 sci .Parts détenues:1/3 mon epouse ,1/3 mon fils,1/3 moi.constituée en 03.1998 pour acheter cet immeuble.Le locataire actuel veut acheter cet immeuble. Fiscalement : y a t’il intéret à ce que la sci vende ? ou que nous vendions 100% des parts de sci ? J’ai fait 15000€ de travaux dans cet immeuble depuis 1998.Quel regime de + value s’applique ? Ai.je interet à attendre 03.2013 ? merçi
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cession de parts SCI ou cession immeuble, 6 janvier 2011, par creation sciEn cas de cession de parts de SCI, les travaux engagés ne viennent pas en déduction de la plus-value réalisée. A l’inverse, lors de la cession d’un immeuble, vous pouvez déduire le coût des travaux (pour leur montant réel ou forfaitaire). La cession de l’immeuble avant la dissolution éventuelle de la SCI est donc préférable. Demandez confirmation à votre notaire, que je vous conseille de faire intervenir lors de la cession de l’immeuble.
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La trésorerie de la SCI est elle prise en compte dans la cession des parts ? , 22 octobre 2010, par chouchouJe vends mes parts de SCI à mon frère ; outre la valeur des parts sociales qui va constituer le prix de vente, est ce que la trésorerie de la SCI est prise en compte ? de quelle manière ?
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La trésorerie de la SCI est elle prise en compte dans la cession des parts ? , 7 décembre 2010, par creation sciLa valorisation des parts sociales ne dépend pas de la valeur nominale des parts mais de la valeur de l’actif de la SCI : immeubles, trésorerie... La trésorerie est donc prise en compte dans la valeur attribuée aux parts, pas distinctement.
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Plus-value sur cession de parts SCI, 14 octobre 2010, par PBLa date de cession des parts de SCI est-elle importante ? Fin d’année ou début d’année ?
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date cession parts SCI, 14 janvier 2011, par elmercaderBonjour, c’est bien la date anniversaire de la création de la SCI qui est a prendre en compte pour le calcul de la plus-value. sachant qu’elle est calculée ainsi : de 1 à 5 ans de détention : aucun abattement de l’impôt. De 6 a 15 ans " " : abattement de 10% par an. Soit une exonération au bout de 15 ans ! La plus-value est imposée a l’IRPP !!
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date cession parts SCI, 17 janvier 2011, par creation sciJe me corrige encore : date de création de la SCI ou d’acquisition des parts sociales lors d’une cession de parts sociales
date acquisition immeuble pour la cession d’un immeuble détenu par une SCI (ce qui n’est pas votre question mais étais ma réponse, toutes mes excuses).
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Plus-value sur cession de parts SCI, 22 septembre 2010, par VAN TILBonjour, je souhaiterai savoir, si je vend 100% des parts d’une SCI à L’IR par le biais d’un crédit vendeur sur 9 ans, est ce que je doit m’acquitter de la plus value de 28 % immédiatement lors de la cession des parts ou non ? Cette plus value peut être payé en plusieurs fois, du fait que je n’encaisse pas la totalité de la vente ? merci de me répondre
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cession de parts SCI entre époux, 17 septembre 2010, par vero14bonjour, mon amri a acquis une SCI il y a plus de 20 ans(majoritaire à 99%), avant notre mariage ; Nous sommes mariés sous contrat de mariage "communauté réduite aux acquets". Mon mari louait jusque là ce local au laboratoire dentaire dont il est le gérant. Le laboratoire ayant acquis un autre local, nous souhaiterions récuperer ce local, et moyennant travaux importants en faire notre résidence principale. le local de cette sci a une valeur estiméea environ 300 000 €, et nous envisageons d’effectuer pour au moins 150 000 € de travaux. Que vaut-il mieux que je rachète la moitié des parts de mon époux pour que ce bien nous appartiennent à tous les deux, ou faire une augmentation de capital par le biais de l’emprunt que je vais prendre en charge dans le cadre des travaux. Quelle est la meilleur solution non seulement sur le plan fiscal, mais aussi à terme pour nos enfants respectifs nés de notre 1er mariage ne soient pas lésés quand nous décèderons
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liberté du prix de cession de parts, 7 septembre 2010, par Bleu ChristianApres 15 ans de détention ( exo plus value), puis je céder mes parts à leur valeur nominale à mes enfants ou à une société familiale ? Ceci réduit la base de calcul du droit de 5%, mais entrainera une plus value taxable pour le futur bénéficiaire. Est il préférable de les évaluer à la valeur nette comptable, quitte à payer la taxe de 5% pour réduire de fait la future plus value en cas de revente ultérieure ?
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liberté du prix de cession de parts, 8 septembre 2010, par creationsci
Le titre de votre message est parfaitement choisi ! Peut-on librement déterminer le prix de cession de parts sociales de SCI ?
En effet :
sous-évaluer les parts cédées, c’est transférer à l’acheteur une éventuelle plus-value de cession mais c’est réduire les droits d’enregistrement sur cette cession.
sur-évaluer ses parts, c’est limiter la plus-value futur de l’acquéreur, au détriment du vendeur évidemment (mais si la plus-value n’est plus pour lui imposable...).C’est pourquoi le fisc est attentif à la valeur des parts cédées et qu’une erreur d’évaluation entraînera un redressement fiscal.
Pour éviter les droits d’enregistrement, vous pourriez donner vos parts à vos enfants (en exonération de droits de donation), mais j’ignore quel est l’objectif recherché.
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Plus-value sur cession de parts SCI, 7 septembre 2010, par Bleu ChristianJ’envisage de céder les parts sociales d’une sci dont je suis gérant ( et détenues à titre individuel depuis 1995 ) à une sarl personnelle de gestion. Suis je concerné par le régime des plus values ? A quel montant dois je évaluer la part pour ce "transfert" ?. J’ai pensé à l’actif net comptable ramené à la part. Je voudrai éviter une sous évaluation manifeste ( l’actif immobilier vaut aujourdhui au moins 10 fois le nominal )
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Plus-value sur cession de parts SCI, 5 août 2010, par johann
Bonjour,
je possède actuellement un appartement en SCI avec mon ex épouse. J’aimerai pouvoir céder mes parts. Nous sommes à 50/50 sur cet appartement et celui-ci à une valeur équivalente au montant à rembourser (voir valeur inférieure). Donc si je comprend le principe le rachat des parts ne coutera rien ???? je suis un peu perdu sur ce coup et coût.... cordialement merci d’avance
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Plus-value sur cession de parts SCI, 9 septembre 2010, par creation sci
Coût de la cession = imposition de la plus-value. Or cette plus-value ce calcule sur la base : valeur cession - valeur acquisition. Si vous vendez vos parts, il y aura plus-value si la valeur de cession de vos parts est supérieure à leur valeur d’acquisition (valeur nominale semble-t-il si vous êtes associé de la SCI depuis sa création).
Prix de la cession : je ne sais pas s’il s’agit de votre question ? En effet, si la SCI possède un actif d’une valeur de 100 et un emprunt dont le capital à rembourser est de 100 (et en l’absence d’autres éléments significatifs au bilan), alors la valeur des parts de cette SCI est nulle. C’est d’ailleurs généralement le cas lors de la création d’une SCI : la SCI s’endette pour acquérir un bien immobilier et son bilan présente alors des dettes égales à la valeur de ses immobilisations. Ensuite, au fur et à mesure de l’encaissement de loyers, la SCI réduira ses dettes et les parts de cette SCI prendront alors de la valeur (sans tenir compte de la valorisation éventuelle du bien détenu).
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Plus-value sur cession de parts SCI, 30 juillet 2010, par petra
Bonjour, j’ai cherché pour savoir ce qui ce passe dans le cas où la SCI est non-soumise à la IS.
nous vendons notre bien qui nous sert comme maison principale mais dans laquelle nous exploitons des chambres d’hôtes. Pour ceci j’ai une Entreprise individuelle (depuis 7 ans) qui loue une partie de la maison de la SCI. Selon mon notaire la partie loué n’est plus considerée comme habitation pricipale et alors soumise à la plus value. Selon moi, il s’agit d’une plus value professionnelle qui n’est plus soumise à partir d’une activité professionnelle de + de 5 ans. Pourriez vous m’aider la dessus ?
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Plus-value sur cession de parts SCI, 5 juillet 2010
Bonjour,
Je possède actuellement 50% des parts d’un SCI. Au départ, il avait 100 part de 10€ chacune. Un bien de 50 000€ a été acheté via un crédit. Aujourd’hui je souhaite revendre mes part. Le bien est estimé à 56 200€ et il reste 27 000€ de crédit. Si j’ai bien compris, la part à une valeur de (56 200 - 27 000)/1000 = 26.2€. Mais j’ai pas compris comme ce calcul la plus-value. Est-ce qu’elle s’applique sur l’écart entre le pris de vente (56€) et le prix d’achat (10€) ?
Merci beaucoup
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Plus-value sur cession de parts SCI, 3 mars 2010, par grezacBonjour, selon votre article, il semblerait que le régime fiscal des plus-values soit le même pour la SCI soumise à l’IR que pour la SCI soumise à l’IS. Mais selon mon comptable, en ce qui concerne la SCI soumise à l’IS, la règle est la même que pour les SARL, soit une imposition globale de 30,1% (sans tenir compte du nombre d’années de détention, donc). Merci d’avance pour votre réponse
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Plus-value cession de parts SCI soumise à IS, 3 mars 2010, par Creation SCI
Je vais reprendre cet article si une confusion est possible car ce site ne traite pas encore de la SCI soumise à IS. En effet, lorsqu’une SCI est soumise à l’IS, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, avec une distinction entre plus-value court terme et plus-value long-terme à hauteur des amortissements pratiqués. Le mode de calcul et d’imposition de cette plus-value sont ceux des SARL effectivement, des BIC plus généralement.
Il faut notamment souligner que, dans une SCI soumise à l’IS, la plus-value reste imposable même après 15 années de détention... C’est l’un des inconvénients majeurs de la SCI soumise à l’IS.
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evaluation parts SCI soumise à IS, 20 décembre 2010, par creationsciLa valeur des parts est leur prix d’acquisition augmenté éventuellement des frais d’acquisition. La plus-value professionnelle est imposée sans minoration en fonction de la durée de détention (comme pour les plus-values des particuliers).
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Plus-value sur cession de parts SCI, 22 janvier 2010je possede un immeuble de puis plus de 15ans par l intermediaire d une SCI imposé à l IR ;en cas de vente cet immeuble,je serai éxonéré de plus values.En serait il de meme si j opté pour l IS afin de répondre à une activité additionnelle plus commerciale ? Remerciements Patrick
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Plus-value à IR ou IS, 11 février 2010, par creationsci
A l’IS, les plus-values professionnelles sont imposées sans tenir compte du délai de détention des immobilisations. Une solution pourrait être l’apport du bien à une nouvelle SCI soumise à IS (frais de mutation, acte notarié, rédaction des statuts de la nouvelle SCI, dissolution de la précédente, annonces légales) hors plus-value étant donné le délai de détention. Ainsi, c’est la valeur actuelle de l’immobilisation qui figurerait à l’actif de la SCI soumise à IS, remettant à 0 le calcul d’une plus-value future. mais c’est complexe et couteux. Il faudrait étudier ces opérations avec votre notaire (indispensable pour toute cession).
Mais, j’y pense, le passage irrévocable de l’IR à l’IS entraîne-t-il une imposition des plus-values. En d’autres termes, si vous faisiez l’option pour l’IS, pourriez-vous de la même façon modifier la valeur de l’immeuble au bilan ? Votre notaire devrait pouvoir vous donner une réponse certaine même par téléphone. Pourriez-vous nous tenir au courant ?
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Plus-value sur cession de parts SCI, 15 juin 2009, par beckyf
Bonjour,
Ma soeur, mes parents et moi possédons une SCI. Ma soeur souhaite nous cèder ses parts pour un montant total de 15 000€. Sera t’elle donc exonéré d’imposition sur la plus value ? En ce qui concerne mes parents et moi, qu’allons nous avoir à payer ? Merci Beckyf
