Création SCI

Plus-value immobilière

La cession de parts d’une SCI par un associé à un nouvel associé a des conséquences fiscales tant pour le vendeur que pour l’acquéreur de ces parts sociales. Il faut noter que la réforme des plus-values immobilières 2012 et la hausse des prélèvements sociaux a considérablement alourdi en 2012 l’imposition des plus-values des particuliers.

Principe imposition cession parts sociales SCI

La cession de parts sociales d’une SCI immobilière entraîne, d’une part, une imposition du vendeur au titre de la plus-value immobilière éventuellement réalisée et, d’autre part, de l’acquéreur qui doit acquitter un droit d’enregistrement.

Pour le vendeur des parts sociales, la plus-value réalisée est imposée à l’impôt sur les plus-values immobilières. La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et la valeur nominale des parts cédées (voir calcul des plus-values ci-dessous).
La plus-value sur la cession de parts sociales est imposable même si le montant de cette cession est inférieur à 15.000€.
Il n’est pas tenu compte du montant des comptes courants éventuellement cédés en même temps que les parts sociales pour déterminer la plus-value imposable.

Pour l’acquéreur des parts sociales, un droit d’enregistrement au taux de 5,00%, sans plafonnement ni abattement (CGI art. 726, I-2°), doit être acquitté sur la valeur des parts acquises.
Les comptes courants éventuellement cédés en même temps que les parts sociales ne peuvent plus être pris en compte pour diminuer l’assiette de ces droits d’enregistrement.

Imposition des associés suivant le régime d’imposition de la SCI (IR ou IS)

L’imposition de la plus-value réalisée par le vendeur de parts sociales et les droits d’enregistrement acquittés par l’acheteur sont applicables que la société civile immobilière soit translucide (SCI de gestion dont les bénéfices sont soumis à l’impôt sur le revenu dans les mains de chaque associé) ou soumise à l’impôt sur les sociétés.

En revanche, si l’acheteur de parts sociales de SCI a souscrit un emprunt pour financer cette acquisition, les intérêts de cet emprunt seront déductibles de la quote-part de résultat revenant à ce nouvel associé suivant les cas :

  • Si la SCI est translucide (SCI soumise à l’IR), l’acquéreur pourra déduire des résultats sociaux qu’il percevra les intérêts de l’emprunt qu’il aura contracté pour acquérir ces parts.
  • Si la SCI est soumise à IS, ces intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles.

Calcul de la plus-value sur cession de parts de SCI

La plus-value réalisée lors de la vente par une SCI (ou par un particulier) d’un immeuble est calculée selon les règles suivantes. Un exemple de calcul de plus-value fait par ailleurs l’objet d’un article distinct. La plus-value réalisée lors de la vente de parts sociales de SCI suit ces mêmes règles d’imposition, à quelques exceptions près (en gras dans la suite de cet article).

Fait générateur

Une vente est considérée sur un bien immobilier lors :

  • de la vente de cet immeuble,
  • d’un échange,
  • d’un apport en sociétés (apport à une SCI notamment),
  • du versement de soultes dans le cadre d’un partage.

Cas d’exonération

La plus-value éventuellement réalisée sur la vente d’un bien immobilier est exonérée :

  • lors d’une vente après un délai de détention de 30 années,
  • en cas de vente d’une résidence principale (que cette résidence principale soit détenue ou non par une SCI),
  • pour les cessions d’un montant inférieur à 15.000 euros. Si le bien cédé est détenu par deux époux ou des indivisaires, ce plafond de 15.000€ s’applique à chaque époux ou à chaque indivisaire en fonction de sa quote-part dans le produit de la vente.
    En revanche, ce plafond d’exonération de 15.000€ ne s’applique pas en cas de cession de parts de SCI.

Base de la plus-value

La plus-value est obtenue par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition d’un immeuble.

Le prix de cession à prendre en compte est le prix de cession net (obtenu après les frais supportés tels que les commissions d’intermédiaires, le coût de diagnostics...).

Le prix acquisition est le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition considéré pour leur valeur réelle ou forfaitairement par l’application d’un taux de 7,5% sur le prix d’acquisition.

Deux particularités cession parts sociales / cession immeuble

Lors de la cession d’un immeuble par une SCI ou un particulier, les frais d’acquisition de cet immeuble s’ajoutent au prix d’achat de l’immeuble pour déterminer le prix d’acquisition de cet immeuble. Le montant de ces frais d’acquisition est déterminé pour leur valeur réelle ou en appliquant un forfait de 7,5% sur le prix d’achat.
Dans ce cas de la cession de parts sociales de SCI, ces frais d’acquisition sont obligatoirement déterminés à leur valeur réelle.

Lors de la cession d’un immeuble par une SCI ou un particulier, les travaux s’ajoutent au prix d’achat de l’immeuble pour déterminer le prix d’acquisition de cet immeuble. Le montant de ces travaux est déterminé pour leur valeur réelle ou en appliquant un forfait de 15% sur le prix d’achat.
Lors de la cession de parts de SCI, les travaux ne viennent en aucun cas augmenter le prix d’acquisition des parts sociales. Le coût de ces travaux reste attaché à l’immeuble concerné et l’acquéreur de parts sociales ne pourra en bénéficier que lors de la cession ultérieure de cet immeuble par la SCI.

Calcul de la plus-value

Abattement sur la plus-value

La plus value déterminée par la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession bénéficie d’un abattement proportionnelle au nombre d’années de détention (ce délai courant de jour à jour). Cet abattement annuel est (depuis le 2 février 2012) de :
- jusqu’à la 5ème année de détention : 0%
- de la 6ème à la 17ème année de détention : 2%
- de la 18ème à la 24ème année de détention : 4%
- de la 25ème à la 30ème année de détention : 8%

Ainsi, le taux de cet abattement s’élève, en fonction du nombre d’années de détention, à :

Années détention Taux abattement annuel Taux abattement cumulé
1 0% 0%
2 0% 0%
3 0% 0%
4 0% 0%
5 0% 0%
6 2% 2%
7 2% 4%
8 2% 6%
9 2% 8%
10 2% 10%
11 2% 12%
12 2% 14%
13 2% 16%
14 2% 18%
15 2% 20%
16 2% 22%
17 2% 24%
18 4% 28%
19 4% 32%
20 4% 36%
21 4% 40%
22 4% 44%
23 4% 48%
24 4% 52%
25 8% 60%
26 8% 68%
27 8% 76%
28 8% 84%
29 8% 92%
30 8% 100%


Ainsi, au delà de la trentième année de détention, la plus-value se trouve totalement exonérée.

PS : l’abattement fixe de 1.000 euros sur la plus-value réalisée par chaque sociétaire est supprimé depuis le 21 septembre 2011.

Imposition de la plus-value

La plus-value 2013 obtenue après abattement est taxée :
- au taux de 19% (contre 16% avant le 1er janvier 2011)
- plus 15,5% au titre de la CSG et CRDS (contre 13,5% en 2012),
= soit un taux total de 34,5%.

Ces prélèvements obligatoires sont calculés et prélevés par le notaire lors de la vente.

PS : à noter que la réforme des plus-values immobilières attendue en 2014 est étudiée dans un autre article de ce même dossier (voir notre menu).

Taxe sur les plus-values importantes

Les plus-values sont enfin soumises au prélèvement de solidarité, taxe progressive par tranche en fonction du montant de cette plus-value : lire www.creationsci.info/Taxe-2013-sur-les-plus-values.



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  • 13 juin 2016, par Allie

    Bonjour,
    Notre SCI (assujettie à l’IR) possède un ensemble immobilier qui se compose d’une maison d’habitation occupée gratuitement par tous les associés en tant que résidence principale et d’une grange transformée en local commercial utilisé par une société d’exploitation dans le domaine de la restauration.

    Dans l’hypothèse où nous vendrions cet ensemble immobilier, comment sera imposée la plus-value ? Exonération pour la partie habitation et taxe sur la plus-value (régime privé) concernant le local commercial ?

  • 3 mars 2016, par Tioman

    Bonjour,
    J’ai créé une SCI il y a 3 ans avec un capital de 1000 € (1000 parts de 1€), j’en détiens 50% soit 500 parts.

    La SCI a souscrit à un emprunt de 260 k€ pour financer l’acquisition d’un bien, il reste 240 k€ à rembourser.

    Je souhaite céder 20% de mes parts à mon oncle en remerciement pour son aide.

    Quelle sera sa base de plus-value, si je lui cède pour 200 € ? Y a-t-il des incidences particulières pour lui ou pour moi ?

    Merci d’avance pour vos réponses.

    • 3 mars 2016

      Céder des parts sociales n’a rien d’un cadeau ! Ou alors c’est que le prix de vente est avantageux, auquel cas il s’agit d’une donation déguisée. Or vendre des parts de SCI à leur valeur nominale peut très bien constituer ainsi une donation, car depuis la création de votre SCI :
      - une partie de l’emprunt a été remboursée : 20K€,
      - la valeur de l’immeuble a varié.

      Si les deux variations se compensent, alors effectivement les parts ont peut-être pour valeur réelle leur valeur nominale. Mais il faut s’en assurer, et pouvoir éventuellement le prouver au fisc.

    • 3 mars 2016

      Oui, donc bilan, compta etc ...

      A partir de là, détermination de la valeur réelle de la part et matérialisation de la transaction (ce qui n’est pas le cas).

      Ok, merci de votre réponse.

  • 20 mai 2015, par Tamara

    Bonjour,

    Je cherche des réponses à ce cas de figure ; merci si vous pouvez m’aider…

    1) Création en 1998 entre 2 associés A et B d’une SCI I au capital (1000F) 152€, chaque associé a la nue propriété de 50% des parts et l’usufruit sur les autres 50%.
    -  Acquisition en 1998 d’une maison d’habitation au prix d’achat de 354.000€ (dont 4.000€ de mobilier) financée par un prêt de 243.000€ dont le solde à ce jour est de 55.000€.
    Cette maison est la résidence principale des 2 associés depuis plus de 3 ans.
    -  En 2004, acquisition dans cette même SCI d’un appartement au prix d’achat de 108.000€ (dont 8.000€ de mobilier) financée par un prêt de 70.000€ soldé en mars 2015.
    -  En 2008, acquisition dans cette même SCI d’un autre appartement au prix d’achat de 100.000€ financé par un prêt de 117.000€ dont le solde actuel est de 42.000€

    2) Création en 1990 entre l’associé B et un associé X d’une SCI II au capital de (1000F) 152€ (50% chacun, pas d’usufruit).
    -  En 1993, cession de l’associé X à l’associé B de toutes ses parts.
    -  En 2013, cession par l’associé B à l’associé A de la nue-propriété de 50% des parts et de l’usufruit sur les autres 50%.
    -  En 2013, acquisition d’un appartement au prix d’achat de 285.000€ financée par un prêt de 140.000€ dont le solde actuel est de 118.000€.

    3) A ce jour les valeurs des biens sont estimées à :
    -  SCI I maison 460.000€
    1er appartement 120.000€
    2ème appartement 130.000€
    -  SCI II Appartement 300.000€

    -  Les comptes courants d’associés sont évalués à
    Associé A SCI I 433.000€
    SCI II 117.000€
    Associé B SCI I 270.000€
    SCI II 106.000€

    4) A ce jour les 2 associés A et B désirent partager comme suit :
    -  L’associé A rachète toutes les parts de l’associé B et l’usufruit dans la SCI I.
    -  L’associé B rachète toutes les parts de l’associé B et l’usufruit dans la SCI II

    5) QUESTIONS :
    -  Comment seront taxées ces 2 cessions de parts ?
    -  Quelles seront les plus-values à payer pour chacun des 2 associés ?
    -  Les comptes courants peuvent-ils être déduits dans le calcul des plus-values ?
    -  Qu’en est-il de la valeur des usufruits dans ce partage ?

  • 30 janvier 2015, par UMBRIA

    Bonjour,

    Nous avons créé avec mon épouse une SCI avec un capital social de 5000€ et avons investi dans un appartement dans un immeuble en construction livrable en Juin 2015. Pour le moment nous avons réglé les appels de fonds (environ 80 %du prix) avec des apports en compte courant.

    Pour différentes raisons nous sommes contraints de revendre le plus rapidement possible avant même la livraison.

    Si nous vendons les titres de la SCI pour le montant du capital social et demandons le remboursement des comptes courants à l’acheteur, est il nécessaire de passer devant le notaire, puisque le propriétaire reste toujours la SCI et qu’en est il des frais de mutation ?

    Merci

    • 17 mars 2015

      Effectivement, la cession des parts sociales plutôt que de l’immeuble évite de passer devant un notaire.

  • 25 janvier 2015, par jl65

    bonjour
    j’envisage de donner des part sociales de la SCI (97%)à un enfant.
    La SCI imposée à l’impot sur le revenu avait acheté 2 immeubles .
    La SCI a revendu 1 immeuble et a partagé le solde de cette vente aprés avoir payé la plus value sur cette vente par le notaire.
    Y aura -t-il une taxation quelconque sur la donation des parts de la SCI ?
    Comment sera déterminée la valeur des parts ?
    La vente du dernier immeuble par la SCI permettra t-elle l’exonération de la plue value car l’enfant n’est pas propriétaire de sa résidence principale ?
    merci pour vos réponses

    • 25 janvier 2015

      - La donation sera taxable au titre des droits de mutation à titre gratuit, si vous dépassez le seuil d’exonération
      - La valeur des parts sera déterminée par vous-même, à partir de la valeur de la société, voir l’article dédié à ce sujet
      - La vente de l’immeuble sera assujettie à l’impôt sur les plus-values indépendamment de la donation des parts, puisque c’est la SCI qui vend et non les associés. Il peut donc être plus intéressant dans votre cas de vendre les parts de la SCI et non l’immeuble. Ou bien de vendre d’abord l’immeuble et ensuite de donner les parts, afin de ne pas payer de l’impôt sur de l’impôt.

    • 26 janvier 2015

      bonjour,
      en réponse qu’en est-il de l’exonération de la plue value pour achat résidence principale ?
      il vaut mieux donner les parts, puis vente de l’immeuble par l’enfant et usage de la plue value dans les 2 ans car il n’est pas propriétaire de sa résidence principale ?
      c’est la bonne solution ?
      merci

    • 26 janvier 2015

      Il n’y a pas d’exonération sous condition de réemploi lorsque la détention se fait par l’intermédiaire d’une SCI.

    • 26 janvier 2015

      bonjour,merci pour ces infos.
      dans mon cas il vaut mieux donner les parts sociales avec une valeur d’immeuble et ensuite vendre l’immeuble avec un prix de référence du montant de la donation ce qui gommerait la plus value.
      qu’en pensera le fisc ?
      merci

    • 26 janvier 2015

      Encore une fois, si c’est la SCI qui vend l’immeuble, la plus-value sera calculée à partir de la valeur d’acquisition de l’immeuble par la SCI. Peu importe que les parts aient été cédées ou pas.
      Si vous voulez effacer la plus-value il ne faut pas vendre l’immeuble, mais vendre les parts après les avoir données.

    • 26 janvier 2015

      vous avez tort
      63335 SECTION XV – PREMIERE CESSION D’UN LOGEMENT SOUS CERTAINES CONDITIONS (C.G.I. art. 150 U, II 1°bis) (cf BOFIP BOI-RFPI-PVI-10-40-30)
      Depuis le 1er février 2012, l’exonération s’applique à la plus-value réalisée au titre de la première cession d’un logement, y compris ses dépendances immédiates 63121 et nécessaires si leur cession est simultanée à celle du logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
      L’exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l’article 150 VA que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. Le remploi peut n’être que partiel, l’exonération est limitée à la faction réemployée.
      En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement.
      PRECISIONS : cf BOFIP BOI-RFPI-PVI-10-40-30

      CHAMP D’APPLICATION

      • Personnes physiques domiciliées fiscalement en France : l’exonération s’applique au cédant résident fiscal en France c’est-à-dire une personne soumise à l’impôt sur les revenus sur l’ensemble de leurs revenus qu’il s’agisse de revenus de source française ou étrangère.
      S’il s’agit d’une société relevant des articles 8 à 8ter du CGI, l’exonération s’applique aux associés personnes physiques fiscalement domiciliés en France au jour de la cession pour la part qui leur revient dans les bénéfices sociaux.

    • 26 janvier 2015

      Les conditions relatives au bien cédé :

      Cette exonération ne s’applique qu’une seule fois à partir du 1er février 2012,
      Il s’agit d’un logement – c’est-à-dire un local à usage d’habitation – avec un tempérament pour les locaux à usage mixte,
      Sont donc exclus les locaux professionnels, commerciaux ou industriels et les parts de sociétés à prépondérance immobilière. Toutefois, l’associé d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu lors de la cession du logement par la SCI peut bénéficier de l’exonération,
      Sont également exclus les immeubles ou partie d’immeubles comprenant plusieurs logements. Seuls un des lots détenus pourra bénéficier de l’exonération.
      il y a des avis contraires

  • 19 novembre 2014, par socrate2001

    En 2000, nous avons créé à 3 à parts égales une SCI à l’I.S avec un capital de 5000€. La SCI a emprunté à l’époque 300.000€ pour acheter un bâtiment industriel. Aujourd’hui le prêt est totalement remboursé. Nous souhaitons revendre le bâtiment pour une valeur de 450.000€. Nous avons proposé un crédit vendeur sur 9 ans, à savoir que l’acheteur nous versera 50.000€/an sur les 9 prochaines années. Plusieurs questions se posent à nous :
    1-Quelle est la valeur de la plus-value immobilière ?
    2-Quand doit-on régler cette plus-value ?
    3-Devra-t-on également inclure les revenus de la vente nette sur notre déclaration IR ? Si oui, une fois au moment de la cession ou chaque année pendant 9 ans ?
    4-Quelle est la solution la plus judicieuse : revendre le bâtiment puis dissoudre la SCI à l’IS ou bien revendre les parts sociales à l’acheteur ?
    5-Si revente des parts sociales, est-il alors judicieux de vendre 1/9e chaque année pendant 9 ans ?

    Merci pour vos éclaircissements !

    • 20 novembre 2014

      1. La plus-value est égale à la différence entre la valeur nette comptable de l’immeuble, donc amortissements déduits, et le prix de vente. Indépendamment du crédit vendeur, qui ne modifie pas le prix de vente.
      2. Cette plus-value augmentera le bénéfice social, et donc l’IS
      3. Le principe de la société à l’IS, c’est que ne sont imposables à l’IR que les revenus distribués. Donc tout dépendra de ce que vous ferez du produit de la vente.
      4. Faites les deux simulations, mais en général il est fiscalement plus avantageux dans ce genre de cas de revendre les parts, ce qui évite de générer de l’IS. Vous bénéficiez en outre de l’abattement pour durée de détention des parts.
      5. Cela pourrait s’envisager, mais vous courez alors le risque que l’acheteur n’aille pas au bout de l’opération. S’il décide de s’arrêter à 5/9e alors qu’il sera majoritaire, vos recours seront complexes.

  • 3 octobre 2014, par Damage11

    Mon pere a créé une SCI en 1970. J’ai hérité du quart des parts sociales en 2000. Question 1 : Si je les vends maintenant a l’un des autres associés, serai-je taxé sur les plus-values. Autrement dit, les 30 ans écoulés qui permettent une exoneration totale, sont-ils depuis la creation de la SCI, ou depuis le jour ou l’on en détient personnellement des parts ?
    Question 2 : Je suppose que le prix de vente que j’en obtiendrai devra etre ajouté a mes revenus pour cette année ? Ou y aura-t’il, la aussi, exoneration ?
    Merci pour une réponse. J’ai vraiment besoin d’y voir clair avant de prendre la decision de vendre ou d’attendre.

    • 3 octobre 2014

      1. Oui, la PV est calculée à partir de _votre_ date et prix d’acquisition, donc la date du décès et le prix déclaré lors de la succession augmenté des droits de succession.
      2. Vous n’aurez pas d’autres droits à payer que l’impôt sur la PV + prélèvements sociaux, en particulier vous n’aurez pas *en plus* l’IR à payer, si c’est cela votre question. Le prix de vente n’est pas un revenu.

  • 18 juillet 2014, par jujube

    Bonjour, j’ai réglé lors du partage de la succession de mes parents sous forme de soulte la somme de 100000€ à ma sœur pour rééquilibrer la valeur des lots des deux copartageants.
    ma soeur : a donc eu 125000€ ( valeur du bien dont elle a hérité ) + 100000€ de soulte que je lui ai donné .total : 225000€
    et moi : j’ai eu 325000€ ( valeur du bien dont j’ai hérité ) - 100000€ de soulte que je lui ai donné total 225000€ .

    aujourd’hui je veux vendre la propriété dont j’ai hérité et je devrais être imposé sur la plus value car c’est une résidence secondaire .
    la valeur du bien s’établissait a 325000€ dont j’ai enlevé 100000€ que j’ai donné à ma soeur
    est ce que la somme de 100000€ peut être déduite de la plus value car le bien dont j’ai hérité n’est EN FAIT que de 225000€ ?

    Merci de votre réponse

    cordialement

    • 19 juillet 2014

      Ça n’a pas grand chose à voir avec une SCI, mais bon...
      Dans cadre d’une succession suivie d’un partage, le prix d’acquisition reste celui déclaré lors de la succession, les éventuelles soultes versées pour le partage n’entrent pas en compte.

    • 21 juillet 2014

      Merci beaucoup de votre réponse

      très cordialement ..

  • 1er juillet 2014, par louloute33

    Bonjour ,

    J’ai acheté un terrain 60000 € en sci à capital variable il y a 1 mois que je voudrais revendre en 2 fois à 88000€ + 19000€ soit 107000€ qui ferait une plus value de 47000€
    j’ai lu que la plus value serait nul si j’augmente le capital social à hauteur du prix de vente soit 107000€ est ce vrai ?
    Fiscalement : on peut ne pas payer de plus-values.
    Que se passe t-il lors de la vente d’un bien immobilier lorsqu’une société dispose d’un faible capital ? Fiscalement, on devra payer de fortes plus-values (27 % actuellement) sur la différence (en théorie) entre le montant du capital et celui du montant de la vente
    du bien immobilier. Illustrons cet exemple : le capital de la SCI (à capital fixe) est de 10.000 euros. Le bien immobilier est vendu 100.000 euros. La plus value sera calculée sur 90.000 euros (100.000 – 90.000), soit 24.300 euros (27 % de 90.000) + frais de notaire. La note est salée !
    Grâce à la société à capital variable, dans le cas de vente du bien immobilier (et non des parts sociales. Voir plus loin) on peut ne pas avoir à payer cette plus-value. En effet, si le capital est d’un montant identique à celui du montant de la vente, on ne la paiera pas. Peut importe que le capital minimum soit de 100 ou de 1.000 euros, il suffit d’avoir prévu un capital maximum supérieur au prix du bien immobilier en prévision d’achat, lors de la création pour qu’au moment de l’opération on puisse réajuster ce capital, et le tour est joué.

    Exemple : on envisage d’acheter un bien immobilier dont la valeur sera de l’ordre de 100.000 euros. Le but n’est pas particulièrement de le revendre rapidement, mais les projets d’avenir peuvent le laisser prévoir. Le capital minimum sera fixé à 10.000 euros et le capital maximum, à 200.000 euros. Vingt ans plus tard, la maison est revendue 130.000 euros. Au moment de la vente, le capital minimum sera porté à 130.000 euros. La plus value théorique sur l’opération sera donc de 0 euro.

  • 18 juin 2014, par isa 14

    bonjour
    nous comptons vendre un bien que notre sci detient .pour la plus value faut il soustraire au prix de vente l’emprunt en cours (capital restant du et l’apport en cca) ou le prix de l’acquisition - le prix marchand du bien
    merci

    • 18 juin 2014

      Non vous ne déduisez rien. Vous pouvez cependant augmenter le coût d’acquisition du montant des travaux, éventuellement forfaitairement (en supposant que la SCI soit à l’IR).

    • 19 juin 2014

      la sci est a l’ir,la construction a coute 92000e +65000e (frais de notaire compris )pour l’achat du terrain+10000e pour les travaux d’assainissement,viabilisation etc
      le prix de vente de ce pavillon en tenant compte du prix reel du marche est de 129800e. j’ai donc plutot une moins value que plus ?
      autre question:la sci va recuperer une tresorerie .sur ce bien il reste un encour de 56000e de pret.la vente va permettre de regler ce pret et le remboursement d’un compte courant d’un associe de 65000e.comment dois je calculer le dividende a redistribuer a chaque associes:129800-56000-65000=8800e a diviser sur 1000parts et redistribues au prorata de part detenu par chaque associe
      ou
      129800-56000=73800 que divise1000 soit 73,8e au prorata du nombre de parts detenus par chacun + le remboursement du compte d’associe de 65000e merci

    • 19 juin 2014

      Dans ce cas oui, vous serez en moins-value.
      Quant à la distribution des liquidités, il ne s’agit pas de dividendes puisqu’il n’y a pas de bénéfice, mais au contraire d’une perte. Si vous voulez y procéder, il faut donc procéder par réduction de capital. À vous et à l’associé détenteur du compte courant s’il veut se faire rembourser ou pas.
      Mais s’il n’y a plus d’autre bien dans la SCI et que vous ne pensez plus en avoir l’utilité, autant la dissoudre une bonne fois pour toutes.

    • 19 juin 2014

      non le but de cette vente étant de rembourser un cca d’un associe qui désire se retirer de la sci. le restant des associes étant d’accord sur le principe .il me reste bien évidemment a convoquer tous le monde a une ag extraordinaire et obtenir un accord dans le pv a la majorité des voix merci

    • 19 juin 2014

      Donc avec les liquidités vous commencez par rembourser le cca, ensuite vous lui rachetez ses parts, et enfin s’il en reste vous voyez si vous préférez les conserver dans la SCI ou les répartir par réduction de capital (ou distribution de bénéfices antérieurs mis en réserve, s’il y en a).

  • 1er février 2013, par rarvieux

    Bonjour,

    Une SCI familiale (mère et les 2 enfants) soumise à l’IR, propriétaire unique d’un bâtiment industriel vend ce bien pour un montant de 450 K€.
    Auparavant et pour sortir de l’indivision sur la résidence principale de la mère, les deux enfants se sont échangés pour une valeur égale la nue propriété de cette résidence principale avec la nue propriété des parts de cette SCI (a savoir qu’ils détiennent également de l’usufruit).
    A cette occasion, la valeur du bâtiment à été évalué à 450 K€ alors que la valeur de l’apport lors de la création de la SCI (donation faite auparavant) en 2004 s’élevait à 184 K€.
    Je voudrais savoir si le calcul de la plus value (vente du bâtiment et non des parts sociales) se calcule avec la valeur de l’apport de 184 K€ ou sur la valeur de l’échange de 450 K€ qui a occasionné le paiement d’un droit de partage à 2.50% ?
    Si la plus value se calcule sur le montant du partage, ce calcul s’effectue sur la totalité du montant de la vente ou uniquement sur la fraction échangée (50% de la nue propriété des parts) ?

    Merci d’avance,

  • 29 janvier 2013, par dave7146

    Bonsoir,

    Notre projet est le suivant :

    a) Création d’une SCI par attribution avec 5 associés. Chaque associé amènera au sein de la SCI un apport ou une garantie calculée comme indiqué au point j) ci-dessous. Notre SCI est une initiative privée et nous n’avons aucun rôle de promoteurs.

    b) Achat par la SCI d’un terrain d’une valeur de 450 000 EUROS FAI (avec DMT0 et autres frais = 480 000 EUROS)

    c) Construction par la SCI d’un immeuble d’habitation de 13 lots pour un coût total de construction de 1 300 000 EUROS.

    d) Attribution statutaire de 8 lots qui seront répartis entre les 5 associés suivant des accords pré-définis. Chaque associé pourra ou bien occuper ses lots au titre de résidence principale, ou bien ne pas l’occuper et utiliser son/ses lot(s) au titre d’un investissement locatif.

    e) Dès réception du chantier, revente par la SCI, des 5 lots restants non-attribués au prix du marché pour un montant de 1 375 000 EUROS puis

    f) Dissolution immédiate de la SCI avec partage des 8 lots initialement attribués aux 5 associés dans les statuts de la SCI.

    Informations complémentaires :

    g) Le coût net de revient du projet = (terrain + coût de construction) - (vente des 5 lots) = 405 000 EUROS.

    h) Le prix net d’achat d’un lot "construit" (13) sera (coût net de revient du projet) / 13 = env. 31 153 EUROS

    i) Le prix net d’achat d’un lot "attribué SCI" (8) sera (coût net de revient du projet) / 8 = 60 000 EUROS

    j) Sur base du prévisionnel mentionné ci-dessus, hacun des 5 associés amènera en apport direct (ou en garantie) dans la SCI un montant correspondant au prix net d’achat de son lot SCI, soit 60 000 EUROS pour 1 lot, ou 120 000 EUROS quand 2 lots lui sont attribués.

    Questions  :

    1) La SCIA devra-t-elle s’acquitter du paiement de plus-values lors de la vente des 5 lots au prix du marché ?

    2) Lors de la dissolution de la SCIA, et sachant que chaque associé aura déjà apporté un montant correspondant au coût net de son acquisition, chaque associé devra-t-il payer une plus-value lors du partage ? Autre(s) taxe(s) ou frais ?

    3) Si oui, comment cette plus-value sera-t-elle calculée pour chaque associé ?

    En vous remerciant par avance pour votre réponse,

    Cordialement.

    • 5 février 2013

      Montage trop complexe pour éviter les conseils d’un gestionnaire de patrimoine. Vous pouvez contacter en particulier ceux qui ont contribué à la rédaction de ce site (quelques articles signés et lien vers le site internet du gestionnaire de patrimoine concerné).

  • 28 juillet 2012, par lorenzo-bernard

    Bonjour,on vend notre appartement moi et mon épouse acheter en sci.
    depuis le 17-02-2012 nous somme résident en ITALIE et il possible de déduire sur le formulaire N°2048-IMM les prélévement sociaux je trouve aucune réponse sur les forum MERCI

  • 21 mai 2012, par Lotte80

    Bonjour,
    A quel moment doit-on déclarer la plus value lors d’une vente de parts de SCI d’une personne physique à une personne morale ?
    Merci

    • 2 août 2012

      Au moment de la cession, est-ce que je réponds à votre question ?

  • 28 avril 2012, par daniele

    bonjour,
    avec un ami nous créons une SCI
    il est prévu, entre autre, la construction d’une maison dont je ferai ma résidence principale en échange d’un loyer versé à la SCI.Je serai donc associé et locataire.

    la question est la suivante : en cas de revente de cette habitation la sci pourra -t-elle bénéficier de la fiscalité des résidences principales ?
    avec mes remerciements

    • 2 août 2012

      Oui, et donc pas de plus-value sur la vente d’une résidence principale.

  • 19 mars 2012, par johndoe18

    Bonjour,

    Voici mon problème :

    Avec ma compagne nous voulons acheter une maison qui se trouve actuellement en SCI.

    Nous avions le choix d’acheter cette maison soit de façon traditionnelle, soit de racheter la totalité des parts de la SCI.
    Nous avons préféré ne pas prendre de risque et acheter de façon traditionnelle, mais les associés de la SCI viennent d’apprendre que la vente de la maison et non des parts, va leur couter de l’argent au final (plus-value). Ils souhaiteraient donc que nous achetions plutôt la SCI.

    Y-a-t ’il un moyen d’acheter cette maison sans que les vendeurs soient lésés et sans que nous soyons obligés de passer par cette SCI ?

    Merci de votre aide.

    • 23 mars 2012

      En raison d’une durée de détention des parts sociales supérieure à la durée de détention de l’immeuble par la SCI, les vendeurs ont peut-être davantage intérêt à vendre leurs parts sociales plutôt que de vendre l’immeuble détenu par la SCI. Dans ce cas, vous achèteriez des parts sociales d’une SCI qui détient un immeuble depuis plusieurs années déjà.

      Aussi, en cas de vente ultérieure de vos parts sociales de SCI, vous seriez imposé sur la plus-value en fonction de votre prix d’acquisition de ces parts (prix payé pour cette maison). En revanche, en cas de vente de l’immeuble détenu par la SCI
      - la durée de détention de l’immeuble serait calculée en fonction de la date d’acquisition de cet immeuble par la SCI (ce qui est un avantage pour vous étant donné la réforme des plus-values sur les immeubles locatifs, mais ne présenterait aucun intérêt si ce bien est destiné à être votre résidence principale),
      - la plus-value serait déterminée sur la base de la valeur d’acquisition du bien par la SCI, soit certainement un prix inférieur au prix actuel (ce qui constitue un inconvénient pour vous étant donné la réforme des plus-values sur les immeubles locatifs, mais n’aurait aucune incidence fiscale ultérieure si ce bien est destiné à être votre résidence principale, car les plus-values sur les résidences principales sont exonérées, du moins encore aujourd’hui...).

      Qu’en pense votre notaire ?

  • 19 janvier 2012, par kamel

    Bonjour,
    je procède à la rédaction d’un acte de cession de parts sous seing privé dans une SCI IR installée en France. Les associés cédants résident en Belgique et ont tous un lien de parenté (frères) avec le cédant résident en France. Une plus value apparaît dans nos calculs préparatoires. Quels documents et formulaires sont nécessaires à la déclaration de la plus value pour la liquidation des droits en France ? A quelles formalités pécifiques est tenue la société et/ou les associés acteurs de la cession ?
    L’instruction fiscale ne mentionne que les actes authentiques portant sur les opérations immobilières.
    Je vous remercie de m’éclairer sur la situation avant l’enregistrement des formalités à engager.

  • 29 décembre 2011, par jpb

    Bonjour,

    En cours de cession des parts de notre Sci (transparente)par acte sous soeing privé, pouvez vous me confirmer SVP le délai de paiement ( a/c de la date de signature de l’acte de cession des parts) de l’impot sur la PV réalisée ?

    Avec mes remerciements

    et très bonnes fêtes !

    jpb

  • 28 décembre 2011, par JCJDA

    Bonsoir, Suite a une mauvaise entente mon associé décide de vendre ses parts. Il consulte un notaire et veut passer par ce cabinet pour la vente.(nous sommes d’accord sur les mondanité). Le notaire est complétement soldé par l’acheteur ou non ? Quel factures annexe pour l’acheteur ?

    MERCI

  • 24 décembre 2011, par odile

    Bonjour,
    J’ai constitué une SCI au capital de 30000F avec mes 2 filles en novembre 1999, nous avons 100 parts chacune. Cette SCI a acheté un studio en décembre 1999 qui est fini de payer à ce jour et loué à un locataire. Une de mes filles souhaite me vendre 99 de ses parts. Si ce bien a été acheté en décembre 1999 au prix total de 550 000F et est actuellement évalué à 210000€ quelle serait l’impôt sur la plus value à régler pour une cession en janvier 2012 ?
    Cette cession de parts peut se faire donc sans passer devant un notaire mais quelles sont les démarches à faire par ailleurs ? Dans l’hypothèse ou cette cession de parts se ferait à titre gratuit quelles seraient les démarches à faire et quelles seraient les conséquences pour l’acquéreur et le vendeur au niveau fiscal ? Merci d’avance pour vote réponse

    • 29 décembre 2011

      Bonsoir

      Je ne suis pas juriste, mais je suis en cours de cession des parts de ma SCI : dans les questions et réponses fréquentes actuellement liés à la date de changement des règles de l’imposition liée à la détention, il n’est jamais évoqué le droit de préemtion qu’ont potentiellement les communes , m^me sur la cession de parts de SCI. Cet aspect est pourtant primordial, et toute cession qu voudrait avoir lieu avant le 1er février 2012 ne pourrait être signée que si ce droit de préemption est purgé (or : délai = 2 mois ...) Pour savoir si ce droit existe dans sa commune, il faut demander si celle ci a pris une décision en ce sens.

      pour exemple : l’ensemble de la commune de Bordeaux est soumis à ce droit..

      Pour simple info de chacun ...

  • 21 décembre 2011, par Dyvp

    Bonjour,
    SCI créé en janvier 1995. Biens construits en 1996 et 1997 ; un bien acheté en septembre 2000. Capital social resté à 1500 Euros... Tout a été emprunté... Comptes d’associés créditeurs rémunérés avec au taux légal augmenté de 2 points.

    A ma connaissance, la vente des biens entraîne l’imposition sur la plus-value sans limitation (ni 15 ans aujourd’hui, ni 30 ans à partir du 1er février 2012)puisque la SCI est à l’IS.

    La vente des parts aujourd’hui entraine-t-elle une imposition des plus-values ?

    Que se passe-t-il si l’acheteur des parts est une SARL de famille (avec les mêmes associés que la SCI, mais devenus majeurs depuis) soumise à l’IR ? Notamment au moment où la SARL, associé unique, déciderait de dissoudre la SCI...

    Dans l’attente, cordiales salutations.

  • 18 décembre 2011, par jmao

    Bonsoir et félicitation pour vos explications.

    Avec mon épouse nous avons 1 SCI depuis 18 ans, 1 apport de 15.000 € au capital en part sociales, dans le même temps la SCI a acheté 1 bien immobilier de 150.000 € réalisé en totalité par 1 emprunt qui est entièrement remboursé.

    Actuellement nous voulons le vendre au plus vite quitte à le brader à 300.000 €.

    Si l’acte de vente est signé avant le 31.01.2012, nous n’aurons pas à avoir d’impôts et autres taxes à payer concernant la plus-value, après cette date, il en sera autrement. Est-ce exact ?

    Etant très limité dans le temps, j’envisage de modifier la SCI qui est assujettie à l’impôt sur le revenu, pour opter à l’impôt Société et déclarer sa valeur minimale actuelle estimée à 300.000 €.

    Cette modification nous permet elle d’éviter d’être imposé sur les plus values et quels délais avons-nous pour faire cette déclaration ?

    Aurons nous des frais, taxes et impôts, le fait de valoriser la SCI à 300.000 € alors qu’il n’y aura pas eu de vente immobilière ?

    Au plaisir de lire votre réponse, merci.

    • 21 décembre 2011

      Bonsoir,

      Gérant d’une SCI soumise à l’IS, je constate aujourd’hui que les inconvénients sont réels... et peuvent chiffrer.
      Que pensez-vous gagner à passer aujourd’hui à l’IS ?
      Vous pourriez peut-être conserver la SCI telle qu’elle est, et plutôt que de vendre le bien, vendre la totalité des parts pour le même prix que le bien, sans passer par un notaire, tout simplement en le décidant en AG, et en faisant valider l’acte de cession sous seing privé auprès du fisc. A mon avis, vous n’auriez pas à payer d’impôt sur la plus-value...Il suffit de trouver deux personnes qui veulent acheter les parts que vous avez avec votre épouse. Ces acheteurs de parts ne paieront que 5% de droits au lieu de 7 ;5% en cas d’achat du bien.
      Je précise que je suis un autodidacte, et qu’il vous faudra vérifier tout cela.
      Bonnes fêtes de fin d’année.

    • 29 décembre 2011

      Bonsoir

      Je ne suis pas juriste, mais je suis en cours de cession des parts de ma SCI : dans les questions et réponses fréquentes actuellement liés à la date de changement des règles de l’imposition liée à la détention, il n’est jamais évoqué le droit de préemtion qu’ont potentiellement les communes , m^me sur la cession de parts de SCI.
      Cet aspect est pourtant primordial, et toute cession qu voudrait avoir lieu avant le 1er février 2012 ne pourrait être signée que si ce droit de préemption est purgé (or : délai = 2 mois ...)
      Pour savoir si ce droit existe dans sa commune, il faut demander si celle ci a pris une décision en ce sens.

      pour exemple : l’ensemble de la commune de Bordeaux est soumis à ce droit..

      Pour simple info de chacun ...

  • 13 décembre 2011, par aquaray

    bonjour
    en décembre je céde mes parts sci que je possede depuis le 15 octobre 2001 en bénéficiant de l’abattement de 10% à partir de la cinquieme année

    est ce que l’abattement s’applique également pour les deux mois supplémentaires en jours calendaires ou faut’il une année pleine ?

    merci

  • 29 novembre 2011, par Miche

    Bonjour je posséde depuis 14ans et demi un immeuble qui comprends au rez de chaussé un commerce de coiffure que j’exploite depuis l’achat au er Mars 1997 au dessus du salon de coiffure nous avons a l’achat amménagé un appartement T3 duplex qu’on loue ...Hors pour des raisons de santé nous avons mis l’ensemble en vente depuis début Novembre 2011 .. Je voulais savoir comment ce passe la plus value ainsi que si nous signons une vente avant le 31 janvier 2012 aurons nous une plus value ???? Merci de votre réponse

    • 19 novembre 2012

      Avant le 31 janvier 2012, l’imposition de la plus-value sera dans tous les cas très faible (éventuellement il manquera une année de détention pour une exonération totale), mais au-delà du 31 janvier 2012 l’imposition pourrait être très significative, or c’est la date de signature de l’acte qui compte.

  • 26 octobre 2011, par jfl

    Bonjour,

    Je possède avec 1 associé 100% des parts d’une SCI « A » (95/5) depuis 13 ans ; cette SCI possède une unité foncière sur laquelle est bâtie 1 bâtiment que nous louons par bail commercial (valeur 3 000 000 € a très cours terme, le POS devant être modifié).
    Nous souhaitons revendre les parts de cette SCI « A » à une nouvelle SCI « B » pour (500 000 €) que nous créerions avec les mêmes associés, la mairie ne pourra pas préempter car nous ne sommes pas en droit de préemption renforcé, nous pourrons déduire les intérêts de l’emprunt pour l’achat des parts ; nous paierons de faibles plus-value ; par contre nous projetons de revendre cette SCI en 3 lots dès l’année prochaine, nous vendrons alors des terrains appartenant à la SCI « A » dont les parts seront détenu par la SCI « B » et nous aurons déjà payé des plus-values entre « A » et « B », comment se calcul alors les plus-values ?
    Remerciements,

    • 19 novembre 2012

      Pour un montage aussi complexe, l’assistance d’un gestionnaire de patrimoine s’impose peut-être... En particulier, un gestionnaire de patrimoine a rédigé pour ce site un article concernant le droit de préemption urbain=.

  • 19 octobre 2011, par gmonto27

    Bonjour,
    il y a deux ans j’ai vendu 50% des parts d’un fond de commerce à un nouveau associé.
    Lors de cette vente j’ai signé une promesse de vent des 50% des part de la SCI qui loue au fond de commerce.

    Aujourd’hui nous sommes proche de la vente et l’acquéreur n’annonce des fuites et donc des travaux.

    J’ai doit payer ce travaux et remettre en cause le prix initiale ?
    Ou les travaux sont à la charge de l’acquéreur ?
    il n’y a pas eu d’assemble générale de la SCI donc ce travaux n’ont pas été encore voté.
    Pour information l’associée restant il est d’accord sur la réalisation des travaux.

    Merci pour votre aide

    • 19 novembre 2012

      Votre problème ne concerne pas les SCI mais le contrat de cession qui a été initialement signé et qui prévoyait la vente de 50% des parts. Que dit ce contrat quant à l’état de l’immeuble au jour de la cession ? Il faut trouver un accord avec votre acquéreur. A noter que ces travaux d’entretien sont déductibles des revenus de la SCI.

      Par ailleurs, étant donné que le locataire de ce local est soumis à TVA, il serait intéressant que votre SCI soit imposable à TVA (si l’option pour la TVA n’a pas déjà été exercée) pour permettre la récupération de la TVA sur ces travaux.

  • 13 octobre 2011, par molu

    Dans le cas d’une création de SCI familiale, (à l’IS car location en meublé), si la SCI emprunte pour acheter l’immeuble, la situation de la SCI est nulle (valeur de l’immeuble moins valeur de l’emprunt).

    Dans ce cas, la souscription au capital pourrait être symbolique, (100 parts à 50€ chacune de quoi couvrir les frais de création), mais 10 ans plus tard, lorsque l’emprunt est remboursé, qu’en est-il de l’imposition sur la plus value des parts :

    en cas de cession des parts avant cession de l’immeuble (la SCI détient l’immeuble) ?
    En cas de dissolution de la SCI (répartition de la trésorerie issue de la vente) ?

    N’y a t il pas un risque de double imposition de la plus value à la fois des parts et de l’immeuble ?

    Merci !

    • 19 novembre 2012

      En cas de cession de parts, c’est le régime des plus-values qui s’applique, et en cas de dissolution des droits de partage (donc pas de double imposition).

  • 9 octobre 2011, par Gguillaume

    Bonjour, j’ai hérité d’une SCI (soumise à l’IR) possédant un immeuble en région parisienne depuis 1999 avec mon frère et ma sœur. Le prix d’achat de l’immeuble était environ de 10% de sa valeur estimée actuelle.

    Nous essayons de chiffrer les différentes options, dont la vente de l’immeuble, et nous avons les interrogations suivantes :
    - Dans le cas d’une vente de l’immeuble par la SCI, la SCI va payer l’impôt sur les plus values, puis nous paierons l’impôt sur le revenu. Cela conduit à un taux d’imposition faramineux : plus values + CSG/RDS + IR = 60 % environ. Avons-nous bien compris le mécanisme ?
    - Dans le cas d’une vente des parts de la SCI, la fiscalité est-elle globalement la même ?

    Plus largement, nous cherchons par quel moyen sortir (tous) de cette SCI au meilleur coût. Nous avons par ailleurs du mal à trouver des conseils (même rémunérés !) de qualité.

    En vous remerciant par avance pour vos réponses !

    • 19 novembre 2012

      Vous êtes à la bonne page pour vous informer, mais attention de lire l’article suivant sur la réforme des plus-values car l’imposition des plus-values va être alourdie. Fiscalement, cette imposition demeure la même pour la cession de parts et la cession d’un immeuble, même si la cession de parts n’oblige pas à un acte notarié (contrairement à la cession d’un immeuble). En revanche, la plus-value est imposée et cette imposition comprend la CSG-CRDS ; mais l’IR ne s’applique pas ensuite sur le montant net de la plus-value !

      Pour trouver un gestionnaire de patrimoine, vous pouvez contacter les gestionnaires de patrimoine qui publient sur ce site (lien vers leurs articles en page d’accueil).

  • 28 juin 2011, par Françoise Bizos

    Bonjour,
    Je souhaiterais connaître le coût de l’apport d’un immeuble à une SCI : mon compagnon possède une maison, nous envisageons des travaux mais je souhaite participer. Est il possible de créer une SCI,d’apporter la maison à la SCI en donnant les parts à mon compagnon, et j’injecterai une somme d’argent qui servira aux travaux réalisés.
    Dans cette hypothèse, quels sont les droits à payer (maison détenue depuis plus de 15 ans), et y aura t-il possibilité de récupérer la TVA des travaux ?
    Merci de votre réponse

    • 19 novembre 2012

      Vous l’indiquez, le coût principale lors de l’apport d’un bien immobilier à une SCI est l’imposition de la plus-value constatée (pas dans votre cas, détention + 15 ans, donc aucune imposition à ce jour, mais attention à la réforme des plus-values).

      Ensuite, il faut anticiper les éventuels droits d’enregistrement et frais de notaire (acte notarié obligatoire pour apport d’un bien immobilier).

  • 20 juin 2011, par C.R

    bonjour,

    Ayant , une sci avec mon pere depuis 2008 (50/50), avec 100 parts de 10€ chacune .Le bien : 1 maison de ville ou l’on a créé 2 logements, un qui est loué en logement social(avec subvention de l’Anah ), et l’autre que j’occupe . J’avais un commerce en nom propre , et suite a differents problémes, je vais être obligé de me mettre en liquidation judiciaire , on m’a dit que je devais vendre mes parts sociales . la meilleure solution s’est de les vendre a un parent , mais comment calculer le montant des parts ,car j’ai acheté cette maison 150000€ , emprunté 226000€ , et il reste 212000€ a rembourser ... cette maison qui était une ruine, j’y ai fait 3 ans de travaux ... faut il obligatoirement que je fasse estimé les 2 apparts pour avoir la valeur totale ???
    Ou ,je peux ceder mes parts pour une somme symbolique pour ne pas qu’elles soient vendue a une tierce personne , qu’aura trouvé le liquidateur judiciaire ???

    • 19 novembre 2012

      Se reporter à l’article : evaluation parts sociales SCI. Il faut effectivement tenir compte de la valeur marchande de ces biens et du capital restant dû des emprunts et ne pas sous-estimer ces parts (risque de redressement fiscal).

  • 28 mai 2011, par cabroyco

    Bonjour,

    Est-on obligé de passer par un notaire pour une cession de parts sociales de SCI ?

    Et sinon, quel est l’imprimé à utiliser pour déclarer la plus-value et verser les impositions dues ?

    • 19 novembre 2012

      Non, l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire pour une cession de parts de SCI, et c’est le formulaire Cerfa n° 10408*02 (imprimé fiscal n° 2759) " cession de droits sociaux non constatés par un acte " qui est à utiliser.

  • 18 mai 2011, par BLANC

    Bonjour, je suis en instance de divorce, mon mari possède une part sur ma SCI qui est en même temps mon lieu de travail, ma banque refuse que je mette mes enfants à la place de mon mari (ils ont 2 ans et 4 ans). Est ce que je peux racheter cette part et être majoritaire. Ou une autre solution est-elle possible. Merci de votre aide.

    • 19 novembre 2012

      Oui, vous pouvez acquérir la part sociale de votre mari, auquel cas vous seriez majoritaire mais possèderez toute les parts sociales n’est-ce pas ? Dans ce cas, votre SCI ne serait pas dissoute de plein droit. Vous aurez alors 1 an pour régulariser la situation (entrée au capital d’un nouvel associé, par cession de parts ou augmentation de capital, ou dissolution SCI, mais attention dans ce cas aux droits d’enregistrement éventuels, à l’imposition de la plus-value...). Passé ce délai, tout intéressé pourrait demander la dissolution judiciaire de la SCI. Cependant, dans ce dernier cas, le tribunal a la possibilité de laisser 6 mois supplémentaire à l’associé unique de la SCI pour régulariser la situation.

      Vous pourriez par exemple, par donation, faire entrer vos enfants au capital de la SCI. Je ne le conseille jamais, en raison de l’article suivant notamment, mais comment la banque en serait-elle informée ? Concernant l’article sur les mineurs associés de SCI, à la fin de cet article, accepteriez-vous de témoigner pour indiquer que votre banque a refusé l’entrée au capital de vos enfants mineurs, c’est un point important dans la pratique, le second témoignage sur ces forums en ce sens, mais pas au bon endroit...

  • 5 mai 2011, par Ludoblerone

    Bonjour, mes parents avaient créé une SCI en 1996 pour organiser la donation d’un appartement à moi même et mes 2 soeurs. En 2005 mes parents nous ont donné à chacun 32.5% des parts, gardant chacun 1.25%, sur une valorisation très basse (SCI endettée à l’époque). Depuis la SCI est libre de toute dette, et je souhaites racheter à mes soeurs leurs parts (éventuellement celles de mes parents aussi). Si elles me vendent en direct leurs parts sociales, la plus value (très forte vu le montage) sera taxée depuis la date de 2005, donc sur 90%. Très cher. Serait il possible que la SCI me vende le bien, ainsi pas de plus value (15 ans de détention dans la SCI du bien), puis on dissous la SCI. Ma question est donc de savoir si le fisc acceptera que la SCI vende le bien qui la constitue à un de ses actionnaires (à 32.5%) ?? Merci de votre aide (je suis non résident fiscal actuellement).

    • 9 mai 2011

      Une SCI peut vendre le bien immobilier qu’elle détient, un associé de cette SCI peut racheter personnellement le bien vendu par la société, mais attention à l’imposition des plus-values en cas de dissolution de la SCI.

    • 11 mai 2011

      Bonjour ,
      Dès lors que la SCI détiend l’immeuble depuis plus de 15 ans pas de taxation de la plus avlue en cas de vente à un ptiers ou un associé.
      par contre si la SCI se dissoud ensuite , je ne pense pas qu’il y ait taxation car l’exo joue. En effet le produit de la vente passe à l’actif en banque de la SCI et au passif au report à nouveau. S’il y a dissolution il y aura bien entendu répartition du report à nouveau en fonction de leur droits comme dans une licitation faisant cesser l’indivision de sorte que l’associé acquérreur retrouvera sa fraction de la valeur du bien . Je ne comprend pas de quelle taxation de la SCI il pourrait s’agir dans ce cas là ?

  • 4 mai 2011, par michel

    j’ai acheté des parts d’une société civile au mois de juillet 2000
    je voudrais les revendre comment je peux payer le plus valu car mes parts je les ai enregistrées au centre des impôts sans passer par un notaire.
    est ce que l’acheteur est obligé de passer par un notaire ?

    • 9 mai 2011

      L’acheteur de vos parts sociales n’est pas obligé de réaliser cette acquisition de parts sociales de SCI par un acte authentique (acte sous seing privé reste possible).

  • 3 mai 2011, par beatrice63

    Je suis associée d’une SCI qui n’a plus d’actif ( tous les terrains ont été vendus.) puis je vendre mes parts à un autre associé pour une valeur de zéro ?

    • 9 mai 2011

      Si la SCI ne détient aucun actif, la valeur de cession de vos parts peut être nulle, mais pas si la SCI détient de la trésorerie.

    • 10 mai 2011

      faut il faire une modification des statuts avec réduction du capital avant le cession des parts pour valeur zéro ou seulement après la vente pour constater le changement du nombre de parts par associés et la valeur des parts ?

    • 19 novembre 2012

      Modification des statuts de la SCI qu’une fois ces statuts modifiés (donc après la vente, une fois que la répartition du capital changée obligera à un dépôt au greffe des nouveaux statuts).

  • 15 avril 2011, par JACKLINE

    Mon mari a créé une SCI sur son cabinet professionnel,j’ai 1 %.

    Que se passe t-il si nous divorçons. Puis-je restée ou dois-je vendre mes 1% ou...

    merci de m’aider

    • 16 avril 2011

      En cas de divorce, la situation d’associé de SCI de ces conjoints ne changent nullement : vous pourrez garder vos parts sociales et personne ne pourra vous obliger à les vendre.

  • 12 avril 2011, par elma

    bonjour,nous avons créer une sci pour l’achat de terrains a camper au bord de la mer en 1992 nous detenons avec mon epouse 50% ds parts et notre fils qui est celibataire detient le reste .pour raison professionnelle il veut quitter la sci en nous faisant une donation ou une cession de ses parts .quelle serait la solution la plus rentable .

    merci de votre aide elma

    • 15 avril 2011

      Rentable pour qui ? Cession : vous devez payer le prix de vente de ces parts, donation, vous n’avez rien à verser. Ces deux opérations n’ont rien à voir, elles ne peuvent être comparées.

  • 2 février 2011, par rideau17

    Je possède une maison estimée à environ 320000 euro, cette maison n’a pas d’emprunt et j’aimerai savoir s’il m’est possible de l’amener en garantie permettant ainsi à ma fille de créer une sci en vue d’acquérir un bien et de me le louer

    • 1er mars 2011

      Votre bien peut évidemment constituer une garantie pour permettre à votre fille d’obtenir un prêt bancaire et acquérir un bien. Mais quel est l’intérêt pour votre fille de s’endetter afin de vous louer un bien ? Sa capacité d’emprunt personnelle se trouvera réduite d’autant et c’est elle qui supportera le risque sur le bien que vous occuperez (non paiement des loyers, travaux non envisagés...). Etant donné que cette opération exigera un acte notarié, que votre fille prenne conseil auprès de son notaire. Pouvez-vous expliquer votre montage (pour une donation, bien d’autres solutions plus claires sont envisageables) ?

  • 14 janvier 2011, par JACK6

    Bonjour,

    Je souhaite acheter à un ami, 50% des parts de sa SCI (détenu à 100% par l’ami). Nous serions alors 2 associés.
    La SCI détient un immeuble d’une valeur de 300 000 €. L’immeuble a été acheté par la SCI il y a plus de 15 ans.
    Question : Si j’achète aujourd’hui 50% des parts, et que la SCI revend l’immeuble dans 2 ans, et prenons l’hypothèse que l’immeuble vaudra alors 340 000 €, serais je alors imposé sur la plus value de 20 000 € ? (340000-3000000) répartie à 50%-50% ou pas du tout ?
    Dis différemment, est ce que c’est la date d’achat des parts qui déclenche le compteur fiscal pour le calcul de la plus value ou est ce la date d’achat du bien immobilier par la SCI (quelque soit alors le nombre d’associés, les parts des associés, présents ou non à l’époque...) ?

    Merci d’avance pour votre aide.

    • 17 janvier 2011

      La date d’acquisition des parts sociales est prise en compte pour le calcul de la plus-value en cas de cession de parts sociales.

      En revanche, c’est la date d’acquisition de l’immeuble qui est prise en compte pour le calcul de la plus-value en cas de cession de l’immeuble.

      Cette particularité a évidemment une incidence sur l’évaluation des parts sociales cédées et explique l’attention portée par l’administration fiscale sur le prix de vente des parts sociales (toute sous-évaluation équivalant à une donation déguisée).

  • 8 janvier 2011, par JMB

    L’article 150-II précise : (l’imposition de la plus value ne s’applique pas) aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à des biens……..6° Dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 Euros
    Or, sur ce sujet, 1/3 ne précisent pas si cette exonération s’applique aux cessions de parts, 1/3 dit qu’elle s’applique, et 1/3 dit qu’elle ne s’applique pas. Le texte de la loi est clair : ça s’applique. Cependant, je n’ai pas trouvé de jurisprudence en la matière. Comment être sûr que cette exonération s’applique, ou ne s’applique pas, pour les cessions de parts de moins de 15k€. Ceci sans attendre de voir, une fois la cession faite, l’interprétation du fisc (qui n’est pas constante d’un centre à l’autre sur ce point précis)…
    Cette question vous a été posée le 15/6/2009, mais il n’y a pas eu de réponse de votre part à la question. Votre texte au §3.2 n’est pas non plus très précis sur ce point.
    Merci pour votre réponse.

    • 17 janvier 2011

      Lors de la cession de parts sociales de SCI, la plus-value n’est pas exonérée lorsque la valeur de cette cession ne dépasse pas 15.000€. Ce cas d’exonération n’est pas applicable aux parts de SCI.

  • 6 janvier 2011, par gerard .puz

    Je possede 1 immeuble commercial à travers 1 sci .Parts détenues:1/3 mon epouse ,1/3 mon fils,1/3 moi.constituée en 03.1998 pour acheter cet immeuble.Le locataire actuel veut acheter cet immeuble.
    Fiscalement : y a t’il intéret à ce que la sci vende ? ou que nous vendions 100% des parts de sci ?
    J’ai fait 15000€ de travaux dans cet immeuble depuis 1998.Quel regime de + value s’applique ?
    Ai.je interet à attendre 03.2013 ?
    merçi

    • 6 janvier 2011

      En cas de cession de parts de SCI, les travaux engagés ne viennent pas en déduction de la plus-value réalisée. A l’inverse, lors de la cession d’un immeuble, vous pouvez déduire le coût des travaux (pour leur montant réel ou forfaitaire). La cession de l’immeuble avant la dissolution éventuelle de la SCI est donc préférable. Demandez confirmation à votre notaire, que je vous conseille de faire intervenir lors de la cession de l’immeuble.

  • 22 octobre 2010, par chouchou

    Je vends mes parts de SCI à mon frère ; outre la valeur des parts sociales qui va constituer le prix de vente, est ce que la trésorerie de la SCI est prise en compte ? de quelle manière ?

    • 7 décembre 2010

      La valorisation des parts sociales ne dépend pas de la valeur nominale des parts mais de la valeur de l’actif de la SCI : immeubles, trésorerie... La trésorerie est donc prise en compte dans la valeur attribuée aux parts, pas distinctement.

  • 14 octobre 2010, par PB

    La date de cession des parts de SCI est-elle importante ?
    Fin d’année ou début d’année ?

    • 14 octobre 2010

      Je ne vois pas quelle incidence la date de cession de parts durant une année civile donnée aurait une incidence.

    • 14 décembre 2010

      Je me corrige, le problème n’est pas le début ou la fin d’année mais la date anniversaire de l’acquisition. En effet, la date de cession peut jouer sur la durée de détention, et donc le montant de l’abattement appliqué sur la plus-value.

    • 14 janvier 2011

      Bonjour,
      c’est bien la date anniversaire de la création de la SCI qui est a prendre en compte pour le calcul de la plus-value. sachant qu’elle est calculée ainsi :
      de 1 à 5 ans de détention : aucun abattement de l’impôt.
      De 6 a 15 ans " " : abattement de 10% par an.
      Soit une exonération au bout de 15 ans !
      La plus-value est imposée a l’IRPP !!

    • 17 janvier 2011

      Je me corrige encore :
      - date de création de la SCI ou d’acquisition des parts sociales lors d’une cession de parts sociales
      - date acquisition immeuble pour la cession d’un immeuble détenu par une SCI (ce qui n’est pas votre question mais étais ma réponse, toutes mes excuses).

  • 22 septembre 2010, par VAN TIL

    Bonjour,
    je souhaiterai savoir, si je vend 100% des parts d’une SCI à L’IR par le biais d’un crédit vendeur sur 9 ans, est ce que je doit m’acquitter de la plus value de 28 % immédiatement lors de la cession des parts ou non ?
    Cette plus value peut être payé en plusieurs fois, du fait que je n’encaisse pas la totalité de la vente ?
    merci de me répondre

  • 17 septembre 2010, par vero14

    bonjour, mon amri a acquis une SCI il y a plus de 20 ans(majoritaire à 99%), avant notre mariage ; Nous sommes mariés sous contrat de mariage "communauté réduite aux acquets". Mon mari louait jusque là ce local au laboratoire dentaire dont il est le gérant. Le laboratoire ayant acquis un autre local, nous souhaiterions récuperer ce local, et moyennant travaux importants en faire notre résidence principale. le local de cette sci a une valeur estiméea environ 300 000 €, et nous envisageons d’effectuer pour au moins 150 000 € de travaux. Que vaut-il mieux que je rachète la moitié des parts de mon époux pour que ce bien nous appartiennent à tous les deux, ou faire une augmentation de capital par le biais de l’emprunt que je vais prendre en charge dans le cadre des travaux. Quelle est la meilleur solution non seulement sur le plan fiscal, mais aussi à terme pour nos enfants respectifs nés de notre 1er mariage ne soient pas lésés quand nous décèderons

    • 19 novembre 2012

      Le cas suivant pose le problème de la répartition du capital dans une SCI entre époux. Répond-t-il entièrement à votre question ?

  • 7 septembre 2010, par Bleu Christian

    Apres 15 ans de détention ( exo plus value), puis je céder mes parts à leur valeur nominale à mes enfants ou à une société familiale ? Ceci réduit la base de calcul du droit de 5%, mais entrainera une plus value taxable pour le futur bénéficiaire. Est il préférable de les évaluer à la valeur nette comptable, quitte à payer la taxe de 5% pour réduire de fait la future plus value en cas de revente ultérieure ?

    • 8 septembre 2010

      Le titre de votre message est parfaitement choisi ! Peut-on librement déterminer le prix de cession de parts sociales de SCI ?

      En effet :
      - sous-évaluer les parts cédées, c’est transférer à l’acheteur une éventuelle plus-value de cession mais c’est réduire les droits d’enregistrement sur cette cession.
      - sur-évaluer ses parts, c’est limiter la plus-value futur de l’acquéreur, au détriment du vendeur évidemment (mais si la plus-value n’est plus pour lui imposable...).

      C’est pourquoi le fisc est attentif à la valeur des parts cédées et qu’une erreur d’évaluation entraînera un redressement fiscal.

      Pour éviter les droits d’enregistrement, vous pourriez donner vos parts à vos enfants (en exonération de droits de donation), mais j’ignore quel est l’objectif recherché.

  • 7 septembre 2010, par Bleu Christian

    J’envisage de céder les parts sociales d’une sci dont je suis gérant ( et détenues à titre individuel depuis 1995 ) à une sarl personnelle de gestion. Suis je concerné par le régime des plus values ? A quel montant dois je évaluer la part pour ce "transfert" ?. J’ai pensé à l’actif net comptable ramené à la part. Je voudrai éviter une sous évaluation manifeste ( l’actif immobilier vaut aujourdhui au moins 10 fois le nominal )

    • 19 novembre 2012

      La cession de vos parts sociales de SCI entraînerait effectivement l’imposition de la plus-value constatée. Vos parts doivent être évaluées en tenant compte de la valeur de l’actif immobilier de la SCI. A noter que la plus-value n’est pas imposable si l’immeuble constitue votre résidence principale.

  • 5 août 2010, par johann

    Bonjour,

    je possède actuellement un appartement en SCI avec mon ex épouse.
    J’aimerai pouvoir céder mes parts.
    Nous sommes à 50/50 sur cet appartement et celui-ci à une valeur équivalente au montant à rembourser (voir valeur inférieure).
    Donc si je comprend le principe le rachat des parts ne coutera rien ????
    je suis un peu perdu sur ce coup et coût....
    cordialement
    merci d’avance

    • 9 septembre 2010

      Coût de la cession = imposition de la plus-value. Or cette plus-value ce calcule sur la base : valeur cession - valeur acquisition. Si vous vendez vos parts, il y aura plus-value si la valeur de cession de vos parts est supérieure à leur valeur d’acquisition (valeur nominale semble-t-il si vous êtes associé de la SCI depuis sa création).

      Prix de la cession : je ne sais pas s’il s’agit de votre question ? En effet, si la SCI possède un actif d’une valeur de 100 et un emprunt dont le capital à rembourser est de 100 (et en l’absence d’autres éléments significatifs au bilan), alors la valeur des parts de cette SCI est nulle. C’est d’ailleurs généralement le cas lors de la création d’une SCI : la SCI s’endette pour acquérir un bien immobilier et son bilan présente alors des dettes égales à la valeur de ses immobilisations. Ensuite, au fur et à mesure de l’encaissement de loyers, la SCI réduira ses dettes et les parts de cette SCI prendront alors de la valeur (sans tenir compte de la valorisation éventuelle du bien détenu).

  • 30 juillet 2010, par petra

    Bonjour, j’ai cherché pour savoir ce qui ce passe dans le cas où la SCI est non-soumise à la IS.

    nous vendons notre bien qui nous sert comme maison principale mais dans laquelle nous exploitons des chambres d’hôtes. Pour ceci j’ai une Entreprise individuelle (depuis 7 ans) qui loue une partie de la maison de la SCI.
    Selon mon notaire la partie loué n’est plus considerée comme habitation pricipale et alors soumise à la plus value.
    Selon moi, il s’agit d’une plus value professionnelle qui n’est plus soumise à partir d’une activité professionnelle de + de 5 ans.
    Pourriez vous m’aider la dessus ?

    • 8 septembre 2010

      Je ne vous réponds que bien tardivement. Votre entreprise ne possède pas les biens loués, comment y aurait-il plus-value professionnelle ?

  • 5 juillet 2010

    Bonjour,

    Je possède actuellement 50% des parts d’un SCI. Au départ, il avait 100 part de 10€ chacune. Un bien de 50 000€ a été acheté via un crédit.
    Aujourd’hui je souhaite revendre mes part. Le bien est estimé à 56 200€ et il reste 27 000€ de crédit. Si j’ai bien compris, la part à une valeur de (56 200 - 27 000)/1000 = 26.2€.
    Mais j’ai pas compris comme ce calcul la plus-value. Est-ce qu’elle s’applique sur l’écart entre le pris de vente (56€) et le prix d’achat (10€) ?

    Merci beaucoup

    • 15 juillet 2010

      Le calcul de la plus-value de cession se fait effectivement sur la base du prix de vente - prix acquisition (valeur nominale si associé depuis la création de la SCI).

  • 3 mars 2010, par grezac

    Bonjour,
    selon votre article, il semblerait que le régime fiscal des plus-values soit le même pour la SCI soumise à l’IR que pour la SCI soumise à l’IS.
    Mais selon mon comptable, en ce qui concerne la SCI soumise à l’IS, la règle est la même que pour les SARL, soit une imposition globale de 30,1% (sans tenir compte du nombre d’années de détention, donc).
    Merci d’avance pour votre réponse

    • 3 mars 2010

      Je vais reprendre cet article si une confusion est possible car ce site ne traite pas encore de la SCI soumise à IS. En effet, lorsqu’une SCI est soumise à l’IS, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique, avec une distinction entre plus-value court terme et plus-value long-terme à hauteur des amortissements pratiqués. Le mode de calcul et d’imposition de cette plus-value sont ceux des SARL effectivement, des BIC plus généralement.

      Il faut notamment souligner que, dans une SCI soumise à l’IS, la plus-value reste imposable même après 15 années de détention... C’est l’un des inconvénients majeurs de la SCI soumise à l’IS.

    • 20 décembre 2010

      Bonjour,
      Dans le cas d’une cession de SCI à l’IS, comment se calcule le prix d’achat des parts ?
      Le prix des parts est-il réactualisé ?
      Merci
      Gilles LUCAS
      g-lucas@wanadoo.fr

    • 20 décembre 2010

      La valeur des parts est leur prix d’acquisition augmenté éventuellement des frais d’acquisition. La plus-value professionnelle est imposée sans minoration en fonction de la durée de détention (comme pour les plus-values des particuliers).

  • 22 janvier 2010

    je possede un immeuble de puis plus de 15ans par l intermediaire d une SCI imposé à l IR ;en cas de vente cet immeuble,je serai éxonéré de plus values.En serait il de meme si j opté pour l IS afin de répondre à une activité additionnelle plus commerciale ?
    Remerciements
    Patrick

    • 11 février 2010

      A l’IS, les plus-values professionnelles sont imposées sans tenir compte du délai de détention des immobilisations. Une solution pourrait être l’apport du bien à une nouvelle SCI soumise à IS (frais de mutation, acte notarié, rédaction des statuts de la nouvelle SCI, dissolution de la précédente, annonces légales) hors plus-value étant donné le délai de détention. Ainsi, c’est la valeur actuelle de l’immobilisation qui figurerait à l’actif de la SCI soumise à IS, remettant à 0 le calcul d’une plus-value future. mais c’est complexe et couteux. Il faudrait étudier ces opérations avec votre notaire (indispensable pour toute cession).

      Mais, j’y pense, le passage irrévocable de l’IR à l’IS entraîne-t-il une imposition des plus-values. En d’autres termes, si vous faisiez l’option pour l’IS, pourriez-vous de la même façon modifier la valeur de l’immeuble au bilan ? Votre notaire devrait pouvoir vous donner une réponse certaine même par téléphone. Pourriez-vous nous tenir au courant ?

  • 26 novembre 2009

    la sci à capital variable semble présenter plus d’avantages. lesquels ?

  • 21 juillet 2009, par jeronimo

    Je suis marié, ma femme et moi sommes co-gérants de la sci familiale que nous avons créée à hauteur de 50/50 !
    En procédure de divorce, je vais lui revendre mes parts sociales, serais-je imposé sur la plus value ???

  • 27 juin 2009, par rachel1313

    Bonjour,

    Pouvez-vous me dire a combien s’élève les frais de notaire concernant la création d’un SCI avec un bien immobilier de 450 000 euros ????
    Merci

  • 15 juin 2009, par beckyf

    Bonjour,

    Ma soeur, mes parents et moi possédons une SCI. Ma soeur souhaite nous cèder ses parts pour un montant total de 15 000€. Sera t’elle donc exonéré d’imposition sur la plus value ?
    En ce qui concerne mes parents et moi, qu’allons nous avoir à payer ?
    Merci
    Beckyf

    • 17 janvier 2011

      Lors de la cession de parts sociales de SCI, la plus-value n’est pas exonérée lorsque la valeur de cette cession ne dépasse pas 15.000€. Ce cas d’exonération n’est pas applicable aux parts de SCI.

  • 30 avril 2009, par joseph

    J’ai hérité de part de SCI il y a quelques années. L’ensemble immobilier de la SCI est ma résidence principale depuis tout ce temps, à titre de locataire. Cela me permet il de bénéficier de l’exonération de taxe sur la plus value au cas où je vende mes parts ?

  • 29 mars 2009

    Lors de l’acquisition d’une SCI, à quelles honoraires venant de mon notaire puis-je m’attendre ?

    • 18 avril 2009

      Honoraires ou frais de mutation. En effet, les frais engendrés par un transfert de la propriété d’un immeuble sont essentiellement des droits perçus par l’état auxquels s’ajoutent les honoraires du notaire. Au total, comptez 7%.

    • 26 novembre 2009

      de 1500 a1900€ selon le notaire consulté.Mais il existe d’autres solutions par exemple, rédiger soi-meme les statuts ce qui représente une économie non négligeable. Sur internet des sociétés se proposent de les rédiger à votre place et de s’occuper de toutes les démarches pour 400€. Par exemple stefsa assistance.

    • 30 novembre 2009

      Le site dont vous faites la promotion peut-être, mais sur celui-ci les modèles de statuts de SCI sont gratuits. Alors 400€, cela devient encore beaucoup. En revanche, je ne dis pas qu’il faut forcément rédiger soi-même ses statuts de SCI. Je dis simplement que si on souhaite le faire, internet et ce site permettent d’accéder à des exemples totalement gratuits, et que dans le cas inverse un notaire a l’avantage d’apporter des conseils qui prennent en compte la situation patrimoniale et fiscale des associés de la SCI créée (et cela vaut bien plus que le différentiel de 1000€ que vous mettez en avant).

  • 3 mars 2009

    Bonjour,
    Je possède actuellement 50% des parts d’une sci. Je souhaite revendre l’integralité de mes parts à mon associé ou a un proche. Il reste un pret en cours de 100.000 euros. Comment cela se passe-t-il pour le crédit en cours, qu’elles sont mes obligations, puis-je faire une plus-value sur mes parts ? merci de votre réponse

    • 3 mars 2009

      L’emprunt a été contracté par la SCI et la cession de vos parts n’entraîne donc pas de modification des caractéristiques de ce prêt. Oui, vous pouvez réaliser une plus-value si la valeur de cession de vos parts est supérieure à leur valeur d’acquisition (valeur nominale si obtention des parts à la création) : voir article sur les plus-value sur cession de parts de SCI.

  • 6 février 2009, par mandarine

    Mon associé qui détient 49% des parts de la SCI (51% étant détenus par moi-même) me demande de lui racheter un "maximum" de parts, il en conservera bien sur une.
    Valeur nominale de la part 10 € (1000 parts de 10 € )
    Valeur du bien : 200.000 €, crédit encours 71.000 €, compte courant m’étant dû 69.000 €.
    La valeur réelle de la part est-elle bien de 600 € ?
    Quel doit être le montant maximum du rachat permettant d’échapper à l’imposition sur la plus value ?
    d’avance merci

    • 22 février 2009

      La SCI possède un actif net de 200-(71+69) soit 60 K€. Aussi, étant donné qu’il existe 1000 parts, chacune a une valeur comptable de 60€. Dans ce cas, le prix de cession pourrait être envisagé à 50€ par exemple, pour tenir compte de la décote appliquée sur les parts de SCI.

      En ce qui concerne la plus-value, sa base restera toujours la même pour chaque part, indépendamment du nombre de parts cédées. On ne peut pas échapper à la plus-value en cédant plus ou moins de parts. Aussi, je en comprends pas votre question.

  • 12 janvier 2009, par Xavier T.

    bonjour,
    je souhaites céder à titre gracieux un certain nombre de parts de notre sci (détenue actuellement à 50/50)à mon amie.
    La sci a été créée il y a 2 ans et le capital est constitué de la manière suivante :
    65.000 € apporté en liquidités par mon amie
    Un bien immobilier de la même valeur (à l’époque) apporté par moi même.

    Nous avons acheté une maison que nous habitons par le biais de la sci (valeur d’achat environ 200.000€), pour cela, nous avons utilisé les liquidités apportées lors de la constitution de la sci et réalisé un emprunt de 115.000 €.
    Pour rembourser le prêt, nous utilisons une partie des loyers venants de la location du bien apporté lors de la création, et nous versons une somme de 450€ mensuel sur le compte de la sci, que nous passons en compte d’associés.
    plusieurs questions restent sans réponses :

    1 - ais je le droit de céder une partie de mes parts à mon amie à titre gracieux ?
    2 - du fait de la baisse du prix de l’immobilier et du prêt en cours, comment recalculer la valeur réelle des parts de la sci
    3 - qu’aurons nous l’un et l’autre à payer lors de cette cession ?
    Merci d’avance de vos réponses

  • 8 janvier 2009, par marco

    Nous sommes 4 soit 2 couples : nous, nous vivons en banlieue parisienne, eux vivent à St Martin (Antilles).

    Nous souhaitons investir dans un bien immobilier à but locatif à St Martin via un SCI.

    Nous avons entamé les démarches pour la création d’une SCI à 4, à ST Martin.

    Nous avons trouvé ce bien et nous avons signé un compromis de vente : valeur de ce bien = 100 000 euros.

    Nous avons démarché les banques pour trouver un crédit mais elles ne veulent pas nous prêter (un emprunt de 107 000 euros (valeur du bien + frais d’agence) à cause de la situation du second couple : lui travaille au noir et elle est en création d’entreprise.

    Nous avons rencontré un notaire qui nous a conseillé de monter le dossier différemment, à savoir :
    •Créer une SCI à 2(mon amie et moi), en France, et abandonner la SCI à 4 : les banques sont prêtes à nous prêter dans ce cas de figure
    •Acheter le bien avec cette SCI.
    •Et ensuite ceder des parts de la SCI à nos amis de St Martin pour qu’au final nous soyons tous sur ce projet.

    La cession de parts engendre une imposition sur les plus-values et sur la valeur patrimoniale aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur des parts.

    Comment puis-je calculer ce que cette cession va nous couter à chacun ?

    • 13 janvier 2009

      Cette cession entraînera :
      - une plus-value nulle, dans la mesure où, lors de la création de la SCI, la valeur des parts sociales est égale à leur valeur nominale.
      - un droit d’enregistrement de 5 % sans plafonnement ni abattement à la charge des acquéreurs.

    • 18 décembre 2011

      Bonsoir et félicitation pour vos infos.
      Avec mon épouse nous avons 1 SCI depuis 18 ans, avec 1 apport de 15.000 € au capital en part sociales, dans le même temps la SCI a acheté 1 bien immobilier de 150.000 € réalisé en totalité par 1 emprunt qui est entièrement remboursé.
      Actuellement nous voulons le vendre au plus vite quitte à le brader à 300.000 €.
      Si l’acte de vente est signé avant le 31.01.2012, nous n’aurons pas à avoir d’impôts et autres taxes à payer concernant la plus-value, après cette date, il en sera autrement. Est-ce exact ?
      Etant très limité dans le temps, j’envisage de modifier la SCI qui est actuellement assujettie à l’impôt sur le revenu, pour opter à l’impôt Société et déclarer sa valeur minimale actuelle estimée à 300.000 €.
      Cette modification nous permet elle d’éviter d’être imposé sur les plus values
      et quels délais avons-nous pour faire cette déclaration ?

  • 30 septembre 2008, par Thelem

    J’envisage de racheter à mes frères et soeurs les parts qu’ils détiennent dans une SCI. Cette SCI, créée en 1987, a conservé son capital initial à 1.524,49 €., et ne porte aujourd’hui qu’un seul appartement acheté en mai 1999, estimé à 50.000 €. Le but de cette opération étant de rester seul propriétaire de cet appartement.
    Si j’ai bien compris vos commentaires :
    - je dois enregistrer auprès du centre des impôts la cession des parts entre associés, sur la base de 5 % de la valeur nominale des parts cédées (capital 1.524,49 €, minorés de ma propre part).
    - chaque associé vendeur devra être imposé sur la plus-value immobilière(au taux de 27 %)tirée de la cession de cet appartement (avec applications des abattements indiqués dans votre exemple).
    Est-ce exact ?
    Quid de ma propre situation, concernant la plus-value immobilière, puisque je ne vends pas mes parts ?
    Comment calculer l’éventuelle plus-value immobilière si je revends un jour cet appartement,(avant 2014 dans mon cas) ?
    En vous remerciant pour votre réponse.
    LG

    • 1er octobre 2008

      Non, vous ne pouvez racheter sur la base du capital d’une SCI les parts des autres associés. En l’absence d’emprunt et de comptes courants, le bien possédé par la SCI vaut 50000€ et c’est sur cette base qu’il faut évaluer les parts. Pour cette raison, la plus-value des associés cédants risque d’être importante et, de votre côté, il faudra acquitter les droits d’enregistrement de 5% sur la valeur des parts acquises.

      Attention, une sous-évaluation de ces parts entraînera une contestation du fisc.

      En ce qui vous concerne, sur cette opération, vous n’aurez pas de plus-value à payer puisque vous ne vendez rien. En revanche, si vous cédez un jour les parts acquises, une plus-value sera calculée sur la différence entre prix de vente et pris d’achat.

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