Création SCI

Imposition plus-value SCI lors dissolution

La dissolution d’une SCI entraîne l’imposition des plus-values sur les immeubles que détenait cette société au jour de la dissolution. Limiter la valeur liquidative de ces actifs entraîne donc une baisse de l’impôt dû. Pour cette raison, le fisc veille à l’évaluation faite des immeubles, c’est à dire à leur valeur liquidative.

Fiscalité des plus-values lors dissolution SCI

La dissolution d’une SCI entraîne le partage de ses actifs. Le partage d’un bien immobilier équivaut fiscalement à une cession. Par conséquent, cette cession pourra dégager une plus-value imposable.

La plus-value éventuelle sera égale à la différence entre :
- la valeur de liquidation attribuée aux biens immobiliers,
- la valeur d’acquisition du bien par la SCI ou encore la valeur d’apports du bien à la SCI par l’un des associés.

la plus-value constatée lors de la dissolution d’une SCI sera imposée :
- Chez chaque associé proportionnellement à ses droits sociaux.
- Comme les cession de parts sociales de SCI. Pour éviter une double taxation, on tiendra compte de la date d’acquisition de ses parts sociales par un associé.

Valeur liquidative

Minorer la valeur réelle de biens à la date de liquidation de la SCI a donc pour effet de réduire :
- les droits d’enregistrement au taux de 2,5% liés au partage (voir l’article correspondant dans cette même rubrique : droits enregistrement dissolution SCI),
- mais aussi la plus-value éventuelle imposable.

C’est pourquoi le fisc pourra contester l’évaluation des biens concernés par les associés. Cette valeur réelle devra donc être déterminée avec le maximum de justificatifs :
- évaluation par un expert (notaire, agence immobilière...),
- se référer aux prix de cession de biens équivalents,
- tenir compte du rendement de ce bien immobilier,
- justifier les travaux à effectuer par des devis...

D’une façon générale, on retrouve le problème de l’évaluation des parts sociales. Ce sujet a déjà été traité de deux manières différentes sur ce site :
- indirectement pour permettre l’évaluation de parts sociales lors du retrait d’un associé ou d’une cession de parts,
- dans le cadre du calcul de l’ISF sur des parts sociales de SCI, en rapportant la méthode d’évaluation généralement retenue par l’administration fiscale (tenant compte à la fois de la valeur de marché de l’immeuble et de son rendement).



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  • 19 décembre 2015, par pascal

    Nous avons créer en 2003 une SCI de famille mon épouse et moi et notre fille qui à 16 parts ; nous avons décidé de vendre la maison (résidence principale) ;mon épouse et moi sommes les cogérant à parts égales lors de la création de la sci notre fille logeait avec nous mais depuis 2008 elle à sa propre résidence. Sommes nous imposable ainsi que notre fille sachant que la plus value est de 205000€ ?

    • 20 décembre 2015

      L’associé occupant gratuitement un bien appartenant à
      une SCI à titre de résidence principale est exonéré de
      l’impôt sur la plus-value à hauteur des parts qu’il détient
      dans la société.
      Donc vous n’êtes pas assujetti à l’impôt sur la plus-value, mais par contre votre fille l’est.
      C’est typiquement le genre d’erreur à éviter quand on met en place une SCI sur une résidence principale...

  • 23 avril 2014, par 97asm

    Mon cas de figure :
    - SCI familiale créée en 1974 (maison de famille héritée de nos ancêtres)
    - maison vendue en 2013 et SCI dissoute dans la foulée
    - le produit de la vente a été réparti entre les associés (un chèque chacun)

    d’où mes questions : je dois déclarer quelque chose dans ma déclaration de revenus ? dans quelle rubrique ?
    si plus-value, comment la calculer ? (pas de prix d’achat de la maison, c’était une propriété de famille depuis 200 ans)
    l’ancienneté de la SCI (1974) intervient-il dans le raisonnement ?

    Merci

    • 3 mai 2014

      Un détail, vous ne déteniez pas cette maison depuis 200 ans, la plus-value est effectivement due en fonction de la durée de détention par un foyer fiscal, toute transmission entraînant une imposition de la plus-value.

      En revanche, vous déteniez cette maison depuis une durée vous permettant de ne payer aucune plus-value. Dans tous les cas, c’est le notaire chargé de la vente qui a retenu cette imposition. Le montant que vous avez perçu a donc déjà été imposé. Il n’est pas à déclarer comme un revenu imposable.

  • 26 novembre 2013, par pierot13

    Comment sortir un associé avec paiement des parts en dations et quelle conséquences fiscale.
    SCI crée en 03/2003 actif au bilan 170000 €
    passif emprunt crd 16000 €
    3 associés 90, 10, 1 % des parts celui qui sort détient 10%
    Valeur réelle des immeuble détenus 400000€
    L’idée racheter les parts de la SCI pour 40.000 € avec paiement en dations c’est à dire un bien de la sci de même valeur quelle fiscalité mutation ? plus value ?
    Merci d’avance pour toutes les réponses.

  • 31 octobre 2013, par clavel christophe

    bonjour,
    j’ai construit en 2007 une maison scindée en deux appartements.
    je pensais que le montant des loyers suffiraient à couvrir toutes les charges y compris mon crédit. (1500 euros de rentrée de loyer pour 1240 euros de crédit)
    or, aujourd’hui, lorsque j’additionne la csg, la taxe foncière, les assurances, ces locations me coutent plus que ce qu’elles me rapportent !!
    de plus, mes revenus fonciers, rentrent dans mes revenus fiscaux et du coup je me retrouve avec un montant d’impôt élevé.
    est-il possible de créer une sci qui reprendrait mon projet et de ce fait, je payerai que sur le revenu réel que j’encaisse, soit 200 euros par mois environ.
    la csg baisserait, mes impôt aussi.
    j’espère m’être expliqué assez clairement !!
    merci de votre réponse
    CC

    • 8 janvier 2014

      Ce n’est pas la SCI qui est imposée, mais vos revenus. Changer de SCI ne modifierait donc pas cette imposition globale. Vous pouvez en revanche limiter votre imposition personnelle en diminuant votre nombre de parts, et donc en acceptant un nouvel associé.

      Et si le problème qui se pose est une difficulté de trésorerie, vous pouvez imaginer également une renégociation de l’emprunt immobilier (du taux éventuellement, mais surtout de la durée).

    • 8 janvier 2014

      Oui c’est possible, il vous faut créer une SCI à l’IS, tant que vous ne distribuez pas de dividende les revenus de la SCI restent séparés des vôtres. De plus, grâce à l’amortissement des immeubles, vous diminuez le résultat fiscal de la société.

      Par contre, pour apporter les biens à la société, vous allez devoir payer des droits de mutation à titre onéreux.

  • 21 janvier 2013, par marion

    Bonjour

    J’ai une SCI avec ma soeur a 50/50 comprenant quelques biens immobiliers.
    je souhaite dissoudre cette sci.par contre j’aimerai connaître les coûts fiscaux et notariés.
    il y a 6 maisons de 6 ans . il y a un credit en cours .
    j’ai besoin de conseils

    En vous remerciant
    marion

    • 29 janvier 2013

      La dissolution va entraîner des mutations, et donc l’intervention de votre notaire, consultez-le dès à présent car le coût de cette dissolution pourrait être très élevé (en fonction de la situation de chaque maison, apport initial, plus-value latente...).

  • 13 avril 2012, par JCHG

    Bonjour à tous,
    Lors d’une dissolution d’une SCI d’un bien familial, si les associés reprennent leurs apports et/ou récupèrent des parts qui leur ont été données, je viens de comprendre qu’il n’y a pas "cession", qu’il n’y a donc pas de plus-values et que l’on est dans le cas de partage à 0.6% d’enregistrement.
    Merci de confirmer ma compréhension des textes.

    • 13 avril 2012

      Taxe de publicité foncière à 0,715% (taux non actualisé dans l’article précédent, maintenant corrigé) plutôt que droits d’enregistrement à 2,5% (passés de 1,1% à 2,5% en 2012 !).

    • 14 avril 2012

      Bonjour, Je note la modification récente du taux, je comprends donc qu’il s’applique, mais merci de bien préciser que dans ce cas, il n’y a aucune plus-values à déclarer sur les apports repris ou reçus par donation au cours de la SCI.

  • 21 avril 2011, par Roger RIGAUD

    Bonjour,
    Je suis gérant d’une Société Civile de Construction Vente. Aujourd’hui, les biens immobiliers de cette SCCV ont été vendus en totalité. La SCCV ne possède plus de biens immobiliers. De plus, malheureusement, nous avons réalisé une perte sur le vente des biens. Deux questions se posent pour la fiscalité :
    1°) peut-on déduire le déficit (SCCV inscrite au BIC-impôts sur le revenu) sur quel imprimé et quelle ligne ?
    2°) quelles sont les démarches pour la dissolution de cette SCCV et le coût ?
    Merci

    • 2 mars 2012

      Bonjour, quelle est la procédure de dissolution d’une sccv, le projet n’ayant pas abouti (pas d’achat de terrain, aucune procédure autre que la création et une demande de permis de construire, alors que le terrain est maintenant en vente à une autre personne).
      Merci

  • 25 janvier 2010, par dupre

    Bonjour
    J’ai acheté une sci qui exitait depuis 5 ans, et aujourd’hui apres 10 ans de possession à mon nom de cette SCI je désire la vendre.
    L’exonération de la plus value est prise en compte à partir de la date de création, ou pour le nombre d’année de possession des parts ?
    Cordialement Christian

    • 11 février 2010

      Vos vendeurs ont été imposés sur les plus-values en tenant compte de leur durée de détention des parts de 5 ans. De votre côté, vous ne pouvez pas reprendre en compte ce 5 années. Votre durée de détention des parts n’est donc que de 10 ans.

  • 4 août 2009, par LOIC

    BONJOUR
    JE DOIS ACHETER DES PARTS DE SCI POUR UN APPART EN RESIDENCE PRINCIPALE
    L AGENCE IMMOBILIERE MA CONSEILLEE DE REVENIR EN BIEN PROPRE
    COMMENT VOIR SI JE NE RECUPERE PAS DES DETTES LORS DE L ACHAT DE PART DE SCI
    A COMBIEN EST TAXEE LA PLUS VALUES LORS DE CESSION DE SCI
    A COMBIEN S ELEVE L ENSEMBLE DES FRAIS POUR REVENIR EN BIENS PROPRES
    DOIS JE LAISSER TOMBER
    MERCI PAR AVANCE
    BONNE JOURNEE
    LOIC

  • 19 mai 2009, par LECOEUR

    BONJOUR
    EN MAI 2007 J’AI ACHETE UN PETIT IMMEUBLE EN SCI SOUMIS A L’IS. EN MAI 2008 IL Y A EU UN INCENDIE CRIMINEL 1 ADOLESCENT A ETE ARRETE. JE DOIS TOUCHE DES INDEMNITES PAR L’ASSURANCE. QUEL SERA LE MONTANT DE LA PLUS VALUE (PA 144000 INDEMNITES 251000)
    MERCI DE BIEN VOULOIR ME REPONDRE A CETTE QUESTION

    • 25 mai 2009

      Trop compliqué, n’avez-vous pas un comptable pour établir votre déclaration d’IS ? En effet, le calcul de la plus-value d’une société soumise à l’IS se divise en plus-value à court terme à hauteur des amortissements pratiqués et en plus-value à long terme. Dans tous les cas, il n’y a pas d’abattement sur 15 ans (principal problème de l’imposition à l’IS).

  • 20 mars 2009

    sci lors de la liquidation, imposition des plus values de cession à quel taux ?
    en cas de deces et succession, comment sont taxes les heritiers

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