Confusion des patrimoines

La notion de confusion des patrimoines intervient lorsque des actifs détenus par une société civile immobilière sont dans les faits non distincts des éléments d’actifs détenus par ses associés, ou une autre société.

Cas où la confusion de patrimoines entraîne des conséquences juridiques

Pour les associés d’une société civile immobilière, en cas de liquidation de cette SCI, l’étendue de leur responsabilité les oblige à couvrir les pertes sociales sur leurs biens propres (voir notre article sur la responsabilité des associés).

Dans un autre cas de figure en revanche, la confusion des patrimoines modifie la responsabilité des associés : cette situation apparaît en cas de faillite d’une société commerciale, une SARL par exemple. Lorsque l’immeuble occupé par la société a été logé au sein d’une société civile immobilière, la confusion des patrimoines de la SARL et de la SCI peut en effet entraîner l’extension de la procédure de liquidation de la SARL à la SCI.

La protection attendue d’une SCI pour protéger un patrimoine personnel utilisé dans un cadre professionnel (des locaux détenus par l’entrepreneur via une SCI et loués à la société dont il est le gérant) ne joue alors plus son rôle.

Critères de la confusion de patrimoines

Communauté d’intérêts

Il ne doit pas exister, entre la SCI et la société gérée par son associé majoritaire le plus souvent, une communauté d’intérêts qui viendrait supprimer les frontières entre les deux entités.

Par exemple, l’absence de comptabilité de la société civile immobilière s’inscrit dans cette communauté d’intérêts, de même la gérance assurée par des personnes identiques, l’absence de centre de décision différents...

Cependant, cette confusion entre les deux sociétés n’est pas une condition suffisante pour conduire à étendre une liquidation de l’une à l’autre. En effet, il faut pour cela que les créanciers démontrent que cette confusion était de nature à permettre des échanges financiers non justifiés entre ces deux entités, des actes de gestion qui ne pouvaient se justifier que par le lien particulier existant entre elles.

Actes anormaux

Évidemment, pour les créanciers professionnels, un acte anormal conclu entre la société en liquidation sur laquelle ils ont donc des droits et une SCI proche de cette société est un acte qui aura conduit à réduire l’actif ou augmenter le passif de la société qui n’a pas réglé leurs créances, limitant par conséquent l’étendu de leurs droits.

Mais, plus largement, un acte est jugé anormal entre deux sociétés lorsqu’il ne peut pas se justifier économiquement, et trouve son origine dans la volonté de passer des actifs ou des liquidités d’une société à une autre.
Par exemple, un loyer supérieur au prix du marché :
– ne pas pas se justifier par rapport aux prix qui auraient été pratiqués par d’autres acteurs économiques (si, plutôt que de louer son local commercial, l’entrepreneur n’avait pas signé avec la SCI dont il est associé mais avec un autre bailleur),
– permet d’augmenter les résultats de la SCI tout en réduisant la trésorerie de la SARL, et donc le patrimoine social de cette dernière.

Volonté de créer une confusion

Ce critère juridique a déjà été retenu par les juges qui devaient décider de l’extension d’une procédure de liquidation à une société civile immobilière qui détenait les bureaux d’une SARL.

Ce critère est très imprécis, et vient compléter les deux précédents. En réalité, cette volonté de confusion est l’argument que peuvent mettre en avant les juges lorsque des actes anormaux semblent s’être inscrits dans une communauté d’intérêts, mais de façon imprécise, ou d’une façon ponctuelle.

Ce troisième argument permet alors aux juges d’appuyer leur décision.

Conclusion

On le comprend, isoler un actif immobilier dans une SCI n’est pas en soi une manière de séparer cet actif de celui de son entreprise, encore faut-il pour cela que la gestion des deux sociétés ne soit pas influencée par les liens capitalistiques qui existent éventuellement entre elles.

Dans la pratique :
– le loyer demandé par la SCI devra-t-il bien correspondre aux prix du marché (avec des preuves à conserver, des annonces immobilières pour des biens équivalents au minimum, une estimation de la valeur locative par un expert étant toujours préférable),
– les loyers devront effectivement être versés,
– des relances envoyées en cas de retard de paiement,
– la comptabilité de la SCI devra être tenue, de même que ses assemblées générales annuelles,
– idéalement le gérant de la SCI ne sera pas le gérant de la société occupant les locaux...