Création SCI

Responsabilité d’un associé de SCI

La responsabilité d’un associé d’une société civile immobilière est ici traitée pour souligner les risques financiers encourus par chaque associé en cas de difficulté financière de la société. En effet, les associés ont l’obligation de couvrir l’intégralité des dettes de la SCI en cas de liquidation. De plus, lorsque la société a contracté un emprunt immobilier, la responsabilité des associés qui se sont portés caution ou qui ont vendu leurs parts sociales peut être recherchée par la banque.

Responsabilité légale des associés de SCI

La responsabilité des associés de SCI est indéfinie mais non solidaire et subsidiaire. Cela signifie :

  • responsabilité indéfinie : un associé de SCI est responsable des dettes de la société sur son propre patrimoine. Très concrètement, si une SCI s’est endettée pour l’acquisition d’un immeuble et qu’elle ne parvient pas à rembourser cet emprunt (loyers trop faibles par rapport aux mensualités), l’associé pourra être forcé par l’organisme financier prêteur de vendre des éléments de son patrimoine pour rembourser la dette sociale.
    Autrement dit, avant d’en arriver à cette solution extrême, les associés seraient certainement appelés par le gérant à effectuer de nouveaux versements (en capital ou en compte courant) à la SCI pour couvrir ses dettes.
  • responsabilité non solidaire : les associés sont responsables des dettes de la SCI mais proportionnellement à leur quote-part de capital. Dans notre exemple précédent, cela signifie que la banque ne pourrait pas se retourner contre un seul associé (celui qui offre les meilleures garanties personnelles) pour obtenir le remboursement de la totalité de sa créance mais devrait agir contre chacun des associés pour engager leur responsabilité en quelque sorte limitée à leur participation au capital.
  • responsabilité subsidiaire : la responsabilité des associés ne peut être engagée que pour suppléer la SCI défaillante. De ce fait, un créancier de la société ne peut attaquer ses associés qu’après avoir préalablement et vainement tout essayé pour faire payer la SCI (et donc après une procédure contre la société civile).

Responsabilité statutaire des associés

Les statuts d’une société civile immobilière peuvent parfaitement prévoir une répartition des pertes entre les associés qui ne correspondrait :
- ni à la répartition des parts sociales,
- ni à la répartition des bénéfices prévue dans ces statuts (et différente de la répartition du capital, ce qui reste une possibilité juridique parfois intéressante et étudiée distinctement sur ce site).

En revanche, les statuts ne peuvent pas retirer toute responsabilité à un associé. Par exemple, la responsabilité de l’associé mineur ne peut jamais être totalement limitée. En revanche, les statuts peuvent prévoir que l’associé mineur qui détient 40% des parts ne contribuera aux pertes de la société qu’à hauteur de 10%.

Cependant, cette limitation de la responsabilité d’un associé n’aura pas d’effet vis à vis des tiers et restera une règle applicable entre associés. Dans notre exemple, l’associé mineur demeure donc responsable de 40% du passif de la SCI, les autres associés s’engageant à lui rembourser les 30% de dettes qui leur incombent au final conformément aux statuts.

Responsabilité fiscale de l’associé

En cas de redressement judiciaire d’une SCI, un administrateur est nommé pour payer les dettes de la société. Les dettes fiscales peuvent alors comprendre :
- l’impôt sur les sociétés, si la SCI n’est pas transparente,
- les taxes foncières,
- les autres taxes.

Cette dette fiscale est ensuite augmentée des intérêts de retard.

L’administrateur doit alors engager des poursuites contre la société, avant de pouvoir poursuivre également ses associés à hauteur de leur participation au capital. Ainsi, les associés d’une société civile immobilière sont responsables des dettes fiscales de leur société au jour de la cessation des paiements.

Responsabilité et emprunt SCI

Lorsqu’une SCI immobilière contracte un emprunt, pour éviter à la banque de devoir se retourner contre la société civile avant de pouvoir agir contre tous ses associés, tout établissement financier demande aux associés solvables de se porter caution solidaire de la SCI immobilière. Ainsi, ces associés deviendront personnellement responsables de l’intégralité des dettes de la société. En particulier, dans une SCI familiale, ce sont les parents qui se portent caution solidaire de la SCI immobilière créée avec leurs enfants, permettant ainsi à ces derniers de participer à une opération immobilière indépendamment de leur capacité d’endettement (surtout lorsqu’il s’agit d’enfants mineurs).

Responsabilité après cession de parts

Un associé de SCI qui sort du capital (en cas de cession de parts par exemple) reste responsable des dettes de la SCI contractées pendant qu’il était encore associé et pour une durée de 5 années.

A l’inverse, cette sécurité assurera l’acheteur de parts sociales d’une SCI qu’il ne pourra pas être victime d’une mauvaise surprise et de dettes qui lui auraient été dissimulées.

Associés et besoin de trésorerie de la SCI

En ce qui concerne la responsabilité d’un associé face aux besoins de financements d’une SCI, par des apports en compte courant ou en capital, il faut noter la différence entre :
- l’obligation des associés de libérer le capital souscrit : ainsi, un montant de capital de la SCI élevé mais non libéré dès la création oblige les associés à répondre aux appels de fonds du gérant,
- l’absence d’obligation pour un associé d’effectuer des apports en compte courant : sur ce point, se reporter à la notion de compte courant qui détaille leur utilisation pour comptabiliser les apports de trésorerie attendus des associés.

Cependant, les statuts de la société peuvent également prévoir que les associés devront effectuer des apports en compte courant si nécessaire, sans quoi ils pourront être exclus de la société. Cette possibilité d’exclure un associé qui ne répond pas aux appels de charges du gérant est étudiée dans un article distinct.



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  • 3 novembre 2016, par alan

    Bonjour, mon père et mon ex belle mère ont crée une SCI lors de l’aquisition d’une maison. Problème, ma belle mère ne veut plus payer afin de rembourser le crédit de la maison. Mon père afin de ne pas être saisi et a la rue, demande un rachat de crédit, et a commencer des procédures pour que son ex femme ne soit plus associé. Ma question est la suivante : Vu qu’il faut obligatoirement un associé, est ce que celui ci doit être obligatoirement solvable ? Car je suis agé de 18ans et suis toujours en étude, je n’ai donc pas de revenu mais j’aimerais aider mon père en étant associé a 1% pour que tout s’arrange. Merci d’avance.

  • 7 juillet 2016, par askizar

    Bonjour,
    Je souhaite créer une SCI avec mes parents pour réaliser un investissement locatif.
    La banque nous conseille l’indivision, en arguant notamment du fait que dans le cas du décès d’un des associés, la prime d’assurance perçue par la SCI serait imposable (à quel impôt, je ne sais pas).
    Je suis sceptique devant cette information puisque la SCI créée serait transparante (donc imposée à l’IR et non à l’IS) ; je ne comprends donc pas pourquoi le traitement fiscal d’une prime d’assurance serait différent du cas d’un emprunt d’une personne physique simple.
    Pouvez-vous m’éclairer sur ce sujet ?
    Merci beaucoup,
    Cordialement,

  • 10 mai 2016, par Laurent dias

    Bonjour,

    Gerant d’une SCI familiale possedant un bien dans lequel vit ma mere, j’ai reçu ce jour un ATD concernant une dette d’impôt du 3eme associé, ma soeur (environ 50.000€ et elle detient 30% des parts).

    N’ayant aucune rentré d’argent dans la SCI, hors de question de faire payer un loyer à notre mère, je ne peux donc que rejeter la demande des impots, par lettre recommandée, qui me demandent de leur verser la somme.

    Est-ce que d’autres complications sont à prévoir, saisie des parts sociales de ma soeur et risque de vente forcée de la maison, entre autres ?

    Merci d’avance

  • 1er avril 2016, par Leyrha

    Bonjour,

    Je n’arrive pas à trouver la réponse à ma question : si on est associé à 10% dans une SCI, est-ce que cela fait de nous propriétaire d’un ou des biens de la SCI ?
    Je pensais que je trouvais la réponse facilement mais je dois mal m’y prendre pour chercher ^^

    Merci

    • 1er avril 2016

      Non, vous êtes alors propriétaire de parts sociales, que vous pouvez vendre, mais pas des biens inscrits à l’actif de la SCI, dont la société est propriétaire (et qu’elle peut vendre).

  • 31 mars 2016, par maudp59530

    bonjour,
    j ai une question tres importante.

    Voila mes anciens proprietaire etait une sci composé de 2 ami + la fille de l un d eux.

    C est messieurs ont vendu la maison dans laquel je suis toujours.

    Sauf qu ils ont percu avant de vendre des sommes de ma part qui ne leur etait pas destiné.

    mes loyers sont tous réglé et a ce jour ils me doivent environs 400€.

    Sauf qu ils refusent de me les remboursés si je ne signe pas un accord qu il m on fais parvenir.

    Ils disent qu il ne peuve rembourse que si je signe l accord.

    Est ce vrai et quel sont les recourt d on je dispose ?

    Ps : J ai toute les preuvent de payement des loyers et charges !!

    Merci

    • 6 avril 2016

      Je ne comprends absolument pas votre situation. De quel part parlez-vous quand vous écrivez : "ils ont percu avant de vendre des sommes de ma part qui ne leur etait pas destiné" ? D’un loyer versé alors qu’ils n’étaient plus propriétaire ? Si tel est le cas, vous n’avez aucun accord à signer, d’ailleurs que dit cet accord ? En revanche, vous pourriez leur envoyer un recommandé leur demandant la restitution de ce montant. Le nouveau propriétaire ne pourrait-il pas vous aider à récupérer cette somme, ou le notaire chargé de la vente ? Votre mairie ne pourrait-elle pas vous aider dans ces démarches, vous orienter vers un conseil gratuit ?

      Mais encore une fois, la cession de l’immeuble que vous occupez ne vous oblige en aucun cas à signer quoi que ce soit. Merci de nous tenir au courant, et de nous préciser ce que contient cet accord qui vous a été envoyé par vos anciens propriétaires.

  • 23 mars 2016, par Magui

    Bonjour,
    Puis-je annulé une cession de parts détenues en nue propriété, signée il y a un mois alors que je n’ai pas été convoqué à l’AGE qui a décidé de cette cession.
    Cordialement,
    G.L.

  • 14 mars 2016, par olyb

    Bonjour,

    Nous sommes 3 couples associés au sein d’une SCI à parts égales depuis 2007.
    Un emprunt infiné contracté par la SCI vient d’être restructuré dans des conditions qui mettent en difficulté l’équilibre comptable (loyer-emprunts=gros effort mensuel à répartir pour les 3 couples). Cette restructuration était connu de tous. (Seul le taux et la durée nous étaient inconnus.)
    Nous avons déposé plusieurs dossiers de rachats mais avons du essuyer plusieurs refus. Refus motivés par la situation personnelle d’un des couples, en effet, ce couple a revendu un bien personnel sans rembourser le prêt infiné rattaché. Ce choix personnel est lui même motivé par la contruction d’une maison en RP.
    Le couple concerné ne s’inquiète pas de la situation de la SCI. Malgré plusieurs relances pour représenter un dossier de rachat sain (en rétablissant leur situation personnelle), la situation entre associés se dégrade. De plus, la vente immobilière n’est pas envisageable car à ce jour le CRD de la SCI est supérieur à la valeur du bien.
    Quel conseil ou éclairage pouvez vous nous fournir ?Quel recours ?
    En vous en remerciant par avance,
    Cordialement,
    OlyB

  • 18 janvier 2016, par Stefleperk

    Bonjour,

    L’associé de la SCI dont je suis gérant (nous sommes 2 associés) a disparu sans laisser de trace.
    Je souhaite la liquider, mais je ne connais pas la démarche a suivre dans ce cas.
    Pouvez vous m’aider ?
    Merci d’avance

  • 15 janvier 2016, par thib

    Bonsoir,

    Je me suis engagé comme associé dans une SCI avec mon père. Cet engagement était au départ "symbolique" (étant associé avec 1% des parts), afin de pouvoir créer cette SCI qui par définition nécessite au moins 2 associés. Mon père a effectué un emprunt au nom de la sci pour financer la strucure immobilière de la société. J’aurais voulu savoir dans quelle mesure pouvait être engagée ma responsabilité financière en cas de pépin ? : difficultés de mon père à fiancer l’emprunt, décès.... En d’autres mots, la banque peut elle se retourner contre moi ?
    Je vous remercie pour vos réponses. Bonne soirée.

    • 15 janvier 2016

      Les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société, à hauteur de leur part dans la société. Donc en cas de défaut, la banque pourrait effectivement vous réclamer 1% de la dette.

  • 12 janvier 2016, par Martial

    Bonjour,
    Je reprends vos propos concernant la caution bancaire dans le cadre d’une SCI :
    "Responsabilité après cession de parts

    Un associé de SCI qui sort du capital (en cas de cession de parts par exemple) reste responsable des dettes de la SCI contractées pendant qu’il était encore associé et pour une durée de 5 années."

    Pouvez-vous me donner les articles de loi qui précisent cette prescription au bout de 5 années d’une caution qui a cédé ses parts ? Je cherche partout mais ne trouve aucun texte officiel...
    Merci par avance
    Martial

  • 12 novembre 2015, par belette14

    Au décès de mon père, j’ai hérité de parts sociales qu’il détenait dans une SCI dont son épouse est gérante. Elle me demande le remboursement d’un compte courant d’associé déficitaires (plusieurs milliers d’euros). Je précise qu’il ne m’a jamais été proposé de devenir associé de cette société, que les comptes ne m’ont jamais été présentés et que je n’ai été convoquée à aucune assemblée.
    Dans quelle mesure suis-je responsable de cette dette ?
    Merci pour votre réponse.

    • 12 novembre 2015

      Effectivement, c’est la SCI qui est redevable de cette dette inscrite à son bilan, et en aucun cas l’un de ses associés. Si la SCI ne peut rembourser cette dette, l’associé créancier doit exiger le paiement de cette dette auprès du gérant de la SCI, et c’est celui-ci qui reviendra ensuite vers vous, par exemple pour une AGE devant statuer sur la cession de l’immeuble qui permettrait de rembourser ce compte courant.

    • 12 novembre 2015

      Si vous avez hérité des parts sociales, c’est que vous êtes associé. Mais il conviendrait tout d’abord de vérifier si c’est bien le cas, en particulier si les statuts prévoyaient un agrément.
      Il convient ensuite de vérifier si les comptes faisant apparaître ce compte courant créditeur ont bien été approuvés dans les formes, faute de quoi ils ne vous sont pas opposables.
      Enfin, il faut vérifier si cette créance à bien été déclarée lors de la succession, sinon elle ne l’est pas non plus.

    • 15 novembre 2015

      Merci pour vos réponses très claires et précises. Les statuts disent ceci :
      "Les parts sociales sont librement transmissibles par voie de succession au profit des héritiers en ligne directe du titulaire, lesquels devront, dans les plus courts délais, justifier à la société de leur état-civil, de leur qualité et de la propriété divise ou indivise des parts sociales du défunt par la production d’un certificat de propriété ou de tous autres actes probants".
      Je crois comprendre que je suis associé de droit mais n’ayant pas été informé "dans les plus courts délais" de ces dispositions je n’ai toujours pas fait les démarches au bout de plusieurs années. Qui délivre le certificat de propriété mentionné ? Qu’entend-on par "tous autres actes probants" ?
      Encore merci pour votre aide précieuse.

  • 7 novembre 2015, par sabe

    Bonjour,

    Nous sommes 3 associés d’une SCI immobilière.
    Depuis 1 an, un associé ne paie plus le crédit immobilier et a rompu tout dialogue.
    Quels sont nos recours ? Nous souhaitons que cet associé quitte la SCI au plus vite. Est ce possible et comment doit on procéder ?

    Merci d’avance pour vos précieux conseils.

    • 10 novembre 2015

      Le crédit est-il au nom de la SCI, et si oui sous quelle forme se fait le financement des associés ?

    • 12 novembre 2015

      bonjour,

      Le crédit immo est bien au nom de la SCI. L’associé qui ne paie plus depuis 1 an, faisait 1 virement mensuel de 150 euros. Il ne le fait plus depuis novembre 2014. Les 2 autres associés font des virements mais pas d’un montant fixe. Tout dépend si le bien est loué.
      merci

    • 12 novembre 2015

      Donc sauf clause particulière des statuts, rien n’oblige un associé à financer la société.

  • 14 octobre 2015, par anneb

    Bonjour,
    mon mari possède une SCI avec un autre associé qui est aussi gérant.
    Cette SCI a acheté un immeuble en contractant un prêt immobilier.
    A cause d’une mauvaise gestion, la SCI a du mal ces derniers temps à rembourser les échéances.
    A l’époque où ils ont signé le prêt, seul l’autre associé s’est porté caution car mon mari n’avait pas de revenus.
    Comme maintenant mon mari a des revenus, est-ce que la banque peut également se retourner contre lui, même s’il n’est pas caution ?
    Merci
    Cordialement

    • 15 octobre 2015

      Elle peut se retourner contre lui en sa qualité d’associé, et donc responsable indéfiniment des dettes en proportion de ses parts, mais pas en tant que caution.

  • 8 août 2015, par CATB

    Bonjour, Un associé de SCI qui se paye des factures personnelles par le compte de la SCI sans accord des autres associés, peut il être accusé d’abus de bien social ? merci de vos réponses.

    • 11 août 2015

      Il n’y a pas d’abus de bien social en SCI. C’est le pendant de la responsabilité illimitée des associés.

  • 1er juillet 2015, par emmanuel

    Un des 3 associés de la SCI est à priori décédé depuis un an. Nous n’avons à ce jour pas eu d’acte de décès, seul un mail très court de son frère pour nous informer qu’il était décédé. Son fils nous a contacté pour nous dire qu’il souhaitait vendre le bien. Mais nous n’avons à ce jour aucune nouvelle de lui.

    Comment doit on procéder pour le règlement de la taxe foncière ?
    Les batiments étant innoccupés depuis plus 7 années, peut on obtenir des éxonération fiscales ?

    Bien à vous,

    • 1er juillet 2015

      La taxe foncière est due par la SCI, pas par les associés. Le décès de l’un d’eux est dont de ce point de vue totalement indifférent.
      Par ailleurs, l’exonération de taxe foncière en cas d’inoccupation du bien n’est possible que si elle est indépendante de la volonté du propriétaire, ce qui n’est probablement pas votre cas.

  • 25 avril 2015, par jean-paul

    dans une SCI, en cas de démembrement de propriété des parts sociales, quelle peut être la répartition de la contribution aux dettes (dettes courantes d’exploitation) entre usufruitier et nu-propriétaire ?

  • 10 mars 2015, par noghara60

    Bonjour,
    A la retraite tous les deux, mon mari et moi, nous ne sommes plus en mesure de rembourser le crédit de notre maison et divers autres crédits annexes. Dans l’impossibilité, suite à la maladie longue durée de mon mari, nous sommes dans l’impossibilité de faire un rachat de tous nos crédits, ma fille ainée nous a donc proposé de vendre notre maison à la SCI qu’elle a l’intention de créer prochainement. Notre maison a été estimée par deux agences immobilières différentes à 210 000 €. Montant du rachat du crédit maison : 71 000 € + indemnités de remboursement anticipé : 2 100 € + rachat des divers crédits : 23 000 €, soit un total de 96 100 € + la moitié des frais de notaire (environ 6 000 €).
    Ma fille rachèterait notre maison 170 000 €. Cette somme servirait donc à rembourser tous nos crédits, soit la somme d’environ 105 000 € et le reste, soit 65 000 € permettrait à ma fille de financer un projet personnel. Nous rembourserions sous forme d’un loyer et sur une période équivalente à la durée du crédit (15 ans) la somme de 600 €, ma fille quant à elle prendrait en charge le remboursement des 65 000 €, ces fameux 65 000 € lui permettant de financer un projet personnel. Une fois le crédit remboursé dans sa totalité, ma fille disposerait de la totalité de la vente de la maison mais le hic c’est que nous avons une deuxième fille et que nous ne voulons pas qu’elle soit dépossédée de la somme qui aurait été sensée lui revenir à nos décès. Ma file va créer une SCI, elle sera la gérante avec 80% des parts et son compagnon quant à lui détiendrait 20% des parts. Cette opération nous fait peur, même si ma fille nous garantit qu’elle nous hébergerait dans notre maison jusqu’au remboursement total du crédit, qu’ elle nous garantit également que les parts de son compagnon, si celui-ci venait à disparaitre, ne serait pas à donner aux enfants de ce dernier mais qu’elles reviendraient à la gérante de la SCI, c’est à dire à notre fille. Quelle garantie pourrions nous avoir, quels droits pourrions nous faire valoir s’il arrivait un malheur à notre fille qui nous a assuré nous nommer comme légataires de la SCI jusqu’au 18 ans de sa descendance (elle attend un bébé). ? Comment ne pas léser notre autre fille et notre petit fils ? La vente de notre maison à la SCI nous permettrait certes de rembourser nos crédits en cours, permettrait à notre fille de réaliser son projet mais au final la maison lui appartiendrait et notre deuxième fille serait dépossédée de la part qui aurait du normalement lui revenir. Nous sommes un peu perdus... et ne savons plus quoi faire, accepter ou refuser cette solution. Merci de nous répondre.

  • 31 janvier 2015, par Virgie

    Bonjour, ma mère et moi avons actuellement une SCI a 50/50 dont je suis la gérante. Nous avons acheté une maison dans laquelle j’y vis. Aujourd’hui j’aimerai acheter une autre maison avec mon compagnon mais la maison sous SCI n’est pas encore vendu. J’aimerai savoir s’il est possible ( avec l’accord de ma mère) de faire un prêt relais pour acheter un nouveau bien avec la maison qui est en sci. merci de votre réponse

    • 17 mars 2015

      Si vous achetez un bien, et non la SCI, il faut que ce prêt relais soit à votre nom, et non à celui de la SCI. Vous ne pouvez pas endetter une SCI pour un bien qui appartiendrait à une autre personne. En revanche, votre mère peut apporter une garantie personnelle pour vous aider à obtenir ce prêt.

  • 27 janvier 2015, par TATi

    bonsoir,
    nous devons acheter une maison mais il s’avère qu’elle est dans un SCI dans laquelle il y a deux associe l’un 99% parts (gérant)souhaite effectivement nous la vendre mais l autre associé ne veut pas.
    Visiblement nous sommes bloqué sans son accord
    quelles solutions avons nous ?
    peut on racheter les parts de l’associé majoritaire avec quelle incidence ?

    • 28 janvier 2015

      Vous pouvez évidemment racheter 99% des parts, mais vous ne serez alors pas propriétaire du bien, mais de la grande majorité des parts. Cela posera un problème dès lors que vous aurez une décision à prendre à l’unanimité des associés, sans parler de la revente. Cette opération est donc à déconseiller, dans tous les cas une décote importante par rapport à l’achat de 100% des parts est à considérer.

    • 28 janvier 2015

      Si les statuts prévoient une clause d’agrément, le rachat des parts par un tiers n’est pas possible sans l’accord de l’autre associé.

  • 22 janvier 2015, par dubois2010

    Bonjour

    je ne suis plus actionnaire d’une SCI , j ’ai revendu mes parts ,par contre je suis toujours caution solidaire de l’emprunts à 50%.
    que dois je demander à la banque pour ne plus être caution solidaire ??
    merci de votre réponse

    cordialement

    • 22 janvier 2015

      Vous pouvez toujours demander, mais la banque n’a aucun intérêt à vous l’accorder, donc elle ne fera pas.

  • 6 janvier 2015, par ramin851

    bonjour
    actionnaire sci familiale mon epouse et moi.54/100des parts...mon fils 46/100.nous avons deux enfants hors SCI......apres deces des parents que se passe t’il pour la SCI ? merci

    • 6 janvier 2015

      Quelle est la clause d’agrément prévue aux statuts ?

  • 25 décembre 2014, par maratre95

    Bonjour, mon beau-fils (fils de la 1ère union de mon mari) souhaite monter une SCI pour acquérir à crédit sur 25 ans une maison qu’il donnerait en location à la mère de ses deux enfants (non mariés) ainsi elle pourrait toucher l’APL. Il nous demande de nous porter caution en échange de 20% des parts. Nous sommes mariés sans contrat et nous avons 4 enfants en commun. Mon mari a 63 ans et moi 51. Je ne suis pas du tout favorable à un tel engagement car les relations du beau fils avec moi et nos autres enfants sont juste cordiales et je crains qu’en cas de décès de mon mari ou de nous deux, nos enfants communs se retrouvent dans l’obligation de régler les dettes de la SCI alors même que mon beau fils hériterait à titre personnel de ce qui lui revient. Merci de me conseiller

    • 7 janvier 2015

      Attention, depuis 2014, la loi a été clarifiée, il n’est plus possible d’obtenir les APL si on loue un bien à un descendant (si la mère loue l’immeuble de son fils) même lorsque ce bien est détenu via une société civile immobilière. Notre article appellé "sci et APL" précise ce point.

  • 14 décembre 2014, par Madina

    Bonsoir,

    Veuillez m’excuser si ce post n’est pas au bon endroit. Je suis membre d’une SCI nouvellement créer. Cette SCI n’a pas encore acquis de bien et seule une infime partie du capital a été libérée à ce jour. Je souhaite quitter la SCI. Que se passe-t-il si je ne libère pas ma part du capital dans les temps ? Qu’est-ce que je risque ? Sachant que la SCI n’a pas acheté de bien et qu’aucun des autres associés n’est susceptible de racheter mes parts à ce jour, quelle solution serait la meilleure pour moi svp ?

    D’avance, merci pour votre réponse.

    • 17 décembre 2014

      Avez-vous annoncé vos intentions aux autres associés ? Peut-être une solution est-elle envisageable, car pourquoi aucun autre associé ne serait susceptible de racheter vos parts (si une partie infime du capital a seulement été versée) ? Dans le cas contraire, ne pas honorer vos engagements sera toujours litigieux.

    • 19 décembre 2014

      Bonjour,

      Il ne s’agit pas du capital qui a été libéré mais de la totalité du capital qui DOIT être libéré (à une date fixée dans les statuts), puisque c’est bien la totalité de mes parts qu’il faudra racheter. La situation financière actuelle des autres associés ne leur permet pas aujourd’hui de racheter mes parts, je ne leur en ai cependant pas encore parlé. J’essaie de savoir quelle serait la solution la plus rapide pour moi. Un arrangement à l’amiable (autre que le rachat de mes parts) est-il possible ? Merci d’avance pour votre réponse.

    • 22 décembre 2014

      Pour répondre plus en détail à votre question, notre dernier article (accessible depuis la page d’accueil) traite du "capital non libéré d’une SCI", en indiquant la situation de l’associé débiteur.

    • 24 décembre 2014

      Je vous remercie. Excellentes fêtes de fin d’année.

  • 16 novembre 2014, par martina

    Bonjour.
    J’ai acheté une maison en SCI . Je suis gérante à 52%. Séparée dans de dures conditions,la maison est vendue . Mon ex conjoint habite je ne sais ou. Je voudrais liquider la SCI et ses comptes . Le puis je seule ? Compte tenu que la sci n’a plus de bien,et qu’elle est atone depuis 6 ans.
    merci de me répondre.

    Martina

    • 22 décembre 2014

      Il faut une décision qui exige une majorité supérieure à votre pourcentage du capital. Obtenir la liquidation judiciaire serait une solution, mais mieux vaudrait obtenir tout simplement une signature de votre ex-conjoint...

  • 1er novembre 2014, par Angel

    Bonjour,
    Nous avons une question sur l’évolution de la règlementation des responsabilités des associés. Notre père (à mon frère, ma soeur et moi) a souhaité que nous créions une sci avec notre mère (ils sont mariés s/ communauté totale en 1978) afin de lui permettre de crééer une structure qui construirait un bâtiment sur un de ses terrains, bâtiment qui s’autofinancerait grâce au photovoltaique. Hors, ERDF a tardé pour envoyer le devis de rachat et c’est arrivé après le moratoire sous Nicolas Sarkozy, qui a baissé le tarif de rachat de l’électricité ne permettant plus ce projet de voir le jour. Mais mon père, qui n’est pas dans la sci, a décidé d’attaqué ERDF au nom de la SCI, il a gagné en 1ere instance, récupéré l’argent. Sauf que ERDF a fait appel et gagné l’appel avec demande de remboursement de l’argent versé plus frais. Que risque-t-on nous les enfants ? Plusieurs fautes : aucunes AG, utilisation du compte de la sci alors que notre père n’est rien pour la sci et dissimulation de courriers (de la banque notamment). Sauf que nous sommes tombés en septembre dernier sur une lettre de l’huissier réclamant avec saisie attribution le gain obtenu par ERDF en appel. Notre père n’a pas souhaité réglé, argant qu’il avait lancé un pourvoi en cassation... Bref, va-t-on se retrouver dans la mouise financière ? Comment se désolidariser ? Il nous a même proposé il y a quelques jours que nous sortions (enfin ?) de la sci en cédant nos parts à notre mère qui les accepterait en connaissance de cause de la dette de la sci, la prenant à sa charge. Au passage il entrerait dans la sci à notre place prenant 99% des parts au travers d’une autre personne morale... mais va t on vraiment être désengagés de cette dette de la sci ??? J’espère que j’ai été assez claire et que vous pourrez nous éclairer... Merci d’avance. Cordialement.

  • 27 août 2014, par coco30100

    Bonjour,

    Je suis mariée sous le régime de la séparation de biens ; mon mari et moi même allons engager une procédure de divorce. Nous avons créer une SCI familiale pour notre résidence principale. Hier, mon mari me demande de quitter le domicile conjugal dans les 24 h ce qui est fait, il compte l’habiter seul et laisser à ma charge le paiement du crédit soit 1 500 € par mois. En a t-il le droit ? Puis je lui imposer de payer un loyer sachant qu’aucun article dans nos statuts ne précise qui a la jouissance de notre maison ?

    • 3 septembre 2014

      Quel crédit ? L’emprunt de la SCI ? Dans ce cas, certainement les statuts n’ont pas été rédigés en vous obligeant à rembourser cette dette ou en prévoyant un capital élevé incluant cet emprunt. A partir de là, vous n’avez aucune obligatoire d’effectuer des apports complémentaires à la SCI. En revanche, il faut mesurer que le manque de trésorerie de la SCI la conduira peut-être à vendre son bien, ce qui est peut-être une solution simplificatrice pour effectuer le partage en cas de conflit. Autrement, la SCI peut en effet prévoir un bail qui fixerait le montant du loyer et les conditions de cette occupation. Ce loyer est même essentiel pour permettre la déduction des charges de la SCI (taxe foncière et intérêts d’emprunt notamment, voir nos articles sur les résidence principale en SCI).

  • 19 août 2014, par Hermes12

    Bonjour,
    Je souhaiterais être rassuré sur un problème qui me tracasse.

    Membre d’un SCI familiale comptant mon père et ma mère avec 35% des parts et ma sœur mon frère et moi mm disposant de 10% des parts chacun.
    Nous votons au plus grand nombre lors des AG.
    Mon père à fiancer 40% du crédit avec son patrimoine personnel et le reste du crédit sera remboursé grâce au loyer versé.

    En parallèle mon père et moi formons une SARL pour un garage automobile.
    J’ai décidé de travailler avec mon père et reprendre son entreprise plus tard.

    Cette SCI a été créée pour l’achat et le crédit d’un terrain avec un petit bâtiment industriel qui sera agrandi et est loué au garage auto.

    Jusque-là tout vas bien.
    Pas de bénéfice à redistribuer et un crédit à rembourser pendant 8ans.

    Cependant il n’y a pas d’entente parfaite entre la famille.
    Ma sœur demande déjà à combien elle a droit et pense avoir son mot à dire sur la gestion du garage.

    Temps que mon père gère tout vas bien.

    Donc ma question est la suivante :
    (Désoler d’être pessimiste)
    Mais, si par malheur mon père venait à disparaitre avant que l’entreprise soit pérennisée et que j’ai pu économiser assez pour racheter les parts aux autres associés de la SCI. En partant de la supposition que chacun veut sa part de l’héritage en masse, sans se contenter du loyer mensuel versé par mon entreprise.
    (C’est vraiment un scénario catastrophe mais pas improbable)
    Est-ce que, si lors d’un AG le plus grand nombre vote la dissolution de la SCI et la vente du terrain, où est implantée l’entreprise, faute de pouvoir leur racheter leur part, serai-je obliger de délocaliser le garage ?
    Si le "nouveau propriétaire" ne veut pas me laisser la location.
    Ou bien, peuvent-ils voter au plus grand nombre une augmentation considérable du loyer qui m’empêcherait de poursuivre mon activité ?

    Merci pour votre réponse.

    • 19 août 2014

      D’où vient cette règle de vote ? Figure-t-elle aux statuts ?

    • 21 août 2014

      Oui lors de la création de la SCI chez le notaire, on nous a demandé si nous voulions, lors des AG, voter à l’unanimité, ou au plus grand nombre.

    • 21 août 2014

      Mais au plus grand nombre de quoi ? D’associés et non de voix ? C’est explicitement mentionné aux statuts ?

    • 27 août 2014

      Au plus grand nombre de voix d’après mes souvenirs.
      Mais je ne vois pas de différence, chaque associés vote pour une voix non ?

    • 27 août 2014

      Non pas du tout, chaque associé a autant de voix que de parts.

    • 28 août 2014

      Les parts sont les pourcentages détenu par chaque associés ?

      De ce fait, le problème reste le même.

      J’ai le même nombre de part que ma sœur et mon frère et ma mère en aura toujours plus.
      Ils resterons le plus grand nombre contre moi.

  • 30 juin 2014, par hadda

    Bonjour,
    Mon ex ami et moi avions crées une SCI pour l’achat de notre RP 50% et 50%.
    Pour la banque nous étions caution à hauteur 50% et avions fait un emprunt à hauteur de nos parts.
    Nous nous sommes séparés, mon ex ami à racheter mes parts et nous avons fait le nécessaire auprès de la banque.
    Or jusqu’à aujourd’hui la banque me considère comme caution solidaire et cela fait déjà 7 ans que le nécessaire a été fait auprès de la banque.
    Que dois-je faire pour ne plus être considérée comme caution.
    Merci

    • 1er juillet 2014

      Tout dépend de ce qui a été précisément signé avec la banque. Vérifiez les documents, mais il est très improbable que la banque ait accepté de désolidariser les prêts.

    • 2 juillet 2014

      Mon ex-ami a repris le prêt en son nom et je n’ai plus de prêt. Sauf que chaque année je reçois un document où il est inscrit que je suis caution de ce prêt.
      Que puis-je faire

    • 2 juillet 2014

      Rien n’obligeant la banque à renoncer à votre garantie, il est effectivement très probable que vous soyez toujours caution. Vous ne pouvez donc rien faire, si ce n’est espérer que votre ex honore le prêt.

  • 12 mai 2014, par yaned

    Bonjour,
    Je fais parti d’une SCI familiale, dont mon père et ma mère possèdent 70% des parts et moi, ma soeur et mon frère 10% chacun. Une fois par an les dividentes de la SCI sont reversés aux associés. Hors cette année mon père a décidé de ne rien nous verser et de garder la totalité des bénéfices. A-t-il le droit de faire cela (étant actionnaire majoritaire) et peut -on l’obligé à nous payer ?
    merci pour votre réponse.

    • 12 mai 2014

      Le droit aux dividendes est un droit attaché à toute part de SCI. Qu’a voté la dernière assemblée générale ? Car en l’absence d’AG, se verser des dividendes lorsque l’on est gérant n’est effectivement par normal.

    • 13 mai 2014

      J’ai beaucoup de mal a obtenir des informations du cabinet comptable qui s’occupe de la SCI ! Ainsi la personne qui s’occupe de la SCI m’a répondu que les comptes étaient fait, mais cela se peut-il sans qu’on est reçu le compte rendu de l’AG ? Effectivement tout est très opaque et nous avons du mal à obtenir des infos !
      Merci de votre réponse.

    • 13 mai 2014

      Je me suis mal exprimé, le cabinet comptable m’a dit qu’il allait m’envoyé le bilan des comptes, mais cela est-il possible alors que l’AG n’a pas eu lieu et que donc il n’y a pas eu d’acceptation de ceux-ci ? Peut-on empêcher mon père d’agir comme il le fait, avons nous des moyens de pression pour que la situation soit moins opaque et enfin bien sur s’opposer à ce qu’il prenne la totalités des dividentes ?
      merci bien pour votre réponse.

  • 2 avril 2014, par LILI

    Bonjour,

    Ma mère a crée une sci pour acheter sa maison et nous a mis en caution solidaire.
    Nous avons seulement 1% chacune dans la sci.
    Lors de la signature la banque nous a demandé aucuns justificatifs.
    nous voulons lever cette caution ma soeur et moi car ça nous créent beaucoup de soucis.
    notre mère ne veux pas vendre la maison.
    quelles sont nos recours ?
    merci pour votre réponse

  • 17 mars 2014, par LNMarianne

    Bonjour,
    Je gère la sci formée de mes parents et moi-même.
    La SCI est propriétaire d’un appartement pour lequel elle a emprunté.
    Je détiens 2980 parts sur 3000 et mes parents 20.
    Or ils versent tout les mois 330€ pour compléter le remboursement de l’emprunt en partie financé par la location du bien.
    Cela doit-il modifier leur nombre de parts dans la SCI ? Y-a-t-il des conséquences fiscales et comment faire apparaître cela dans la comptabilité ?

    • 17 mars 2014

      Ces versements mensuels constituent des apports en compte courant (voir notre dossier "apports") qui, contrairement aux apports en capital, ne modifient pas la répartition du capital.

      Ces apports mensuels sont à comptabiliser en apports en compte courant, et le cumul de ces apports constituent une dette de la SCI envers les associés concernés. Il est bon de faire valider en AG le montant de ces comptes courants. Le remboursement de ces comptes ne constitue pas un produit imposable puisque ces versements ne constituent pas des charges déductibles. En revanche, ces comptes courants peuvent être rémunérés, entraînant alors des charges financières pour la sCI et des produits imposables pour les associés. Les comptes courants sont à déclarer à l’ISF.

  • 26 février 2014, par ZUNG83

    Bonjour !
    D’abord merci pour ce blog, tres pro !!
    Voilà la raison de ce post :

    Je suis associé non-gérant à 50% d’une sci familiale dont mon Père est le gérant, et ce depuis 1986 (je sortais à peine de mes 18 ans).
    Les 50 autre % appartiennent à la communauté issue du mariage de mes parents et sont soumis à une procédure de solde de la communauté suite à une non-conciliation.
    J’ai,depuis sa création, déclaré plus de 65000€ de revenus mais c’est là que ça se complique, je ne touche pas ces loyers !
    De plus en 2007, la SCI a encaissé un droit-au-bail de 15000€ qui n’a pas été déclaré !
    Mon Père, gérant, ne m’a jamais informé de mes obligations et n’a jamais fait d’assemblée générale. Je n’ai compris que je percevais des loyers qu’au moment où j’ai reçu une notification de redressement des Impôts.
    Apres négociation, j’ai obtenu de mon Père qu’il paye au moins la part des CSG, RDS etc.....
    J’ai conscience qu’il détourne mes revenus pour son bénéfice, le compte de la sci étant presque vide, fait confirmé par mon banquier. J’ai déjà fait une procédure pour obtenir les comptes et résultats et j’ai été débouté, le tribunal s’étant positionné comme incompétent !
    Oui ! C’est HALLUCINANT ! (faute à un Avocat lui aussi incompétent !) J’avais alors décidé de tout stopper, trop lourd financièrement et émotionellement.
    A ce jour, après des années de dispute et de guerre froide avec mon Père/gérant, les relations sont cordiales mais je me demande qu’elles sont mes responsabilités.
    Ne suis- je pas complice de ce qui s’assimile à un détournement de bien social ?
    Comment sortir de cet imbroglio ?
    Que risque mon Père ?
    Merci d’avance !

    • 26 février 2014

      La situation semble très complexe. En particulier, il serait intéressant pour des visiteurs dans une situation comparable de comprendre comment a échoué votre procédure judiciaire (autrement dit les erreurs à ne pas commettre dans ce cas).

      Tout d’abord, il est parfaitement possible d’être dans la situation d’une SCI bénéficiaire qui ne peut pas verser ses bénéfices aux associés, tout simplement en raison d’un emprunt à rembourser. Dans ce cas et sur toute la durée de l’emprunt, les associés paient donc de l’impôt sur le capital qu’ils sont en train de rembourser via la SCI. Au terme de l’emprunt, ils possèdent en effet un bien immobilier payé par les recettes de la SCI.

      Maintenant, s’il y a réellement détournement de fonds... Pourquoi ne pas vendre vos parts sociales à votre père, ainsi vous ne seriez plus concerné par ce problème. Quant aux responsabilités de votre père et risques encourus, à lui de s’en inquiéter.

    • 2 mars 2014

      Merci pour votre réponse :
      Je viens donc apporter des précisions :
      Mon avocat avait assigné la SCI et son gérant (mon Père) devant le juge des Référés, et avant demandé la désignation d’un administrateur pour cause de non tenue des AG et non-présentation des documents comptables.
      Et c’est là qu’est le problème à mon sens :
      mon avocat n’a pas fait la bonne procédure, puisque le tribunal déclare :
      - la nomination d’un administrateur n’est pas justifiable ( les faits ne sont pas assez graves)
      - que j’aurai du réclamé avant les papiers ( en réalité mon Père a un comportement "dictatorial" sur cette affaire, et je n’avais pas mon mot à dire....
      - que les intérêts sociaux ne sont pas de fait mis en danger.

      Précision :
      Mon Père est le gérant et les parts sont réparties comme suit :
      50% à moi
      50% à la communauté (composée de mon Père et ma Mère).

      Mon Père refuse tout mouvement d’achat de mes parts... Il m’ a lui même confirmé qu’il prend mes revenus pour lui.... le compte de la SCI est presque vide !
      Il se sert de moi pour encaisser presque 5000€ sans être propriétaire des parts.
      Question : Ma mère peut-elle demandé la constitution d’une AG ?
      Vous comprendrez que le danger dans une SCI familiale, c’est l’affect !
      Alors il est indispensable de faire les choses en règle..
      Merci encore

    • 3 mars 2014

      Le jugement ne me semble à priori pas aberrant.

      Il est possible que votre mère puisse demander la tenue d’une AG, en fonction de ce que prévoient les statuts et de qui représente l’indivision, mais il est encore plus probable que vous le puissiez, vérifiez ce que prévoient les statuts.

      Au cours de cette AG vous demanderez la communication des comptes, qui ne vous sera probablement pas fournie, la révocation du gérant, que vous n’obtiendrez probablement pas puisque vous n’avez pas la majorité (sauf si votre père ne s’y rend pas, ce qui serait l’idéal), mais vous aurez alors un dossier plus solide pour demander en justice la révocation du gérant, et votre nomination à sa place (ce qui est préférable à la nomination d’un administrateur judiciaire).

      Il vous faudra ensuite reconstituer les comptes, et demander à votre père la restitution des loyers qu’il a perçus (de leur totalité, puisqu’en l’absence de décision de distribution des bénéfices en AG il n’avait le droit à rien).

      Ça c’est sur le plan civil, après effectivement s’agissant d’affaires de famille en pratique il peut y avoir d’autres éléments qui entrent en jeu...

    • 26 février 2014

      J’ajoute qu’il n’y a pas de détournement de bien social pour les sociétés civiles.

      Mais effectivement le gérant vous doit des comptes, il est étonnant que vous ayez été débouté en justice, il faudrait comprendre pourquoi. Si le tribunal s’est déclaré incompétent c’est que votre demande était mal formulée, il faut donc recommencer la procédure correctement.

      Ensuite sur le fond il y a deux possibilités :
      - Soit c’est votre père qui a profité des liquidités dégagées par la SCI (ou la communauté des époux, autre point qui complexifie les choses), auquel cas il doit les restituer à la SCI, puisqu’en l’absence d’assemblée générale les bénéfices n’ont pas été distribués
      - Soit la société n’a jamais disposé de ces liquidités, par exemple parce qu’elle rembourse un emprunt, et il est dans ce cas normal que vous ne les ayez jamais touchées.

      Ce qui ne change rien au fait que le gérant doit convoquer une AG au moins annuellement pour rendre compte de sa gestion. Il commet une faute s’il ne procède pas ainsi. Et par, ailleurs vous pouvez vous aussi convoquer une assemblée générale si vous l’estimez utile.

  • 26 décembre 2013, par feerique

    Bonjour, j’ai une sci 50/50 avec mon ex compagne ( ns n’étions pas marié), elle a récupéré les chéquiers ; la sci à vendu un bien, nous avons touché l’argent sur le compte de la sci de cette vente, et mon associé a fait les comptes et s’est retirée une somme d’argent qui ne correspond pas à la moitié de cette vente. Que dois-je faire ? quelles sont les démarches ? (avocat, expert comptable ?).....

    Je vous remercie

    LP

    • 24 février 2014

      Effectivement, avocat et procédure judiciaire...

  • 6 novembre 2013, par therance75

    bonjour,

    j’ai mis en place une sci , avec un ami a 50/50, pour l’achat d’un appartement en locatif. il est gerant.

    j’ai géré seul pendant 10 ans la gestion de cette SCI, en apportant des fonds personnels venant grossir mon compte courant. le gerant n’est jamais intervenu, soit en apport financier soit en gestion. seul contact annuel, la transmission des comptes a déclarer mais pas d’assemblée général.

    le bien s’est vendu en debut d’année. l’argent correspondant aux comptes courant est bloqué chez le notaire. en effet, le gerant conteste les montants et des factures datant de 2005. il negoscie sa part à la hausse m’obilgeant à limiter mes gains
    par ailleurs il vient de me transmettre quelques factures payées par ses soins datant du debut et non enregistrées.

    1 - peut il remettre en cause une comptabilité ? si oui depuis quelle date ?
    2 - dois je prendre en compte ses factures non enregistrées ?
    3 - puis je l’obligé a me payer mon compte courant si la comptabilité n’a pas été contesté depuis 10 mois.
    4 - En cas de refus quels sont mes recours ?
    5 - et puis je demandé des indemnités liées à l’attente depuis 10 mois , au fait que j’ai pu gérer seul pendant toutes ces années et aussi des interets lié à l’argent que j’ai apporté puisque je suis le seul a avoir apporté des fonds.

    connaissez vous des articles de loi correspondant .?

    merci pour votre reponse
    TH.

  • 22 octobre 2013, par Olga

    Bonsoir,

    Suite à la liquidation judiciaire de l’entreprise de mon père, nous avons créé mon frère et moi une SCI en 2007 afin de sauver la maison familiale. 6 ans plus tard, mes parents n’ont plus les moyens de financer le prêt qui court sur la maison, mais refusent la vente de la maison. Quel est notre recours ? Sachant que le bail vient d’expirer, nous voilà repartis pour 3 ans. Si notre dossier passe au service contentieux, y a-t-il des frais qui nous incomberaient ?

    Merci pour la réponse.

    • 24 octobre 2013

      Ce n’est pas clair votre histoire... Qu’y a-t-il dans la SCI, à qui est la maison, de quel bail parlez-vous ?

    • 24 octobre 2013

      Mon frère et moi gérons la SCI qui n’a en bien immobilier que la maison familiale. Donc nous en sommes les propriétaires. Nous l’avons racheté et mes parents en paient le crédit tous les mois. Nous avons signé un bail avec eux pour qu’ils puissent prétendre aux aides au logement. Sauf que le 2e bail de 3 ans vient de se terminer, le 3e bail vient de commencer et donc nous ne pouvons leur donner congé pour vendre la maison. Sachant qu’ils n’ont plus les moyens de garder cette maison, quel est notre recours sans attendre la fin du bail en cours ?

      Merci.

    • 24 octobre 2013

      Quelle garantie a été donnée lors de la souscription du crédit ?
      La SCI n’a-t-elle racheté que la maison, sans le crédit ?

  • 22 octobre 2013, par melidor

    Bonsoir,
    il y a quelques années mon ex-mari et moi avons créer une sci familiale. Nous avons chacun 50 % des parts et lui est gérant. La sci possède deux biens immobiliers, dont un dont nous sommes locataires. J’ai toujours payé mon loyer ce qui n’est pas le cas de mon ex-mari. Depuis quelques mois, la sci présente des difficultés financières que j’ai apprise par la banque. J’ai renfloué le compte de la sci par mes propres finances et à 100 %, mon ex-mari n’ayant mis aucun centimes.
    Au même moment, j’ai signifié à mon ex-mari que je souhaitais vendre mes parts de la sci. Je n’ai pas encore de réponse de sa part.
    Aujourd’hui, la banque me rappelle pour renflouer le compte.... Ais-je le droit de refuser de payer ? Puis-je obliger mon ex-mari à payer ?
    Que se passera-t-il si nous ne payons pas ? Quand sera-t-il de ma demande de vente de mes parts ? est-ce que je reste redevable des dettes que la sci contracterai après la vente de mes parts ou mon retrait ?
    Merci de vos réponses

    • 22 octobre 2013

      Vous avez renfloué les finances de la SCI, donc votre compte courant est créditeur, donc la SCI vous doit de l’argent, or vous pouvez exiger à n’importe quel moment le remboursement de ce compte courant, mettant par la même la SCI face à son besoin de financement. Plutôt que la vente de vos parts, vous pouvez provoquer la cession d’un immeuble.

      Vous n’avez aucune obligation d’effectuer un nouvel apport en compte courant. La conséquence ? Elle dépendra de la garantie de la banque. Etes-vous caution ? Un prêt bancaire est-il en cours ? En l’absence de caution, la banque devra se retourner contre la SCI avant de poursuivre les associés. Là encore, c’est davantage la vente d’un bien que la responsabilité de votre ex-mari qui est à envisager.

      Concernant le paiement des loyers, le bail en cours doit être respecté, qu’il soit signé par un associé de la SCI ou un tiers.

      Enfin, vous n’avez pas à demander l’autorisation de céder vos parts, mais simplement à prévenir votre associé de l’identité de l’acquéreur de ces parts une fois que celui-ci est prêt à s’engager (voir notre dossier "cession parts").

  • 4 avril 2013, par helena

    Je suis associée à 50% une sci IR cette derniere a un credit qu’on arrive plus a payer car le locataire a liquidé. le bien est hypothequé mais il n’ y a pas de caution solidaire
    la banque à l’epoque ne l’a pas demandé le probleme c’est que l’autre associé est insolvable et moi je suis proprietaire . est ce que je suis responsable à 50% ou responsable de toute la dette j’ai vu deux avocats l’un me dit que c’est à hauteur de 50% L’autre me dit que vu que je suis la seule solvable la banque s’attaquera à moi apres la vente au enchere du bien .je suis perdue je n’en dors plus j’ai besoin d’une reponse d’un professionel ou de quelqu’un qui a vécu la même chose.
    Merci d’avance

    • 4 avril 2013

      Je ne peux que vous proposer de consulter de nouveau un professionnel, un moyen d’obtenir une consultation à coût limité est expliqué dans l’onglet "avocat" en bas de page.

  • 21 janvier 2013, par gegenasci

    Si un associé est responsable des dettes de la sci, ses descendants le sont-ils en cas de décès ?
    Merci pour votre réponse.

    • 29 janvier 2013

      Effectivement, les dettes de la SCI sont attachées aux parts sociales, et transmettre ces parts sociales ne permet pas d’effacer les dettes qui y sont liées.

  • 12 avril 2012, par liseh

    Bonjour,
    Je suis en instance de divorce.
    J’ai crée il y à quelques années une SCI avec mon futur ex-mari dont je suis la gérante.
    Nous possédons chacun 50% des parts.
    La SCI a contracté un prêt pour acheter un appartement en résidence secondaire pour mon père, qui a été remboursé jusqu’à ce jour par mon frère et moi-même.
    Mon associé veut me vendre ses parts sociales et soutiens que ses parts doivent être calculé sur la plus value de l’appartement, même si ce n’est pas lui qui a procédé au remboursement du prêt.
    Pouvez-vous m’indiquer si mon associé est dans son droit.
    En vous remerciant à l’avance
    Liseh

    • 12 avril 2012

      Oui, la valeur des parts sociales de SCI doit tenir compte de la valeur du patrimoine de cette SCI au jour de la cession.

      En revanche, les associés qui ont apporté à la SCI la trésorerie nécessaire au remboursement de l’emprunt ont effectué des apports en compte courant. Ces comptes courants constituent une dette de la SCI envers ses associés. Cette dette est inscrite au passif du bilan de la SCI et le montant des comptes courants doit figurer dans le rapport de gestion annuel du gérant de la SCI et présenté aux autres associés. L’approbation des comptes entraîne l’approbation de ces comptes courants.

      Or cette dette vient diminuer la valeur des parts des autres associés évidemment.

    • 12 avril 2012

      Malheureusement nous n’avons depuis la création jamais procédé à une AG.
      En tant que gérante je n’ai pas présenté le rapport de gestion annuel à mon associé, donc il n’y à jamais eu d’approbation des comptes.
      Je doute que mon associé est d’accord aujourd’hui pour valider les comptes de façon rétroactive. Est-ce que malgré tout les apports en compte courant peuvent être validés ?
      En vous remerciant à l’avance.

    • 19 novembre 2012

      Vos apports peuvent être prouvés par vos relevés bancaires et ceux de la SCI, mais d’un autre côté vous étiez gérant de cette société et n’avez pas convoqué d’AG annuelle. Je ne sais vous conseiller, cherchez avec un professionnel comment éviter un conflit.

  • 12 mars 2012, par neige21

    bonsoir
    je detiens 17,60% des parts d’une sci immobilière détenant une grande maison, une petite, un appartement et un garage.
    le gerant détient le reste des parts. les deux associés habitent dans les locaux de la SCI
    les associés sont ils egaux en droit ? l’ associé minoritaire a t il les mêmes droits que l’associé majoritaire ?
    si l’associé majoritaire reclame un loyer à l’associé minoritaire à payer à la SCI, est-ce que la réciprocité peut etre demandé à l’associé majoritaire ?
    concretement si l’un paye un loyer est ce que l’autre doit payer également un loyer à la sci en appliquant l’égalité des associés ?
    dans l’attente de vos réponses merci

    • 13 mars 2012

      Les loyers payés à la SCI sont dus conformément à un bail signé entre la SCI et son locataire (associé ou non). En cas de non paiement des loyers, la SCI peut engager une procédure contre son locataire.

      PS : à l’inverse, on ne peut jamais obliger un associé de SCI à effectuer des apports en compte courant.

  • 22 février 2012, par mymy59

    Bonsoir,
    Je voudrai quelques explications SVP. Nous avons ouvert une SCI, il y a quelques années,le gérant à mit sa maison en hypothèque pour que l’on ai le crédit et mon mari et moi même avons mis nos salaires en cas de problème.
    Cette SCI a été mise en liquidation par le tribunal. Mais la banque a donné le crédit à une société qui a des portefeuilles (MCS) qui nous réclame le montant du crédit.
    Le gérant n’a pas de possibilité de rembourser car submergé de crédit, moi je suis en CDI et mon mari intérim avec un peu d’assédic (1 mois sur l’année)sans crédit.
    Pour info : le gérant à 101 part et mon mari et moi 99 parts.

    Nous devons leurs envoyer toutes nos dépenses, charges, impots ........... Nous leur avons demandés de faire un échelonnement divisé en deux (le gérant et mon mari. Ils nous ont répondus que cela n’éatit pas possible car si l’un ne paie pas l’autre personne devra rembourser.

    En ont-ils le droit ?? Va t-on payer pour le gérant aussi ?? Où vont-ils prendre sa maison malheureusement pour sa partie de remboursement ??

    J’avoue que cela nous inquiète beaucoup et ne savons pas comment cela va se passer.

    Merci beaucoup, pour les réponses

    SCI

  • 20 février 2012, par Thuyas

    je désire savoir ce qu’il se passe en cas de vente d’un bien immobilier (avec plus-value) : vis à vis de la fiscalité (déclaration d’impôts...), des statuts, des sociétaires...
    avec mes remerciements

    • 19 novembre 2012

      En cas de cession d’un immeuble, la plus-value est effectivement imposée et l’étude de cette imposition est étudiée dans le dossier "cession de parts sociales".

  • 29 janvier 2012, par delphiner

    La mere de mon conjoint, avec qui je suis pacsée (sous la séparation de bien, et propriétaire d’une maison à hauteur de 50%), souhaite créer une CSI avec pour « capital » de départ une parcelle de son terrain qu’elle souhaite vendre immédiatement après 230 000 euros et à déjà trouvé l’acheteur (elle n’a pas assez de revenus et souhaite éviter de payer les plus values).

    Elle veut que ses 3 enfants aient chacun 10% des parts et elle le reste.

    Est ce que la vente de ce bien va entrainer pour mon conjoint et moi une augmentation des impots (nouvelle loi sur les plus values). Quels sont les risques financiers que nous encourons ?
    J’ai un doute sur la légalité de la demarche et l’intéret pour mon conjoint et moi même, puisque son seul but est de ne pas payer d’impots ?
    Merci pour vos réponses

  • 23 janvier 2012, par tropicant

    Bonjour, merci de m’aider, je suis gerant d’une sci en difficulté pour rembourser les prets contractés. Actuellement on trouve des solutions avec le service contentieux pr remettre le dossier en gérance normal par la banque. La banque en contrepartie veut que j’ouvre des comptes pour ma fille. hors de question (reciprocité me dit elle)
    je veux sortir de la sci (c’etait pour aider mon pere) aujourd’hui je n’ai pas de probleme perso mais je sens que ca se corse avec la sci que puis je faire ? vendre les biens immobiliers ? personnellement surtout que puis je faire ? merci bcp

    • 27 janvier 2012

      Si vous vendez vos parts sociales (très difficile étant donné la situation financière de la SCI), vous restez responsable des dettes de la SCI durant 2 ans. Effectivement, pourquoi ne pas vendre les biens détenus par la SCI, mais avec l’accord des associés (le gérant prenant seul la décision d’une cession prend le risque d’être attaqué en justice par les associés or la jurisprudence donne souvent tord au gérant sur ce point (dépend de l’objet social en réalité)).

  • 29 novembre 2011, par rollet

    si un enfant n’est pas dans la sci familliale quelle est sont recours en cas de succession.

    • 29 novembre 2011

      Au notaire la charge du calcul des libéralités.

  • 29 novembre 2011, par rollet

    est il legal de créer une sci familliale sans associé l’ensemble des enfants

    • 24 janvier 2012

      Oui, des parents peuvent créer une SCI sans faire entrer au capital tous leurs enfants, c’est même souvent le cas lors de la création d’une SCI familiale dans laquelle on préfère ne faire entrer que des enfants majeurs.

  • 6 novembre 2011, par ane so 41

    Bonjour,
    mon pere a du subir une liquidation judiciaire qui a entrainé un dossier banque de france.
    mes parent sont propriétaires d’un bien immobilier, la bdf a refusé leur demande carelle estime que la maison familiale peut etre vendue.
    mes parents sont tous les deux en cdi et en situation financière saine leur permettant de payer leur detts slt certains créanciers refusent la mise en place d’echéanciers.
    refusant de vendre notre maison pour solder la dette ma mere et mon frer et moimeme souhaiterions crer une sci familiale afin d rcheter la maison et de solder la dette.
    cette situation est elle possible ?
    ma mere peut elle faire partie de la sci ? et mon pere malgrés la liquidation judiciiare et le dossier surendettement ?
    merci de me répondre car n’ayant pas de solutionsa mon problème jespere que la sci est possible ?
    une sci peut elle m’empecher à moyen terme(1 ou 2 ans) de faire un emprunt perso si je cede mes parts ?

  • 3 novembre 2011, par mary

    Bonjour,
    Je suis gérante d’une sci familiale de 3 personnes dont mes parts s’élèvent à 40%. Au moment de l’emprunt bancaire, nous nous sommes portés caution solidaire. Le bien est en location depuis 2 ans, sans problème particulier.
    Aujourd’hui, je souhaite acquérir avec mon époux un bien immobilier et la banque nous a répondu que ma participation dans la sci compromettait notre capacité d’emprunt : au final je n’ai plus la capacité d’emprunter.
    Est-ce logique que la banque ne considère pas le bien acheté sous la sci comme étant au moins un patrimoine et qu’elle me refuse tout crédit ? Y a-t-il une solution pour retrouver ma capacité d’emprunt sans dissoudre la sci ?
    Merci d’avance pour vos informations.

    • 19 novembre 2012

      En effet, votre capacité d’endettement personnelle est limitée du fait de votre qualité d’associé d’une SCI qui a souscrit un emprunt. Certes, vos revenus fonciers sont considérés comme un revenu à hauteur de 70%, vos parts sociales comme un patrimoine, mais au total cet endettement de la SCI a un impact sur votre propre capacité d’endettement.

  • 13 octobre 2011, par dhunyl

    une SCI de construction vente a capital variable a construit un petit immeuble il s’avére qu’il y a des non conformité avec la loi d’accessibilité handicapes
    les travaux de mise au niveau risque d’être au dessus des moyens de la sci.
    Qu’adviendra t’il dans ce cas,
    suite au retrait de 3 associes la sci est totalement détenue par une SARL
    La responsabilité financière sera recherchée auprés de qui ?

  • 10 octobre 2011, par bernadette

    Bonjour,
    je voudrais renseigner une amie, qui est très ennuyée. J’espère que vous pourrez l’aider.
    Elle a pris une part d’une SCI, sans trop se renseigner, pour rendre service à un copain qui le lui a demandé. Il lui avait assuré que ça ne l’engageait à rien.(!) Souci : ledit copain a contracté un emprunt. On pense que c’est peut-être via la SCI (pas de certitude). Et il semble avoir, pour le dire gentiment, des soucis avec la réalité...
    L’amie veut se désengager. Le notaire lui réclame 250 € pour établir l’acte.
    250 € qu’elle n’a pas du tout envie de débourser : ça fait cher le coup de main.
    Le copain a évidemment disparu dans la nature... injoignable, etc....
    Que conseilleriez-vous ?
    Que risque t-elle à laisser les choses dans l’état ?
    d’avance, merci pour elle !

    • 19 novembre 2012

      250€, c’est le coût de l’acte de cession parts sociales rédigé par un notaire ? Vous pouvez également utiliser l’exemple d’acte de cession parts sociales présenté sur ce site. Mais à qui vendre ces parts si l’autre associé a disparu ? Il faut en effet qu’il accepte l’acquisition de ces parts.
      PS : un modèle d’acte de cession parts sociales figure sur ce site.

  • 10 juillet 2011, par COLOMB

    Bonjour,

    détenteur de parts sociales dans une SCI crée en 1970, dont les statuts ont été déposés en septembre 1970, une assemblée générale extraordinaire de 1993, à validé un règlement intérieur de copropriété qui vient remplacer les statuts déposés en 1970. Ce règlement, déposé chez un Notaire a été publié au bureau des hypothèques. Il reprend tous les éléments des statuts avec la création d’un conseil syndical et la règlementation concernant une copropriété.
    Lors que je fait remarquer en AG que ce règlement remplace les statuts initiaux, il m’est rétorque que ce règlement n’a aucune valeur ! Ou est la vérité et le droit dans ce domaine ?
    Pourriez-vous m’informer sur ce sujet. Merci.

  • 8 juin 2011, par BERNARD

    Un associé d’une SCI possédant 5% du capital social ne répond pas aux appels de fonds (par lettres recommandées)du gérant.Que faire ??

    • 19 novembre 2012

      On ne peut pas obliger un associé de SCI à effectuer des apports en compte courant (d’où l’intérêt parfois de rémunérer les comptes courants pour conserver une certaine égalité entre les associés, possibilité qui fait l’objet d’un article sur ce site).

  • 3 juin 2011, par FANNY

    Bonjour,

    ayant des gros problèmes familiaux, nous gérons ensemble une sci et je souhaite ne plus être associé, car c’est de plus en plus difficile toutes les décisions sont bloquées pas l’autre associé...suis-je obligé de rester associé ? et si non que dois-je faire pour en sortir ? merci d’avance

    • 19 novembre 2012

      Les possibilités de sortie d’une SCI sont limitées :
      - la cession de vos parts de SCI à un autre associé ou à un tiers (éventuellement à titre gratuit : donation de vos parts sociales),
      - le retrait de la SCI, mais il faut pour cela pouvoir prouver que la mésentente entre associés entraîne le blocage du fonctionnement de cette SCI.

  • 10 mai 2011, par ma jolie

    Bonjour,
    Propriétaire à 50% et gérant d’une SCI comprenant 6 appartements, il se trouve aujourd’hui que je suis en difficulté pour faire face à mon emprunt car j’ai 3 appartements qui ne sont pas loués.
    Une SCI peut être mise en liquidation et si oui, qu’est ce qui se passe ?
    Comment je peux gagner du temps pour pouvoir trouver une solution financière ?
    Qu’est ce que j’ai comme moyens juridiques ?

    • 13 mai 2011

      Les procédures collectives sont applicables au SCI. Aussi, les procédures de sauvegarde ou de redressement judiciaire sont possibles, avant d’envisager une liquidation (qui entraînerait la cession des immeubles et la dissolution de la SCI).

  • 8 mai 2011, par Chaveneau

    Bonjour
    Je Desire créer une sci avec mon épouse et on se poser la question en cas de problème de moyen pour régler l’échéance que de passe t’il ?
    Et si on et mis en liquidation et que la vente des bien ne recouvre pas le montant nos bien craigne t’il ?

    • 9 mai 2011

      Si vous créez une SCI entre époux, le fisc pourra considérer que l’un des époux a consenti ainsi une donation déguisée à l’autre époux si la constitution de cette SCI n’a pas fait l’objet d’un acte notarié. Il est donc conseillé de passer par son notaire pour constituer une SCI entre époux.

      Oui, les associés sont responsables proportionnellement à leurs apports des dettes de la SCI sur leurs biens propres.

  • 6 mai 2011, par christophe

    bonjour,
    ayant hérité de parts d’une sci en France mais résident présentement à l’étranger, j’ai entrepris les démarches afin de céder mes parts au gérant de cette sci. Suite à la revente d’un immeuble lui appartenant, ces parts ont pris de la plus-value. Nous avons convenu (par email) du prix de rachat de ces parts, mais la gérant fait manifestement preuve maintenant d’un manque de réactivité et de bonne volonté concernant la régularisation de la revente de ces parts.
    N’étant pas certain de son honnêteté, y’a-t-il moyen pour moi de savoir précisément ce que valent ces parts présentement ? Et y’a-t-il des options dans mon cas afin de l’astreindre à racheter ces parts ? Merci d’avance de votre réponse, je me sens un peu dépassé...

    • 9 mai 2011

      Vous ne pouvez nullement contraindre votre associé à racheter vos parts. En revanche, vous pouvez faire expertiser ces parts sociales par un expert-comptable, un notaire...

    • 22 mars 2012

      dans une sci familiale 50/50, 1 des 2 cogerant est il obligé d’accepter qu’un expert comptable, choisi par l’autre cogérant,
      soit présent à une AG ?(sans l’accord de ce dernier)

    • 22 mars 2012

      Tout associé peut se faire représenter à une AG (par un expert-comptable pourquoi pas), et être accompagné à une AG par un expert-comptable me semble faire partie du droit de communication qui appartient à tout associé (gérant ou non, majoritaire ou non), puisque tout associé peut se faire assister dans l’exercice de ses droits d’un expert choisi parmi les experts agréés par une cour d’appel. Mais préalablement à l’AG, tout associé peut surtout exiger tous les documents nécessaires à leur information ou demander leur envoi (copies à la charge de l’associé demandeur).

  • 1er mai 2011, par jeff

    bonjour,mes deux filles font partie de ma sci,elles sont mineures et détiennent 98 % des parts,mon père 1%et moi 1% ;
    doit je déclarer au fisc 99% des parts a mon nom et supporter la csg sous mon nom ?

    • 2 mai 2011

      Pourquoi cette déclaration de vos parts sociales au fisc, dans le cadre de l’ISF ?

  • 8 mars 2011, par Magnum 360

    Bjr, ma sœur voulait vendre sa maison , mais comme elle n’y arrivait pas , je lui ai proposer que l’on crée a nous deux une sci dont nous serion propriétaire a 50% chacun , pour que cette sci lui achete sa maison , ce que nous avons fais . Depuis qu’elle a encaisser son chèque , ( il y a 3 ans ) la belle est pratiquement injoignable ,elle n’a fait aucun état des lieux avec les différant locataires , ne veux pas ni participé aux travaux ni les payé , bref je me retrouve seul . Donc je ne veux plus travailler avec elle et je lui ai proposer de racheté la maison ou alors qu’elle la rachète . Mais elle ne me donne pas de réponse ( elle ne sait pas ) . La sci a 350€ de déficite par mois .Combien de temps peux t-elle me me faire attendre ?Comment faire pour me séparé de ma sœur ? Merci .

    • 9 mars 2011

      De votre question, je retiendrai essentiellement le témoignage particulièrement intéressant et bien malheureux dans sa conclusion : on ne s’associe pas en SCI pour rendre service !

      En effet, la sortie d’une SCI n’est pas évidente et on ne peut pas obliger un associé à réaliser des apports en compte courant (pour financer le besoin de trésorerie de 350€ par mois). Si votre soeur est gérante, elle a l’obligation de convoquer annuellement une AG mais, en revanche, un associé de SCI n’a aucune obligation de se présenter à une AG.

      La cession de vos parts serait peut-être la meilleure solution mais vous ne pouvez pas obliger un associé à racheter vos parts. Il faut donc trouver un accord sur le prix...

    • 9 mars 2011

      Merci pour votre réponse , et a l’avenir je ne referai pas la même bêtise : ( une sci pour rendre service ). Je viens de l’avoir au tel et elle m’anonce qu’elle souhaite me cèdé ses parts pour 1€ symbolique , je pense que c’est une bonne nouvelle pour moi , au moins , pandant ces 3 ans , j’aurai travailler et j’investirai pour moi . Finalement je m’en sort bien . Est-ce que cela est possible et est-ce qu’il aura des frais de notaire ?Merci

    • 10 mars 2011

      Non, l’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire et la rubrique suivant indique les démarches à suivre (acte, dépôt...) et la fiscalité attachée à cette cession (nulle si le prix de vente est de 1€). Mais attention, ce prix de vente doit correspondre à la réalité (ce qui est parfaitement possible si les dettes de la SCI (solde emprunt + compte courant) dépassent la valeur de l’immeuble détenu), autrement le fisc pourrait y voir une donation déguisée de votre sœur à vous-même.

    • 10 mars 2011

      Merci de votre réponse . Vu qu’aujourd’hui la sci est déficitaire , ça ne l’ intéresse plus. En fait maintenant nous sommes d’accord sur le prix de vente de la maison. Vu que je compte racheté la maison , pour le problème du fisc il vaux donc mieux que je la rachète a la sci avant qu’elle me cède ses parts plutôt qu’après si je comprend bien ? Merci

    • 11 mars 2011

      Si la maison est vendue, il y aura mutation (et donc acte notarié obligatoire et droits enregistrement). La maison doit donc rester dans la SCI. Aussi, il faut simplement que votre soeur vous vende ses parts. Vous serez alors associé unique de cette SCI et pourrez ensuite dissoudre la SCI ou rechercher un nouvel associé (ne serait-ce que pour 1 part).

  • 19 février 2011, par morille75

    bonjour,
    il y a 15 ans j’ai créé avec mes frères et mon père une sci après le décès de notre mère. nous sommes 5 associés et mon père a 62 % des parts ce qui lui octroit tous les droits, dit-il. depuis 2004 nous n’avons aucune AG et aucune information sur les comptes. je voudrais dénoncer la gérance et récupérer mes parts que dois je faire, ses 62 % lui donnent ils vraiment tous les droits ? d’après vous, quelle serait la solution la plus adaptée et la moins couteuse ?
    par avance merci pour vos conseils d’experts

    • 7 mars 2011

      Je recherche des témoignages sur ce sujet (à la suite de ce commentaire, participation anonyme et aucune inscription nécessaire) : que peuvent faire les associés minoritaires en pratique lorsque l’associé majoritaire est gérant et ne rend pas compte de sa gestion.

      En effet, théoriquement, le gérant doit rendre compte de sa gestion et présenter les comptes annuels de la SCI aux autres associés (ne serait-ce que pour qu’ils puissent établir leurs déclarations d’impôts). Maintenant, l’absence de convocations aux AG et de présentation de comptes est-elle suffisante devant un tribunal pour obtenir la révocation d’un gérant d’une SCI, ou la liquidation de la SCI ? Un cas réel me fait en effet douter des droits des associés minoritaires.

      Il est toujours possible de mettre en demeure par recommandé mais quels sont les réels recours judiciaires ?

  • 13 février 2011, par joelle

    Bonjour,
    Mon mari est sur le point de créer une SCI avec ses deux autres associés. L’objet de cette SCI est l’obtention d’un emprunt permettant la construction d’un batiment industriel occupé par la sarl dans laquelle ils sont tout trois associés. La banque demande une caution personnelle pour les trois personnes. Cette caution peut-elle être solidaire dans une sci alors que normalement les dettes sont limités au pourcentage de parts détenues ?
    Y a-t-il un moyen pour éviter, en cas de faillite, la saisie sur nos biens personnels (maison, mon salaire) ? En effet, à première vue, la bâtiment sera difficilement revendable (situation géographique) et nos biens personnels sont insuffisants pour couvrir les dettes.

    • 19 novembre 2012

      La caution personnelle, dans tous les cas, dépasserait la "protection du patrimoine" apportée par la SCI.

  • 2 février 2011, par sophie

    bonjour,

    une association veut vendre ses locaux pour en acquérir d’autres.
    Elle a trouvé d’autres locaux (à acheter à son nom) mais pas encore revendus les siens.
    Pour pouvoir couvrir un prêt (relais ou autre) en attendant la vente (des anciens locaux de l’asso.), une SCI veut bien se porter garant et payer les mensualités du prêt avec les revenus qu’elle tire de la location.
    Le gérant peut-il agir en son nom propre ?
    les associés doivent-ils être d’accords ?
    que se passe-il si la valeur des nouveaux locaux dépasse la valeur de la propriété de la SCI ?
    que se passe-t-il si l’asso tarde à revendre ses anciens locaux ?
    que se passe-t-il si la SCI ne parvient pas à payer la totalité de l’emprunt ?

    merci beaucoup pour vos éclaircissements.

    • 1er mars 2011

      Le gérant d’une SCI a (sauf limitation de ses droits dans les statuts) tous les droits pour gérer le patrimoine de cette SCI. Parfois, il existe une différence entre gérer un patrimoine et protéger les intérêts des associés de cette SCI. Par exemple, la vente d’un bien immobilier, sans consulter les associés, est-elle un acte de gestion ou un dépassement du pouvoir du gérant de SCI ? Ca dépend évidemment, mais la Cour de Cassation a déjà jugé que, en l’absence de précision de l’objet de la SCI, cette cession pouvait relever des pouvoirs du gérant de SCI.

      En revanche, une SCI qui se porte caution d’une association ! Où est l’intérêt de la SCI ? En quoi cet acte de gestion relève-t-il de l’objet social de la SCI ?

  • 16 janvier 2011, par pavlova

    Bonjour,

    avec mon frère, ma soeur et mes parents (agés de 60 ans), nous souhaiterions constituer une sci familiale afin d’acquérir une résidence secondaire (qui ne produira donc pas de loyers). Mes parents apporteraient 90% du capital de la SCI (soit 400 000 euros) et mes les enfants se partageraient les 10% restants. Le but étant ensuite que la SCI contracte un emprunt de 150 000 euros pour les travaux.

    Plusieurs questions :

    - ce montage est-il le plus approprié dans cette situation (la SCI est-elle utile ou vaut-il mieux s’endetter individuellement ?)
    - quels sont les critères pour déterminer la capacité d’emprunt ? En effet, nous souhaiterions faire un emprunt sur 20 ans sachant que nos 2 parents seront à la retraite dans 5 ans et ne possèdent pas d’autres biens que ce capital. A l’inverse, nous sommes 3 jeunes cadres en début d’activité mais avec des revenus intéressants, et non endettés. Etant donné que les parents sont ultra-majoritaires dans le capital de la SCI, mais plus agés, est-ce que cela pénalisera notre capacité d’emprunt ?
    - comment s’effectue le remboursement de l’emprunt ? si nous nous partageons les mensualités entre associés, ces virements seront-ils considérés comme des revenus pour la SCI ?

    Merci beaucoup par avance.

    • 19 novembre 2012

      Vous envisagez l’acquisition d’une résidence secondaire par le biais d’une SCI familiale pour l’occuper à titre gratuit. Vos parents apporteraient 400.000€ et les enfants 30.000€ au total environ, soit environ 90% du capital pour les parents et 3% par enfant. Cette acquisition se ferait sans emprunt.

      Ensuite, la SCI s’endetterait à hauteur de 150.000€ pour financer des travaux et les enfants assureraient les remboursements d’emprunt.

      C’est un beau cadeau des enfants à leurs parents : ils limitent au maximum leur participation au capital tout en finançant ensemble près d’un tiers de l’investissement. En ce qui concerne la capacité d’endettement de la SCI, certes les associés étant responsables des dettes sociales proportionnellement à leurs apports c’est la situation des parents qui sera la plus importante (mais ils percevront bientôt une retraite), mais la SCI a déjà un patrimoine trois fois supérieur au montant de l’emprunt demandé, donc peu de risques pour une banque.

      Maintenant, vous pourriez aussi, pour l’acquisition de ce bien de 430.000€, prévoir que vos parents n’apporterait que 400.000€ - 150.000€ = 250.000€, les enfants apportant 30.000€ comme prévu et 150.000€ par emprunt. Dans ce montage, les parents auraient 250/430ème du capital et les enfants 180/430ème du capital. Les parents apporteraient ensuite 150.000€ par l’intermédiaire de leurs comptes courants, non rémunérés, pour financer les travaux.

      Quels sont les objectifs des parents et des enfants ? Il faut étudier cette question entre vous puis avec le notaire que vous ferez intervenir pour cette acquisition.

      Enfin, je vous propose de réfléchir à la rédaction d’un règlement intérieur qui permettrait d’organiser l’occupation du bien détenu par la SCI par chacun de ses associés.

  • 12 octobre 2010, par lilounette

    Bonjour,
    mon conjoint et moi avons prévu de nous marier en 2011. Il va créer une SCI avec son frère (50 % chacun). Cette SCI va acheter une maison à une autre SCI. Pour ce faire, la SCI de mon conjoint emprunte 111 000 €.
    Si j’ai bien compris, cela veut dire que mon conjoint est responsable des dettes que pourrait avoir l’entreprise à hauteur de 55 000 € ? En cas de dettes, nos biens propres pourraient être saisis s’il n’y a pas de contrat de mariage.
    Mon conjoint souhaite pouvoir se retirer de la SCI le plus rapidement possible. Comment peut-il faire sachant qu’il n’y a que 2 associés ? Quel impact financier ? Hormis la responsabilité des dettes pendant encore 5 ans, quel(s) autre(s) risque(s) peut-il encourir ?
    Dans ce contexte, un contrat de mariage nous permettrait-il de nous prémunir de tout risque pour les 5 années à venir ?
    Merci d’avance pour toutes vos réponses.
    Cordialement

    • 7 décembre 2010

      Votre conjoint est effectivement responsable des dettes de la SCI à hauteur de 50%, mais la SCI possède un actif qu’il sera toujours possible de vendre pour désintéresser les créanciers (la banque).

      Pour sortir de la SCI il peut :
      - céder ses parts à son frère,
      - céder ses parts à une autre personne.

  • 12 octobre 2010, par nanou

    Notre voisin avec lequel nous étions en litige s’est porté acquéreur de la propriété qu’il occupait .Dans l’incapacité de trouver un prêt il crée une SCI dont il n’est pas le gérant et embarque cette SCI dans des procédures judiciaires qui a priori ne concernait pas réellement la SCI.
    La SCI finalement est condamnée judiciairement mais voilà nous ne parvenons pas à recouvrir ce jugement.Bien sur la SCI qui a un capital de 200000(vingt mille euros) n’a par contre aucun bien immobilier ! L’huissier auquel nous avons déjà versé 200€(deux cents ) nous dit qu’il ne peut saisir les parts de la SCI !!!!
    Alors questions : La SCI possède environ 20 000 € sur un compte bancaire l’huissier ne peut il saisir la somme due sur le compte de la SCI ? L’huissier peut il mettre en cause les différents associés pour le règlement ? D’autre part le gérant de la SCI n’a til pas engagé sa responsabilité en entrant dans une procédure qui a priori ne concernait pas la SCI ?
    Enfin L’associé voisin dont la part sociale dans la SCI est de 5000€ s’est mis (pour ne pas payer toutes ses condamnations) en surendettement BDF et continue son activité au noir et avec des prete noms ! selon la juridiction n’a t il pas obligation de se retirer de la SCI ? et de vendre ses parts !
    Je note par ailleurs que je suis outrée de constater que la Banque de France ne fait et n’a fait aucune enquête avant d’accepter un dossier en banque de france
    les 5000€ de part sociale n’ont pas été protégé par la banque de France , ni d’ailleurs aucun autre bien qui s’élève à des montants supérieurs à la dette !!
    Merci de votre réponse

  • 17 septembre 2010, par ANNE

    Bonjour
    Il y a dix ans avec mon concubin j’ai créé une SCI de gestion
    avec des statuts succints, nous sommes associés à hauteur de 50% chacun, mon concubin ayant été désigné comme premier gérant.
    Nous sommes séparés depuis deux ans, je sais que cette SCI est bénéficiaire, mais le gérant refuse de provoquer une assemblée générale, refuse de me communiquer les comptes détaillés et ne me distribue pas de bénéfices.
    Puis je deposer une plainte auprès du tribunal de grande instance ou deposer un référé
    puis je demander que le gérant soit démissionné de ses fonctions
    Quels sont mes droits au sein de la SCI.

    • 28 septembre 2010

      En cas de litige, mieux vaut consulter un avocat. Mais avant cela, avez-vous envoyé un recommandé au gérant lui demandant de respecter ses engagements :
      - convocation AG annuelle,
      - présentation de comptes annuelles (ne serait-ce que pour compléter votre déclaration de revenus...),
      - droit d’information des associés (une fois par an, vous pouvez consulter les registres détenus au siège de la SCI et poser des questions au gérant).

      Ensuite, vous devriez l’entretenir (à l’oral au minimum) de votre volonté de dissoudre la SCI et donc de vendre les biens détenus par la société et de mettre en cause sa responsabilité de gérant. Cette première étape lui permettra peut-être de mieux cerner votre détermination.

  • 3 septembre 2010

    Bonjour,

    J’ai acheté un bien à une sci, or ce bien présentait des défauts. le tgi et la cour d’appel ont condanné cette sci à me dédommager. En signifiant l’acte, il s’avére que cette sci ne posséde plus rien (débitrice et en liquidation, soit insolvable !)
    Puis je me retourner contre les associés au titre de l’art 1858 du cc.
    Avec mes remerciements
    Pascal

    • 8 septembre 2010

      Oui, il me semble, qu’en dit votre avocat (étant donné les démarches judiciaires déjà entreprises) ?

  • 27 juillet 2010

    Bonjour, mon associé m’a cédé la seul part qu’il détenant dans la SCI dont je suis gérant majoritaire. Ayant maintenant 100 ù des parts de cet SCI et mon associé désirant finaliser son départ, suis obligé de procéder à une AG avec démission officialisé, nomination d’un nouveau menbre associé pour cette SCI. Et ce menbre peut-il être mineur (mon fils) ou forcément majeur et apparté au moins le prix d’une part pour officialiser cette nouvelle constitution ?
    de plus, cette assemblée peut elle déliberer en une seule fois sur tous ces points et aussi déclarer le changement d’adresse du siège simultanément.
    merci

    • 8 septembre 2010

      Vous possédez toutes les parts de la SCI et n’êtes pas obligé ni de la dissoudre ni de faire entrer immédiatement un nouvel associé. Certes, dans cette situation, tout intéressé peut demander la dissolution de la SCI...

      Oui, toutes les décisions peuvent être prises durant une assemblée unique.

  • 21 juillet 2010, par Christine

    Bonjour,
    une personne endettée me demande de formerune sci afin que son bien immobilier ne soit pas saisi.Qu’est ce que j’encoure si j’entre dans la société pour un euro symbolique ?Est ce faisable ?Quels sont les autres interets pour la personne endettée ?Si cette personne devient insolvable,que devient notre faible participation ?Doit-on finalement tout rembourser ?
    Merci d’avance

    • 5 août 2010

      La responsabilité d’un associé de SCI est proportionnelle à ses apports : si vous ne possédez que 1% des parts de la SCI, vous ne serez responsable des dettes de la SCI qu’à hauteur de 1%.

      Aussi, je ne vois pas quel intérêt trouvera cette personne à la création d’une SCI. En effet, si l’associé possédant 99% de la SCI est endetté, la création d’une SCI dans le seul but de mettre à l’écart de ses créanciers un bien immobilier me semble inutile.

  • 12 juillet 2010, par martine pougheon

    lors d’une création de SCI entre plusieurs associés qui est responsable de la création de cette SCI ,le gérant ou les associés ?les revenus d’une SCI provennant de loyers sont considérés comme des revenus fonciers et en aucun cas comme des revenus professionnels des associés ?

    • 15 juillet 2010

      1) Je ne comprends pas la question : en cours de création de la société, le gérant n’est pas encore nommé, il n’existe encore aucune opération

      2) Dès la création de la SCI, les revenus de la SCI sont des revenus fonciers et en aucun cas les revenus (BIC ou BNC) des associés.

  • 1er juillet 2010

    Bonjour,

    Je suis en procédure judiciaire pour demander d’exercer mon droit de retrait pour deux raisons : mésentente grave entre associés et ma situation financière difficile (la SCI s’affiche toujours déficitaire).

    Voilà ma question : le gérant me lance toujours des appels de fond pour apporter de l’argent en compte courant alors que je n’ai pas d’argent pour le faire. Suis-je obligée de rembourser les apports des autres associés après mon retrait ? Que deviendra mon apport en compte courant initial ? Pourrai-je toujours le récupérer ?

    Je vous en remercie d’avance

    Cordialement

    • 5 août 2010

      En cas de retrait comme en cas de cession, il faut tenir compte des comptes courants dans l’évaluation des parts de l’associé sortant. Aussi, vous pourrez, directement ou indirectement, récupérer vos apports en compte courant mais les apports des autres associés seront également potentiellement à rembourser.

  • 6 mai 2010

    Bonjour,

    Le gérant de la SCI dont je fais partie détient 60% des parts et loue à la société un local commercial qu’il exploite lui-même. Le loyer de ce local ne parait pas être fixé à la valeur du marché actuel, mais bien en dessous. Le gérant s’est opposé au déplafonnement du loyer. Etant donné que nous avons contracté un prêt supporté par la SCI, nous ne percevons qu’une partie limitée des bénéfices, mais payons les impôts fonciers sur la totalité des bénéfices. Cette gestion me paraissant déséquilibrée, je souhaite obliger le gérant à fixer le loyer du local qu’il loue à sa juste valeur. Puis je m’opposer à son pouvoir en ordonnant une simple expertise sur la valeur locative ou dois je entamer une procédure judiciaire ?
    Merci pour votre aide.

  • 14 avril 2010, par minesota

    Mon père souhaite créer une SCI avec ma sœur et moi. Il n’est pas très fiable financièrement. Il apporte 3 biens immobiliers dont 2 sont payés totalement.
    Je précise que les 2 premiers biens couvrent par leur valeur la somme du troisième.
    Mon père veut nous faire rentrer dans la société à hauteur de 1% chacun (ma sœur et moi). Nous possédons avec ma sœur, chacun un appartement à crédit, pour notre compte personnel. Mon père n’a aucune entrée d’argent pour couvrir le crédit du troisième bien et compte sur nous pour lui garantir un crédit auprès d’une banque. Il pense pouvoir payer le crédit mais j’en doute. Quels sont les risques pour ma sœur et moi et concernant nos bien respectifs ? Je précise que nous n’aurions que 1% de part dans la société.

    • 10 mai 2010

      Je crois surtout qu’une SCI ne permet jamais d’obtenir des conditions d’emprunt plus favorables qu’un achat hors SCI. Au contraire, pour se retourner contre les associés d’une SCI, une banque :
      - doit d’abord agir contre la société,
      - doit ensuite tenir compte de la responsabilité des associés proportionnelle à leurs participation au capital.

      Autrement dit, dans votre cas, ces 2% de capital ne permettront jamais à votre père d’obtenir l’emprunt qu’il n’obtiendrait pas seul (à vous lire). Le risque pour vous dans cette participation : des problèmes familiaux, pour ne pas le dire autrement.

      Comment ferez-vous lorsque la société connaîtra un besoin de trésorerie et que son associé majoritaire refusera la vente des biens détenus ?

  • 25 février 2010, par MARY

    Je possède 50% d’une SCI, ma soeur détenant l’autre moitié. Les loyers récoltés ne suffisent pas à payer les charges. Nous devons donc apporter de l’argent. Etant gérante, je paie les factures en avançant l’argent ( je dépose de l’argent sur le compte pour que la SCI puisse payer les factures ), mais ma soeur refuse de verser la moitié des sommes ainsi avancées. Quels recours existe-t-il pour qu’elle paie sa part ?

    • 19 novembre 2012

      Les loyers ne permettent pas de payer les charges ! Autrement dit, vous avez fixé le montant des loyers à un niveau inférieur à celui des charges ? Je pense plutôt que la SCI est endettée et que ce sont les remboursements d’emprunt qui posent problème (or seuls les intérêts constituent des charges, ce qui signifie que la SCI est certainement bénéficiaire et que les associés payent des impôts fonciers alors même que la SCI nécessite de la trésorerie pour son fonctionnement).

      Il me semble très difficile concrètement de contraindre un associé à participer aux charges de la SCI. Aussi, pour que vous ne soyez pas désavantagée, je proposerais tout d’abord la rémunération des comptes courants. Ainsi, vos avances seraient rémunérées et augmenterait d’autant la dette de la SCI envers vous.

      Une augmentation de capital peut aussi être prévue, pour incorporer au capital votre compte courant et vous permettre ainsi d’augmenter votre part de capital (et votre pouvoir de décision).

      Ensuite, étant donné la situation de blocage, vendre un bien de la SCI est une autre solution.

  • 15 février 2010

    Bonjour,
    Besoin de votre aide car j’ai le dilemme suivant :
    Un membre de ma famille me demande de l’aider en prenant part à sa SCI afin de sécuriser l’achat d’un bien immobilier. la capacité d’emprunt entre les différents associés n’etant pas suffisante, il me demande de prendre des parts dans la SCI, mes salaires pouvant permettre l’acquisition. Mes parts seront revendus aussitot après à l’un des membres car je ne souhaite pas faire partie de la SCI. Mes questions sont les suivantes :
    - Quel sera ma responsabilité juridique dans le shéma décrit ci-dessus ? A quoi cela m’engage t’il concrètement ? si je revends mes parts, aurais-je toujours une responsabilité ? cela aura t’il une incidence sur ma capacité d’emprunt par la suite ?
    Je vous remercie par avance de votre réponse
    Cdlt

    • 19 novembre 2012

      Une fois vos parts cédées, vous resterez responsable, proportionnellement au pourcentage de parts que vous déteniez, des dettes de la SCI durant une durée de 5 ans (voir article ci-dessous).

      Cela signifie que durant quelques années, un huissier, après avoir mis en demeure la SCI (mais sans que vous en soyez prévenu puisque vous n’en serez plus associé), pourra saisir vos biens pour rembourser les dettes de la société.

      Non, on ne rend pas service de cette manière. De la même façon, vous porteriez-vous caution de l’emprunt contracté par la SCI ? Cette participation au capital revient un peu au même type d’engagement.

  • 6 février 2010

    Nous possédons , mon epouse et moi , une SCI financée par un pret dont la seule caution est l’hypothèque de l’immeuble. Actuellement , la sci n’arrive pas à rembourser les mensualités. Sommes-nous responsables sur nos biens personnels ?
    Pouvons-nous vendre un des appartements sachant que l’immeuble est hypothéqué ?

    • 25 février 2010

      Oui, vous êtes responsables sur vos biens propres des dettes de la SCI. Aussi, il faudrait effectivement trouver une solution interne à la société, la cession d’un bien par exemple (consultez votre notaire pour la levée de l’hypothèque).

  • 19 janvier 2010, par Cpliquet

    Mon conjoint avec lequel je ne suis ni mariée, ni pacsée souhaite monter une SCI avec ses parents dont il possèderait 30% de parts (30% du capital initial). Cette SCI a ensuite pour but de construire ou faire des travaux immobiliers pour mettre des biens en location. Je m’interroge quant à nos possibilités d’emprunt personnel immobilier par la suite : l’endettement de la SCI entrera-t-il dans le calcul de notre endettement et viendra-t-il grever notre possibilité d’emprunt. Par ailleurs, je comprends qu’en terme de responsabilité, celle-ci est infinie non solidaire ; est-ce exact que nous pourrions être amenée à revendre notre maison actuelle si par exemple la SCI se retrouvait très fortement endettée et ne pouvait faire face à ses remboursements ? Par avance merci de vos éclairages.

    • 11 février 2010

      1) Oui, la capacité d’emprunt personnel des associés de SCI est diminuée du fait de l’endettement de cette SCI. Lors d’un emprunt personnel, vous aurez à déclarer cette participation dans la SCI, l’endettement de la société, les revenus fonciers que vous en tirez, et le banquier ajoutera ces revenus fonciers à vos revenus mais à hauteur de 70% seulement alors que l’endettement de la SCI sera considéré sans abattement mais proportionnellement à votre participation au capital de la SCI.
      Exemple : loyers mensuels de 600€ pour la SCI et mensualités de la SCI de 600€ par mois et répartition égale du capital entre 3 associés : pour chacun des associés :
      - remboursement emprunt = 200€
      - revenus fonciers servant au calcul de la capacité d’emprunt des associés = 600€ / 3 associés x 70% soit 420€ / 3 associés soit 140€ par associé

      2) Oui, un associé de SCI est responsable des dettes de la société proportionnellement à sa part de capital et cet engagement peut théoriquement vous obliger à céder des biens de votre patrimoine privé. Théoriquement, car les biens de la SCI doivent pouvoir suffire à désintéresser les créanciers de la SCI en cas de problème de financement, sauf lorsque le marché immobilier est baissier...

  • 11 décembre 2009, par darly

    Bonjour,

    J’ai 1 % dans une SCI qui a fait un prêt relais qui ne va pas être comblé à cause de la crise économique.
    Quel est ma responsabilité dans ce cas. Peut on me prendre mes biens alors que je n’ai que 1 %. Sinon dois-je revendre ma part à la gérante qui est d’accord.
    Merci de votre réponse

    • 7 janvier 2010

      Avant de se retourner contre les associés d’une SCI, une banque doit tout d’abord agir contre cette SCI. En cas de vente forcée du bien détenu et si un passif subsiste, votre responsabilité ne sera certainement pas recherchée par la banque qui préfèrera s’intéresser aux associés majoritaires. En effet, votre responsabilité est non solidaire, ce qui signifie dans votre cas que vous n’êtes responsable que de 1% des dettes de cette SCI. Pour une banque, pas de quoi engager des poursuites judiciaires contre vous.

  • 1er décembre 2008, par claire

    Bonjour,

    je suis étudiante en droit et j’ai beaucoup de difficultés en droit des sociétés.

    Je bloque réellement sur un point : la resposabilité du gérant de la société.

    J’aimerais savoir ce que veulent dire techniquement les premiers aliénas des articles 1848 et 1849 CC :

    - à l’égard des tiers, le gérant engage sa responsabilité pour tous les actes qui entrent dans l’objet social. Sous reserve des clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant, mais inopposable aux tiers. Cela veut dire, selon moi, que pour les actes accompplis en violation des clauses limitatives de pouvoirs, le Gérant engage la société et engage également sa responsabilité à l’égard des associés. Mais quid des actes passés qui n’entrent pas dans l’objet social de la société ? La société ne serait alors pas engagée et il contracterait en son nom propre ? mais alors qu’est ce que veut dire l’article suivant quant à la responsabilité du gérant à l’égart des associés : il a pouvoir pour passés tous actes dans l’interet de la société...? Et si l’acte qui n’entre pas dans l’objet social présentait un interet pour la société ? Car, je comprend peut etre de travers, mais selon moi, l’objet social est plus restreint que la notion d’interet pour la société.

    Je n’arrive plus à comprendre à partir de là.

    En pratique ca veut dire quoi ? je suis vraiment perdue...

    • 10 novembre 2009

      Engager la société dans des actes hors objet social est une faute de gestion même si elle y trouve son intérêt. Car dans chaque engagement il y a un risque. Et dans ces conditions c’est la notion de risque qui prévaut et qui est incriminé. Il s’agit d’avoir risqué la société dans des actes pour lesquelles elle n’est pas faite.

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